2020年中级会计职称《中级会计实务》　主要考点 (六)

本章重要考点：

（1）客观题：投资性房地产的范围、后续计量、公允价值模式下投资性房地产的转换、公允价值

模式进行后续计量的核算、投资性房地产转换后续、计量和处置

（2）主观题：上述重要考点的串联；

（3）综合题：上述重要考点的串联+所得税（或政府补助）。

注：“机考”以后，“资产三兄弟”（固定资产、无形资产和投资性房地产）每年考试均会涉及，

但考试题目总体难度不大，基本为上述重要知识点的串联。

一、单项选择题

1.A公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为

5000万元，已计提累计折旧100万元，已计提固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6000

万元。下列关于A公司在转换日的会计处理，不正确的是（）。

A.借记“投资性房地产”科目6000万元

B.不需要将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目

C.转换日办公楼的公允价值大于其账面价值的差额1300万元，计入公允价值变动损益

D.转换日办公楼的公允价值大于其账面价值的差额1300万元，计入其他综合收益

『正确答案』C

『答案解析』自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，贷方差额应计入其他综合收益;

如是借方差额，则计入公允价值变动损益。

2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2020年1月15日购入一幢房屋用于经营出租。该房

屋的成本为3020万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧。不考虑

其他因素，该企业2020年应计提的折旧额为（）万元。

A.151B.138.42

C.137.5D.150

『正确答案』C

『答案解析』2020年应计提的折旧额=（3020-20）4-20X11/12=137.5（万元）。

3.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2020年12月将一项投资性房地

产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50000万元，已计提折旧10000万元，未计提减值

准备。甲公司转换日应转入“开发产品”科目的金额为（）万元。

A.50000B.40200

C.40000D.40800

『正确答案』C

『答案解析』采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应按照该项房地产在转换日的账面

价值，借记“开发产品”科目，所以“开发产品"科目金额=50000-10000=40000（万元）。

4.甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2020年1月1

日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式

转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为3000万元，己计提折旧1500万元，计提减值准备250

万元，当日该写字楼的公允价值为3500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。不考虑所得税等

因素的影响，该事项对“利润分配一一未分配利润”科目的影响金额为（）万元。

A.2025B.2250

C.0D.1800

『正确答案』A

『答案解析』该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额=[3500-（3000-1500

-250）]X（1-10%）=2025（万元）。相关会计分录为：

借：投资性房地产一一成本3500

投资性房地产累计折旧1500

投资性房地产减值准备250

贷：投资性房地产3000

盈余公积225

利润分配一一未分配利润2025

5.A房地产开发商于2020年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地

产，转换日的商品房账面余额为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9900

万元，转换日关于投资性房地产会计处理的说法不正确的是（）。

A.转换日开发产品按账面价值10000万元结转

B.转换日投资性房地产按公允价值9900万元计量

C.转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益

D.转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入其他综合收益

『正确答案』D

『答案解析』作为存货的商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小

于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益。

6.甲公司2020年2月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该房地产的

公允价值为20000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为20300万元，“投资性房地产累计

折旧”科目金额为2000万元，未计提减值准备。下列关于转换日的会计处理中，不正确的是（）。

A.转换日会计处理原则是投资性房地产各相关科目与固定资产相关科目对应结转

B.冲减“投资性房地产”20300万元，同时增加“固定资产”20300万元

C.冲减“投资性房地产累计折旧”2000万元，同时增加“累计折旧”2000万元

D.确认转换损益1700万元

『正确答案』D

『答案解析』成本模式下的投资性房地产转为固定资产时，是对应科目对应结转的，不会产生转换

损益。

7.2020年3月，甲公司与乙公司的一项办公楼经营租赁合同即将到期，该办公楼按照成本模式进

行后续计量。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司

签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司。3月150,与乙公司的租赁合同

到期，办公楼随即进入改扩建工程。办公楼原价为10000万元，至此已计提折旧2000万元。12月15

日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出3000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属

于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值是（）万元。

A.13000B.11000C.3000D.10000

『正确答案』B

『答案解析』改扩建完工后的投资性房地产入账价值=10000-2000+3000=11000（万元）。

8.2020年6月30日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将A公司拥有产权的一栋自用写字楼整

