碧桂园盐城二期项目启动会

盐城碧桂园项目管理部

2015

年

12月

24日盐城碧桂园二期项目

启动会项目汇报

目录

策划背景第一部分

策划目标第二部分

前置策划第三部分

工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分一、策划背景—项目展示一、策划背景—项目简介盐城市地处中国东部沿海中部，是江苏省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方公里，常住人口721.06万人；其中市辖区面积4921平方公里，常住人口240万人。2014年，全市生产总值3835.6亿元。地块位于盐城市西南部，新都路以南、盐渎路以北，开创路以东，厚德路以西，紧邻城西南CBD核心板块，区域价值优势明显，升值空间巨大；距离盐城市政府5.5公里，路况良好，车程约10分钟。距离盐城市核心商圈8公里，车程约18分钟。距离高速入口2公里，约5分钟车程。距离盐城火车站10公里，约20分钟车程。宝龙城市广场商圈金鹰聚龙湖商圈城市发展方向往东往南麦德龙商圈①项目紧邻丽都公园，规划小马沟公园，依托小马沟、第一沟双水系，风景优美宜居；②配套神州路实验小学、神州路初级中学、南一中，罕见双学区，小、初、高一站式优质教育；③距离盐城南三院，仅需5分钟车程；后期规划中有社区卫生服务站，为健康保驾护航；④区内配套一期凤凰俱乐部（约4000平星级会所，会所配有:儿童娱乐馆，瑜伽馆、健身房、影音室，咖啡书馆,室内恒温泳池，室外露天泳池奢侈配套）；区外麦德龙商圈覆盖，生活便利。一、策划背景—项目区位⑥香苑东园（代表性大平层竞品）项目首期推售时间为2015年2月份，销售均价4844元/㎡,销售周期约10个月，销售率达45%左右（约534套）。①

半岛花园（即将成为我司别墅主力竞品之一）总建26万方，10幢高层，2幢花园洋房，27幢联排、部分双拼别墅组成，建成后将成为青年路地产板块代表性高档社区，预计12月底开盘，预计售价13000元/㎡，将成为我司别墅主力竞品。⑤香苑西园（代表性大平层竞品）目首期推售时间为2012年10月份，销售均价6100元/㎡,销售周期3年多，销售率达65%左右（每年去化率约289套）。龙泊湾（代表性大平层竞品）推售时间为2012年5月份，销售均价6700元/㎡,截止目前销售周期3年多，销售率达80%左右（每年去化约211套）。②中海世纪公馆（区域内销情较好别墅产品）距我司3公里，占地14.6万方，联排别墅+高层洋房产品。别墅共计推出154套，现去化已达95%。③

中南世纪城项目(预计与我司同期开盘竞品项目）距离我司约6公里，8分钟车程。现4B地块规划已定，总占地5.96万㎡，总建筑面积约11.48万㎡，容积率约1.93。别墅建筑面积预计1.23万㎡，为200㎡左右叠加产品，共6栋64户，产品售价预计10000-12000元/㎡。①②③④⑤⑥①②③④⑤⑥一、策划背景—周边竞品分析一、策划背景—周边竞品分析半岛花园规模占地161亩，容积率2.0开发商盐城市新禾房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市区：4公里◆距我司：5.6公里位置盐城市青年路与西环路交汇处向西200米楼盘主力产品多层、小高层、高层、别墅近期产品价格别墅约13000元/㎡；洋房约5500元/㎡楼盘特点新老城交界处核心地段，距离大铜马商圈10分钟车程，距离宝龙商圈5分钟车程，法式风情别墅，

三面环河，风景优美，建成后将成为青年路地产板块代表性高档社区。龙泊湾项目体量：总建面

22万㎡；占地

127亩；开发商：盐城新国房地产开发有限公司开盘时间：2012年5月产品信息洋房6700元/㎡（毛坯）热销产品：洋房140-230㎡大三房去化情况：至今共推920套房源，去化80%客户群分析：城区70%，乡镇20%，外地客10%楼盘特点：目紧邻城南新城商业中心聚龙湖仅一路之隔，以聚龙湖为基点是政府重点打造的CBD核心商业区，周边商圈覆盖金鹰奥莱城、建筑面积6.4万方的金鹰国际购物广场，设五星级酒店、百货、高档写字楼。本案盐都区政府龙泊湾一、策划背景—周边竞品分析香苑西园项目体量：总建面

30万㎡；占地

150亩；开发商：盐城市城南房地产开发有限责任公司开盘时间：2012年10月产品信息洋房6100元/㎡（毛坯）热销产品：洋房133-170㎡大三房去化情况：至今共推1334套房源，去化65%客户群分析：城区70%，乡镇20%，外地客10%楼盘特点：位于城南新区人民南路主干道与海潮路交汇处西，一小盐中双学区，聚龙湖商圈、中南城购物商圈1公里、地源热泵供暖。本案盐都区政府香苑西园一、策划背景—周边竞品分析香苑东园项目体量：总建面

30万㎡；占地

150亩；开发商：盐城市乾盛房地产开发有限责任公司开盘时间：2015年2月产品信息洋房4844/元㎡（毛坯）热销产品：洋房139-197㎡大三房去化情况：至今共推1156套房源，去化45%客户群分析：城区70%，乡镇20%，外地客10%楼盘特点：水景住宅、儿童乐园、3000㎡大水景，一小盐中双学区，聚龙湖商圈、中南城购物商圈1公里。本案盐都区政府香苑东园一、策划背景—周边竞品分析一、策划背景—项目优势市场情况盐城市场中南、中海、恒大等知名开发商进驻较早，市场以刚需产品为主，竞争激烈。别墅、大平层产品多为本地开发商开发，别墅产品档次较低。现阶段，区域内竞品项目纷纷配置别墅产品，抢占别墅市场，如中南世纪城、凤凰汇等均已获取新地块并计划开发别墅产品，预计与我司同期开盘，竞争压力大。部分楼盘已交付使用，物业管理较差。我司配套等相对不及竞品成熟，但二期别墅、大平层分别为组团式产品，低容宜居，项目内外规划配套完善，物业服务优质。不得不买的6大理由项目地块位于盐城市盐都区，城西南城市发展方向，环境及发展潜力均较大。客户群体主要来自市区（城西及城中）及周边重点乡镇竞品楼盘别墅、大平层客户调研当地大平层、别墅客户以改善型为主，以盐城本地客户为主；客户来源比例城区客户70%周边乡镇20%外地客户10%售价及产品建议：别墅产品建议毛坯售价14400元/㎡左右；18层高层产品建议精装售价5700元/㎡；30层高层产品建议精装售价6200元/㎡。一、策划背景—客户分析龙泊湾主力户型分析：B户型(极具畅销)

均采用了方正户型布局，南北通透，双居室皆为南向朝阳，并配置阳台使其视野开阔，充分享受阳光，其经典设计理念深受当地百姓欢迎。E户型

户型3+1室4设计，该户型单电梯直接入户，体现尊贵感。一、策划背景—周边竞品户型分析香苑西园主力户型分析

西园经典畅销户型分析：1、超大入户花园充分享受全天后

日光；2、户型方正、布局合理、动静分

离；3、主卧配备卫生间，起居生活便

利，私密性良好；4、两居室及客厅均朝南，极致采

光；5、阳台面积大，充分吸收阳光；6、带有供暖设施，入住舒服度高。一、策划背景—周边竞品户型分析香苑东园主力户型分析东园在售户型分析：优势：1、入户处玄关设计充分保证隐私性；

