我国货币政策调控房地产价格的效果分析研究 财务管理专业

目录中英文摘要、关键词 ⅠTOC\o"1-2"\h\z\u一、前言 2二、我国房地产价格的现状（一）整体房屋销售价格持续增长（二）房价区域特征明显（三）房价收入比过高三、我国近年来的主要货币政策及其对房地产价格的调控效果（一）我国近年来的主要货币政策（二）我国货币政策调控房价的实际效果分析四、我国货币政策调控房地产价格存在的问题（一）货币政策传导渠道不畅（二）货币政策作用空间受到限制(三)货币政策调控存在局限性（四）货币政策存在时滞性五、对我国货币政策调控房地产价格的建议（一）疏通货币政策传导渠道（二）拓宽房地产融资渠道（三）货币政策调控中应考虑传导时滞（四）合理控制货币供应量的增长速度（五）推进利率市场化改革六、结束语参考文献致谢语我国货币政策调控房地产价格的效果分析[摘要]近年来，我国房地产业的迅速发展已经成为带动相关产业和经济增长的重要力量，但同时房地产价格的持续攀升也给社会和经济带来不少负面影响，成为我国目前亟待解决的一个经济问题。货币政策是影响我国房地产价格的一个重要手段，次贷危机以来，中国接连出台政策以抑制房地产价格的过快增长。但从其成效来看，房地产价格仍然在持续攀升，货币政策的有效性受到一定的质疑。而货币政策之中对于房地产业起到极大影响作用的便是货币的供应量调控和利率调控，本文通过探索这两大货币政策对于我国房地产业价格的调控作用，找出其中存在的问题，从而提出解决对策，让其房价水平更加有利于中国经济的发展。[关键词]货币政策商品房价格宏观调控中央银行TheanalysisoftheeffectofmonetarypolicyregulationrealestatepriceAbstract:Inrecentyears,therapiddevelopmentofChina'srealestateindustryhasbecometheleadingindustryandeconomicgrowthimportantstrength,butatthesametime,realestatepricescontinuedtorisealsobringmanynegativeeffecttosocietyandeconomy,asaneconomicproblemtobesolvedinourcountryatpresent.Monetarypolicyisanimportantmeanstoeffectonourcountry'srealestateprices.Sincethesubprimecrisis,Chinahaveintroducedpoliciestocurbtheexcessivegrowthofrealestateprices.Butfromthepointofitssuccess,realestatepricesarestillrising,theeffectivenessofmonetarypolicybequestioned.Andmonetarypolicyonrealestateindustrygreatlyinfluencetheeffectofcurrencyisthesupplyofregulationandinterestrates.Inthisarticle,throughexploringthetwomonetarypolicyforthereadjustmentofChina'srealestateprices,findouttheproblems,thusputforwardthecountermeasuresthatthepricelevelismoreconducivetoChina'seconomicdevelopment.Keywords:Monetarypolicy;Commercialhousingprice;Macroeconomicregulationandcontrol;Thecentralbank前言1998年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。