体出租给B公司使用，租赁期开始日为2020年6月30日，年租金为400万元，每半年支付一次，租期

3年。当日，该写字楼的原值为3500万元，已计提折旧1000万元（其中本年计提折旧10万元计入

管理费用），公允价值为1800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2020年年末，该项投资

性房地产的公允价值为2400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因

素，上述业务对A公司2020年度营业利润的影响金额是（）万元。

A.90B.-100C.300D.600

『正确答案』A

『答案解析』上述业务对A公司2020年度营业利润的影响金额=转换日产生的损失[1800-（3500

-1000）]+年末确认的公允价值变动收益（2400-1800）+租金收入400/2一转换日前计提的

折旧10=90（万元）。

9.2018年3月1日，甲公司将自有的一栋办公楼以经营租赁方式出租，租赁期为自2018年3月1

日起2年，年租金为360万元。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提

减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼

2018年12月31日的公允价值为2600万元，2019年12月31日的公允价值为2640万元。2020年3

月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。不考虑其他因素，下列各

项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，不正确的是（）。

A.将自用房地产转换为投资性房地产的时点是2018年3月1日

B.转换日产生其他综合收益1300万元

C.2020年3月1日出售办公楼对营业利润的影响金额为1460万元

D.影响2020年营业利润的金额为1460万元

『正确答案』D

『答案解析』选项B,转换日产生其他综合收益=2400-（3200-2100）=1300（万元）；选

项C,出售办公楼对营业利润的影响金额=出售时的公允价值2800—出售时的账面价值2640+

转换日产生的其他综合收益1300=1460（万元）；选项D,影响2020年营业利润的金额=1460

+360X2/12=1520（万元）。

【思路点拨】处置投资性房地产时公允价值变动损益转入其他业务成本的分录不影响营业利润，

因为借贷方科目都影响营业利润，一增一减，合计对营业利润的影响金额为0。

10.下列经济业务或事项，应确认投资性房地产的是（）。

A.企业生产经营用的土地使用权

B.企业生产经营用的厂房

C.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地

D.企业经营性出租有产权的办公楼

『正确答案』D

『答案解析』选项A,属于企业的无形资产；选项B,属于企业的固定资产；选项C,属于房地产

开发企业的存货。

1L下列关于投资性房地产初始计量的表述中，不正确的是（）.

A.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

B.采用成本模式进行后续计量的外购投资性房地产，应当按照实际成本进行初始计量

C.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

『正确答案』D

『答案解析』无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按实际成本

进行初始计量。

12.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面

价值的差额应计入（）。

A.公允价值变动损益

B.其他综合收益

C.营业外收入

D.期初留存收益

『正确答案』B

『答案解析』根据《企业会计准则》规定，此处公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”

科目，公允价值小于账面价值差额记入“公允价值变动损益”科目。

13.下列关于投资性房地产转换的会计处理，表述正确的是（）。

A.在成本计量模式下，将投资性房地产转为自用的固定资产，应按投资性房地产在转换日的账面价

值转入“固定资产”科目

B.在公允价值计量模式下，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定

资产”等科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产一一成本”科目，借记或贷记“投资性房地产一一

