前期介入物业关键节点管控

前期介入物业关键节点

管控讲师：XXX规划设计阶段工作要点02施工建设阶段工作要点03营销配合阶段工作要点04前期介入的意义01承接查验阶段工作要点05目录目录第一部分前期介入的意义思考一、前期介入的意义物业公司不懂得前期介入，将会失去什么？一、前期介入的意义前期介入对物业企业发挥的积极作用：1、开拓市场份额，提高企业知名度积极介入尚处于规划、设计、施工等阶段的物业项目有助于开拓市场。2、物业管理企业形象的树立。

早期介入物业管理企业可以通过派出驻项目顾问人员的工作，向甲方及业主直接展示物业管理企业的良好形象。3、提高物业工程人员的专业技术水平。物业工程人员的专业技能大多局限于运行维修方面，而物业早期介入为物业工程人员提供了了解各类设备系统的设计意图、设计原理及不同系统特点的机会，有利于物业工程人员提高自身的理论知识水平。4、提前接触业主/物业使用人，有效策划和实施后期管理。早期的接触与沟通使物业管理企业提前了解业主的相关情况，更多地掌握业主群体的信息，为制定相应的物业管理服务方案提供了依据。第二部分规划设计阶段工作要点目录二、规划设计阶段工作要点方案及规划设计评审时应注意要点：一、住宅区规划功能区分合理，要考虑物管用房的预留

1、预留包括服务中心办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室（会所）、保安岗亭用房、监控中心、垃圾中转站、物料仓库、清洁工工具房等。2、物业服务中心须设在地面一层、并且通风、噪音达到国家住宅房标准，尽量设置在小区中心，并在一期进行集中考虑。3、业委会、居委会建议设置位置和服务中心相对接近。4、作业用房、食堂与员工宿舍应选择通风、采光良好位置不应设置在地下室。二、规划设计阶段工作要点方案及规划设计评审时应注意要点：二、游泳池面积设置为500㎡以内，同时考虑水循环利用

1、游泳池面积设置为500㎡以内，面积不宜设置过大且没有视觉死角。2、充分考虑到淋浴位、更衣柜、洗手间、浸脚池和强制淋浴的配套以及人流方向、封闭管理：更衣—>强制淋浴—>浸脚池—>游泳池。3、水系应充分考虑循环利用，利用于清洁、绿化，循环方向：泳池->水景->清洁、绿化

。二、规划设计阶段工作要点方案及规划设计评审时应注意要点：三、垃圾中转站、地下车库采光井及消防监控中心的设置

1、垃圾收集站选择应避免主要人流方向，且考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽的地方且方便垃圾清运车出入的位置。2、对于面积较大的地下车库，建议增加自然通透的采光井。3、将监控中心与消防中心合二为一，并尽量设置在小区中心，最好在一期给予定位设置，面积在80㎡以上，并具有良好的采光、通风。4、北方寒冷地区消防系统优先选用预作用系统。二、规划设计阶段工作要点方案及规划设计评审时应注意要点：四、园林景观的设置

1、水景设置应考虑后期维护成本，尽量少设置且水景、水廊深度为30-40CM。水景、水廊尽可能连通，各类景观灯、水下灯尽可能减少，泛光照明设置不影响住户。2、园林绿化用水选用自动喷灌系统，少用地插。3、小区道路路面排水系统，建议采用传统暗沟（管）排水方式。4、楼宇入口及公共场所须考虑残障人员出入，设置无障碍通道和设施。公共娱乐设施（儿童设施）要设置好相关的防护措施（如胶垫、沙地等）。第三部分建设施工阶段工作要点目录三、建设施工阶段工作要点施工阶段前期介入分为两部分——施工图纸会审和施工现场跟进。施工图纸会审：包括结构施工图、建筑施工图、电气施工图、给排水施工图、‍暖通施工图及景观施工图会审，会审后提交审图意见。施工现场跟进：主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月的施工跟进。施工图纸会审现场施工跟进指导反馈三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：一、房屋本体

1、人行路面铺设防滑砖；人行路面与绿化间设置凹陷式排水沟，排水沟表面以鹅卵石装饰为佳。2、沥青路面应选择粗粒材质，利于后期维护。3、人行通道连接处做适度弧型硬化处理。4、日常需要清洁的屋顶，应在屋顶至少设置三个DN20的取水点，供冲洗屋面和清洗外墙用；地下室每50M设置一个DN20的取水点；高层应每3层在管道井内设置一个清洁取水点、排水池；以上取水点均需设置计量表。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：一、房屋本体

5、预留空调管孔洞要外低内高，以防雨水进入，空调主机位置预留合理。6、空调需要安装集中排水管，选用优质PVC材料，管径不小于φ32mm以防止堵塞，排水接入沟渠内。客厅预留空调排水管道位置时应考虑挂式及柜式两类机型。7、预留空调室外机的窗间洞口需采用颜色、样式统一且与外墙面相协调、可拆卸的稀铝合金百叶罩封闭，百叶罩应向上倾斜，便于排放热气。8、道路上的雨水、污水井盖尽量设置在两旁绿化带内。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：一、房屋本体

9、阳台栏杆设计应防止儿童攀登,放置花盆处必须采取防坠落措施。10、除利用混凝土构件内钢筋作避雷引下线，焊接符合要求钢筋应热镀锌或涂漆11、泳池、水箱间等湿度较大的位置，电源插座或配电箱等需要考虑防潮设计。12、屋面是否预埋钢钩，便于未来后期吊装施工与外墙施工需求。13、食堂通电通水，地面铺设一般质量的防滑地砖，必须安装漏电保护开关，设计合理的排油烟道，排油烟道不会影响业主的居住环境；设置隔油池。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电

1、高低压配电房、值班室地面铺设防滑地砖或做地坪漆，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平（按当地供电局要求处理）。2、配电房顶无排污管道。3、配电房设置对流通风口；设置消防设施（如烟感、灭火装置）。4、变压器顶端不安装照明灯具，变压器在单独房间内安装的，有门且可上锁。5、变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离护栏。6、变压器安装温度检测装置，电源取自变压器。7、变压器房设置温度控制自动排风装置，低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电

8、发电机房地面铺设瓷砖，方便清洁。9、发电机油箱房设置防爆灯、通风口、灭火沙。10、发电机房应有降噪措施，以防止噪音污染影响业主生活。11、发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。12、发电机油箱液位计不能采用普通的软管（容易老化和模糊），建议采用透明管并加装阀门，便于维修更换油标管。13、发电机烟道过滤尽量采用水滤，以达到空气环保标准。14、发电机烟过滤房设置水龙头，以便清洁机房和给水箱加水。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电

15、发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，发电机排烟应不影响住户，烟过滤水要妥善排放。16、发电机排烟风口建议采用铝合金百叶窗等不燃材料。17、发电机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。18、北方冬季地下车库入口、通风井、单元入口、消防通道、架空层有给水、排水管线经过的地方要预留上锁冬季防冻用电源。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电--配电柜（箱）

1、所有的配电柜（箱）、电表箱的安装位置应高于地面（特别是户外），以防锈蚀，连接处应有防锈处理（特别是接地、接零螺栓），应尽可能的安装在屋檐下或架空层内，延长使用寿命。2、各配电柜（箱）进出线应有型号、规格、用途、引自何处、去向的标识标牌；有互感器的电表应标明计量倍率。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电--配电柜（箱）

3、所有配电柜（箱）、电表箱的进出线空隙应填封，以防小动物进入，电缆出入口应加胶垫保护电缆。4、商铺的双电源柜、室外照明开关箱不得设置在商铺范围内。5、对海边设备的配电箱体需安装自动除湿装置。6、供配电箱内张贴线路原理图。7、通往户外电表井、配电柜（箱）等的绿化带需要铺设走道，以免破坏绿化。8、安装在水泵房内的配电柜应单独房间设置。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电--公共照明

1、地上路灯、草坪灯、地下室车库照明使用节能灯并分路控制，每路照明分布均匀，定时控制。2、大堂内射灯、节能灯等合理配置，以节约费用，消除灯光污染。3、苑内休闲架空层建议采用日光灯、节能灯交叉配置，满足使用要求，节约投资，降低后期管理费用。4、尽量减少地灯配置、降低后期维修难度及减少成本（实际使用中地灯寿命为1—2年之后，出现渗水、生锈现象，维修困难且易出现安全隐患）。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电--公共照明

5、苑内照明设计建议选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，减少草坪灯配置以节约费用。6、公共部位（例如广场、单元门口处等）预留节日装饰用电临时电源，并做好保护措施。7、楼道灯安装感应开关，选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。8、小区内公交站点路段路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致。9、路灯杆与房屋本体应保持1.5米以上的间距。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：二、供配电--其他强弱电井：1、强弱电井内设置照明开关，弱电井内需要设置插座，电源取自双电源柜。2、强弱电井需要有5cm以上的门槛，确保楼道的水不能进入井道。3、强弱电井门锁通用。用电计量：1、配电房进线柜选用电子式功率表，以符合供电部门的要求。2、所有安装的计量表符合供电局抄表到户的要求，外部单位应独立安装电表，并尽量符合抄表到户的要求，以减少日后服务中心的管理成本。3、公共用电（车库照明、园林照明、电梯用电等）、住户用电、商业用电分类计量,以便日后进行节能控制和利于管理。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：三、给排水

1、水泵房内控制柜与水泵隔离并有防溅措施，柜底高出地面20cm以上。2、水泵房、泳池机房、消防泵房地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷外墙涂料，天花找平。3、水泵房要有保证异常跑水的防护措施，设置清洁用水源。4、水泵房应安装独立通风设备，加强空气对流，建议利用温度/时间控制，以便降低日后电费支出。5、水池（箱）设置透明水位标识，根据水池的大小设置人孔及通风孔；水池底做坡面，最低处做宽60cm、深50cm的吸水槽，便于水箱清洗时，利用排水泵排水。6、水箱溢流管口距离地面大于40cm，方便维修及排水并加装防虫措施。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：三、给排水

7、水池（箱）内/外爬梯、盖板应设置为不锈钢材料。8、水池（箱）透气孔应加防虫网，人孔应加盖，能上锁；二次供水水箱排水管设置在水箱低部，管径不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm。9、地下储水池应分为两部分，中间设置连通管道，保证每台生活水泵均可从两部分水池取水，减少在清洗水箱时对顾客的影响。10、生活水池（箱）上方严禁敷设排水管。11、生活总进水管道加装过滤阀门，以免有杂质进入给水管道。各水泵出水口加装排气装置。12、水表房（井）应有地漏排水，地漏排水管直径不能小于50mm(最好为80mm)，排水管设置检查口。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：三、给排水

13、积水坑盖板避免用水泥预制材料14、喷淋末端放水阀门避免安装在室内，排水口靠近排水沟。15、宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。16、地下车库出入口设置考虑防止雨水进入车库，在斜坡的上下段各设置排水沟。17、水泵房给水管网上避免产生固体噪音，建议在给水管网上增加减振措施。18、为防止潮湿对电子元件的损坏导致设备运行故障，水泵房控制柜必须设置独立的房间，并设置良好的通风设施。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、电梯

1、电梯机房安装轴流风机，并采用定时或温度控制,机房窗户设置百叶通风口。2、电梯机房门钥匙通用（机房门选用通锁）。3、电梯机房应敷设地砖或地坪漆，墙面批白粉刷。4、与中心联网轿厢对讲,实现五方对讲功能（由电梯公司制作）。5、预埋吊装环。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、电梯

6、电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统（任何排水管的水不得排至电梯底坑内）并安装高水位报警装置，且将警铃引至控制中心。电梯基坑应设置排水管道，两个相联电梯底坑需设置联通管，并流入车库独立设置集水井内排出（电梯集水井不能与地下车库排水沟集水井相联）。集水井底部比电梯基坑底部低至少50cm。7、为防止电梯厅有水流入电梯井道，每层电梯厅在装修时应做高差为2cm的坡度处理。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、智能化

1、电梯监控要求用双层视频屏蔽线，应可靠接地。2、门禁能保证断电开门，达到消防要求。3、门禁对讲安装高度要考虑成人身高，安装高度不宜低于1.4米。4、门禁内侧开门开关必须安装在方便、显眼的地方，门禁内侧开关的安装位置应当离门、窗有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。5、住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过20厘米。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、智能化

6、室外对讲设备有防雨措施。7、消防控制室的门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显的标识。8、监控中心配置备用电源及空调。9、监控显示器柜四周应预留不小于1米的维修距离。10、弱电系统必须做好防雷措施（特别是室外摄像头）。11、弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、智能化

13、电子巡更系统信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。

14、所有门口机自带摄像头且全部联网。15、球机应安装在视察空旷、无树木和建筑物挡住视线处，且前端后端都要装防雷器。16、现场布线美观，设备安装要合理规范。17、岗亭处的读卡机与闸机之间距离不得小于4.5米。18、联网总线要在集中箱或者弱电房内对接，接头处要求焊锡。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、消防系统

1、消防、喷淋供水主泵开停应设计为总线模块控制和远程手动控制（在监控中心直接手动启停）。2、消防泵出水口安装安全泄压阀门及排空阀排水应排在消防水池内。3、消防、喷淋管网在合理位置清晰标识管网功能、流向，阀门有控制区域及状态标识，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备,应在设备前加装检修阀。4、地下敷设的消防管网应按规范要求安装、管网穿墙时需要加装套管并做好防腐处。5、喷淋放水阀门避免设置在室内,末端试水装置的出水。应采取孔口出流的方式排入排水管道。湿式报警阀试验阀及水力警铃排水应安装排水管道内。6、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、消防系统

7、消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。8、天面水池给低层喷淋系统管网补水管应在天面安装闸阀、止回阀，进入喷淋系统管网前加装定比例减压阀。9、消防弱电线路的电缆竖井应与强电线路的竖井分别设置，如果条件限制合用同一竖井时，应分别布置在竖井的两侧。10、消防系统不同系统、不同电压、不同电流类别的线路不应穿在同一根管内或线槽的同一槽孔内。11、地下车库消火栓安装位置应避免影响车位车辆停放及车道通行。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--泳池

1、泳池施工应考虑封闭的管理区域，且人流流向为：更衣—>强制淋浴—>浸脚池—>游泳池。2、泳池管网尽量明装，在回水总管处设置一个高质量的阀门，便于后期维修。3、泳池设备房应配置排风系统。4、泳池吸尘口应深入水面不超过30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。5、泳池周边照明应足够，地面应为防滑地面；泳池配置合理的射灯，便于夜晚泳池照明，采用双电源控制。6、游泳池泄水口应设置在池底的最低处，底部有坡度，泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--泳池

7、泳池内瓷砖棱角必须处理为圆角，避免划伤。8、泳池池壁加装溢流沟，便于清除水面浮尘及细小漂浮物。9、泳池供水口、排水口及吸水口须做不锈钢防护篦子，以防将人手或其他物品吸入（泳池排水时最好能在低于池底面做集水坑排水，减轻负压影响）。10、泳池过滤沙缸进出水口加装阀门，便于后期维护。11、水泵进水阀门安装方便拆卸的毛发过滤器。12、泳池内、水景内照明灯使用相应的12V安全电压。13、泳池变压器安装测试插座。14、泳池排水沟井盖缝隙需均匀，井盖采用凹型大理石方便排水。15、游池直角处是卫生死角位，不易于清理，建议做成圆角。16、泳池回水口、进水口有格栅盖板防护，建议使用不锈钢材料。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建路面入口：1、小区车库出入口贴地砖，很容易被车辆压烂，建议成铺沥青路面。2、小区车库路面减速带需考虑车辆行驶时挂汽车底盘（减速带需要有合理尺寸）。3、车辆出入口路牙石需油上防撞漆，做好防护标示。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建路面入口：4、车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。5、地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，车库出入口坡道制作防滑槽。6、车库设置清洁用取水口及清洁池。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建园建施工：

1、园林排水井盖周围边需做好防护，防止泥土流失。2、林间道与绿化相接处需做排水沟或做倾斜坡度防止下雨时水流到林间道上。3、雨水井盖内侧做成梯形的不锈钢防蚊栅，防止杂物进入下水道堵塞下水管以及蚊虫。4、小区排水沟边壁用角铁或方钢包边防止沟边上水泥块被车辆压坏（角钢处最好有橡胶块，防止噪音）。5、绿化中间排水井及绿化地插附近设置排水沟加快下雨时排水速度及防止用水破坏绿化。6、车库出入口以及广场排水沟井盖，需用金属篦子固定大样，加角钢，耐用，严禁用生铁、石材、水泥预制制作。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建园建施工：

7、路面井盖尽量少用小型地砖或加厚井盖钢板厚度，防止车辆压烂；同时需用做不锈钢或合金材料做井盖，防止生锈。8、小区路面与路面接合处需做平防止小孩踢到摔跤。9、路面在与绿化接驳处应用水泥硬化，绿花与围墙接合覆盖处应盖住围墙瓷片。10、路沿石转角拼接不规范，感观效果差，建议做成45°度角；石柱拐角做直角容易蹦角，建议做成圆角。12、在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建绿化给水：

1、园区积水井（雨水井、污水井、给水井）内侧施工要水泥压光，下井道做业易刮伤人员。2、绿化自动喷淋需安装在绿化中心地带，附近最好没有其它遮挡物。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建园林电气：

1、园林洗地用电插座，做好防水处理。2、路灯紧固螺丝需用水泥封闭或用不锈钢螺杆防止螺丝生锈，标准做法采用预埋混凝土基础。3、路灯用水泥紧固，防止松动，标准做法采用预埋混凝土基础。4、电箱需做混凝土基础底座，防止雨水进入，电器设备产生短路现象。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建园林电气：

5、小区园林路灯多路且分开控制，在深夜时可关闭部份路灯节约用电成本。6、加空层及大堂尽量少装大型吊灯，刮风容易引起安全事故，建议安筒灯或节能灯。7、水景水底灯粘贴不牢固、水底灯线不宜过长。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建水景：

1、水景泵坑井盖用铁皮制作不规范，用不锈钢角钢做骨架固定石材；石材打孔过水。2、泳池与水景排水管管口做好防护措施。3、水景及泳池附近禁止种植高大乔木或落叶树。4、水景深度30-40CM。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建架空层：

1、架空层护拦用木制护拦维修不方便，建议用铝合金或其它易维护材料。2、楼层架空层绿化植物最好种植易生长的植物或者硬化。3、园林树木支撑杆所用铁制支撑，防止树木歪斜。三、建设施工阶段工作要点施工图评审及施工跟进时应注意要点：四、园林施工--园建公共设施：

1、水景通道护栏做防护玻璃易碎建议做不锈钢护栏及铁护栏。2、园区通道护栏拐角建议做成圆角，直角有安全隐患。3、人行出入口用铁门做太重，闭门器易烂且噪音大建议用不锈钢制作，既轻巧又方便维护。4、儿童游乐设施、休闲设施地面安装防护垫。

5、小区园林集中建立一个摩托车/单车库，防止车辆日晒雨淋，管理也方便。6、木制品不方便日后维护，建议尽量少用。7、入各楼层大堂台阶需做残疾人通道及护拦。第四部分营销配合阶段工作要点目录四、营销配合阶段工作要点营销配合时应注意要点：一、管理方案项目定位：

根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

服务模式：服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整。服务项目：

1、提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；

2、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。四、营销配合阶段工作要点营销配合时应注意要点：一、管理方案管理费测算：

管理成本测算，主要有保安费用、