房地产专业知识培训

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一、前期开发二、中期建设三、售后服务目录：房屋产权：指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。一、前期开发

1、房屋产权定义是指土地的使用人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。2、我国国有土地使用权土地使用权出让：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议。3、土地使用权出让（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合或者其他用地五十年。（6）加油站、加气站用地二十年。4、土地使用年限各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。5、土地出让金宗地：是地籍的的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地号：以宗地为基本单位统一编号叫地号，其有四层含义，称为区、带、片、宗。宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线，界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。6、宗地及延伸感念公房：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅免去土地出让金，削减了50%大市政配套等费用，优享受银行信贷，并且规定开发商较低的固定利润率为3%。安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。7、按房屋的建设性质分类商品房：指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。（二级市场）二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。（三级市场）8、按房屋的交易性质分类期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。9、按房屋的工程进度分类道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平：上水、雨污水和道路通、土地平。

10、七通一平1、《建筑用地规划许可证》

：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。2、《建设工程规划许可证》

：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。3、《建设工程施工许可证》

：建设单位按照规划批准的开工项目向施工管理部门申请进行工程施工的法律凭证。4、《国有土地使用证》

：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。5、《商品房销售(预售)许可证》

：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件11、五证取得办理商品房预售，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预售的商品房是一种期得利益，通过办理预售，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。预售登记手续一般由开发商负责办理。12、预售登记1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；7、法律、法规规定的其他条件。

13、商品房预售需要具备哪些条件

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；6、物业管理方案已经落实。

14、房地产现房销售需要具备哪些条件1、土地取得成本：土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。2、开发成本：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费。3、管理费用：是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。4、投资利息：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。5、销售费用：是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。6、销售税费：是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费--两税一费（营业税、城市维护建设税、教育附加费）7、开发利润：依开发项目而定。

15、房地产价格构成1、砖混结构：用墙体支撑建筑物本身重量。2、框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系，通常适用于20层以下左右的房屋。3、剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重。4、高层筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用（国贸大厦）5、钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑。

二、中期建设

1、房屋结构1、低层住宅：1层~3层、独立式住宅、联立式住宅和联排式住宅2、多层住宅：4层~6层、多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。3、小高层住宅：7层~10层为中高层住宅。4、高层住宅：11层~30层。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。5、超高层住宅：30层（不包括30层）以上为超高层住宅。2、住宅的建筑形式跃层：指由上、下两层楼面，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

3、房内结构特殊性（1）跃层复式：是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。房内结构特殊性（2）复式错层：即一套住宅有两个以上的层面，但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。房内结构特殊性（3）错层原来是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。房内结构特殊性（4）LOFT独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

4、别墅的种类（1）独立别墅TOWNHOUSE：联排别墅：有专属院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。别墅的种类（2）联排别墅双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。别墅的种类（3）双拼别墅叠加别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。别墅的种类（4）叠加别墅容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比。这个指标是越低越好！是说建筑密度和人口密度两方面。这两方面都低了，也意味着舒适度高了，人均占各项资源增加了，舒适度提高。未来升值潜力也会加大。建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。5、容积率和建筑密度绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿化覆盖率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地率<绿化覆盖率。公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等6、绿化建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和。也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2.20m,下同)的永久性建筑。建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

7、建筑面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内使用面积中容易忽视的，不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。套内墙体面积中：“套内全部、外围一半。”套内阳台：“全封全算、不封一半。”

8、套内建筑面积指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。普通住宅的一般公摊比例：多层8%——15%、小高层10%——20%、高层：15%——30%

9、公摊面积实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。俗称地毯面积。一般70%至80%的使用率都是比较合理的，不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

10、实用率和使用率层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。11、层高和净高开间：住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

一般参数3-4.5米进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

一般参数4-6米

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

12、开间和进深玄关：原指佛教的入道之门，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。客厅：客厅又称起居室，是主人与客人会面的地方，也是房子的门面。现在的家庭把客厅当成视听室、会客室、小憩室、家庭聚会等很多功能于一体的地方。主卧室：家中主人夫妇的寝室。有讲究的家庭中，还设主卫生间和单独衣帽间。属于最私密空间。次卧室：比主卧室小，在寝室中居次要位置，一般为家庭中老人或成年子女居住。儿童房：家中未成年子女单独居住空间，涵盖卧室和书房的作用。空气清新，但视野中景物不宜太丰富。13、房间布局厨房：通风采光很重要，一般放在一进门的位置，方面放置购买的食物等。分L型、U型、I型、H型。比较好用的是U型，如果够大，还可以放餐桌，形成餐室，是西方家庭中交流的主要场所。阳台：和外界联系的界面。分封闭、半封闭（算半面积）、一步阳台（0.9米宽，算一半面积），空中花园（算一半面积）等。半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。高度超过2.2米需要计入面积。14、房屋中需要提示的部分（1）露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。下沉式庭院：又称“花园层”。一般运用在前后有高差的地方，通过人工方式处理高差和造景，使原本是地下室的部分拥有面向花园的敞开空间。它充分利用地形特点，给建筑带来了全新的景观空间、充足的采光、通风和更加丰富的使用功能.使居住品质和生活方式都有了质的飞跃。阳光房：俗称玻璃房，阳光房可以搭建在复式楼的露台，一楼的私人花园，楼宇的顶层，私人别墅等地。它的建筑立面甚至包括顶部，全部为玻璃结构。如果规划里有此房，应该是付款面积为总面积的一半。15、房屋中需要提示的部分（2）飘窗：飘出的窗子，一般呈矩形或梯形向室外凸起。它三面都装有玻璃，窗台高度较低，既有大面积的玻璃采光,又有宽敞的窗台,在视觉上可以延伸室内空间．不计算面积。落地窗：上面直接连接的房梁下面一直通到地面!高度登用层高!加大整个空间感!视觉、采光都很好!转角窗：两面墙连接处开窗。也可以做成转角飘窗。可以增加室内采光和视野！使楼的整体设计丰富。外窗窗台距室内楼地面低于0．9米时应采取防护措施。16、异型窗正负零：指的是主体工程进展程度，在主体工程中的地下工程部分完成（桩基、地下室等），该进行主体地上工程部分的时候，也就是主体工程达到“正负零”。建筑图的±0.000封顶：是建筑物主体结构已经完工。封顶后，主要是内外部装饰装修，水电通风等配套设施的建设和施工，也就是封顶之后还有很多工程要处理，可能也就相当于完成了工程的一半。竣工验收：竣工验收即单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。

17、正负零、封顶、竣工日照间距系数的计算：楼间距/楼高度日照间距系数大多为1.2以上。日照时间必须保证在冬至日满不少于1小时日照时间。建筑物南朝向日照时间为9：30—14：30。建筑物朝向偏西日照时间为9；30—15：00。18、日照间距抗震等级：是设计部门依据国家有关规定，按“建筑物重要性分类与设防标准”，根据烈度、结构类型和房屋高度等，而采用不同抗震等级进行的具体设计。以钢筋混凝土框架结构为例，抗震等级划分为四级，以表示其很严重、严重、较严重及一般的四个级别。地震烈度：是国家主管部门根据地理、地质和历史资料，经科学勘查和验证，对我国主要城市和地区进行的抗震设防与地震分组的经验数值，是地域概念。抗震设防类别分为甲、乙、丁类建筑，全国大部分地区的房屋抗震设防烈度一般为8度。无锡市6度。19、抗震等级和地震烈度在建筑物内建立一个计算机综合网络，使建筑物智能化。智能化包括范围：1、计算机管理系统工程；2、楼宇设备自控系统工程；3、保安监控及防盗报警系统工程；4、智能卡系统工程；5、通讯系统工程；6、卫星及共用电视系统工程；7、车库管理系统工程；8、综合布线系统工程；9、计算机网络系统工程；10、广播系统工程；11、会议系统工程；12、视频点播系统工程；13、智能化小区综合物业管理系统工程；14、可视会议系统工程；15、大屏幕显示系统工程；16、智能灯光、音响控制系统工程；17、火灾报警系统工程；18、计算机机房工程。4C技术：即计算机技术、控制技术、通信技术、图形显示技术20、智能化物业服务成本或者物业服务支出包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；

三、售后服务

1、物业费6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

1、物业费《商品房质量保证书》：此书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。《商品房质量保证书》：商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。《建设工程竣工验收备案表》：该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准。2、两书一表实测面积：又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测