公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“投资收益”科目

C.在成本计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、

减值准备，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”科目

D.在公允价值计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借

记“投资性房地产一一成本”科目；按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目；按其账面余额，

贷记“固定资产”科目；按其差额，贷记或借记“其他综合收益”科目

『正确答案』C

『答案解析』选项A,应按投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备，分别转入''固

定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”科目；选项B,差额应贷记或借记“公允价值变动损

益”科目；选项D，贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科

目。

二、多项选择题

1.甲房地产开发商（以下简称甲公司）有关业务资料如下：（1）2020年1月，以出让方式取得一

宗土地使用权，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售；（2）2020年2月，

以出让方式取得一宗土地使用权，预计使用年限为70年，不准备开发建造商品房和经营出租，准备持

有待增值后转让。下列有关甲公司2020年取得土地使用权的初始计量，表述正确的有（）。

A.1月取得的土地使用权记入“开发成本”科目

B.1月取得的土地使用权确认为存货

C.2月取得的土地使用权确认为无形资产

D.2月取得的土地使用权确认为存货

『正确答案』ABD

『答案解析』选项C,2月取得的土地使用权确认为存货，记入“开发成本”科目。

2.甲房地产开发商（以下简称甲公司）有关业务资料如下：①2020年3月，以出让方式取得一宗

土地使用权，支付价款40000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售；②2020

年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款10000万元，预计使用年限为50年，准备建造自

用办公楼。下列有关甲公司2020年取得土地使用权的初始计量，表述正确的有（）。

A.3月取得的土地使用权确认为无形资产

B.3月取得的土地使用权确认为存货

C.4月取得的土地使用权确认为无形资产

D.4月取得的土地使用权确认为固定资产

『正确答案』BC

『答案解析』选项A,3月取得的土地使用权确认为存货；选项D,4月取得的土地使用权应确认为

无形资产。

3.甲公司2020年6月30日与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将一栋管理部门用的办公

楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金150万元，每半年支付一次。租

赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。上述办公楼为2017年12月31日购入，实际取得成

本为3000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资

性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2020年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。

不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（）.

A.该办公楼应于2020年计提折旧75万元

B.甲公司应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元

C.该办公楼2020年年末确认的公允价值变动损益为借方金额600万元

D.甲公司因该办公楼影响2020年度营业利润的金额为一525万元

『正确答案』ABC

『答案解析』选项A,该办公楼2020年上半年应计提折旧=3000/20X6/12=75（万元）；选项B,

因为采用公允价值模式计量，转换前的账面价值=3000-3000/20X2.5=2625（万元），公允

价值为2800万元，转换资产的公允价值大于账面价值，所以差额应计入其他综合收益=2800—2

625=175（万元）；

选项C,由于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，所以投资性房地产确认的公允

价值变动=2200—2800=—600（万元）；选项D,对营业利润的影响金额=-75+75—600=一

600（万元）（转换前折旧金额75万元、转换后确认半年租金75万元、当期末公允价值下降600

万元）。

4.下列各项经济业务或事项中所涉及的资产，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的土地使用权

B.董事会尚未批准的待出租的建筑物

C.已出租的建筑物

D.以短期租赁方式租入后再转租的建筑物

『正确答案』AC

『答案解析』选项B,属于企业的固定资产；选项D,不属于企业自有的资产，所以不能确认为投

资性房地产。

5.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大

于账面价值的差额，不应确认为（）。

A.其他综合收益

B.营业外收入

C.其他业务收入

D.公允价值变动损益

『正确答案』BCD

『答案解析』选项A,存货转为公允价值模式后续计量的投资性房地产，公允价值大于账面价值的

贷方差额计入其他综合收益。

6.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式计量

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式计量

C.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式计量

『正确答案』ABD

『答案解析』选项C,同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行核算。

7.下列关于投资性房地产的初始计量表述中，正确的有（）。

A.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将

其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D.与投资性房地产有关的经济利益基本确定能流入企业，就应确认投资性房地产

『正确答案』ABC

『答案解析』选项D,投资性房地产的确认必须同时满足下列两个条件：一是与该投资性房地产有

关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

8.关于投资性房地产转换日的确定方法，下列说法中正确的有（）.

