论房地产风险管理方案计划解决方法

论房地产风险管理方案计划解决方法论房地产风险管理方案计划解决方法

一般有自由资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大，则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少，不足1o％～3o％，则投资该项房地产的风险就很大。

与融资风险有关的变量可以分为以下几类：

①投资收益率与贷款利率的相对变化风险。房地产开发商或经营者有很大一部分资金来源于非自有资金的渠道。因此当投资收益率和贷款利率发生变化时，就影响到项目的最终利益。

②“楼花”融资风险。当房地产投资项目实施到一定阶段时，发展商即向社会公开预售房屋，收取购房款。这种预售融资对房地产商品交易双方都存在风险，对于购房者而言，所要承担的风险是将来楼盘有可能不能如期竣工，或竣工后的楼盘与设计图纸有差异等损失。

③房地产按揭风险。房地产按揭是房地产投资者的重要融资方式，主要是指以房地产抵押品而向银行贷款。按揭风险主要是指因按揭利率变化、按揭期变化、按揭人收入变化、房地产价格涨落等而给房地产投资者造成损失或导致各种违约的行为。

建设阶段

在项目建设阶段的风险主要项目主体风险有招标模式风险、合同风险、工期风险、质量风险和成本风险。

1、项目主体风险

a、发展商、投资商

①支付能力差，企业经营状况不好；投资商撤资或改变投资方向，改变项目目标。

②苛求、刁难、随意改变计划；错误的行为和指令，但又不赔偿。非程序地干预工程。

③不能履约合同，如不及时供应其负责的设备、材料，不及时支付工程款等。

b、承包商

①技术能力和管理能力不足，没有适合的技术专家和项目经理，不能积极地履行合同，由于管理和技术方面的失误，造成工程中断；

②没有得力的措施来保证进度安全、质量要求；

③财务状况不良，挪用项目资金，无力采购和支付工人工资；

④工作人员罢工，抗议或怠工消极抵抗；

⑤错误理解发展商意图和招标文件，施工方案错误，报价失误，计划失误。

⑥设计单位设计错误，工程技术系统之间不协调，设计文件不完备、不能及时交付图纸或无力完成设计任务。

c、项目管理者

①项目管理者的管理能力、组织能力、工作热情和积极性职业进道德及公正性差。

②管理风格、文化偏见可能会导致不正确地执行合同，在工程中苛刻要求。

③在工程中起草错误的招标文件、合同条件、下达错误的指令。

d、其它方面

例如：合作方的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门的低效、苛求及个人需要；项目涉及周边的居民或单位的无理要求等。

2、招标模式风险

工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。由于招标方式、招标条件以及招标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加，给工程投资者带来损失，工程投资者也可能通过增加房地产商品价格而将损失转嫁给消费者。

3、合同风险

在房地产项目开发过程中，需要订立许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周、合同管理不善及合同执行不严，合同纠纷出现的概率很大。这种纠纷可能会影响到项目的质量、工期和成本，给建设过程中各方都造成损失。

4、工期风险

在竞争激烈的市场环境中，于能否合理指定收费科目、标准以及能否及时、足额收取物业管理费。

第二节风险评估与分析

一、风险评估的内容及过程

风险评估是对风险的规律性进行研究和量化，寻找每一种风险的自身规律和特点，影响范围和影响量。通过分析的结果有利于采取更有针对性的对策和措施，从而减少风险对项目目标的不利影响。

风险存在和发生的时间分析

即风险可能在项目的哪个阶段，哪个环节上发生。有许多风险有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动相联系的。

风险的影响和损失分析

风险的影响较为复杂，有的影响而较小，有的影响面很大，可能引起整个工程的中断。经济形势的恶化不但会造成物价上涨，而且可能会引起发展商支付能力的变化，人工工资及各种支出困难。

由于设计图纸提供不及时，不仅会造成工期拖延，而且会造成费用提高，，还有可能原本避开冬雨未施工，而未能避开，造成更大拖延和费用增加。

由于风险对目标的干扰常常表现在对工程实施过程的干扰，所以风险的影响分析一般通过以下分析过程；

1、考虑正常情况下的工期费用、效益。

2、考虑风险可能发生因素，分析实施过程，劳动效益、消耗、各个活动有何变化。

3、两者的差异则为风险的影响。这实质上是一个新的化计划，新的估价。

、风险的级别

一级为重点；二级是要顾及；三级是可以不考虑，通过分级来决定对于风险的管理工作。

二、风险分析方法

风险分析通常是凭借经验，靠预测，但也是有一些基本分析方法可以借助。

、例举法

实施过程调研，建立该类项目的经验知识，在对新项目决策时，或在专家经验法进行分析时给出提示，列出所有可能的风险因素。

、专家经验法

具体做法：

①组建专家小组，4—8人，有实践经验和代表性。

②通过专家会议，对风险定界，量化。召集人应让专家多了解项目目标、项目结构、环境及工程状况，详细地调查并提供信息，有可能组织专家实地考察。并对项目的实施、措施的构想作出说明，使大家对项目有一个共识，否则，容易增加评价的离散程度。

