财务管理专业 我国房地产行业的资本结构分析研究-以招商局蛇口工业区控股公司为例

摘要随着企业的不断扩张和发展，其资本结构将在未来一段时间内达到最优状态，从而实现企业价值的最大化，这是资本结构理论的基本原则。企业的发展受到资本结构的深刻影响。它决定着企业融资成本、投资风险及资金使用效率等方面的因素，同时也是企业进行财务决策的基础。企业的可持续发展需要建立合理的资本结构，以确保未来的可持续性。一旦公司的资本架构遭遇困境，其经营模式将面临巨大挑战，就会影响公司的投融资决策，使公司经营困难。本文通过对上市公司资本结构进行优化分析，我们可以将资本结构理论应用于实践，从而赋予本文一定的研究价值。随着我国证券市场的不断发展和完善，上市公司之间的竞争日趋激烈，如何在激烈的市场竞争中保持持续、稳定的增长已成为企业关注的焦点问题之一。本文将深入探讨上市公司的经营状况资本结构优化问题。首先对资本结构的概念进行概述，然后从招商局蛇口工业区控股股份有限公司的现状、存在的问题、解决对策等方面进行分析，剖析招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构中盈利能力不佳，上升空间很大；周转能力一般，资金回笼慢；偿债能力较弱，财务风险较高；债务约束机制缺失；股东监管力度较弱，最后提出增强企业竞争实力与盈利能力；提高经营活动现金周转率；加强公司偿债能力，降低财务风险；完善债务约束机制，促进债务回收；建立现代化管理机制和法人治理机构等优化建议。关键词：资本结构；房地产；资本结构优化AbstractAccordingtothefundamentalsofthecapitalstructure,acompanyataparticularpointintime.Anoptimalcapitalstructurewillbeformedtomaximizethecompany'sprofits.Theassetstructureofacompanyplaysanimportantroleinthedevelopmentofacompany.Theoptimizationofcorporateownershipstructureisbeneficialtothedevelopmentofthecompany.Ifthefinancialsituationoftheenterpriseisnotgood,itwillhaveacertainimpactontheinvestmentandfinancingbehavioroftheenterprise,resultinginthenormaloperationoftheenterprise,thearticlefromlistinginvestmentShekouIndustrialZoneholding.Fromthepointofviewofthelimitedcompany,theempiricalanalysisiscarriedout,sothatthepaperisbetterusedinpractice,andtheempiricalresearchiscarriedoutonit.ThispaperfocusesonthecapitalstructureoptimizationoflistedChinaMerchantsShekouIndustrialZoneHoldingCo.,LTD.Question.Firstofall,theconceptofcapitalstructureisoutlined.ThenrecruitfromthebureauShekou.Thestatusquo,existingproblems,solutionsandotheraspectsofIndustrialZoneholdingCo.,Ltd.areanalyzed,andtheprofitabilityofChinaMerchantsShekouIndustrialZoneHoldingCo.,Ltd.inthecapitalstructureisnotgood,withlargeroomforimprovement;Turnovercapacityisgeneral,capitalreturnslow;Weaksolvencyandhigherfinancialrisk;Lackofdebtrestraintmechanism;Shareholdersupervisionisweak,andfinallyproposedtoenhancethecompetitivestrengthandprofitabilityofenterprises;Increasethecashturnoverratioofoperatingactivities;Strengthenthecompany'ssolvencyandreducefinancialrisks;Improvethedebtrestraintmechanism,promotedebtrecovery;Theestablishmentofmodernmanagementmechanismandcorporategovernanceinstitutionsandotheroptimizationsuggestions.Keywords:capitalstructure;Realestate;Capitalstructureoptimization、目录TOC\o"1-3"\h\u第1章前言 1第2章相关理论概述 12.1资本结构的概念 12.2资本结构理论 22.3影响资本结构的因素 3第3章招商蛇口股份有限公司资本结构现状 33.1企业简介 33.2资本结构整体分析 33.3债务资本结构分析 43.4权益资本结构分析 73.5融资结构内源资本分析 8第4章招商蛇口股份有限公司资本结构存在的问题 94.1负债比率过高 94.2负债期限不合理 114.3股权集中度高 124.4内源资本不足 13第5章招商蛇口股份有限公司资本结构优化措施 135.1降低负债比率 135.2优化负债结构 145.3降低股权集中度 145.4增加内源资本积累 15结论 16参考文献 17致谢 18

第1章前言股权架构的优化与完善，不仅有助于企业提升其核心竞优势，抵御金融市场波动，实现良好的运转，而且也是其长期可持续发展的基础。一个企业的股权架构可以直接影响其偿还贷款、获得新的投入，并且还可以预测其未来的收入增长情况，因此，它可被视为衡量一家企业财务状态的一项重要指标。在这篇文章里，我们将重点关注蛇口工业区控股股份有限公司，并以此公司在房地产领域的经验和成就为基础，深入剖析它们在财务方面存在的问题，以便寻找出一种最佳的财务策略。这篇文章的重点是探讨招商局蛇口工业区控股股份有限公司如何通过改善其公司的资产负债组合来提升其竞争力。我们将从一个基础的角度来介绍这一领域的知识，然后从招商局蛇口工业区控股股份有限公司的现状、存在的问题、解决对策等方面进行分析，剖析招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构中盈利能力不佳，上升空间很大；周转能力一般，资金回笼慢；偿债能力较弱，财务风险较高；债务约束机制缺失；股东监管力度较弱，最后提出增强企业竞争实力与盈利能力；提高经营活动现金周转率；加强公司偿债能力，降低财务风险；完善债务约束机制，促进债务回收；建立现代化管理机制和法人治理机构等优化建议。