A.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商

品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日

C.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

D.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资

本增值的日期

『正确答案』ABCD

『答案解析』选项D也可以这样表述：自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企

业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日

期。

9.下列关于投资性房地产核算的表述中，不正确的有（）。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

『正确答案』ABC

『答案解析』选项A,公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益；选项B,采用公允价值模式

计量的投资性房地产不可转换为成本模式计量；选项C,采用成本模式计量的投资性房地产发生减

值时需要确认减值损失。

三、判断题

1.处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入资产处置

损益。（）

『正确答案』X

『答案解析』投资性房地产的处置损益通过其他业务收入和其他业务成本反映。

2.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转

入投资收益。（）

『正确答案』X

『答案解析』采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，在投资性房地产出售时应将公允价

值变动损益转入其他业务成本。

3.企业发生的投资性房地产改建、扩建支出满足资本化条件的，应当将其资本化。对发生的支出应

通过“在建工程”科目核算。（）

『正确答案』X

『答案解析』企业发生的投资性房地产改扩建支出满足资本化条件的，应通过“投资性房地产一

在建”科目核算。

4.企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，不符合投资性房地产确认条件，应当在发生时

直接计入管理费用。（）

『正确答案』X

『答案解析』企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时直接计入其他业务成

本，借记“其他业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目。

5.采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日其公允价值与账面价值的差额记入“公允

价值变动损益”科目。（）

『正确答案』V

6.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。

（）

『正确答案』X

『答案解析』采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销。

7.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将

来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（）

『正确答案』V

『答案解析』再开发期间，将其记入“投资性房地产一一在建”，再开发期间不计提折旧或摊销。

8.因房地产用途发生改变，企业将自用的房地产转换为投资性房地产后，则不再计提折旧或进行摊

销。（）

『正确答案』X

『答案解析』在成本模式下，投资性房地产需要计提折旧或进行摊销。

9.在公允价值模式下，将投资性房地产转为自用时，在转换日应将投资性房地产的公允价值与其账

面余额的差额记入“公允价值变动损益”科目。（）

『正确答案』V

10.满足一定条件时允许将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式。（）

『正确答案』X

『答案解析』成本模式满足条件可以转为公允价值模式，而公允价值模式不得转为成本模式。

四、计算分析题

1.甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为9%,按净利润的10%提取盈余公积。甲

公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑其他因素，有关资料如下：

资料一：2X18年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将一栋办公楼整体出租给乙公

司，租期为3年，不含税年租金为2400万元，每季度初支付当季度租金并开具增值税专用发票。2X

18年12月31日为租赁期开始日。该办公楼原值为48000万元（不考虑土地使用权价值），办公楼预

计使用年限为40年，已计提折旧1200万元，未计提减值准备。办公楼的预计净残值为零，采用直线

法计提折旧。

资料二：2X19年1月2日收到第一季度的租金654万元，开具增值税专用发票，价款为600万元,

增值税税额为54万元；年末支付办公楼的修理费用2万元。假定按月确认收入并计提折旧。

资料三：假定（一），2X21年12月31日租赁期满后收回，当日达到自用状态。

资料四：假定（二），2X21年12月31日租赁期满后将其直接对外出售，并开具增值税专用发票,

不含税售价为60000万元，增值税销项税额为5400万元，当日收到全部价款，并办理产权转移手续。

资料五：假定（三），2义21年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，甲公司

决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公

楼出租给丙公司，随即进入改扩建工程。2X22年3月31日，办公楼改扩建工程完工，并取得增值税

专用发票，不含税的工程价款2000万元，增值税进项税额180万元，均以银行存款支付。工程完工的

同时出租给丙公司。

资料六：假定（四），2X20年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的办公楼，其所在地的

房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式

转换为公允价值模式计量。当日该办公楼的公允价值为60000万元。

要求：（答案中的金额单位用万元表示）

（1）编制2X18年12月31日将办公楼转为投资性房地产的会计分录。

借：投资性房地产48000

累计折旧1200

贷：固定资产48000

投资性房地产累计折旧1200

（2）编制2X19年1月收到租金、确认租金收入、计提折旧的会计分录，并计算2X19年年末资

产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。

借：银行存款654

贷：预收账款600

应交税费一一应交增值税（销项税额）54

借：预收账款200

贷：其他业务收入200

借：其他业务成本100

贷：投资性房地产累计折旧（48000/40/12）100

2义19年年末资产负债表“投资性房地产”项目列报金额=48000-1200-100X12=45600（万

元）。

（3）编制2X19年支付办公楼修理费用的会计分录。

借：其他业务成本2

贷：银行存款2

（4）根据资料三假定（一），编制有关租赁期满后将该投资性房地产转为自用房地产的会计分录。

借：固定资产48000

投资性房地产累计折旧（1200+100X36）4800

贷：投资性房地产48000

累计折旧4800

（5）根据资料四假定（二），编制有关租赁期满后将办公楼出售的会计分录。

借：银行存款65400

贷：其他业务收入60000

应交税费一一应交增值税（销项税额）5400

借：其他业务成本43200

投资性房地产累计折旧（1200+100X36）4800

贷：投资性房地产48000

（6）根据资料五假定（三），编制2X21年12月31日至2X22年3月31日与改扩建有关的会计

分录。

①投资性房地产转入改扩建工程:

借：投资性房地产——在建43200

投资性房地产累计折旧（1200+100X36）4800

贷：投资性房地产48000

②发生支出：

借：投资性房地产——在建2000

应交税费一一应交增值税（进项税额）180

贷：银行存款2180

③改扩建工程完工：

借：投资性房地产45200

贷：投资性房地产一一在建45200

（7）根据资料六假定（四），编制2X20年1月1日追溯调整的会计分录。

借：投资性房地产——成本60000

投资性房地产累计折旧（1200+100X12）2400

贷：投资性房地产48000

盈余公积（14400X10%）1440

利润分配——未分配利润（14400X90%）12960

2.甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续

计量。2020年度发生的有关交易或事项如下（不考虑增值税因素）：

资料一：1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公

司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000

万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采

用年限平均法计提折旧。

资料二：1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成

本为2750万元，预计使用50年，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，采用直线法摊销，

预计净残值为0。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，以银行存款支付工程支出3500万元

（不包括土地使用权摊销）。

资料三：3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为

6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，装修工程于4月1日

开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1200万元，以银行存款支付。装修后预计

租金收入将大幅增加。

要求：（答案中的金额单位用万元表示）

（1）根据资料一，编制甲公司2020年相关会计分录。

借：投资性房地产——商品房9000

贷：开发产品9000

借：其他业务成本(9000/50X11/12)165

贷：投资性房地产累计折旧165

(2)根据资料二，编制甲公司2020年相关会计分录。

借：无形资产——土地使用权2750

投资性房地产累计摊销(2750/50X10)550

贷：投资性房地产一一已出租的土地使用权2750

累计摊销550

借：在建工程3500

贷：银行存款3500

借：在建工程(2750/50)55

贷：累计摊销55

(3)根据资料三，编制甲公司2020年相关会计分录。

借：投资性房地产——在建4500

投资性房地产累计折旧2000

贷：投资性房地产一一商铺6500

借：投资性房地产——在建1200

贷：银行存款1200

借：投资性房地产——商铺(4500+1200)5700

贷：投资性房地产一一在建5700

3.A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下(假定不考虑增值税等相关税费)：

资料一：2017年11月10日A公司与B公司签订协议，将自用的办公楼出租给B公司，租期为3

年，每年租金为500万元，于每年年末收取，2018年1月1日为租赁期开始日，2020年12月31日到

期。2018年1月1日该办公楼的公允价值为9000万元，账面原值为30000万元，已计提的累计折旧

为20000万元，未计提减值准备。各年年末均收到租金。

资料二：2018年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。

资料三：2019年12月31日该投资性房地产的公允价值为18000万元。

资料四：2020年12月31日租赁协议到期，A公司将办公楼出售，取得价款30000万元。

要求：(答案中的金额单位用万元表示)