③召集人与专家一起定义风险因素及结构、可能的成本范围与专家对风险进行讨论，按以下次序逐渐深入：

A引导讨论各风险的原因

B风险对实施过程的影响

C风险影响的范围

D将影响统一到对成本的影响上，估计影响量。

④风险评价

各个专家对风险的程度影响量和实现的可能性，给出评价意见。

⑤统计专家意见，得到评价结果

第三节风险管理的目标

风险贯穿于项目的各个阶段，从开始到竣工，延续到物业管理。事实上在项目初步评估阶段情况更是如此，因为此时不确定因素太多。风险管理就是让建设项目各方清楚地认识到有哪些风险以及风险有大小，其目标主要是：

1、减少风险因素

风险因素是引起或增加风险事件发生机会的条件，它来自外界干扰和自身决策的结果。风险因素的存在，决定着风险事件发生的可能性。

2、减少风险事件

风险因素并不导致风险损失的发生，风险因素通过引发风险造成风险损失。风险事件是造成风险损失的直接原因，因此，想要减少风险损失就要千方百计减少风险事故。

3、减少风险损失

一旦有风险事故发生，就要采取有效措施和对策，尽全力减少风险造成的损失，根据可采取的对策的比较分析，找出最适宜的对策和方法。而防患于未然是十分必要的。

第四节风险控制和对策

房地产开发项目的风险，综合性风险和阶段性风险，已在前面的篇幅中做了详细介绍和阐述，在此，本文重点论述阶段性风险中项目工程建设阶段风险控制的方法和对策。

一、风险分配

一个房地产工程项目的风险有一定的范围和规律性，这些分险必须在项目参加者、投资者、发展商、项目管理者，各承包商、供应商、合之间进行分配，每一个参加者都必须有一定的风险责任。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等内定义，在起草这些文件时都应对风险做出预计，定义和分配。只有合理地分配分险，才能调动各方面的积极性，才能有项目的高效益。正确对等风险，可以有如下益处：

1、可以最大限度发挥各方风险控制的积极性。任何一方如果不承担风险，他就不可能有管理的积极性和创造性，项目就不可能优化。

2、减少工程中的不确定性。风险合理分配，就可以比较准确地计划和安排工作。

3、发展商可以得到一个合理的报价，承包商报价中的不可预见风险费减少。

对项目分险的分配，发展商起主导作用，起草招标文件，合同条件，确定合同类型、确定管理规范，而承包商，供应商处于从属地位。但双方是平等的，不能不顾主客观条件把风险全部推给对方，对自己负责。

风险分配有以下原则：

1、从工程整体效益出发，最大限度地发挥各方积极性。

2、体现公平合理、责权利平衡。

风险责任和权力应是平衡的。

风险的承担是一项责任，即进行风险控制以及承担风险产生的损失。但同是要给承担者以控制处理的权力。

风险与机会对等

风险承担者，同时享受风险控制获得的收益和机会收益。

例如承包商承担物价上涨的风险，则物价下跌带来的收益也归承包商所有，若承担工期的风险，拖延要支付违约金，则工期提前就应奖励。

承担的可能性及合理性

给承担者以预测、计划、控制的条件和可能性，给他们能迅速采取控制风险措施的时间、信息，否则对他来说，风险管理就是投机。例如：承包商承担实施方案和报价的风险，则必须给他一个合理的做标时间，同时提供详细且正确的招标文件特别是设计文件和合同条件，并及时解答承包商作标过程中发现有问题，这样他才能理性地承担风险。

3、符合工程惯例，符合通常处理方法

惯例通常是能较好反映双方要求，较为公平合理，另一方面合同双方对惯例较为熟悉；容易顺利实施。如果明显违反惯例的做法，会显示出一种不公平，风险也随之而来。

所以风险承担者应具备的条件是：能最有效地控制导致风险事件，使该风险能控制在其范围，一旦风险发生，他能进行有效的处理。

二、风险对策

对分析出来的风险应有准备和对策，应充分凭借自己的技术管理组织的优势和过去的经验，来消除减少或转移风险。通常的对策有：

要求对方提供担保

提取风险准备金

技术措施

对于承包商应选择有弹性、抗风险能力强的技术方案，准备多套备选方案，采取各种保护措施和安全保障。

组织措施：选派得力的技术、管理人才、特别是项目负责人，将风

险责任落实到各个组织单元，使大家都对风险负责，提高风险意识。

通过合同分配风险

在许多情况下通过合同排除风险是最重要的手段。在承包合同中应明确规定：

1、哪些情况由承包商负责，哪些是由发展商负责，即风险责任要明确。

2、对工期延误、质量不合格的索赔权力。

3、对付款方式、付款期的明确规定，以及不付款的处理权力。

4、对违约的处理。

5、符合惯例的通用条件。

6、仲裁地点和适用法律的选择。

重要的是选择抗风险能力强，可靠的、有信誉的合作伙伴，项目的抗风险能力将会大大提高。

注重风险监控

风险监控和预警是项目控制风险的重要内