本文运用我国2002年至2011年（用最新数据）的相关数据，分析我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。我国房地产价格的现状（一）整体房屋销售价格持续增长从表1的统计数据可以看出，从2002年到2011年的十年间，我国的商品房销售均价从2250元/㎡上涨到5630元/㎡，只有在2008年，由于国际金融危机的爆发使得2008年全国房地产价格较2007年下降了1.66个百分点，其余的年份房价均是上涨的，房价基本呈现一路上升的态势。房价的增幅在2004年、2005年、2007年、2009年和2011年数值较高，均超过10%，2009年更是达到最高增幅23.18%。经计算，2002年到2011年间，我国商品房均价平均增速为10.08%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，目前房价仍在高位运行，过高的房价抑制了房地产有效需求的实现，刺激了房地产热的发展，已严重影响我国的经济和民生。表12002~2011年我国商品房价格情况年份2002200320042005200620072008200920102011商品房均价（元/㎡）2250235927783168336738643800468150535630房价增幅（％）3.694.8417.7614.046.2814.76-1.6623.187.9511.41数据来源：中国统计年鉴（二）房价区域特征明显我国的商品房价格具有明显的区域差异。我国的房地产投资和消费过于集中在沿海城市，导致房价居高不下。房价最高的前三个地区均是沿海地区，依次是南部沿海地区、东部沿海地区和北部沿海地区，且上升幅度较大。东北地区房价低于沿海地区，但对于其他区域还是处在明显的高位。大部分地区房价稳中有升，有的增幅显著，但是西北地区房价整体水平变化不大。此外，在同一城市，不同区域，价格区别也很大，以北京、上海最为显著。（三）房价收入比过高房价收入比是指一个地区每位居民的平均房价与每位居民的平均年收入之比，它是用来衡量房地产价格水平高低的重要指标。国际上广泛使用房价收人比这个指标来衡量房价，相比单纯从房价的绝对值来判断房价的高低更具合理性。合理的房价要求房地产价格与当地居民当时的收入相一致，即合理的房价应该相当于每户居民3到6年的平均收入。2002至2010年全国房价收入比都偏高，说明房地产价格不合理。尽管2008年全国房价收入比有所回落，但仍高于正常区间，需要进一步的调整。房价收入大幅高于正常区间，这也说明了我国现在房地产的价格出现过高的情况。本文房价收入比的计算方式如下：房价收入比=平均房价/平均家庭年收入平均房价=面积单价*面积指标平均家庭年收入=职工平均货币工资*2人均居住面积按100平方米估算表22002-2010年全国房价收入比年份商品房平均销售价格（元/㎡）年工资（元）房价收入比20022250124229.120032359140408.420042713160248.520053167183648.620063366210018.020073864220338.220083800199537.820094681215028.320105053233508.7数据来源：中国统计年鉴我国近年来的主要货币政策及其对房地产价格的调控效果（一）我国近年来的主要货币政策我国于2002年到2006年开始实行稳健的货币政策，自2007年以来，面对经济中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，央行开始紧缩银根，多次上调存款准备金率和利率，实行从紧的货币政策。2008年下半年以来，我国货币政策由“从紧”调整为“适度宽松”，进入2008年第3季度后，受国际金融危机和国内经济增速趋缓的影响，我国房地产市场出现明显下降趋势。为促进房地产市场稳定健康发展，国家针对房地产市场的调控政策频频出台。