房地产成都东区音乐公园项目投资金融投资房地产行业资料

集团文件发布号：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-【最新资料,Word版，可自由编辑！】区音乐公园项目，二沙河外侧原成都红光电子管厂生产造为有远见、有时代特色、有历史积淀、有文化价值的国际化工业文化创意产业区，以推动成都市产业现，全面提升成华区乃至成都市文化创意产业的发展水乐公园园区建设和运营，以及音乐公园住宅开主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建音乐公园二期(住宅开发项目)占地162.83亩(含开发用地51亩、公建设施用地43亩，代征地68.83亩)，开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺及建设进度计划，在投资估算和财务分析基础偿债能力和财务生存能力，并对主要影响因素进行建设项目经济评价方法与参数(第三版)》、建设部标准定额研究所和房地产1)成都市城市总体规划(2008-2020年)；作的通知成发改审批函[2009]1501179334m2(269亩208001m2(312亩))：m(218亩)2(51亩)62666m2(94亩)：2：(不含土地购买)345率678(一)项目用地现状范围内现有约17万平方米的旧厂房，改建内容(二)音乐公园园区建设方案表1成都东区音乐公园音乐公园一期主要规划指标49.06%地上建筑面积8.74%32.20%绿地率新建部分内容，总建筑面积约19.11万平方面积约13.45万平方米，新建建筑面积约5.66万平方(1)1号楼及演艺中心主体建筑为1976年建成的框架结构大跨厂房，主分区建筑面积约27937平方米，其中1号楼改造1605筑11882平方米，内部设施、运营等由合作者或者合(2)成都舞台(新建)25240平方米的两层地下停车场。该分区建筑面积33014(3)办公区(18-21.46号楼)办公区位于园区的最北侧(包括西侧的18号楼)，改造工作主要是外立面建筑面积为40927平方米，其中新建6752.7平方米(4)艺术部落侧主入口交叉处，该分区中、43号楼及37号楼群。此区域拟由商家投资建设，我们只进(5)星工厂(32号楼)(6)酒吧区(4.24-31号楼)6、27、28、29、30、31号楼及附属楼，仅对外部公共方米，其中新建5288平方米，改建22785.3平方米。(7)东区时间(2.3号楼)南侧，由2、3号楼组成。项(8)酒店区加固，屋面处理、外立面隔墙、空调主干管道及至楼。其余工程部分拟由商家投资建设。此区域改建建筑(9)总图和市政配套工程0年至2012年，采用分阶段建设方式，在3年内(三)音乐公园二期建设方案表2音乐公园二期主要规划指标权后启动住宅开发，分年建设进度为50%、30%、2措(一)投资估算计划于第2年购买原红光厂380.83亩土地使用权，共116721.66万元(含3%的契税)。其中园区用地218亩，土地费用66815.43万元；住宅开发用地含待1416.06万元，包括一期工程费用、一期工程建设其他费用(含第一年土地租金)、预备费等。66815.43万元，按园区一期占地/总占地*土。5224.82万元，其他利息计入财务费用。2万元。总投资与分年投资计划表详见附表1。(二)资金筹措，根据土地费用及当年建设资金缺口贷款13900094%计算，当年产生的利息照付。自第3年起按当年可用款本金，还本付息资金来源包括：营业收入扣减当期见附表2。项目自第2年起取得营业收入(园区租金收入及住宅销售收入)，将当期回投建设，以提高资金使用效率。(三)资金来源与使用计划4年(一、二期建设期)，其中第2年由于购买土地及启动住宅开发，将出现资金需求峰值(约18亿元)。在第二年开始计划贷款13.9亿元，弥补售回款及前期资金盈余足以支持项目建设，将不再(一)编制说明项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，同时结合本项目招商方(二)收入及税金及园区集聚后的增量，按照不同业态、不同层次设定了不同的起租水平、出租率(免租期不计入出租率)及租金递增水平。米,根据业态不同在20-第一年出租率设为零，第二年出租率根据业态不同,按第一00%计算出租率，经过2年培育期和3年增长期,第六年进入稳定在93%至100%之间；租金增长率在2年培育期和3年同,在8%至50%递增,第六年进入物业经营平稳期后租金物业出售，包括：成都舞台周边7500平米的小8号楼及新建楼。其中成都舞台周边小建筑的售价按以收益还原法确定的物业价值(年化收益率8%)，暂定为13729万元；中移动18号，包括：购买18号楼原费用、改建及新建费用、土地分套分摊费用、工程建设其他费用及建设期利息的分摊费为：电梯公寓均价9000元/平方米，商业160元/个。其中住宅的销售进度按第2、3、4年分别为40%建设税及教育附加费等按分年预缴，完工后汇算清缴方式，实。策，音乐公园一期出租物业的营业税金及附加可计算期内项目可实现营业收入405中一期物业租金和销售收入合计260189.22万元，二期物业销(三)总成本费用用权摊销年此处仅按租金收入的5%计算，即第成本的3%计算，销售及推广费用按销售收入的。计算期内一二期项目总成本费用合计2(四)利润表与静态盈利能力收入405449.88万元，净利润108522.34万(五)现金流量表与动态盈利能力据音乐公园一期的项目投资现金流量表，一期项目在计算期内(13年)可实现资的财务内部收益率为7.90%，盈据音乐公园二期的项目投资现金流量表，二期项目在计算期内(3年)可实现的财务内部收益率为28.55%，盈流量表详见附表7、8。资的财务内部收益率为9.26%，投资回收期为10盈利能力(六)偿债能力与财务生存能力分析根据借款与还本付息计算表(附表2)，项目的贷款偿还期为6.73年，能够在根据财务计划现金流量表(附表9)，项目计算期内各年的累积盈余资金流量维持正常运营，项目具备财务生存能力。(七)资产负债表根据资产负债表(附表10)，项目计算期内仅第6、7年资产负债率达到64%、4的保障程度较高。若考虑实际会影响财务评价指标，其中营业收入影表3对FIRR的敏感性分析%-10%RRR9.2%9.2%5.1