资本结构是上市公司提升综合竞争力、应对市场风险、提高经营效率的关键。在选择融资方式时，企业通常会考虑采用股权融资、债务融资以及资本公积等多种方式。随着我国证券市场的不断发展和完善，上市公司之间的竞争日趋激烈，如何在激烈的市场竞争中保持持续、稳定的增长已成为企业关注的焦点问题之一。在上市公司的经营过程中，债务融资方式被广泛采用，是一种最为普遍的方式。资本结构作为公司治理的一个重要问题受到理论界与实务界越来越多的关注，并成为现代金融理论与实践领域研究的热点问题之一。研究资本结构对于上市公司融资方式的选择以及各种方式所占比重的影响，以确定最有利于自身发展的模式。资本结构不仅关系到公司的价值，而且还影响到公司的财务状况及未来发展前景。因此，在本文的研究中，我们以广义概念为视角，对资本结构的相关方面进行了深入的剖析和探讨。探究如何优化中国企业的资本结构，以更有效地管理股权，从而提升资源利用效率。第2章相关理论概述2.1资本结构的概念企业的长期资本构成和比例，尤其是长期债务和股权资本的比例，构成了其资本结构。资本结构理论是财务管理中一个重要组成部分。一般情况下，企业的资产负债状况被描述为一种特定的概念。从财务角度看，企业的资本结构可以分为负债与权益两部分。对于一家企业而言，其资本结构是至关重要的，因为它反映了其资产负债率、收益率等多种因素的综合影响。资本结构调整能够使公司在较低的负债率下实现更高的收益。通过优化资产配置，公司有望实现资产负债比率的提升，同时也有望提高公司的投资回报率。如果一家公司的资产负债率过高或过低都会导致该公司的财务风险增大。因此，一家公司的未来经营在很大程度上取决于其资本结构的优化和调整。2.2资本结构理论理论研究包括净收益、净营业收益、MM、代理以及其他类型的融资方式。净收益理论是通过增加公司的债券来减少其总体的财务压力是有效的。通常情况下，公司的财务压力会随着其债券的增加而减小，从而使其财富增加。如果公司的财富增长至100%，它的财富就会达到顶峰。净营业收益理论，这一理论是公司的净营业收益并非直接影响公司的价格，而只能作为公司的一个重要因素。虽然公司通过借入更少的债券来降低负担，但这会使公司承担更多的风险，从而使公司的总体财务状况发生改善，从而降低公司的整体财务费用。无论公司的债券投入多少，只要公司的总资产保持稳定，它的价格都会随着公司的债券投入量的增加而增加，所以没有一种公司的债券投入量是完美的。MM理论是当没有企业或者个人的所得税时，一家公司的价格与它的盈余（或者资产）总是一致的。这意味着，即使一家公司的财务状态与它的资产（或者资产）是一致的，它的价格仍然与它的财务状态（或者资产）成正比。然而，当我们需要计算所得税时，我们发现，即使一家公司的财务状态与它的资产是一致的，它的价格仍然与它的资产成正比。因此，随着公司的负债增加，它的价值将变得更高。代理理论是公司的财富分配方式可能对管理层的绩效产生重大影响，进而决定公司未来的财富增长情况。这一理论还提出，通过债券融资可以提高公司的财富，同时也可以提供一种抵押的方式来维护公司的利益。通过引入该机制，管理层不仅要加强自身的责任感，减轻自身的压力，还要做出明智的投资选择，以减轻因双方职责不均衡所带来的代价；然而，借贷也会带来额外的代价，比如需要承担来自债务方的审计和管控。一个公司的财富分配应该在股东承担的责任与公司承担的债务的利益相当的情况下进行。等级筹资理论是根据等级投资原则，对外投资的生产成本既有管理费用、证券发行费用，也有“投资不足效应”带来的《不对称性》，因此，债务融资比股票融资更具有吸引力。此外，通过减少企业的所得税，负债融资能够提升企业的价值，也就是说，拥有更多的负债意味着更高的公司价值，这也就是第一种效果。然而，当企业出现财务困难时，预计的融资成本将大幅度减少，从而使企业的价值受到影响。随着负债的增加，企业的价值会下降，这就是第二种影响。但如果两种影响能够互补，那么就可以避免出现冲突。企业应当合理安排负债，以应对市场上的不对称信息，并且在有利的投资机会出现时，能够及时发行债券，以免因过高的成本而无法获得投资回报。2.3影响资本结构的因素资本结构的塑造受到多种因素的影响，其中包括企业的财务状况；经营业绩。行业的资产构成；公司治理结构，股权结构等。公司所生产的商品销售状况；银行对企业经营状况，财务状况及盈利能力等方面的判断。投资者与管理层的态度；宏观经济环境等。借款人以及信用评级机构所带来的影响；公司特征等。产业要素；汇率对贷款定价的影响，以及利率与贷款定价之间存在着怎样的关系？所得税税率；利率水平的波动方向呈现出一定的变化趋势。第3章招商蛇口股份有限公司资本结构现状3.1企业简介深圳南山区的招商引资蛇口工业园控股有限公司，始建于1979年，由招商局集团控制，致力于全面推进都市综合发展和经营服务。作为集团公司的核心业务，招商蛇口拥有完善的房地产业务，并且拥有一个完善的资源整合平台，以满足集团公司的各项业务发展需求。在报告期内，招商地产被重组，它的双重优势得到充分利用，从而实现了智能化的转型，致力于构筑一个拥有更加先进技术、更加安全可靠的生态系统，实现智能化的城市、商圈、园区、社区的整体提升，同时，还拓宽了邮轮产业的服务范围，形成了一个完整的产品线。通过“前港中园后城”的发展模式，我们将以更加前瞻的视野，开拓出具有更大收益潜力的、统筹协调的商业模式。我们将利用邮轮产业链的协同作用，加大对港口腹部的影响，从而有效提升该地区的土地价值，促使该地区的经济社会发展，实现城乡统筹。以太子湾邮轮母港作为基础，构建一套完善的、具有普遍适用性的航运市场运营机制，以此来引领本地企业参与到本地的航运市场中，最终达到覆盖整个中国的目标。3.2资本结构整体分析公司的负债相对于其全部资产而言，呈现出资产负债率的特征。经营业绩。一般而言，约50%为行业可接受范围。在我国上市公司中，有相当一部分公司存在负债率过高或过低的问题。该度量指标反映了企业的资本结构在整体上是否具备合理性。随着经济发展，企业对资金使用效率有了更多要求，尤其在房地产开发中，负债规模越来越大，因此需要通过一定方式降低资产负债率。从企业所得税的角度来看，适度的负债可以作为一种有效的税收减免措施，同时也是企业在融资方面的一项重要选择。目前我国房地产企业主要采用股权+债权的融资模式，债务融资比例相对较低。许多房地产企业仍处于资产运营的初级阶段，初期资金需求十分迫切，必须获得充足的资金才能确保施工的顺利进行。因此，房地产行业需要通过合理的债务水平来实现资金的良性循环。必须确保资产负债率维持在不超过80%的水平。若公司的资本结构存在缺陷，其财务风险将超过80%的比例。企业的偿债能力，即债权人能够安全发放贷款的程度，可以通过资产负债率来衡量。负债经营是现代企业财务活动中经常使用到的一种手段和方式。在进行企业破产清算时，建立良好的资产负债关系可以确保债权人的权益不会受到任何损害。招商蛇口资产负债率近6年快速上升。2018年至今还不到80%。2018年至2019年提前实现78.60%至82.70%的增长，2020年达到84.68%，房企负债率突破80%。主要是2019年招商蛇口开始拓展项目，资金需求较高。图3.1资产负债率3.3债务资本结构分析通过上述企业资产负债率对资本结构的整体分析，发现中投资产负债率水平逐年上升，特别是近三年企业大量借款。在此基础上，对募集投资者的责任期限和责任来源进行了详细分析。