房地产金融-可调利率抵押贷款

可调利率抵押贷款2024年6月15日2第一节可调利率抵押贷款的提出由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。首先是通货膨胀问题。由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。2024年6月15日3第一节可调利率抵押贷款的提出其次是抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题。第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。2024年6月15日4表4.1某金融机构简化资产负债表抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.59.3312024年6月15日5表4.2某金融机构简化资产负债表抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.51012024年6月15日6第一节可调利率抵押贷款的提出第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期差(maturitygap)问题将无法解决。2024年6月15日7第一节可调利率抵押贷款的提出为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。2024年6月15日8第二节根据物价指数调整的抵押贷款为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(priceleveladjustedmortgages，记为PLAM)。2024年6月15日9第二节根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为30年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4％。贷款的清偿计划如下：(1)首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。(2)计算第1年年底的贷款余额，为58943元。(3)假定第2年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对贷款余额进行调整，于是余额为58943×1.06，即62480元。(4)根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复(2)到(4)的过程。2024年6月15日10图4.1本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y2024年6月15日11第二节根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款同样也面临许多棘手的问题。第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配。2024年6月15日12第二节根据物价指数调整的抵押贷款第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的。第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。2024年6月15日13第三节可调利率抵押贷款原理一、概述贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款(adjustablerateof

mortgages，简称ARM)。通过选择利率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿的难度。2024年6月15日14第三节可调利率抵押贷款原理2024年6月15日15第三节可调利率抵押贷款原理第一，固定利率抵押贷款完全没有考虑贷款人所承担的利率风险可能导致的损失。第二，利率调整的间隔越长，贷款人承担的利率风险就越大，相应地贷款的预期收益率应该更高。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。2024年6月15日16第三节可调利率抵押贷款原理二、可调利率抵押贷款指数指数是计算对借款人适用利率的参照标准。贷款机构参照的指数，必须是借款人也能了解掌握的且不由贷款机构控制的指数。有些指数相对其它指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：一年、三年和十年期国库券利率第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本普通住房贷款的全国平均合同利率联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数与平均存单利率捆绑的房利美最新CD-ARM贷款利率伦敦银行间（LIBOR）利率2024年6月15日17第三节可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款的其它变量初始利率(Initialinterestrate)。可调利率抵押贷款的初始利率通常是由发放贷款时的市场条件决定的。但是由于此时贷款人承担的利率风险较小，贷款利率通常应低于固定利率抵押贷款的利率水平。在整个贷款期内的预期收益也应较低。调整间隔。是指付款额调整的周期。通常为6个月或1年。当然理论上调整间隔可以长达3年、5年，也可以短到1个月。2024年6月15日18第三节可调利率抵押贷款原理利率边际（margin）。每个调整周期到来时，贷款机构都会在参照利率指数上额外增加一定的百分点（利率边际），得出该周期的新利率。这个“边际”的大小在贷款人之间存在差异，因为他们对营业成本的测算和利润目标各不相同。2024年6月15日19第三节可调利率抵押贷款原理综合利率(composite

rate)。是指每一个付款周期的贷款利率，数值上等于当期利率指数与利率边际之和。由于利率指数受市场机制的调节，因此每一个付款周期的利率都可以不同。利率波动上限（interestratecaps）。大多数可变利率贷款对利率调整设一个每年利率波动幅度，从而限制了规定时期内利率的上下波动范围。各个贷款机构规定的每年利率波动幅度是不一样的，但大致都在1％到2％之间。有些贷款机构还规定了整个贷款期内的利率波动幅度，通常是6％。这两种利率波动幅度的规定，能保护借款人免受还款额剧增可能带来的影响。2024年6月15日20第三节可调利率抵押贷款原理还款额波动幅度（paymentcaps）。有些贷款机构用年还款额波动幅度来代替利率波动幅度。最常用的还款额波动幅度为初次还款额的7.5％，这与利率变化1％所导致的增减值相等。这意味着月支付＄750的本息，在一年后其上下波动幅度不能超过＄56.25。有些还款合同中，除了规定每个调整期的还款额波动幅度，还规定了整个贷款期限内的还款额波动幅度。2024年6月15日21第三节可调利率抵押贷款原理负分期付款(negative

amotization)。当综合利率超过利率或者每月付款额超过贷款合同中规定的上限时，该付而未付的利息就应该以当期利率进行复利，并加到贷款余额当中。这就是所谓的负分期付款。计算问题请参阅上一章相关内容。下限(floors)。在贷款合同中同样要对整个贷款期内或者每一次调整期内的每月付款额和利率的调低下限作出相应的规定。2024年6月15日22第三节可调利率抵押贷款原理贷款的可继承性(assumbility)。是指在抵押贷款房地产出售时，现在的借款人可以(或不可以)让买方继承现有贷款条件。贷款费率(discountpoints)。与固定利率抵押贷款相同，贷款合同中也对贷款费率作了明确规定。提前付款特权(prepaymentprivilege)。是指借款人提前清偿贷款的权力。通常在提前付款时免收罚金。2024年6月15日23第三节可调利率抵押贷款原理四、可调利率抵押贷款的付款机制

(一)ARMI，每月付款额和利率均无上限的情况2024年6月15日24表4.3

ARM

I计算结果（1）年（2）指数（%）（3）+（4）利差（%）（5）＝（6）利率（%）（7）每月付款额（8）每月付款额变幅（%）（9）年末余额18880.521189982102121228.49+39.51185103132151504.53+22.51182124152171692.42+12.51179805102121235.2-27.01172782024年6月15日25第三节可调利率抵押贷款原理(二)ARMⅡ：设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况2024年6月15日26表4.4

ARM

II计算结果(1)年初（2）指数（%）（3）利差（%）（4）利率（%）（5）无上限时的每月付款额（6）每月付款额变幅（%）19965.542102121230.36+27.43132151537.82+48.24152171807.58+62.05102121401.92+16.82024年6月15日27第三节可调利率抵押贷款原理（7）上调上限为7.5%时的每月付款额（8）当月应付利息（9）每月分期付款额（10）每年分期付款额（11）余额965.54900.0065.54819.741200001037.961191.80-153.84-1951.081191801115.801514.16-398.36-5123.061211321199.481788.62-589.14-7647.381262561289.441339.04-49.60-629.061339042024年6月15日28第三节可调利率抵押贷款原理(三)ARMIII：设置利率上限的情况2024年6月15日29表4.5

ARM

III计算结果（1）年（2）指数+利差（%）（3）实际贷款利率（%）（4）每月付款额（5）每月付款额变幅（%）（6）年末余额1111142.78119460212121233.26+7.9118970315141416.74+14.9118602417161603.30+13.2118318512121238.74-22.71176142024年6月15日30第三节可调利率抵押贷款原理五、可调利率抵押贷款的预期收益率内部收益率来表示，即使预期每月付款额和贷款余额的现值等于贷款本金与贷款费用之差的贴现率。2024年6月15日31表4.6各种贷款形式下的内部收益率贷款形式初始利率（%）内部收益率（%）ARM

I8.013.0ARM

II9.013.3ARM

III11.013.4FRM14.014.62024年6月15日32第四节分享增值抵押贷款所谓分享增值抵押贷款(shared

appreciationmortgages，简称SAM)，同样是为了应付不确定的通货膨胀问题，在SAM中，贷款人获得的是抵押房地产增值部分的某个百分数。2024年6月15日33第四节分享增值抵押贷款假定目前30年期本息均摊方式的固定利率抵押贷款年利率为12％。现在借款人希望通