世联-房地产营销代理机构的发展趋势及商业模式

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PROVIDER谨呈深圳住交会房地产营销代理机构的开展趋势及商业模式创新营销代理机构现状 行业机构开展趋势 商业模式创新探究123营销代理机构现状1144月30日5月5日5月17日5月22日5月26日6月3日6月21日4.15—7月底9.29以来 2010年中国房地产行业经历史无前例的政策调控4月15日 《国务院常务会部署遏制局部城市房价过快上涨措施》 《国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日“京十二条”〔包括限购令〕 “深十三条” “浙十八条” “穗24条” 《关于土地增值税清算有关问题的通知》 《关于加强土地增值税征管工作的通知》《关于标准商业个人住房贷款6月5日中二套住房认定标准通知》 《关于做好住房保障规划编制的通知》“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细那么不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强8—9月调控密集期调控淡化期调控强化期 取消7 折利率 个 城 市 的 限 购 令《关于完善差异化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发„2010‟10号文件的通知》 9月29日严厉的政策调控并未迫使房价大幅下降9.29

调

控

期

4.15

调

控

期无论是4.15新政还是9.29新政，调控只是让房价涨速变慢，整体来看目前还未现房价下降迹象。房地产市场在政策调控下慢步前行，世联筹划代理业务却在大步阔进

2010年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%。

2010年1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。

2010年1-11月，世联全国代理销售面积951.1万平米，同比增长26.3%。

2010年1-11月，代理销售金额1046.2亿元，同比增长38.3%房地产筹划效劳行业靠什么保持快速增长势头呢？◆◆◆◆◆◆◆土地拆迁补偿评估规划的市场及经济评估土地出让策略主题地产开发战略参谋城市进入战略及开展策略工程物业开展建议城市相关产业及商业地产开展前景预测◆城市调研◆◆◆◆◆◆◆◆◆产品定位客户定位物业开展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案品牌战略工程开发融资咨询◆◆◆◆◆◆◆◆销售执行组建销售团队建议销售制度制定销售目标方案执行销售各项工作签约及按揭咨询效劳产权办证实现销售回款 房地产营销筹划企业综合效劳内容营销筹划综合效劳土地出让城市规划旧城改造物业转让经营市场定位/主题确定开发决策施工启动建筑施工市场营销物业入伙◆◆◆◆◆◆◆物业买卖租赁委托代理代办银行按揭效劳个人房屋担保效劳提供房地产信息提供房地产法律法规物业转让税费及手续代办各项房地产产权相关手续 房地产参谋综合效劳内容战略参谋土地运营城市更新主题地产区域开展取地与进

入企业开展整体定位与发

展战略规划效劳销售效劳专项效劳房地产开发咨询及营销参谋当前房地产营销代理机构布局情况区域公司名称

进入城市

分支机构主要业务世联地产100+27筹划代理、经纪、房地产咨询珠三角长三角环渤海 合富辉煌 中原地产 富阳控股 易居中国上海新联康 上海同策 上海策源 上海华燕 思源经纪 伟业参谋金网络臵业

60+100+

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7171516 筹划代理、经纪、物业管理 筹划代理、经纪 筹划代理筹划代理、经纪、房地产信息咨询 筹划代理 筹划代理 筹划代理 筹划代理、经纪、地产金融效劳 筹划代理、土地运营参谋 筹划代理、经纪 筹划代理、经纪营销代理企业市场分额不断上升，同时市场集中度不断提高随着中国房地产市场不断开展，房地产营销代理百强企业销售额占商品房销售额额不断上升。随着房地产营销代理行业不断开展，房地产营销代理百强企业占行业代理的比例也在不断提高。筹划代理企业业务结构高度一致，且依赖性较高筹划代理百强企业高度取向一手房代理销售业务，业务占比达80%。筹划代理百强企业业绩高度依赖一手房代理销售，龙头企业根本超过70%以上。由于竞争剧烈房地产筹划代理企业一手房佣金率逐年下降房地产百强筹划代理企业代理佣金率变化 世联地产一手房佣金率变化合富辉煌一手房佣金率变化

易居中国一手房佣金率变化总结中国房地产筹划代理行业正在伴随着房地产市场的开展而不断壮大和成熟。筹划代理行业广阔的市场前景的行业特征和轻资产的企业特征，越来越多的企业参加其中，竞争也越来越剧烈。筹划代理行业业务构成的高度集中注定企业将会向行业集中化和业务多元化开展。行业机构开展趋势2中国城市化率仍然较低，参谋筹划代理行业处于高速增长期中国与开展国家城市化情况中国城市化率变化情况中国房地产工程代理销售率初步统计情况国内一手房代理销售率依然较低，还有相当大的上升空间84.4%73.4%61.0%50.8%47.2%45.9%45.8%44.8%40.5%35.8%28.6%15.4%20.0%10.0%

0.0%60.0%50.0%40.0%30.0%90.0%80.0%70.0%深圳武汉上海广州西安北京成都沈阳长沙天津重庆杭州全国大中城市一手房销售代理率

代理率120%100%

80%

60%

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0%美国香港中国一线城市中国二线城市中国三线城市中国一手房代理销售率与国际比较 代理销售率中美两国房地产行业细分业务比照2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2006200720082009 龙头企业低市场份额，催生企业积极布局和兼并房地产筹划代理龙头企业市场份额市场份额并购方被并购方/合作方区域世联地产世联地产易居中国

信立怡高

武汉经天纬地荒岛房产工作室山东湖北上海易居中国安家房地产经纪山西

2009年世联地产、易居中国、合富辉煌代理销售额共计不到市场总销售额3%。

龙头企业上市融资后，加快行业整合步伐、企业兼并步伐和企业区域布局。中国房地产效劳业开展历程 萌芽阶段开发商的房屋销售开始寻求具有专业能力的房地产中介机构的支持，代理销售业 务启动和开展 1993-1997 快速开展阶段房地产参谋代理业务从单纯的后期代理销售转变成工程的全程顾 问筹划和代理 1998-2004 整合开展阶段筹划代理公司开始跨区域并购扩张，大企业上市融资，逐渐布局二三线城市实现规模化开展，业 务逐渐多元化 2005-至今房地产阶段

城市化率房地产行业商业模式房地产效劳行业业务模式初期阶段中期阶段成熟阶段50%以下

50-65%65%以上 开发模式主导开发+持有主导持有+效劳主导 一手房参谋筹划代理 经纪与租赁物业/设施管理、资产管理、专业咨询 评估中国房地产及房地产效劳行业业务模式房地产筹划代理行业主要企业业务模式 公司名称 世联地产 易居中国 上海同策上海新联康 上海策源 思源经纪金网络臵业 合富辉煌 中原地产 伟业参谋 富阳控股 上海花燕 业务模式 咨询+实施 筹划+实施+数据库效劳 筹划+一手房代理 筹划+一手房代理 筹划+一手房代理 筹划+一手房代理 筹划+一手房代理 一二手联动 一二手联动 一二手联动 “一站式”代理销售+金融效劳创新模式国外地产效劳行业巨头业务范围

企业名称

世邦魏理仕

仲量联行

戴德梁行第一太平洋戴维斯

高力国际 业务范围物业买卖与租赁、物业设施及工程管理、企业效劳、投资管理、 物业估值、研究分析、投资策略及参谋等商铺、住宅、写字楼、酒店、管理效劳、战略参谋、工程与开发 效劳以及市场研究等专业参谋效劳覆盖物业组合管理、建筑参谋、测量及估价并协助 提升物业资产值商业、零售、住宅和休闲式物业方面咨询效劳、公司财务咨询、 地产和风险资本融资及物业相关的金融效劳写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介参谋效劳、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施 管理机构国外地产效劳行业巨头业务结构一手房筹划销售 经纪租赁资产评估物业租赁国内

国外物业/设施管理主营业务比照

专业咨询城市化率由低到高总结在中国城市城市化率高速增长的情况下，筹划代理企业需要加快区域布局以及加强专业化效劳能力。中国房地产效劳行业目前还处于初级阶段，随着城市持有物业的不断增多，筹划代理企业业务模式将现多元化，物业管理及资产评估等业务将逐步兴起。商业模式创新探究3中国房地产营销代理企业当前应专注于主业的增长年复合增长18.5%年复合增长21.2%

中国房地产业依然处于高速增长期，房地产营销代理企业应该更注重抓紧时机快速抢占市场份额。当前房地产营销代理企业特征特征专业渠道 优势效劳能力强、业务升级快 扩充客源、直面客户

典型企业世联地产、易居中国中原地产、合富辉煌专业渠道专业化规模化注重内生性提高注重规模化开展筹划代理企业需要的新优势1〕需要有更开发、创新、进取的精神与观念2〕资讯手段及系统性要提升3〕更深入、广泛、系统地研究市场和产品，认识市场，调整方法，满足客户4〕创新企业运行机制，建立企业的信誉与品牌5〕以营销为主导，以技术为根底。全程筹划与营销，多专业的组合与支持，变单一中介、简单中介为复合企业、系统效劳、专业效劳观念第一、产品第二策略第一，操作第二6〕需要丰富的经验，更有效的人才，更广泛的市场世联商业模式：咨询+实施世联管理层的六个坚决不移：第一、坚决不移投资人第二、坚决不移引进专才第三、坚决不移投资平台第四、坚决不移加大对分公司的投入第五、坚决不移吸收合并第六、坚决不移投资未来世联专业化之路:评审机制世联顾问每一份报告市场调研评审核心成果评审最终报告评审

专家团队自评事业部执委会评审

集团评审委员会

评审三次评审三级评审 世联专业化之路:品质管理 区域级评审 分公司级评审事业部评审 前期定位及物 业开展建议

营销策略总

纲及销售执

行报告开盘策略及价

格评审结案报告评

审

开盘现场评审评审内容世联规模化之路华南区域地址：深圳市罗湖区深南东路5047号深圳开展银行大厦13楼：22162800华东区域地址：上海市天目西路218号嘉里不夜城大厦第一座3501-3506室：华北区域地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座6层联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的效劳机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产参谋股份。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合效劳提供商。经过18年的开展，世联地产现已成为全国性的房地产市场效劳提供商。至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产工程提供了高品质的房地产综合效劳。山东区域地址：济南市山大路201号创展中心5楼51