(1)编制2018年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。

借：投资性房地产一一成本9000

累计折旧20000

公允价值变动损益1000

贷：固定资产30000

(2)编制2018年收到租金、2018年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，同时计

算影响2018年营业利润的金额。

借：银行存款500

贷：其他业务收入500

借：投资性房地产——公允价值变动3000

贷：公允价值变动损益(12000-9000)3000

影响2018年营业利润的金额=-1000+500+3000=2500(万元)。

借：投资性房地产——成本

累计折旧

公允价值变动损益1000

贷：固定资产

（3）编制2019年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，说明2019年12月31日资

产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。

借：投资性房地产——公允价值变动（18000-12000）6000

贷：公允价值变动损益6000

2019年12月31日资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额为18000万元。

（4）编制2020年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影响

营业利润的金额。

借：银行存款30000

贷：其他业务收入30000

借：其他业务成本10000

公允价值变动损益（-1000+3000+6000）8000

贷：投资性房地产——成本9000

——公允价值变动（3000+6000）9000

出售投资性房地产时影响营业利润的金额=出售时的公允价值30000—出售时的账面价值18000

=12000（万元）。

【解析】（1）固定资产转公允价值模式下的投资性房地产，本题是产生借方差额，记入“公允价

值变动损益”科目；如果是贷方差额，则记入“其他综合收益”科目。

（3）2019年12月31日“投资性房地产”项目的列报金额为此时公允价值18000万元。

（4）计算出售时影响营业利润的金额，除答案方法外，只看出售时的分录即可，影响营业利润的

金额=其他业务收入30000—其他业务成本10000—公允价值变动损益8000=12000（万元）。

4.A公司2018年至2021年与投资性房地产有关的业务如下（不考虑土地使用权）：

资料一：2018年6月3日与乙公司签订租赁合同，将一栋自用办公楼出租给乙公司，租期为3年,

年租金为200万元。2018年6月30日为租赁期开始日。假定租赁期内每年年末支付租金（租赁期结束

支付最后一期租金）。该办公楼为2017年6月30日购建完成达到预定可使用状态，原值为3840万元,

预计使用年限为40年，预计净残值为0,采用直线法计提折旧。如果转换为采用成本模式核算的投资

性房地产，原预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变；如果转换为采用公允价值模式核算的投资

性房地产，则2018年6月30日和2018年12月31日办公楼公允价值分别为4000万元和4200万元。

2018年年末收到租金100万元。

资料二：2019年和2020年于年末分别收到租金200万元。2019年和2020年12月31日办公楼公

允价值分别为5000万元和4600万元。

资料三：2021年6月30日租赁期结束收到剩余租金100万元。2021年6月30日办公楼公允价值

为4800万元，当日收到并存入银行。

资料四：假定（一），租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产收回作为固

定资产入账，当日达到自用状态。

资料五：假定（二），租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将办公楼出售，售价为

4800万元，当日收到并存入银行。

要求：（答案中金额单位用万元表示）

（1）分别采用成本模式和公允价值模式，编制A公司2018年、2019年和2020年与投资性房地产

相关会计分录。并说明2018年年末投资性房地产列报金额、影响2018年营业利润的金额。

表6-8A公司2018年成本模式和公允价值模式下的会计分录

成本模式下公允价值模式下

①2018年6月30日：①2018年6月300：

借：投资性房地产3840借：投资性房地产——成本4000

累计折旧(3840/40)96累计折旧96

贷：固定资产3贷：固定资产3840

840其他综合收益256

投资性房地产累计折旧

96

②2018年12月31日：②2018年12月31日：

借：其他业务成本（3840/40X6/12）48借：投资性房地产——公允价值变动200

贷：投资性房地产累计折旧贷：公允价值变动损益（4200-4000）

48200

借:银行存款100借：银行存款100

贷：其他业务收入贷：其他业务收入

100100

③2018年12月31日报表列报：

③2018年12月31日报表列报:

资产负债表“投资性房地产”=3840-96

资产负债表“投资性房地产”=4200（万元）；

—48=3696（万元）；

影响“营业利润”的金额=租金100一转换前折旧

影响“营业利润”的金额=租金100—转

48+2018年公允价值变动200=252（万元）

换前和转换后折旧96=4（万元）

表6-9A公司2019年成本模式和公允价彳直模式下的会计分录

成本模式下公允价值模式下

2019年12月31日：

2019年12月31日：

借：银行存款200

借：银行存款200

贷：其他业务收入

贷：其他业务收入200

200

借：其他业务成本（3840/40）96

借：投资性房地产一一公允价值变动800

贷：投资性房地产累计折旧

贷：公允价值变动损益（5000-4200）800

96

表6-10A公司2020年成本模式和公允价值模式下的会计分录

成本模式下公允价值模式下

2020年12月31日：2020年12月31日：

借：银行存款200借：银行存款200

贷：其他业务收入200贷：其他业务收入200

借：其他业务成本96借：公允价值变动损益（4600-5000）400

贷：投资性房地产累计折旧96贷：投资性房地产——公允价值变动400

（2）根据资料三和资料四假定（一），编制A公司2021年关于该项投资性房地产的相关会计分录。

表6-11A公司2021年成本模式和公允价值模式下关于该项投资性房地产的会计分录

成本模式下公允价值模式下

2021年6月30日：

2021年6月300：

借：银行存款100

借：银行存款100

贷：其他业务收入

贷：其他业务收入100

100

借：其他业务成本（96X6/12）48

贷：投资性房地产累计折旧——

48

借：固定资产3借：固定资产

8404800

投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产——成本

3844000

贷：投资性房地产——公允价值变动(200+

3840800-400)600

累计折旧(96+48+96X2+公允价值变动损益

48)384200

(3)根据资料三和资料五假定(二)，编制A公司2021年出售该项投资性房地产的相关会计分录,

并说明出售时影响营业利润的金额。

表6—12A公司2021年成本模式和公允价值模式下出售投资性房地产会计分录及出售时影响营业

利润的金额

成本模式下公允价值模式下

2021年6月30日：

2021年6月30日: