世联-惠州美地书香庭院定位报告

惠州美地书香庭院工程

定位报告谨呈：惠州市美地房地产开发世联地产惠州美地工程组工程简介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月开工竣工主体封顶入伙用地面积：3.94万㎡；总建筑面积：9.85万㎡；容积率：2.5本工程人人乐往惠阳2目标1期科学的短平快快速回笼资金保证利润2期3街铺最大化保证利润实现合理的开间进深目标下的战略快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气4快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计5455快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）64150343509.85万占地面积3.06万0.88万3.64万容积率2.083.92.5首先启动局部独立占地的街铺，可以利用经济适用房人气，在住宅封顶之前即回笼资金由于商业分解了住宅的压力，故本工程可以不设置小高层6快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气外立面——欧式洋房——坡屋顶——顶层送阁楼——铁栏杆——百叶——老虎窗布局——庭院式——1梯4户户型——方正实用——南北向——双阳台——局部大户型送入户花园7学校用地2期快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气原生树木暂时移植到2期备用地，待1期进入园林施工阶段再移植回来如规划路的修建出现问题，可铺设红色行道砖，既经济实用又美观大方8惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M2备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算得出，有细微误差，但不影响结论街铺最大化保证利润实现合理的开间进深1期街铺的总体规划：7600平方米9项目分析定位规划项目分析定位规划工作流程市场研究10结论1：惠州房地产进入全面快速开展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3％分项研究1：宏观背景112003年惠州行政区划调整:市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩大5倍，到达2672平方公里，市区人口142万地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分县区城市化率城市空间布局：形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。以一市二区为核心进行开展。一市:惠州市二区:惠城区和惠阳区结论2：行政区划调整促进惠州城市化开展12分项研究2：房地产市场开发与供给资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上结论3：供需关系改善，市场前景看好2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面积的关系逐渐改善。2004年上半年，空置面积减少13惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽，全长32.4公里，工程总投资约10亿元，预计2005年6月30日完工。惠淡大道建成后，将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区连成一体，是惠州打造半小时生活圈的重大举措，对加快惠州南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有重要作用。结论4：惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显房地产开展驱动因素：城市扩张客户购置驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套房地产开展驱动因素：产业带动客户购置驱动因素：价格低/事业开展/投资分项研究3：房地产市场格局14房地产市场处于启动阶段，产品及营销均处于较低水平现有楼盘销售情况普遍良好，说明对商品房的需求已经显现以市政广场、人民公园及淡澳河、亚公顶为资源的相对高档住宅区，价格1800-2200老城区、新住宅区分布着相对低价住宅，价格1500-180012345678910惠阳区市场概况1.信和苑：1380-1580起/均价19002.名苑山庄：约20003.昶晓大厦：1680-18404.锦绣豪苑：1400-15805.昊康广场花园：1880起/均价21006.中铭豪园：1800-1900起/均价22007.怡景楼：1480起/1600均价8.文华豪庭：1510起/均价16809.祥和苑：1800/1900起10.瑞景居：1680起/均价210015江北属性：行政中心/高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价：2700-3500元/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅东平属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价：2000-2500元/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘麦地－河南岸属性：老城区的扩展区/新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世家、丽园新村、南翠花园均价：1800-3500元/m2发展趋势：宜商宜住惠淡路属性：郊区代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价：1400-3500元/m2发展趋势：新市镇下角西湖－南坛－下埔属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造龙丰上排惠城区市场格局16惠城区市场供给状况惠城区在未来2年内竞争将到达顶峰产品线逐渐丰富市场竞争越来越充分未来两年惠城区主要在售工程时间表2004年上半年惠城区产品分布状况17溪南翠花园东湖花园风气国际风华世家阳光100南山美地绿湖新邨丽园新村3期世纪新天东江学府1期君华府雍逸园荷兰水乡蓝波湾长湖苑3期碧水湾江畔花园东平－大湖溪心园金世界花园国华大厦西湖丽苑盛事清华阳光华庭金耀园山水世家本工程2004年开盘项目2003年开盘项目持续2年以上的大盘图例麦地－河南岸金山龙庭惠淡路江北结论5：江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区的热点效应明显18分项研究4：典型工程调查楼盘名称雍逸园楼盘地址惠州市麦地南路与三环路交汇处基本情况一期建筑面积10万㎡，共8栋小高层销售情况04年8月4日开盘，截止目前销售50%，其中临南三环路的户型销售相对缓慢客户TCL员工，私企业主，公务员，农业银行职工，教师主力户型三房两厅两卫110㎡~150㎡四房两厅两卫140㎡~190㎡价格住宅起价1780元/㎡、均价2500元/㎡商业均价一层6800元/㎡优势☆片区居住氛围日益浓厚☆项目为大盘，配套齐全☆知名开发商

劣势☆项目南边的南三环路噪音灰尘大典型畅销高档大盘19雍逸园产品借鉴梯户比：2梯4户朝向：南北朝向户型：方正规矩无死角细节：双阳台20楼盘名称南山美地楼盘地址惠州市演达片区三环路10号小区基本情况项目占地5万㎡，建筑面积8万㎡，低密度纯住宅小区，绿化率41%，16栋6.5层不带电梯及2栋小高层组成，共481户，其中多层182套销售情况2004年5月开盘，多层销售80%，月均销售约45套，小高层8月初开始销售，现销售15套客户河南岸片区居民，5大集团员工，私企业主，公务员主力户型三房113㎡~118㎡四房136㎡~152㎡价格多层起价1688元/㎡，均价2100元/㎡小高层起价1950元/㎡优势☆产品性价比高，社区内相对独立，

劣势☆项目北边的南三环路有部分路段正处修建中，灰尘比较大典型新兴区域畅销中档工程21楼盘名称世纪新天楼盘地址惠州市河南岸演达一路基本情况占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅销售情况5月开盘，总销售率约50％，一房及两房销售80%以上，高层大户型销售缓慢客户年轻的白领，投资客主力户型两房两厅一卫77㎡三房两厅一卫120㎡价格起价2000元/㎡，均价2500元/㎡，最高3000元/㎡优势☆首创观景电梯商住楼☆繁华商业中心区，周边餐饮娱乐教育配套齐全，升值潜力高

劣势☆部分户型面积过大☆临演达一路噪音大典型高层工程22楼盘名称惠泽南苑楼盘地址惠州市河南岸17号小区基本情况占地7.4万㎡，建筑面积13.6万㎡，绿化率33.8%，共10栋，其中3栋6层，2栋12层，4栋17层和1栋3层幼儿园销售情况可售部分100％客户市区单位干部、职工和城区中低收入家庭主力户型两房两厅，三房两厅，四房两厅价格起价1288元/㎡优势☆经济适用房，价格便宜☆政府工程

劣势目前项目周边的交通和生活配套不完善经济适用房23总共1360名报名购置经济适用房从级别分析:科级以上约占31%，普通员工占69%从来源分析：政府机关、学校和企事业单位分别占16.2%、18.4%和28.7%，其余的为TCL类的大公司、医院、军警、运输等行业惠泽南苑客户结构解析24楼盘名称金旺新苑楼盘地址惠州市河南岸33号小区基本情况占地25727㎡，由7栋多层和1栋小高层组成，总建筑面积49000㎡，内设架空停车场及4000㎡地下停车场销售情况多层销售较好小高层销售缓慢客户周边居民，中低收入者主力户型三房两厅96㎡~127㎡四房两厅151㎡~156㎡价格多层起价1800元/㎡小高层起价1900元/㎡，层差50元/㎡优势☆价格低☆距繁华区域近☆周边有一定生活配套

劣势小高层户型不合理，采光通风较差，客厅东西朝向典型中低档工程25金旺新苑产品借鉴梯户比：2梯6户朝向：2套东西向，2套北向，2套南向户型：5号、6号单位客厅开间进深比0.4：1，过于狭长，餐厅采光缺乏小高层滞销多层畅销15米3.9米梯户比：1梯3户朝向：主要为南北方向，局部为东西向户型：主卧180度窗；转角凸窗；局部单位存在对视对视26楼盘名称东江学府楼盘地址惠州市河南岸冷水坑基本情况一期占地8.4万㎡，建筑面积6.7万㎡，其中住宅5.6万㎡，商业5080㎡，会所3200㎡，多层10栋、复式3栋、别墅3栋销售情况2004年5月26日开盘，现多层销售70%客户惠城：大集团员工，企事业单位员工，教师，金融白领惠阳：大企业员工主力户型三房两厅两卫117㎡~123㎡四房两厅两卫137㎡~158㎡价格住宅起价1400元/㎡，商铺均价3000元/㎡优势☆大盘☆惠州一中的教育优势☆户型合理实用

劣势☆离市区较远☆目前交通不便典型郊区大盘272001人口49.3万2003人口59.17万2007人口117.28万现状客户构成显性特征——企业主/机关干部占24％金融/教师占13％电子通讯类白领/个体/工薪阶层占63％分项研究5：客户研究惠城区房地产市场供需呈“哑铃型”结构28不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，投产后1500人租赁、居住石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠州人口增长2005～2010年，50～100万（惠州）租赁、居住新惠州人建设者临时居住10％转化为永久居住居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住壳牌效应将为惠州市场带来大量新增客户结论6：壳牌带动下的石化产业链将影响惠州市场的供需结构；加速惠城区的客户结构由哑铃型向纺锤型转化29惠州居民收入水平增长速度快,居民消费能力提高分项研究5：客户研究资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心30惠城区客户调查——支付能力约70％的客户可接受30万以下的总价，60％以上的客户可接受800－1500元的月供，约90％的客户首期支付能力在3万元以上资料来源：市场调查3190％以上的客户倾向于在环境较好的江北、麦地、南坛下埔、东平购房惠城区客户调查——意向区域32需求户型以三房为主需求面积以100－130平方米为主以改善居住条件为主要购房目的惠城区客户调查——需求特征33市场研究小结宏观背景房地产市场供需关系改善，市场前景看好人均GDP2501美元，房地产进入全面快速开展阶段行政区划调整促进惠州城市化开展惠城与惠阳两极驱动，都市融合趋势明显惠城区内江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区热点效应明显石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向纺锤型转化市场格局客户特征客户收入水平增长迅速客户需求特征相似，差异化小案例借鉴高品质是畅销的前提34工程分析定位规划工作流程市场研究定位规划市场研究35本工程惠淡路城市规划中的轴线城市空间布局：形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。以一市二区为核心进行开展。一市:惠州市二区:惠城区和惠阳区工程价值1：位于城市开展的轴线位置1.位置分析36规划中的市汽车总站，2004年10月设计招标拟建粤东地区最大的图书批发市场政府安居房，2004年底可望入伙市中心医院与护校将搬到本工程附近工程价值2：紧邻政府安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心工程价值3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置规划住宅区，有2万平方米商业1.位置分析372.地块解析——根本指标ABCEA：退道路红线区域，约1万平方米，地块现状为河沟。B：小学用地：1.62万平方米C：工程2期D：规划市政路E：工程1期D工程根本指标：地块说明：占地面积：6.61万平方米计算用地面积：3.94万平方米总建筑面积：9.85万平方米容积率：2.51期用地面积：约3.06万平方米2期用地面积：约0.88万平方米商业面积：未定，待报建工程价值4：教育资源38西邻经济适用房南面将新建道路北面隔水沟望村屋东邻即将改造的惠淡路惠淡路以东惠淡路上待拆迁的民房西南方向：空地与村屋东南西北工程四至限制1：周边环境杂乱，影响工程形象39规划中的道路，24米宽，开工时间未定惠泽南苑经济适用房预计年底入伙惠淡路，改造后42米宽，方案10月开工规划道路，宽36米，方案10月开工演达2路，预计年底开通待拆迁民房限制2：拆迁/修路等不可控因素影响工程的进入性与昭示性2.地块解析——进入性与昭示性40学校用地2期形成两条比较规那么的林荫路地块内保持了大量树木地块现状工程价值5：地块内自然资源41工程分析小结本工程的核心价值与时机：1：位于城市开展的轴线位置2：紧邻安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置4：教育资源5：地块内自然资源工程定位——以安居房为主要参照，适当调整本工程总体开展战略42工程分析定位规划工作流程市场研究项目分析市场研究43工程定位内容客户定位产品定位与规划建议工程形象统领与命名44客户来源客户分类需求户型规模区位价位大盘中小盘江北东平老区麦地河南岸惠淡路<30万>30万惠城公务员2-4房企业主3－5房企业高层3－4房有私产的原住民3－4房企业白领2－3房事业单位员工2－4房高级蓝领2－3房个体/司机2－4房惠阳公务员3－4房事业单位员工3－4房个体/司机2－4房企业白领2－3房企业高层3－4房壳牌员工2－4房其他企业中高层1－3房个体2－4房本项目的相关属性惠州市场客户分类价格是影响本工程客户的首要因素45核心客户重要客户游离客户偶得客户工作3－5年的事业单位员工及公务员、周边居民、惠城区大型企业老员工个体生意人、惠阳大企业员工、惠阳中高层客户30岁左右金融、贸易等领域的企业白领30岁以下白领、其他本工程客户定位惠城中低端＋惠阳中高端46工程定位内容客户定位产品定位与规划建议工程形象统领与命名47回到目标工程1期对公司的生存与开展有重要影响1期目标2期目标迅速资金回笼作为开展商的第一个工程承担奠定公司根底的责任2期开始重点建设品牌建立品牌根底利润最大化48确保成功的短平快方案开发顺序——速度优先、价值最大规划设计建议——控制本钱、提高品质开发顺序——速度优先、价值最大产品定位——从客户出发49CABABC1、2期之间的树林1期东南角1期南面展示性（权重40％）评价约20米左右的展示面民房拆迁不可控无法展示160米左右的展示面打分417进入的可控性（权重60％）评价直接从惠淡路进入无障碍直接从惠淡路进入民房拆迁问题不可控从安居房方向由规划路进入从惠淡路绕进来容易控制打分817综合评价评价容易进入受民房影响展示效果差可从两个方向进入可延续安居房人气展示效果好打分6.417本工程的进入性与昭示性分析从C处〔1期南面〕开始启动，利于工程形象展示，可承接两个方向的客流，最利于提高工程销售速度基于“速度”的启动方位选择基于“速度”的物业类型选择基于价值实现的开发顺序开发顺序50街铺多层小高层独立占地住宅群楼入市速度（从施工到取得销售许可的时间）快与住宅同步中慢销售速度快快多数较快弹性较大市场案例畅销东江学府雍逸园惠泽南苑东湖花园南山美地金旺新苑东湖花园东江学府东湖花园雍逸园滞销碧水湾南翠花园金旺新苑首先启动局部独立占地的街铺，可以在住宅封顶之前即回笼资金1期优先考虑多层，同时考虑与2期的平衡基于“速度”的启动方位选择基于“速度”的物业类型选择基于价值实现的开发顺序开发顺序511期街铺的商业价值分析方位邻街状况道路宽度昭示性车流价值人流价值1惠淡路42米2城市干道36米3邻惠泽南苑18米——————4学校路15米——————1234展示效果好，直接延续惠泽南苑人气可独立用地，抢先入市临2期与学校，可以和2期形成互动，作为2期集中商业的延续昭示性稍差，社区间的邻里效劳型商铺临惠淡大道，商业价值最大，但早期受拆迁问题影响，不易展示521期街铺的总体规划：7600平方米惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M210－11月开工，12月开始销售入市均价：6000元/M2春节前销售1000－1500M2回笼资金600－900万元备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算得出，有细微误差，但不影响结论53对2期商业的初步考虑根据工程地块价值的分析，本工程是未来城市中心，位于城市开展轴线和汽车总站旁，具有“枢纽”地位。工程的商业有大量流动人群支撑，具有成为商业核心的潜质54惠州商圈及大型商业的分布现状人人乐商圈区域项目规模消费者覆盖范围人人乐商圈人人乐1.5万平米全区数码街1.5万平米麦地、河南岸世贸中心3万平米全区女人世界1.1万平米麦地、河南岸、东平百佳2万平米下埔、麦地、河南岸万佳商圈万佳2.5万平米麦地、河南岸、南坛下埔西湖－南坛下埔丽日广场3.5万平米全区东平商圈流行前线1万平米东平、桥东大地购物广场0.6万平米东平江北丽日购物广场2.1万平米江北、西湖东平商圈江北西湖万佳商圈本工程南坛下埔55类型商圈人口（万人）核心店构成营业面积（平方米）超大型大区域型120（80—150）3-4个购物中心、百货店、专业店35000以上大型区域型40（25—80）1-2个购物中心、百货店1.8-3.5万中型地方型20（15—25）1-2个购物中心0.8-1.8万小型邻里型8（4—15）1个购物中心0.3-0.8万微型2（1.6—4）1个购物中心、超级市场0.15-0.3万2期集中商业的初步定位人人乐商圈万佳/江北商圈东平商圈本项目的商业地位介于两者之间，考虑到项目的占地情况，建议本项目2期的集中商业为两层群楼，面积约为1.6万平方米561、2期总体指标的分配商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——总容积率（含商业）2.093.9总体根本指标：用地面积：3.94万平方米1期占地：约3.06万平方米2期占地:约0.88万平方米总建筑面积：9.85万平方米容积率：2.5建筑密度：30％限高：15层，50米指标分配由于商业分解了住宅的压力，故本工程可以不设置小高层57学校用地2期123两面有树，相对独立安静12两面有树，噪音适中两面临主干道，噪音较大3土地资源价值分级基于“速度”的启动方位选择基于“速度”的物业类型选择基于价值实现的开发顺序开发顺序在1号区域带动下，3号区域价格提升，2号区域形成后期产品亮点先推出1号区域，以高品质高形象入市，树立工程口碑58确保成功的短平快方案开发顺序——速度最快、价值最大规划设计建议——控制本钱、提高品质产品定位——从客户出发产品定位——从客户出发59便利度高便利度低舒适度低舒适度高新区大盘中低端客户的购置决策模型成熟市区中高档住宅成熟市区中低档住宅新市区中低档住宅新区中高档住宅目标客户分析户型定位规划布局本工程的产品定位思路：通过高品质的产品，提高居住的舒适度60面积区间：在惠泽南苑的根底上控制总价浮动20％左右目标客户分析户型定位规划布局总价面积60708090100110120130140150本工程10万13万16万19万23万26万30万惠泽南苑2房3房4房4房以上61惠泽南苑建筑面积区间套数套数比两房一厅一卫51.44㎡~52.65㎡16023.7％两房两厅一卫71.46㎡8011.8％三房两厅两卫94㎡~110㎡25637.8％四房两厅两卫132㎡~140㎡16624.5％六房三厅五卫241㎡61％七房三厅四卫218.6㎡81.5％合计676100％目标客户分析户型定位规划布局本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计545100％户型比例——以惠泽南苑为参照，压缩2房比例，维持4房比例62目标客户分析户型定位规划布局学校用地2期院落式的整体布局通过建筑围合成大小不同的院落，并赋予不同的主题，形成泛会所式的公共交流空间，增加小区居住的舒适度。运动主题院落水主题院落儿童主题院落绿色主题院落老年活动主题院落学习主题院落63确保成功的短平快方案开发顺序——速度最快、价值最大规划设计建议——控制本钱、提高品质产品定位——从客户出发规划设计建议——控制本钱、提高品质64园林院落建议本钱建议：尽量保存地块内的原生树木。1期建筑施工时，可先将树木移至2期用地内，待进入园林施工阶段再移植回来。品质和档次的提升可以通过细节营造来表达。65“院落”细节亲地空间。增加居民接触地面的时机，创造适合活动的人性化场地。亲水空间。充分挖掘水的内涵，营造亲水/观水/戏水/近水的场所。亲绿空间。软硬景观结合，营造充满活力和自然情调的绿色景观。亲子空间。充分考虑儿童设施和场地。运动橡胶地面游戏组合器具水体草坪道板砖铺地彩棠石铺地66台阶残疾人破道种植坛/文化石贴面彩色铺装水体/卵石水幕景墙水体/玻璃盒子彩色道板砖法桐花坛“院落”细节67“院落”细节68建筑立面建议——欧式风格深圳山海翠庐深圳新洋房深圳城市假日深圳欧陆经典以欧式洋房风格使本工程在周边环境和惠州市场中“跳”出来69惠淡路上，映入眼帘的坡屋顶建筑群，那是谁也无法抵御的诱惑……建筑立面建议——坡屋顶的演绎70建筑立面建议——以暖色调为主71建筑立面建议——栏杆与百叶使立面层次丰富72提高产品附加值——顶层送阁楼不超过2米的顶层空间，不计入建筑面积，赠送给客户：或住、或玩、或贮藏。73坡屋顶上的老虎窗74以入户花园为特色，即改善了不规那么平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活内容。提高产品附加值——局部大户型送入户花园75工程定位内容客户定位产品定位与规划建议工程形象统领与命名76•政府大型安居工程的好邻居•本工程的形象统领——基于地块资源属性——基于客户——借助对安居工程的注意力和信心77命名建议美地●新洋房——符合工程的建筑特征；——引入开展商品牌78美地●都市森林美地●新新家园备用名美地●理想新城美地●风林绿洲美地●阳光四季美地●活力康城79报告要点回忆——1.市场分析宏观背景房地产市场供需关系改善，市场前景看好人均GDP2501美元，房地产进入全面快速开展阶段行政区划调整促进惠州城市化开展惠城与惠阳两极驱动，都市融合趋势明显惠城区内江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区热点效应明显石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向纺锤型转化市场格局客户特征客户收入水平增长迅速客户需求特征相似，差异化小案例借鉴高品质是畅销的前提80报告要点回忆——2.工程分析本工程的核心价值与时机：1：位于城市开展的轴线位置2：紧邻安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置4：教育资源5：地块内自然资源81报告要点回忆——3.定位规划客户定位产品与规划形象与命名惠城中低端/惠阳中高端南侧商铺独立占地，先行入市物业类型规划布局户型单体商铺＋多层＋集中商业院落式布局参考安居房，适当提升总价范围设计建议欧式风格外立面/暖色/坡屋顶/铁栏杆产品附加值：顶层阁楼/入户花园政府大型安居工程的好邻居美地●新洋房82下阶段工作方案提交《物业开展建议及营销策略报告》参加建筑规划方案讨论END83附录——重点商业、住宅工程调查84楼盘名称荷兰水乡楼盘地址惠州市东平半岛环岛二路基本情况一期占地5万，建面10万销售情况2004年8月21开始认筹客户企事业单位高层管理者，私营业主，主力户型三房两