房地产金融-房地产风险

房地产投资风险2024年6月15日2第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的定义（一）风险的定义所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。2024年6月15日3第一节房地产投资风险概述有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种：（1）损失发生的可能性（2）预期收益不能实现的可能性（3）预期收益和实际收益之间的方差（4）投资者预期收益率不能实现的概率2024年6月15日4第一节房地产投资风险概述2024年6月15日5第一节房地产投资风险概述（三）风险和收益之间的关系如果一投资项目为零风险，则其收益就是确定的。而投资者之所以会选择有风险的项目，是因为其预期收益有可能大于零风险项目的收益。这种超出零风险利率所获得的额外收益通常被称作风险报酬。一般来说，投资项目的风险越高，投资者所要求的预期收益就越大，当然其预期收益不能实现的概率也越大。2024年6月15日6第一节房地产投资风险概述（四）风险和不确定性之间的关系一般意义上来说，风险和不确定性之间的主要区别在于预期结果的概率分布是否可知或可估计。若结果的概率分布是可知或可估计，则称为风险，反之则称为不确定性。2024年6月15日7第一节房地产投资风险概述二、房地产投资风险的分类房地产投资风险的分类方法有很多。根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为经营风险和财务风险。2024年6月15日8图12.2风险的分类资产经营风险风险债务/权益财务风险内部外部静态动态2024年6月15日9第一节房地产投资风险概述1、经营风险（businessrisk）所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。经营风险可分为静态风险和动态风险。静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者可控范围之内的损失。动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。2024年6月15日10第一节房地产投资风险概述2、财务风险(financialrisk)财务风险是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率（IRRE）无法实现的可能性。2024年6月15日11第一节房地产投资风险概述由于财务风险主要是由内部或外部因素所引起的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内部财务风险和外部财务风险两类。内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或每年债务所导致的风险。外部财务风险投资者在资本市场或其他外部资源（银行贷款、股权投资等）中获取资金的能力有关。2024年6月15日12第一节房地产投资风险概述还有一种较为常用的风险分类方法，可以根据风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除，将房地产投资风险分为系统风险（SystematicRisk）和非系统风险（UnsystematicRisk）。系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险；非系统风险（或个别风险）是指只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险。2024年6月15日13第一节房地产投资风险概述系统风险主要包括：市场供求风险。市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。2024年6月15日14第一节房地产投资风险概述周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。政策性风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。利率风险。利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。2024年6月15日15第一节房地产投资风险概述非系统风险主要包括：管理风险。是指由于房地产投资者管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。财务风险。财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。与上一种分类方法中的财务风险基本一致。其它风险：主要包括合同风险、自然风险等。2024年6月15日16第一节房地产投资风险概述三、房地产投资风险的测量方法（一）初步分析法1、初步财务可行性分析。2、现金流分析法。3、内部收益率分解法。4、风险吸收分析法。2024年6月15日17第一节房地产投资风险概述（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、简化概率分析法。2024年6月15日18第二节房地产投资风险的初步测量方法一、初步财务分析方法（一）方法概述1、抵押常数（mortgageconstant,K）2、偿债能力比率（debtcoverageratio,DCR）2024年6月15日19第二节房地产投资风险的初步测量方法3、盈亏平衡率（thebreak-evenratio）盈亏平衡率等于（经营成本+还贷额）/潜在总收入，盈亏平衡率越高，项目风险就越大。一般来说，盈亏平衡率高于82%的项目，投资者需要慎重考虑。4、投资回报率投资回报率一般可以分为两种，一是总投资回报率（rateofreturnontotalcapital,ROI），等于净经营收入/总投资；二是股本回报率（rateofreturnonequity,ROE），等于现金流量/股本投资。5、财务杠杆所谓财务杠杆，是指债务融资的使用程度。2024年6月15日20第二节房地产投资风险的初步测量方法（二）案例分析2024年6月15日21第二节房地产投资风险的初步测量方法二、现金流分析法（一）方法概述与初步财务可行性分析法不同，现金流分析方法主要是对项目各年的评价指标进行分析。这些评价指标主要包括：偿债能力比率、盈亏平衡率、年末贷款余额占初始投资比率以及年末贷款余额占年末物业价值比率等，称为风险比率。2024年6月15日22第二节房地产投资风险的初步测量方法（二）案例分析2024年6月15日23第二节房地产投资风险的初步测量方法三、内部收益率分解法（一）方法概述内部收益率分解法的基本原理是分别给予各收益构成不同的风险权重，通过对内部收益率进行分解，可以确定某一特定项目的预期收益构成是否能够达到投资目标。投资回报一般可以分成三部分：年现金流量、所得税减免和销售现金收入。利用此种分析方法，可以将内部收益率分解成不同部分，从而进行风险分析。投资收益分层越细化，该种方法对投资风险的把握就越精准。2024年6月15日24第二节房地产投资风险的初步测量方法（二）案例分析2024年6月15日25第二节房地产投资风险的初步测量方法四、风险吸收分析法（一）方法概述风险吸收分析法需要计算项目的风险吸收率（riskabsorptionratio）。这一比率表明了一投资者可接受项目所能吸收的风险数量。该方法基于净现值年金（annualizednetpresentvalue,ANPV）的概念。净现值年金决定了每年的现金流量可以减少的最大量（净现值不得为负）。风险吸收率等于股本现金流的净现值年金除以原始股本投资额。2024年6月15日26第二节房地产投资风险的初步测量方法该比率表明了每一元投资吸收风险的能力，常用来比较不同规模的项目。在其他风险和收益等条件相等的前提下，应选择风险吸收能力强的项目。风险吸收率越高，项目的风险吸收能力就越强。2024年6月15日27第二节房地产投资风险的初步测量方法（二）案例分析2024年6月15日28第三节敏感性分析法一、敏感性分析法概述在项目的整个投资周期内会有许多不确定因素对其收益产生影响，敏感性分析就是用来分析投资决策中这些不确定因素影响程度的方法。通过该方法，可以分析初步可行性分析和现金流贴现模型中各自变量即不确定因素的变化如何影响项目决策指标。2024年6月15日29第三节敏感性分析法敏感性分析的主要步骤为：1、选择评价指标2、选择不确定因素3、分析不确定因素变动对项目评价指标的影响程度主要有单一分析和综合分析两种方法。2024年6月15日30第三节敏感性分析法二、案例分析2024年6月15日31第四节概率分析法一、蒙特卡洛分析法（一）方法概述通过敏感性分析，投资者可以了解预期收益可能的变化范围，但是无法得知不同的收益结果发生的可能性有多大。这一问题可以通过风险仿真分析得以解决。若能够确定各种变量的变动情况，就可通过风险仿真模型分析不同回报率和流动比率发生的概率，这种分析方法称为蒙特卡洛法（MonteCarlo）。2024年6月15日32第四节概率分析法该方法分析步骤如下：首先，确定控制变量（单值估计）和不确定性变量（概率估计）。对于房地产投资项目，常用的控制变量主要包括：物业面积、股本投资比率、建筑物折旧和使用期限、现行税制结构、投资期、贷款额等；常用的不确定性变量主要包括：物业价值、租金变化、经营成本、贷款期限等。2024年6月15日33第四节概率分析法其次，分析确定不确定性变量的变化概率。再次，控制变量数值和不确定性变量概率分布给定之后，可用蒙特卡洛分析法确定现金流、回报率等统计数据。2024年6月15日34第四节概率分析法（二）案例分析2024年6月15日35第四节概率分析法二、简化概率分析法蒙特卡洛方法是一种十分复杂的风险分析方法，其缺点是需要大量的、通常不存在的数据作支持。简化概率分析法与蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量数据就可进行风险分析。该方法设定了乐观、一般、悲观三种情况的发生概率，然后计算预期收益等评价指标。2024年6月15日36第四节概率分析法三、其它风险测量方法方差系数（coefficientofvariation,CV）也是一种常用的风险分析方法。方差系数等于项目指标的标准差除以均值，方差系数越小，表明项目的风险就越低。另一种常用方法称为风险指数（riskindex,RI），风险指数等于项目指标的均值除以标准差，即方差系数的倒数。2024年6月15日37第五节风险管理和控制对于理性的房地产投资者来说，投资时往往会考虑以下问题：1、造成损失风险的原因有哪些？2、这些风险是否可以被规避？3、存在的风险是否可以得以控制？4、怎样才能尽量减少损失？5、是否需要将风险转移？2024年6月15日38第五节风险管理和控制一、风险规避风险规避是最基本的风险管理方法。如果分析发现物业的预期收益不能补偿所带来的风险，且经调整之后此问题不能得以解决，投资者应放弃该投资项目。此外还应考虑以下问题：1、判断房地产周期，规避动态经营风险。2、避免特殊类型物业的投资。