债务期限结构是指通过分析企业中长期负债和流动负债占债务总额的比例，招商蛇口对债务期限的偏好。房企的项目主要是房屋建设项目。理论上，长期债务中相对较大的部分应该是房地产业的主要债务结构。如果投资者采取侧重短期债务的借贷政策，意味着这笔短期债务将用于建设投资，资金短期内无法收回，短期贷款也很可能无法及时偿还。表3-1非流动负债与扣除预收账款的流动负债对比（亿元）指标/时间2021年2020年2019年2018年2017年2016年非流动负债371.48396.27352.59214.52107.3393.21扣除预收账款流动负债672.05557.30419.83360.34286.18110.89非流动负债/扣除预收账款流动负债55.28%71.11%83.98%59.53%37.50%84.06%数据来源：公司年报在2016年至2021年期间，招商蛇口地区的流动负债所占比例高于非流动负债，近6年来一直保持在70%至80%的范围内，呈现出先下降后上升的趋势。其中，短期负债和长期债务占比过高，是导致企业流动性不足的主要原因。2019年流动负债所占比例，为70.75%，2021年有望达到80.59%。长期债务的相应比例在2019年为29.25%，2021年为19.41%，在上升后有所下降。由于公司流动负债中有大量可转换为营业收入的暂付款账户，因此不考虑暂付款账户的使用，除非存在其他风险，否则将暂付款账户从流动负债中扣除。从表3.1的数据可以看出，即使扣除预付款，公司的长期负债也远低于流动负债。企业过度依赖流动负债。这种激进的融资方式，资金运转压力很大，无法在有限的时间内解决问题。图3.2流动负债与非流动负债占比在债务来源分析中，我们以短期借款、票据、应付账款、预付款项和长期借款五个主要债务在进行债务来源分析时，我们选取了短期借款、票据、应付账款、预付款项以及长期借款这五个主要的债务来源作为研究对象。短期借款、票据和应收账款三个债务来源均有较高的比重。通过对五个债务来源进行加总，并对它们各自的比例进行图表观察，我们发现预收账款所占比例在4-6成之间。从长期来看，预收账款所占比重越来越高，而且这种趋势会继续扩大。我国的商品房销售制度所规定的规则，决定了这一情况。预售合同签订后，开发商会提前支付一定数额的定金或定金金。在出售商品房之前，只要客户缴纳定金，就能够满足交易要求，就能拿到房源。在此期间，可以免费提取资金以维持业务。快速延长是指土地建设期大幅缩短，缴费期延后，工期延后，预付款不能完全转化为收益，土地参与率不慢。这一金额占比自然水涨船高。私募也是如此。图3.3债务来源占比从贷款类型来看，2021年银行贷款占招商蛇口贷款的51.37%。这是招私发私彩的主要方式。信托占比33.79%，成为第二大信贷渠道。但这种融资方式成本更高。下文分析了这两种运输方式所占份额的发展情况。从图表中可以看出，2019年招商蛇口的银行贷款占比最高，达到62.23%。此后3年呈下降趋势。这在一定程度上是因为房地产政策的变化。从2011年开始收紧房地产政策，直到2012年才回稳，2016年和2019年开始适度宽松。一二线城市政策较其他城市仍偏紧，但全国房地产和信贷政策宽松。随着各行开始在央行基础上下调贷款人利率，中国贸易银行的借款较2018年已大幅增加，规模还在不断扩大。2020年银行准备金份额的减少，对应的是信托准备金的增加。招商蛇口信托融资份额先降后升。2021年信托融资份额为33.79%，较2016年增加2个百分点。过去六年，最大的变化是政府对信托融资的监管趋严，使得2017年比2016年下降了17个百分点。企业必须通过这种方式借款，增加了审批手续，也加强了使用情况的监督。因此，投资蛇口减少了信托贷款的融资渠道。2020年同比增长15%，2021年同比增长10%。同样受到房地产调控政策的影响，在银行贷款下降的同时，信托贷款占比上升。2019年房地产政策整体宽松，但业务范围集中在政策相对偏紧的一二线城市，很难从房地产获得大额贷款。在这种政策环境下，投资蛇口房地产业减少了银行贷款的融资方式，适当增加了信托贷款。图3.4银行借款信托借款占比3.4权益资本结构分析注册资本中极为重要的部分是投资者投入的资本，控制第一大股东容易造成与管理层行为相适应的不良后果。例如在房地产行业，T集团由于电信控股股东一家独大，经营者和股东欺骗了中小股东，在信息不对称的情况下，担保物违规，导致中小股东从经营者和股东处获取。图3.5第一大股东持股比例从上图可以看出，2018年最大股东持股比例接近80%，高于2018年的48.97%。虽然取得了一些进展，但水平仍然很高，此后也没有改变。如果公司大股东比例过高，其他中小股东的表决权得不到尊重，公司的决策将直接受到控股股东的影响，对大股东联营产生严重后果。融资和投资完全是为了自身利益，对公司的资本构成产生影响的因素。2018年股权集中度下降的原因之一是招商蛇口当年开展了一些普通股融资活动，增加了股东人数，稀释了大股东的比重，从而有利于企业更好的经营决策和资本结构的优化。在分析股票构图3.6股东权益比率成时，股比也是一个不可忽视的指标。股权比例是公司股票除以总资产，反映了公司股票和股东对公司的投资水平。该比率过高表明未充分利用债务抵免，过低则表明债务超过合理水平，存在财务风险。如图所示，招商蛇口的股权比例在2018年上升至20.33%，2021年降至14.93%。从2019年到2021年，招商蛇口的股权比例基本保持不变，表明公司在2018年通过普通股融资后，并没有更加重视现有股权融资的重要性。一旦企业破产，企业首先要向债权人支付赔偿金，这也增加了企业破产成本，削弱了招商引资抵御外部冲击的能力。3.5融资结构内源资本分析企业所需资本的原动力在于其内部资本的积累，这是一种不可或缺的资本来源。因此，深入探究中国在蛇口投资的内生资本水平，对于揭示公司资本结构的内在规律具有至关重要的意义。一、内生资本的含义及特点所谓内生资本就是在一定时期内企业所拥有的全部或部分剩余资金。内生资本是指企业在未分配利润的情况下，通过对资产进行折旧和增值的过程所获得的资本，即企业未分配的超额准备。累计折旧额为房地产、厂房和设备累计折旧期末余额和无形资产累计折旧期末余额。未分配利润为超额准备金和未分配利润之和。图3.7内源融资占比如上图所示，招商蛇口近6年的内生资本占比不容乐观，近几年不到10%。导致此现象的根本原因在于企业的盈利能力出现了下滑的趋势。根据此前招商蛇口盈利能力分析，ROE及总资产净利率指标从2016年开始呈下降态势，2019年开始呈上升趋势，与内生融资份额趋势相符合。因此，建议在制定股权激励方案时应该充分考虑到这一点。蛇口公司的投资决策采用了分红政策，这可能会导致公司内部资本的减少，从而影响公司的盈余。在经济新常态下，企业发展需要大量的内生资本。企业的内生动力在于其内生资本，这种资本来源是不可或缺的。可以在企业发展中发挥积极作用。其金融风险较低，易于操作，且不受债务融资的限制。我国国有企业目前存在着资本存量不足和结构不合理问题，必须通过提高资本使用效率来促进企业健康发展。对于企业的可持续发展而言，维持良好的生存状态至关重要。特别需要关注的是，加强资本的内生积累，以促进经济的可持续发展。第4章招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构存在的问题4.1负债比率过高2021年，在专业机构对房地产行业的整体评价中，招商蛇口排名全国第16位，却未能登上房地产行业第一的宝座，对比分析发现，招商蛇口的资本结构存在问题。表4-1九家企业资产负债率对比恒大万科碧桂园中海外保利绿地华夏幸福富力招商蛇口资产负债率83.58%84.59%89.36%59.52%77.97%89.49%86.65%89.80%84.04%数据来源：wind数据库整理如上表所示，房地产业整体资产负债率相对较高，但也有企业表现良好。例如，我国中海外开发的资产负债率仅为59.52%。8家房企平均资产份额为82.62%，高于招商蛇口约2个百分点。一般来说，尽管招商银行在业务规模和销售能力方面未能达到前八家银行的水平，但其外债问题依然居高不下，迫切需要进行调整。在经济新常态下，我国宏观经济增速放缓、结构调整加速和金融风险加大等因素对商业银行发展形成巨大挑战。为了量化招商蛇口的债务规模，本文借鉴孟建波教授和罗琳教授提出的最优资本结构测度模型，以期达到更为精准的评估效果。通过运用该模型，以最大化市场价值为指导，可以推导出最优的静态资本结构，该结构基于企业的具体价值而定。本文在对企业价值进行分解的基础上，将公司治理和资本结构调整结合起来，提出了一种考虑公司治理因素的动态资本结构优化模型。资本结构最优模型的评估基于多个方面的假设:首先，公司的资产负债率并不会对其收益率产生任何影响。其次，该公司运营于成熟的资本市场，未涉及任何发行或交易成本第三股权价值以股票市价替代，债券市价代表公司的借入资本价值。第四该模型用于研究上市公司，公司的资本结构不包括除股票和债务以外的其他因素。广义的资本结构指企业全部资本的构成及其比例关系。不仅包括权益资本和长期债务资本，还包括短期债务资本。4.2负债期限不合理根据对招商引资相关的短期和长期债务的分析，可以得出结论：企业的短期债务所占比例远高于长期债务。从长期来看，地方政府的债务风险主要来自于债务规模过大、偿债能力不足等原因造成的隐性担保。尽管短期债务具有较低的融资成本和较高的灵活性，但其在融资过程中所需的资金投入和风险承受能力相对较弱，但过多的短期债务也会对企业产生负面影响。企业要借短期债，就要偿还短期债。但如果公司长期项目存在短期负债，且无法在规定期限内回笼资金，则招商蛇口将承受较大的还款压力。这不仅降低了资金使用效率，还造成企业资金链严重断裂。此外，预付款账户在流动负债中占比较高。虽然垫付款最终会转化为收入，但近年来房地产开始大量囤积土地，以避免未来土地成本的突然上升。房地产开发商通过商业地产向企业收取预付款。这笔资金无法用于房地产建设，其中很大一部分可能会囤积土地。从招商蛇口的年报来看，企业货币资金远低于预收金额，这意味着预收资金的大部分可以用于囤积土地。土地政策变化、土地贬值导致对外交易困难、投资者救助面临流动性不足，也大大削弱了企业的偿债能力。下图是招商蛇口债务期限结构与行业前八名的对比。表4-3九家企业流动负债和非流动负债比例对比恒大万科碧桂园中海外保利绿地华夏幸福富力招商蛇口流动负债占比71.39%86.58%82.47%55.54%67.44%76.34%74.82%68.57%80.59%非流动负债占比28.61%13.42%17.53%44.46%32.56%23.66%25.18%31.43%19.41%数据来源：wind数据库整理表4-4九家企业预收账款占比恒大万科碧桂园中海外保利绿地华夏幸福富力招商蛇口预收款项占比17.61%41.60%37.16%20.94%41.86%31.44%43.46%23.32%59.32%数据来源：wind数据库整理根据上表显示，8家公司短期负债率约为80%，蛇口投资比例超过80%。因为房地产采用了独特的预售机制，导致流动负债中存在大量存款，从而使得流动负债的比例普遍偏高。从上表中预付款的比例可以看出其特点。但蛇口的招商占比高于八强企业之一。流动负债比平均水平高出约7个百分点，预付款比平均水平高出约27个百分点，说明企业自有资金配置和使用存在问题。4.3股权集中度高公司的资本结构可以通过股权集中度这一指标来评估。经过对招商蛇口股权结构的深入分析，我们发现，该公司的第一大股东过度持有股份，同时前两大股东也是具有共同利益的相关方。公司的治理和健康发展受到了控股股东直接掌控公司决策和经营的严重阻碍。如果公司五大股东只持有大股东的五分之一，中小股东就失去了名义上的话语权和表决权，中小股东的意见也就不重要了。如果控股股东和管理层共同管理公司，股权再融资和股权扩充就会受阻，资本结构不但得不到优化，反而每况愈下。此外，一致行动人之间的关系也会影响公司信息披露。这破坏了决策的公平性，从而削弱了股权。股权在这种股权结构下是无法得到保护的。由于信息的不对称性，中小股东对公司信息的接受与大股东不同。中小股东不能行使其合法权利，任由这种现象发展，影响公司股东参与公司事务的积极性，对公司的经营发展毫不关心。当企业处于大股东控制之下时，以权谋私的情况时有发生。腐败不仅影响内部审计，还直接导致企业退出市场。表4-5九家企业第一大股东持股比例对比恒大万科碧桂园中海外保利绿地华夏幸福富力招商蛇口股东持股比例71.16%29.38%44.10%51.23%38.05%29.13%57.61%46.46%48.98%数据来源：wind数据库整理恒大集团在八大房企中占据首位，其第一大股东持股比例高达71.16%，这一数据显著提升了行业平均水平。然而，招商蛇口地区最大的股东所持有的股份比例高于平均水平4.5个百分点。公司年报显示，2021年，招商蛇口第一大股东、第二大股东分别持股48.98%、12.14%，合计持股比例为61.12%。这是一致行动的股东关系，两者在行使表决权时态度一致。事实上，虽然两人分别上市，但合力者持有的蛇口投资控制权，对社事的投票态度不变。一边对其他中小股东构成威胁，一边巩固蛇口在招商引资中的地位。4.4内源资本不足在招商蛇口，内生资本的整体表现呈现下行趋势，与同业龙头相比，其处于明显的不利地位。其原因是由于企业的融资渠道狭窄，融资成本高。这将导致企业过度依赖外部资本，发展潜力不足，自我保护和内在动力缺乏。因此，企业应通过合理利用内源资金来弥补外源资金短缺。若企业未能提升其资本积累能力，一旦内部资金出现问题，将对企业的可持续经营产生负面影响。因此，企业必须重视对外投资活动。对于企业而言，进行对外投融资是一项必不可少的融资手段，然而，由于企业对外依存度较高，这会对其财务和破产风险产生巨大的影响。表4-6九家企业内源融资占比对比恒大万科碧桂园中海外保利绿地华夏幸福富力招商蛇口内源融资占比10.81%14.50%8.66%30.93%18.16%8.37%14.89%8.64%8.01%数据来源：wind数据库整理从上表可以看出，招商蛇口内生融资比例低于八大楼盘。这8家企业平均内生融资率14.37%，中国投资蛇口低于平均水平6个百分点。这说明作为内生融资不足和吸引投资的内生发展动力蛇口不仅影响到企业的资本结构，还影响到企业的整体经营，难以超越房地产第二级。内生资本的不足，直接导致外部资本的过度调动。从上一篇文章可以看出，招商蛇口的资产负债率也高于这8家公司的平均水平。第5章招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构优化措施5.1降低负债比率据前人分析，招商蛇口目前主要依靠信托融资和银行贷款融资。然而，随着房地产贷款规模的扩大，传统的信贷方式在企业中的应用变得更加棘手，特别是在一二线城市，房地产市场的调控变得更加严格。其原因是由于企业的融资渠道狭窄，融资成本高。因此，企业应当积极探索多元化的融资渠道，包括但不限于优先股融资、债券融资、资产证券化、境外融资等多种融资方式，以满足多元化的融资需求。优先股是指股份有限公司中的少数股东按照规定向社会公众发行股票，以认购该公司股票的份额所形成的一种股权。公司剩余资产的分配权是优先股股东唯一享有的权利，他们无权进行表决，但这并不会对公司的决策产生影响。优先股是一种特殊类型的股票。优先股发行须满足一定条件，上市公司为发行人发行普通股不应超过半数，且数量应控制在普通股总量的一半以下。若企业与金融机构建立良好的合作关系，则可获得更为丰厚的授信额度；若资金状况不佳，则可协商延长还款期限。对于一些中小企业来说，可以通过银行直接向企业提供贷款或通过金融机构间接融资来解决融资难问题。通过与金融机构建立长期的合作关系，以更高效的方式获取信托贷款，实现旧债新还的目标。如果与银行关系较好，可以为银行带来稳定的收益。如果企业与基金、证券和保险公司建立了良好的合作关系，那么在进行股权再融资时，他们可以向这些专业机构咨询，以获得更加精准的支持。在企业上市后，可以利用证券化这一手段将企业的存量资产转化为资本市场上流通的证券或其他金融资产。随着证券化融资的推出，金融机构得以向企业提供建议，以协助其在本地实现高效、低成本的融资。企业可以通过发行债券或股票等形式直接或间接参与到金融市场中去，从而降低了资金的流动成本和交易成本，提高了企业自身的竞争力。通过创新多元化的融资组合，企业可以实现招商引资、振兴融资链条以及控制融资风险的目标。随着金融市场的进一步开放，越来越多的中小企业会选择利用证券化融资来降低融资成本和提高资金利用率。除了借助金融机构的外部融资来完善融资链条、促进企业发展，更为重要的是通过这种方式实现资本结构的动态优化和逐步调整。5.2优化负债结构上期文章将招商蛇口负债期限结构趋势分析，用于招商引资的公司债短期负债占比远高于长期负债，短期借款、负债和预付款占比较高。由于负债规模大、形式独特，利息支付额也逐年增加。虽然公司为拓展业务筹集了大量资金，近三年净利润有所增长，但财务负担也明显加重。招商蛇口利用短期债务开发建设周期较长的自有项目，公司经营状况应长期处于良好状态。只有保证企业有充足的现金流和稳健经营，才能避免因无法及时偿还短期债务而面临破产风险。但当外部政策不稳定时、企业内部运营受阻时、盈利时，剩余债务到期不能使用的，重组债务结构。根据蛇口投资6年来的财务报告，该公司在2018年被淡化了外部政策和自身的局限性，此后难以恢复到2016年的水平，这表明该公司无法充分保证其内部运营不存在问题。拉水龙头的不是房地产业前十，而是偿付能力低于行业平均水平。因此，企业必须调整债务结构比例，降低短期负债率，协调上下游供应商和客户关系，降低负债水平。同时，投资蛇口还需要融资渠道的创新，如利用互联网开发金融平台、从重资产向轻资产转变等。要确保预售制度的大额预付款用于房地产项目建设，合理调节资金。5.3降低股权集中度由于招商蛇口目前拥有第一大股东，通过引入新的投资者，可以有效降低股权的集中度。对于一些中小企业来说，可以通过银行直接向企业提供贷款或通过金融机构间接融资来解决融资难问题。对于个人投资者和机构投资者而言，他们都有机会进行选择和决策。在这种情况下，控股股东可以将自己持有的全部股份或部分股份进行出售。以直接发行新股吸引机构稀释股权或债转股方式将债权人转化为股权持有人，从而实现债务减免、股权结构优化等多种策略。在此过程中，机构投资者可以从二级市场上购买公司的股票，而机构投资者也可以参与到公司的治理结构中来，如建立内部审计制度等等。在实际情况中，直接转让控股股东的股份也是一种可行的方式。在我国，由于资本市场不健全和监管制度缺失，机构投资者参与公司治理存在诸多障碍。这些技巧实在是相当实用至极。在资本市场上寻找新的投资机会，同时为企业创造价值。招商蛇口具备与机构投资者协同管理的能力，可为其提供有效支持。轻资产模式将成为未来趋势。当前，投资者正在进行资金整合，以实现资产的做重和增值。轻资产的优势在于它能够帮助机构投资者更好地了解公司的战略和业务方向。招商蛇口公司承担着轻量级资产的运营管理职责。在这种情况下，我们会通过股权激励来提高公司的经营效率和盈利能力。机构投资者更倾向于与公司展开合作，期望获得长期的回报，以实现公司价值的最大化。通过优化公司的股权结构，不仅可以推动公司的长期发展，同时也能够为其注入更多的活力和动力。引进蛇口的两大控股股东是协调一致的利益相关方。两人的表决权和股权合计超过60%，在公司经营中，少数股东的利益受到了威胁，因为他们已经具备了对决策的掌控能力。同时，也要注意，如果控股股东不愿意转让其持有的部分股份，则应该让其继续持股。因此，必须确立一套一致的行为规范，以维护中小股东的权益。我国《公司法》规定，公司的大股东和实际控制人之间存在表决权代理关系，即控股股东和其他直接或间接控制股东之间的关联交易。具体而言，小股东与控股股东达成了一项授权协议，以授权他们在表决中行使表决权。在这种协议下，大股东将控制权转移给小股东，从而达到对中小股东利益进行限制和监督的目的。小股东的利益不仅限于对出资的持股，还包括获得额外的股权，这是一种多元化的投资策略。同时，在协议签订时应当注意中小股东权益的保障问题。将此类条款纳入招商组合协议，可有效避免对中小股东权益的不公平侵害，从而有助于协调股权再融资，优化资本结构。5.4增加内源资本积累上市房企的分配政策应以低股息分配政策为主。这种分配策略是指为了实现公司的杠杆率和资本结构，同时降低负债成本和财务风险，先考虑公司未分配利润的金额，确保能够覆盖公司的项目成本，然后再考虑向股东分红。这种分红政策有一定的回旋余地。对于蛇口目前的招商引资，由于负债太多，需要增加企业留存资金，以分红政策和超额分红政策为主要手段。0分红政策是指剩余资金全部留给企业，为企业提供充足的现金流。利润分配政策是指公司盈余公积在满足自身发展需要后，将盈余公积分配给股东的分配形式。此外，公司必须首先选择股票股利、房地产股利等形式，而不能直接支付现金股利。目前招商蛇口正在谋求快速发展，进入房地产前列，逐步扩大公司销售规模，在全国各个城市设立分公司；按照这样的发展模式，蛇口招商的最佳选择是尽量压缩利润，避免激进融资，让内生资本充分发挥作用，优化企业资本结构。结论合理的资本结构优化方法在公司治理中起着非常重要的作用。公司的未来发展方向受到资本结构合理性的影响。因此，如何优化企业资本结构成为了众多学者研究的重点问题之一。通过建立合理的资本结构，企业可以实现更可持续、更健康的发展，从而提高企业的竞争力和市场竞争力。通过对招商局蛇口工业区控股有限公司的资本结构进行深入剖析，找出招商局蛇口工业区控股有限公司资本结构存在的问题。针对这些问题，并提出了相应的解决措施。希望通过对招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构优化的分析，可以找到一种实用的资本结构优化方法，同时为同行业其他公司提供一定的借鉴参考。本文旨在探讨招商局蛇口工业区控股股份有限公司的资本结构优化问题，首先对该公司的资本结构概念进行全面概述，然后从招商局蛇口工业区控股股份有限公司的现状、存在的问题、解决对策等方面进行分析，剖析招商局蛇口工业区控股股份有限公司资本结构中盈利能力不佳，上升空间很大；周转能力一般，资金回笼慢；偿债能力较弱，财务风险较高；债务约束机制缺失；股东监管力度较弱，最后提出增强企业竞争实力与盈利能力；提高经营活动现金周转率；加强公司偿债能力，降低财务风险；完善债务约束机制，促进债务回收；建立现代化管理机制和法人治理机构等优化建议。参考文献[1]孙献梅.我国上市公司资本结构存在的问题及其优化对策[J].济宁学院学报,2020，41（05）：80-87.[2]孟燕凤.X公司资本结构分析及优化研究[D].西安石油大学,2020,30-35.[3]张秀珍，刘璐.上市公司资本结构存在的问题及优化对策[J].营销界,2020(29)：185-186.[4]董希莲.我国上市公司资本结构优化分析[D].吉林大学,2021,42-45.[5]代婧昊.企业资本结构优化的现存问题及对策研究[J].现代营销(信息版),2019(09)：25.[6]汪思晴,马嘉宁,赵心怡,刘媛媛,方馨雨.我国上市公司资本结构存在的问题及优化[J].现代营销(信息版),2019(03)：24.[7]徐源林.W公司资本结构优化问题研究[J].现代经济信息,2019(08)：67-68.[8]李秋月.房地产企业资本结构优化分析——以万科集团为例[J].中国经贸导刊(中),2020,（04）：115-117.[9]刘会丽.苏宁易购集团股份有限公司资本结构优化研究[D].吉林大学,2019,51-53.[10]季聿阳.碧桂园公司资本结构优化研究[J].时代金融,2020(14)：54-55.[11]徐丽军,高涵.万科集团资本结构优化的对策研究[J].现代商业,2020(08)：105-106.[12]刘晶.我国上市公司资本结构优化问题简析[J].财会学习,2018(20)：214-218.[13]吴希慧.财务管理[M].机械工业出版社，2020：85-90.[14]WeijianZhu.ResearchontheInfluencingFactorsofCapitalStructureofListedCompaniesinChina[J].InternationalJournalofFrontiersinSociology,2020,2(1).[15]NianhuanWang.AnalysisontheCapitalStructureOptimizationofRealEstateIndustry[J].JournalofInnovationandSocialScienceResearch,2019,6(12).[16]FilipeSardo,ZéliaSerrasqueiro,ElisabeteG.S.Félix.DoesVentureCapitalaffectcapitalstructurerebalancing.Thecaseofsmallknowledge-intensiveservicefirms/J.StructuralChangeandEconomicDynamics,2020.外文原文HResearchoncapitalstructureoptimizationofrealestateCompanyAfterseveralyearsofrapiddevelopmentintherealestateindustry,moreandmorenegativeproblemshavefollowed.Therealestateindustryfinancingmainlydependsondebtfinancing,theoveralldebtlevelishigh,andthefinancialrisklevelisintheforefrontofthewholeindustry.Inrecentyears,Chinahaslaunchedanumberofpoliciestostrengthenthesupervisionoftherealestateindustry,strictlyinvestigatetheillegalfundsintotherealestateenterprises,thecontinuouscontractionofthemacropolicyhasincreasedthedifficultyoffinancingforrealestateenterprises,realestatecompanieswanttodevelopsteadilyinsuchanenvironment,optimizethecapitalstructureiscrucial[1].HCompanywasfoundedin1998andlistedinA-sharesin2003.ItisArealestatecompanywithAnewindustrialcityasitscoreproduct.Aftermorethan20yearsofdevelopment,HCompanyhassuccessfullyrankedamongthetop500privateenterprisesinChina.Atpresent,Hcompanyhascompletedthelayoutof15coremetropolitanareasinBeijing,Shanghai,Guangzhou,Nanjing,Zhengzhou,andWuhan,andbecometheleaderofglobalindustrialnewcity.BydecomposedthecapitalcompositionofCompanyHandclassifyingitaccordingtothestandardsofterm,cause,compositionproportionandcapitalsource,wecanhaveanintuitiveunderstandingofthecurrentsituationofthecapitalstructureofCompanyH.2.1StructuralAnalysisofcurrentliabilitiesandNon-currentLiabilitiesLiabilitiescanbedividedintocurrentliabilitiesandnon-currentliabilitiesaccordingtotherepaymentperiod.Amongthem,currentliabilitiesrefertoadebtwithamaturitydateoflessthanoneyear,andnon-currentliabilitiesrefertoadebtwithamaturitydateoflongerthanoneyear.ThedebtcompositionofCompanyHisshowninFigure1.ItisnotdifficulttoseethatthedebtfundsofCompanyHaremoresupplementedbycurrentliabilities.Currentliabilitiesarecharacterizedbyashorttermofrepaymentandtheneedtoberepaidwithliquidassets.CompanyHwashighlydependentoncurrentliabilitiesbefore2010.Withtheexceptionofasmallpartofnon-currentliabilitiesin2002and2003,theliabilitiesinotheryearswereentirelycomposedofcurrentliabilities.Enterpriseswithhighcurrentliabilitiescanreducethecostofcapital,maintainthesynchronizationinneedforfinancingandfinancing,andhavehighflexibility.However,thehighcurrentliabilitieshaveagreattesttothesolvencyandturnoverabilityofenterprises,andthecurrentliabilitiesarevulnerabletotheeconomicconditionsofenterprisesandtheexternalenvironment,theeconomicconditionsofenterprisesandthedeteriorationoftheexternalenvironmentmayleadtothedifficultytoarrangesubsequentfinancing,resultingintheshortageoffundsandfinancialdifficulties.Asarealestatecompany,Hcompany'sownassetliquidityislow.Therefore,itisasaferwayofoperationtoincreasetheproportionofnon-currentliabilitiesasawayofoperation.Itcanbeseenthatinthepast10years,HCompanyhasbeguntograduallyincreasethecompositionratioofnon-currentliabilities,butthereisasignificantdeclinein2021,soCompanyHneedstocontinuouslyandsteadilyincreasethecompositionratioofnon-currentliabilitieswithinacontrollablerangetoreduceitsdependenceonshort-termdebtfunds.Figure1HStructureofthecompany'scurrentliabilities/non-currentliabilities2.2StructureAnalysisofoperatingliabilitiesandfinancialliabilitiesOperatingliabilitiesrefertotheliabilitiesgeneratedbythebusinessactivitiesoftheenterprise,theseliabilitiesarebasicallyfreeofinterest,mainlytheliabilitiesgeneratedbypurchasingproductsoncreditandreceivingpaymentinadvanceintheprocessofoperation;financialliabilitiesrefertotheliabilitiesgeneratedfromthefinancingactivitiesoftheenterprise,Itmainlyincludesbankborrowings,bondspayable,etc.,whichusuallyneedtopayinterest.AsshowninFigure2,theoperatingliabilitiesofHCompanyfirstexperiencedasignificantincreaseinthepast10years,andgraduallyfellandstabilizedafter2010.Onthecontrary,thefinancialliabilitiesgraduallydecreasedtograduallyincreasedandtendedtostabilize.Figure2HStructurechartofthecompany'soperatingliabilities/financialliabilities2.3EquityconcentrationanalysisAsshowninTable1,thelargestshareholderofHCompanyisChinaPingAnLifeInsuranceCo.,Ltd.,with25.05%oftheshares,butinfact,accordingtotheofficialnoticeofHCompanyandPingAnLifeInsuranceofChina,theactualcontrollerofHCompanyhasnotchanged,anditisstilltheoriginalactualcontrollerofHCompany.Infact,mostoftheequityofHCompanyisinthehandsofHCompanyandPingAnLifeInsuranceofChina,withahighdegreeofconcentration.Althoughitisconducivetotheimprovementofmanagementefficiencyof[2],thehighequityconcentrationmakesHCompanyunabletoraisesufficientequityfundsfromthecapitalmarket.Table1HTheshareholdingsituationofthetopfiveshareholdersofthecompany2.4AnalysisofDebtFundsandEquityFundsStructureThehighproportionofdebtfundsisacommonproblemintherealestateindustry.AsshownInFigure3,theHcompanyhasbeenincreasinglydependentondebtfinancingsince2010,anditscompositionratioremainshighperennial,whileequityfinancinghasbeenatalowvalue.Althoughexcessiverelianceondebtfinancingcanplayafinancialleverageeffectandbringabouttheimprovementofshareholders'interests,italsoimprovesthefinancialpaymentpressureofthecompanytoalargeextent.Whentheenterpriseisshortoffunds,itiseasytocausefinancialcrisis[3].Figure3HStructurechartofcorporatedebtfunds/equityfunds2.5AnalysisofendogenousFinancingandExternalFinancingStructureEnterpriseInternalfinancingmainlyincludesretainedincomeanddepreciation.BecausethedepreciationamountofHCompanyissmallcomparedwiththetotalassetsandretainedincome,itisignoredinthispaper.AsshowninTable2,Hhaslimitedfundsthroughinternalfinancing,soHreliesmoreonexternalfinancing.Asmentionedabove,comparedwithequityfinancing,theproportionofdebtfundsofHCompanyissignificantlyhigher.Throughtheanalysisoffinancialstatementsovertheyears,itcanbefoundthatalthoughHCompanyissuesbondsaspartofdebtfunds,theproportionissmall,anditstilltakesbankborrowingasthemainmeansoffinancing.Table2HInternalfinancingamountoftheCompany3Hcompany'scapitalstructureproblems3.1ExcessivedebtproportionandsubsequentfinancingdifficultiesHCompany'sexcessivedependenceondebtfinancingleadstoitsfinancialrisksarealwaysatahighlevel,andmostofthesedebtfundsarecurrentliabilities,whichrequiresstrongassetliquiditytoensurethatthecompanywillnothavefinancialproblems.Asarealestatecompany,Hcompany'slonginvestmentpaybackperiodisacommonprobleminthisindustry.Intherealestateindustryisintherapiddevelopmentstage,aslongasitcan"survive"Intheconstructionperiodof2~3years,reachingthepre-salestandardofrealestate,thecompany'srealestatewillnotworryaboutsales,canbesoldquickly,butinrecentyears,thedevelopmentofChina'srealestatemarketissloweddown,coupledwiththeimpactofCOVID-19epidemic,resultingintheordinaryconsumerstobuyisnotstrong,thepurchasecapacityisinsufficient,Therefore,itisdifficultforHcompanytoensurethatthecommercialhousingcanbesoldquicklytorealizethereturnoffunds.Inaddition,theprofitabilityandsolvencyofHcompanyareatamediumandlowlevel.TheoperatingcapacityindexindicatesthatHcompany'sliquidityturnoverefficiencyislow.Inaddition,theobjectivefactofthecompany'srecentdebtdefaultislikelytoleadtosubsequentfinancingdifficulties.3.2InsourcingfinancingandinsufficientfinancingchannelsSingleendogenousfinancingisthefinancingmethodwiththelowestcapitalcost.Thereisnoneedtopaydividendsorinterestlikeexternalfinancing.Enterpriseshavemoreinternalfinancing,whichcanimprovetheirabilitytoresistrisks.Hcompanyhasnotmuchretainedearningsineachyear,soitisdifficulttoprovidethecompanywithfullandlow-costfundsandlacksflexibility.Atthesametime,theHcompanymainlyfocusesonbankborrowingandfinancing,andtheamountoffinancingthroughcorporatebondsisverysmall,andthefinancialinstrumentssuchaspreferredsharesandconvertiblebondsarerarelyinvolved,sothefinancingchannelsaretoosingle.Inaddition,consideringthatChinahasrepeatedlyissuedpoliciestostrictlyrestricttheinflowofbankfundsintotherealestatemarket,itcanbespeculatedthatthedifficultyandcostforrealestatecompaniestoraisefundsthroughbankloanswillbeincreasinginthefuture.Therefore,theproblemofsinglefinancingchannelneedstobesolvedurgently.3.3equityexcessiveconcentration,equityfundsHco.,LTD.Asalistedcompany,itsstakeinthehandsoftheminorityinvestors,maydamagetheinterestsofminorityshareholders,isunfavorabletoarousetheenthusiasmofothershareholderstoparticipateinthecompanymanagement,marginalizeddemandsofminorityshareholdersnotresponse,interestssafeguard,overtime,mayleadtominorityshareholdersvotewiththeirfeet,choosewithdrawal,thusaffectthecompany'sperforman