央行自2008年9月起不到3个月时间内，连续五次下调存贷款基准利率，累计幅度达到2.16％。同时，金融机构存款准备金率也下调3％左右。在适度宽松的货币政策影响下，2009年我国房地产市场回升，一些城市房价过快增长。2010年9月29日中央银行、银监会决定完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2011年国务院常务会议确定了相关政策措施，简称“新国八条”，其中最严厉的一条是为了遏制商品房投机需求，对第二套房的首付比例提高至60%的新高。2013年初的楼市火热使得楼市调控有了更严厉的措施，国务院先后确定了被称作“国五条”的政策及其六点细则。[1]（二）我国货币政策调控房价的效果分析货币政策主要从两种途径来影响房地产价格：第一个途径是货币供应量，通过控制货币供应量来调控信贷规模，从而间接影响房地产市场。另一个途径是利率。我国市场经济体制已经初步建立，房地产市场是宏观经济的一部分，必然也是按照市场机制运作，而市场机制运作的内在规律是货币的价格即利率，所以央行调整利率可以对房地产价格产生直接影响。1．利率政策对我国房地产价格的影响利率途径的作用主要从房地产供给方和需求来分析。从供给角度看，利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的财务成本的多少，影响着开发商房地产开发的成本和利润。比如提高利率，将导致成本上升，房地产供给减少，从而房价上涨。从需求角度来看，消费者对房地产的需求又分成自住型购房和投资型购房。利率的提高，对自住型购房来说，意味着他们还本付息的成本增加，必然会打击部分潜在的购房者，使得住房的有效需求减少；对于投资型购房者来说，利率的提高，使住房的利润预期收益降低，理性的投资者会将资金转移出住房市场，转向其他更具投资回报率更高的市场进行投资，所以，利率的提高会在一定程度上抑制消费者的有效需求，从而使房价下降。同理，当降低利率时，将导致房价的上升。[2]2．信贷政策对我国房地产价格的影响中央银行的货币政策主要分为扩张性的货币政策和紧缩性的货币政策，货币政策发挥作用的关键因素就是通过货币供应量这个中介，从而实现房地产或经济上的调控目标。[3]中央银行可以通过某些货币政策工具，比如再贴现率和法定存款准备金制度来影响商业银行的贷款供给能力进而影响流通中的货币供给量，从而使房地产需求增加或减少，导致房地产价格的变动。如果实行宽松的货币政策，货币供应量增加使得信贷量增加，房地产开发商资金流动性增强，可以扩大投资规模，有时还会导致高价竞拍土地使得开发成本上升，直接影响了房价的预期。同时，居民购房贷款可获得性增加，居民手中的可支配收入增加，现金流量增加，房产需求增加，进一步推动了房价的上涨。与之相反的，如果央行实行紧缩性的货币政策，则对房地产市场带来的影响也是相反的。我国货币政策调控房地产价格存在的问题上文从经济学理论上对我国货币政策调控商品房价格的有效性进行了分析，然而现实生活中房价越调越高的现象却与之相矛盾，这是由于在货币政策的实际传导过程中有许多理论上没有考虑到的因素影响了政策实施的有效性。（一）货币政策传导渠道不畅1．利率的市场传导受到阻碍当前我国的金融市场并不完善，货币化程度低，利率还未能完全市场化，所以它还不能真实的代表经济中资金的价格。我国央行基准利率至今为止还没有真正意义上的形成，虽然从2007年1月4日SOR开始正式运行，它是中央银行准备培养的基准利率体系，但是由于时间较短，其正式成为基准利率还有待确认。因此金融机构目前还不能完全自主决定利率水平，虽然我国实行上下限贷款利率管理，以推进利率市场化进程，但是基本上是商业银行自身根据贷款对象的经营状况、风险和自身因素决定的。商业银行大部分的贷款下浮主要集中于大房地产开发商，而中小房地产开发商利率多数上浮，使大房地产开发商在融资成本上获得优势，一部分中小房地产开发商被挤出市场，不利于中低档房的开发，高档房充斥整个房地产市场，从而助涨房价。