物业项目小区公共收益管理规则

小区公共收益管理规则01第一章总则第一条为了规范XXX小区物业服务区域内公共收益的筹集、使用和管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《XXX市物业管理条例》等有关规定及XXX业主大会通过的《管理规约》、《议事规则》，结合小区实际，制定本规则。02第二章公共收益的定义第二条本规则适用于广州市天河区XXX小区物业管理活动中公共收益的筹集、使用和管理。本规则所称公共收益，是指本小区物业服务区域内依法属于全体业主共同所有的资金，也称共有资金。03第三章公共收益的来源第三条下列资金属于公共收益：（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；（二）管理规约、业主大会议事规则或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；（三）共用部位被依法征收的补偿费；（四）公共收益产生的孳息；（五）其他合法收入。04第四章公共收益的管理单位第四条XXX小区公共收益由XXX小区业主委员会（以下简称业委会）管理。业委会负责管理公共收益或者办理公共收益账户手续的人应当是业委会委员、候补委员、业委会聘请的专职工作人员，不得由其他人管理公共收益或者办理公共收益账户手续。05第五章公共收益财务管理制度第五条公共收益管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定，在银行开立公共收益账户，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。公共收益管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。第六条公共收益管理单位可在开户行开通公共收益账户的网上银行，开通网上银行需按规定配备电子转账录入及复核密匙，并分别由公共收益管理单位的不同人持有，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。第七条公共收益账户的收支情况由公共收益管理单位通过公告栏或公众平台（微信公众号等）等方式向全体业主公开，每季度公告一次。06第六章公共收益的使用范围第八条公共收益的使用范围：（一）用于有关业主共同利益的事务；（二）用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中、大修及更新、改造费用（例如大堂翻新、消防维修等，包括设计、预决算、评估、检测、施工、监理等相关费用）；用于增加公共设备及设施（例如监控等）；（三）用于业主大会会议召开和业委会的办公费支出；（四）用于补充专项维修资金或缴纳物业管理费；（五）用于支付参加业主大会的业主参会劳务补贴；（六）用于分配给全体业主；（七）用于业委会组织的义工活动、业主活动以及社区文化的建设；（八）用于业委会聘请律师及诉讼期间的相关费用；（九）共有部分、共用设施设备的专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；（十）用于业委会委员补贴及业委会专职工作人员的薪酬支出。补贴及薪酬金额由业委会参照国家及行业相关标准，以按劳分配的原则，并结合市场行情及小区实际发放；（十一）用于公共收益的管理单位或法律规定的单位聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计；（十二）对工作认真负责、业主满意度较高的物业管理处工作人员进行奖励，提升物业管理水平，由业委会会议决定奖励事项及金额；（十三）业主共同决定、业主大会决定的其他用途。07第七章公共收益的使用规则第九条公共收益的使用需符合公共收益的使用范围，细则如下：（一）日常办公支出及急修等突发事件发生，一次性支出人民币少于或等于5000元时，应由业委会主任审核通过后支出。（二）除前项情况之外，当一次性支出超过5000元且少于或等于20000元时，应经半数以上委员讨论通过后支出。（三）公共收益一次性超过2万元支出为大额支出，必须出具合同和正式发票，应经半数以上委员通过后按合同条款支出，并应按财务管理制度进行公示。（四）涉及小区共有部分维修、更换、改造，在选择施工单位或供应商时应当采取多方比价、公开招标、邀请招标、竞争性谈判等合适形式择优选用。（五）同意业主委员会聘请专业的、熟悉《中华人民共和国民法典》、《XXX市物业管理条例》等相关法律法规且有物业管理领域实战经验的律师作为常年法律顾问，进行小区运作的合法性咨询工作，以确保小区整体运作合法、合规，最大限度保障全体业主的合法权益，常年法律顾问费每年不超过3万元。涉及回收、追讨共有部位、公共收益而需要聘请律师代为起诉及办理相关事宜的，同意业主委员会根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施规则》等相关政府部门规定的收费标准范围内与聘请的律师协商确定律师费。第十条公共收益的监督：（一）每季度在业委会公告栏及微信公众号平台进行公共收益收支的公示。（二）业主有权查阅公共收益财务情况，需业主本人持业主身份证及房产证明文件原件经业委会工作人员查验后查阅。08第八章违约责任第十一条违反本规则约定，妨碍物业共有部位、共有设施设备正常使用或导致全体业主共同利益受损的，业委会有权责令行为人改正。拒不改正的，授权业委会可依据本规则向人民法院提起诉讼。第十二条同意授权业委会对侵占小区内属业主共有的公共区域（包括但不限于负一层仓库、负一层设备设施用房、地下车库、物业管理用房、架空层、一楼大堂、共有土地、楼梯间等）、共有部位（包括但不限于墙、地面、天花、电梯、大门等）、共有设施（弱电房、管井、线井等）、公共财物（包括与业委会签署合同的商户在小区物业管理区域内安装的合同范围内的设施设备等）等的单位或个人，利用小区公共路面或者其他共有部分经营的行为，通过诉讼及申请强制执行等合法方式收回被侵占的场地及要求侵占者承担支付场地费、恢复原状、排除障碍及赔偿等法定责任。第十三条同意授权业委会起诉自2003年1月1日始侵犯业主公共收益的责任人（包括但不限于利用负一层仓库、负一层设备设施用房、地下车库等），将其所得收益及利息归还给全体业主，并赔偿业主的损失。同意授权业委会对破坏小区内公共区域、共有部位、共有设施和公共财物（包括与业委会签署合同的商户在小区物业管理区域内安装的合同范围内的设施设备等）的单位及个人提起诉讼，要求其承担因破坏业主共有财物造成的一切损失（包括但不限于管理费、广告费、违约金、赔偿金、恢复原状、律师费等）。第十五条本小区禁止任何单位或个人未经业委会同意在小区公共区域私设及安装设备，授权业委会自行或委托物业公司直接拆除，或者起诉该单位或个人违反本规则经营管理，损害小区公共利益，要求违反单位或个人立即停止违法行为、拆除设备并赔偿等。第十六条业委会是业主大会的执行机构，接受业主的监督。业主对业委会工作中的疑问或建议，可通过与业委会具体负责人沟通，共同建设美好家园。若发现个别业委会委员有违反本规则约定或违规、违法行为发生，导致公共收益被违法、违规、违约及不当使用的，业主可向业委会负责人及居委、街道反映，或向人民法院提起诉讼。任何组织或个人未经核实，对业委会及业委会委员的工作进行恶意揣测、造谣、诽谤、污蔑，散布不利于小区团结及建设的言论，甚至人身攻击的行为，业委会或业委会委员可对该行为人劝诫及警告，情节严重的业委会或业委会委员可依本规则向法院直接起诉。第十七条确认业委会对以上事项提起诉讼的权限为：特别授权，包括有权代为起诉、反诉、上诉、申诉以及诉讼保全、申请评估、鉴定；代为承认、放弃或变更诉讼请求；代为和解、调解；代为申请执行、执行和解、申请执行异议、复议以及领取执行款；代为修改、签署、签收法律文书。09第九章附则第十八条本规则是业主大会通过的《管理规约》及《议事规则》的补充，若条款与《管理规约》及《