利率水平的调整不完全以客观经济规律和资金的供求关系为基础，而是侧重于各利益主体的谈判与妥协。所以货币政策不能通过调控利率来有效调节房地产的供给和需求。此外，利率对房价的调控还存在时滞效应。因此，货币政策通过利率途径调控房价的效果并不理想。2．资产价格的传导制约因素多（资产价格传导途径目前作为我国货币政策调控房价的新兴传导途径，还存在很多问题。资本市场规模依然偏小。通常来说，大规模、高效率的股票市场可以迅速反映货币政策变动和资金供求变化状况，同时也能够将这种对中央银行调控措施做出的敏感反应通过其广泛的覆盖面和影响力传递到房地产市场。然而，从我国的现实情况来看，尽管股票市场取得了相当大的发展，但是规模仍相对较小，上市的房地产公司也比较少，到目前为146家。通过股票价格传导货币政策对房价的影响效应就会受到限制。资本市场与货币市场的一体化程度较低。从目前来看，我国货币市场和资本市场的价格之间缺乏内在联系，导致两个市场的相关性不强。由于市场相对独立，各种金融工具价格之间的比例关系不合理，股票价格的变化不能准确反映货币政策对房价调控的松紧，这种价格的扭曲使货币政策对房价调控的效果受到制约。资本市场存在较大的制度缺陷。我国更看重股票市场的筹资功能，这在一定程度上导致上市公司质量普遍低下，投资者短期行为盛行。证券监管制度不完善，不能阻止投机行为的发生。上市的房地产公司并不能获得稳定的直接融资资金，80%以上企业外部融资要依靠银行贷款，对房地产投资的影响不大。[4]3．信贷渠道的作用效果不明显（（1）利率调整幅度偏小出于对政策平稳性的考虑，央行历次利率调整幅度均不大，这使得货币政策通过信贷传导渠道对房地产投资贷款影响不大。加息很难使得短期房价下跌或是出现下跌拐点。相反，加息使人们对房地产投资的收益率有了较高预期，增加了房地产企业外源融资难度，从而提高了现有的其他融资方式的机会成本。对于房地产企业的自有资金，其使用的机会成本亦会上升。成本的上升通过刚性需求转嫁到房价上，最终加剧商品房价格的上涨幅度。（2）商业银行的贷款激励机制和约束机制不对称近年来紧缩性货币政策的实施，使国有商业银行对房地产中小企业投资者，特别是非国有中小企业投资者的贷款激励机制和约束机制不对称。一般情况下，对国有大中企业投资群体的贷款发放激励机制较强，而对非国有中小企业贷款发放则缺乏积极性，信贷审批过程使中小企业处于不利位置，中小企业难以获得新增贷款，不利于对中低档房的建设以平衡房价。这种经济结构和金融结构的不对称直接影响到货币政策调控房价的效果。（3）银行争夺住房信贷市场的干扰商业银行从本质上说也是企业，为了自身的利润最大化竞相争夺房地产信贷市场份额，相继出台各种优惠政策措施相互竞争房贷，加剧了房地产市场的需求热度。住房稳定的刚性需求使得个人住房贷款市场成为各商业银行的主要竞争领域，针对国家货币政策的调整，各银行必将推出一系列创新产品，以适应市场需求。各种优惠政策、创新产品的推出，刺激了购房者的购房冲动，反而会造成需求的膨胀，在一定程度上削弱了利率上调对信贷的影响作用。加之投机者受未来房价继续上升的预期影响，将愿意承受高利率带来的负担，导致信贷扩张，信贷扩张的结果反映到房价上。这样循环往复，导致房价不断上升。（二）货币政策作用空间受到限制1．房价上涨的预期限制了货币政策作用空间由于乐观估计我国房价的未来走势，一些大的国有企业、上市公司、民营企业也斥巨资参与房地产投资。房地产并非是这些企业的主业，但是这些企业共有的特点就是资金实力很强，经常向房地产投入大量资金，一定程度上抬高了土地的竞买价格，增加了开发成本，而且这些企业将生产用贷款用于投资房地产业。尽管实施紧缩性货币政策，但是并没有调整房价不断上升的预期，房价继续上升。房地产开发商将紧缩性货币政策带来的融资成本增加，作用于房价上，进而推动房价的上扬，违背了货币政策的初衷。房价持续上涨非理性预期使需求不断增加，特别是投机性需求。即使按揭贷款利率水平不断提高，由房价上涨带来的利益也能够支付增加的利息。因此，中低收入人群通过按揭贷款购买高价房，提前透支消费，这种超越个人经济能力跟风所造成的“羊群效应”，在一定程度上扭曲了房价。[5]2．房地产开发商之间的不良竞争由于房地产开发商之间的竞争，导致我国货币政策不能引导房地产供给向中低价位发展，控制房地产的开发规模。房地产开发商为提高企业竞争力，提高房地产的规模和质量，大量高价位的房地产供给使房价上升。我国高价房供过于求，相反，适应人民生活水平的中低价位、中小套型住宅比例偏低，供应不足。如在2009年至2012年间别墅和高档公寓类住宅投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。在户型过大的问题上，普通商品住宅如此，经济适用房也是如此。从各类型住宅平均每套面积的变化看，其趋势仍然在上升。大量高价位的住房，支撑房价，所以房价居高不下，导致我国货币政策对房价的调控效应低。(三)货币政策调控存在局限性1．房地产土地成本迅速增长在我国房地产成本的构成中，土地成本占了商品房价格的50％左右，是房价的主要构成部分。但是，由于一些地方政府把房地产开发当作经济增长的主要推动力。出于解决财政困难和政绩目标的原因，地方政府不顾中央的宏观调控，仍然热衷于批地、卖地。地方政府推动了地价上升，而开发商又将土地成本转嫁到购房者身上。在土地交易价格的调控上，存在中央政府与地方政府的博弈，因此央行的币政策基本上无能为力。2.中央银行制定货币政策自身的局限性。事实上，单从央行加息的幅度看，并不会给房地产市场带来多大的影响。其行为更多的是向市场传递一种信号，即政府要对过热的投资进行宏观调控。由于经济发展的惯性所在，不能在短期或一段时间内明显改变供求关系。中央银行提高存款准备率虽然给房地产开发企业融资带来一定影响，但不会从根本上改变贷款持续增长的势头。随着城乡居民收入水平的提高，人民群众的储蓄率将保持增长的态势，各金融机构吸收的存款将会随之增长，再加上外汇的持续增加，人民币的社会供给量也会保持快速增长，这些都给商业银行的信贷资金提供了有力的保障。3.中央银行的调控过于依靠行政权力央行除了依靠自身的行政权力外，还应具备信息优势和较强的研究能力，以保证货币政策的制定和实施具有科学性和针对性，从而达到预期的目标。中央银行运用货币政策调控房地产市场面临的主要问题是：房地产市场数据信息问题。我国房地产业的管理部门主要是建设部和国土资源部，他们收集各自所需的房地产市场数据信息，而中央银行只有较为全面的房地产金融数据信息。目前，各部门间尚未建立数据信息共享机制，这在一定程度上影响了货币政策制定和实施的有效性。[6]4．国外热钱的流入国外热钱对我国房地产价格的影响是非常迅速的。部分国外资金并没有进入我国的实体经济，而是希望从人民币升值和房价上涨的双重收益中获利，从而进入了我国房地产市场。目前，外资较多购买北京、上海等地的住宅。带动国内资金推高房价，同时还直接介入房地产开发，目前国内73000多家房地产企业中，外资就占到约15％~20％。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源，增加了流动性，进一步推高了房价。（四）货币政策存在时滞性货币政策的传导过程是指中央银行通过各种货币政策工具直接或间接地调节金融机构的准备金和金融市场的融资条件，进而调控全社会的货币供应量，并影响厂商和个人的投资与消费决策，最终导致整个社会总产出的变化。而货币政策在上述各个环节之间的传导常常存在程度不同的时间间隔，也就是货币政策的时滞效应。具体表现在以下几个方面：1.政策存在时滞性从房地产业经济波动出现异常到发现问题，从认识到采取政策的必要性到制定出政策，从政策的实施到完全发生效用达到预期目的，每一个环节都要经历一段时间间隔。房地产宏观调控政策效果的实现，是以出现问题为起点、政策发生作用为终点的过程。由于政策的出台是一种事后调节，政策发挥作用时，经济现象已经发生并存在了一段时间，政策的效应并非当期效应。简而言之，政策时滞是一种普遍现象。2.公众的行为决策存在时滞性无论决策者还是公众都要对未来的经济进行预期，并根据这种预期来决定自己的经济行为。预期是一种心理因素，即主观因素。对于房地产宏观调控政策，决策者的预期决定了所采取的政策措施及何时采取措施和制定政策的决心。公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期，人们往往由于心理定势而不能及时适应新经济条件和经济情况，导致行为决策滞后，进而影响政策效果的发挥。[7]3.房地产业的特殊性导致时滞性房地产业的特殊性，即生产周期长、所需资金量巨大、涉及行业多、区域差别性大以及消费时期长等，决定了房地产市场货币政策的一个重要特点就是时滞性。当一项房地产调控的货币政策出台后，由于各个项目处于不同的开发阶段，对于刚刚处在融资阶段的项目，可能其开发计划要延后，对于已经接近尾声的项目，影响则相对较小。越接近开发结束期的项目，可调整的余地越小。4.利率传导存在时滞性从理论上说，提高利率可以有效抑制需求，从而使得房地产价格下降。但根据实际的效果得出的结论是，提高利率在短期内房地产价格并不会下降，在长期内才出现下降的状态。可见让利率政策真正发挥宏观调控的作用存在明显的时滞性。短期的影响可以认为虽然贷款成本增加了，但如果开发商对房价上涨比较乐观，存在预期，那么房地产投资额依然会增加，房价将继续上涨。[8]对我国货币政策调控房地产价格的建议（一）疏通货币政策传导渠道随着经济体制和金融体系改革的深化，我国要加快对市场主体的理性培育，为货币渠道最终成为政策传导的主要途径创造良好的宽松的环境，最终实现货币渠道传导的力度。对此提出以下建议。1．发挥货币渠道传导的优势只有进一步规范房地产的直接融资机制，才能充分发挥货币传导渠道的优势。我国应出台相关政策来规范房地产直接融资机制，降低融资成本，而且有利于房地产部门信息的扩散和公开，增加房价和购房者的信息、透明度，引导人们形成对今后房价走势的正确预期，这些都有利于货币政策传导渠道的疏通。当前房地产业资金流动性过剩，不等同于经济建设需求的资金过剩，而是社会中资金出现了不合理的配置，我国经济发展方式要由粗放型转变为集约型，把社会中剩余的存量资金用于产业升级、产业链的拓展、科研开发，从本质上提高我国的综合竞争力。所以，政府要合理引导资金流向，将资金从房地产业配置到更需要资金的社会事业与高新技术产业上来，避免因流动性过剩造成房价长期高启，成为经济发展的隐患。[9]2．疏通信贷渠道传导的阻碍房地产企业信贷作为商业银行的重要业务，其信贷政策如借款企业的资本金要求、授信条件、贷款担保落实等，应保持相对的连续性和稳定性，避免大起大落，同时，也要保证信贷政策执行的相对灵活性。银行从自身出发，要考虑收贷的危险，冒然收贷，既损失收益，又很可能引起房地产商资的金链断裂，从而造成大批房产公司倒闭。一旦这些公司倒闭，银行的资金将无法收回。在目前宏观调控的形势下，商业银行的房地产信贷投放政策可做出适当调整，兼顾资金的安全性、收益性和流动性。例如贷款期限可由紧盯项目建设工期调整为与销售进度相匹配，但最长不得超过3年。贷款利率适当拉大差距，对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目，贷款利率可小幅度上浮，对项目较好但借款人实力不够的贷款，实行较大幅度的利率上浮等。在房价过高的城市可提高购房首付比例，如从2~3成提高到4~6成。[10]简化信誉高、还款有保证的优良客户的贷款审批手续，减少审批环节，缩短审批时间，使其能够在短时间内获得必要的信贷支持，切实减少管理层次，提高信贷效率。（二）拓宽房地产融资渠道中国房地产市场的迅速发展得益于金融行业的支持，房地产行业作为资金密集性行业和银行业的发展密不可分。从某种程度上来说，金融体系的不完善和不健全造成了中国房地产行业存在的问题。我国房地产融资仍然过分依赖银行信贷，而股权、债券、基金等直接融资方式发展依然滞后，因此，央行应积极配合有关部门拓宽房地产贷款以外的融资渠道，如发行房地产信托基金、房地产债券等，从而避免房地产金融政策调整对房地产供给造成过大影响。1．优先发展房地产投资信托大中型房地产公司、信托公司要加速发展房地产投资信托。目前，我国大中型房地产企业集团无论在资金、规模还是经验上都有一定实力。引导大中型房地产企业利用现有资源，通过建立半附属型房地产投资公司实施企业经营模式的转型。同时，我国一些信托投资公司具有长期经营业绩，在发行房地产信托计划过程中积累了经验。因此，大中型房地产企业与信托公司也可以以房地产信托计划为基础，先发行房地产投资信托的基金证券，募集资金，然后购买房地产和抵押贷款以建立自己的资产组合。[11]2．实行住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化，即是将住房抵押贷款进行组合，通过风险隔离、资产重组和信用增级，在市场上发行住房抵押贷款债券的结构性融资行为。住房贷款因为期限长、贷款分散，符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化可以扩大个人住房贷款的资金来源，增强商业银行的贷款能力，可将商业银行独自承担的支付风险和利率风险分散给那些愿意且能够承受这类风险的投资群体，并提高银行资产的流动性，从而调整商业银行资产负债结构。3、大力发展房地产公司债券房地产产业通过发展债券市场，可以把社会资金吸引过来，变成一种大众化投资方式，实现房地产投资的社会化。目前房地产债券市场在国内还很难发展，主要表现在债券市场规模偏小，债券产品单一，风险较大，尚未建立有效的信用评估体系和债务清理机制，使得现有债务市场运行很不规范。但在房地产投融资机构的转型阶段，房地产债券市场有着良好的发展机会。[12]政府应该从政策、法规、制度上为企业利用债券融资创造一个良好的、宽松的环境。放宽审批权限，简化审批手续，同时逐步放松对企业债券的利率约束，给予房地产企业充分的自主权利。其次，要建立健全多层次的企业债券市场，提高企业债券流动性和可转换性，建立投资企业债券的风险转移机制。再次，要增加房地产债券的品种，增加长短期债券发行配比额度，完善评价债券等级的中介市场，确保房地产债券市场的良性发展。（三）货币政策调控中应考虑传导时滞1．完善和加强调控主体的信息系统货币政策调控中应考虑调控时滞的存在，建立、完善和加强调控主体的调控信息系统，完善的数据采集、加工、处理体系，是把握和判断时滞变动的基础。对房地产市场运行态势进行及时有效的监测，提高中央银行对房地产市场运行态势的预测、判断能力。2．健全和完善宏观调控的决策体制要健全和完善宏观调控的决策体制，提高中央银行的决策能力和其决策体制的效率，保证中央银行能够及时做出果断决策，以避免贻误时机而出现调控决策落后于经济形势变化的问题。同时，要尽可能减少调控实施的多余环节，提高调控实施机构的工作效率。3．宏观调控要从被动适应调控转变为主动适应调控中央对房地产市场进行宏观调控时必须充分考虑到调控时滞的存在，进行主动适应调控。即在市场经济运行已经发出某种信号、传递出某种要求调控的信息时，这种信号或信息可能是较为微弱的，调控主体就要及时捕捉，作出决策，实施调控行为，在宏观经济运行明显的需要紧缩或扩张之前，就开始实施相应的调控政策。（4.制定和实施具有前瞻性的货币政策。市场本身具有滞后性，任何形式的市场信号都只能在发出之后才会得到验证，因此任何针对市场信号进行的政策都是滞后的。从而制定一个具有前瞻性、先验性和预测性的货币政策是相当重要的。我国的金融管理机构应该结合我国房地产金融的实际情况及主要问题，建立健全并进一步优化完善房地产市场预测尤其是风险预警制度体系。（四）合理控制货币供应量的增长速度货币供给量的快速增长，必然导致住房贷款的增加，从而增强对房地产开发的投资需求和投机需求。特别是住房贷款门槛限制的降低，会刺激投机需求，引发房地产价格的新一轮攀升。作为金融监管部门，我国的金融机构如银监会，必须要加强住房贷款数量和结构的控制，从而抑制房地产的投机性需求，进而全面提高住房贷款的质量，抑制过热的房地产市场发展从而降低了贷款风险。[13]从实体经济的角度看，信贷政策应更加侧重于结构调整和对内需的支持，继续加强对中小企业、