2、户型方正、布局合理、动静分离；

3、主卧配备卫生间，起居生活便利，私密性良好；劣势：1、户型得房率仅76%；

2、整体结构开肩短、进深长，通透性能差；一、策划背景—周边竞品户型分析优势：1、南北通透、户型方正、布局合理；2、三房朝南，充分享受阳光；3、超高得房率，约80%-85%，赠送超大面积；4、电梯入户，尊贵体验；YJ140T户型YJ160T户型一、策划背景—项目主力户型分析竞品名称容积率主力产品类型主力户型主力面积得房率装修标准均价去化情况备注碧桂园1.8高层洋房4房2厅140/16082%精装5700-6200--龙泊湾2.0高层洋房3房2厅14078%

毛坯6700

80%无4房2厅160-180毛坯香苑东园2.5高层洋房3房2厅14076%毛坯484455%无4房2厅160-20040%香苑西园2.5小高层/高层洋房3房2厅140-16078%毛坯610065%项目带有供暖设施一、策划背景—竞品方案对标

策划背景第一部分

策划目标第二部分

前期报建第三部分

工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分

目录产品类型总建筑面积预估销售单价预估货值(亿)超豪（毛坯2418层(装修)6120062003.7930层(装修)5742057003.27底商3800120000.46独立商业3000120000.36地下停车位2730018570.51合计

168,252

-10.63二、策划目标—整体规划方案摘牌时间：11月18日地价：150万/亩总占地面积：118.47亩楼面价：1250元/㎡容积率：1.8总货值：10.63亿(含地下室)二、策划目标—产品定位大平层别墅二、策划目标—项目目标项目开放时间：2016-5-1项目开盘时间：2016-3-20开盘时间目标：4个月现金回正目标：5个月（2015.11.18—2016.4.20）项目总货值：10.63亿(含地下车位)

土地获利倍数：0.47开盘别墅供货：2.24亿净利润率：8.01%全年(2016)销售目标：新货5.47亿年化自有资金回报率：199.07%项目开盘去化率：90%成就共享目标：1262万二、策划目标—节点策划时间事项2015年11月18日土地摘牌2016年5月1日示范区完美开放2016年3月20日项目盛大开盘

营销关键节点节点目标年度目标（2016）5.47亿销售目标

策划背景第一部分

策划目标第二部分

前置策划第三部分

工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分目录三、前置策划—报建工作已展开主要事项预估完成时间确定环评、能评和可研单位获取周边市政管网图纸详细地质勘探报告临水开口、临电接入规划设计报建方案图纸、文本等项目核准已完成建设用地规划许可证已完成已完成已完成已完成上规委会2016.1.102015.12.25发改、规划、国土、人防、供电水等初步沟通、资料获取2016.1.122015.12.28三、前置策划—报建政策开、竣工要求办理施工许可证开工报建手续办理按照盐城市相关要求预售条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、低层住宅主体结构封顶，高层施工至主体结构三层便可发放预售许可证。货币资本金监管政策形势上的监管，基本不作要求；但是预售资金须进入监管账户.限购/限价不限购抗震设防等级二级融资条件

无冬歇期

无雨季

6月至9月开发报建费用总费用：

260元/㎡；土地税费标准土地使用税：7元/平方米/年;契税：3%；优惠政策

无三、前置策划—关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证已完成已完成已完成已完成商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间2015年12月28日2015年2月28日2016年1月7日2016年1月7日2016年1月31日2016年1月31日2016年2月28日2016年2月28日2016年3月15日2016年3月30日责任人：郑拓别墅区节点高层区节点三、前置策划—三证报建策划总平面定案规划许可证办理施工图审查招投标办理施工许可证办理预售许可证办理日照分析审查各部分签署审查意见：房管民防消防新区管委会绿委交警民政人防立项防雷审图规费交纳大配套费人防费墙改白蚁防治规划技术服务渣土费等等地勘审查设计合同备案消防审查人防审查施工图审查签订招标代理合同确定总包单位（直接发包）确定监理单位（直接发包）总包、监理备案1、申报材料准备2、质监安监办理质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（各类专项方案）人防监理办理监理人员备案3、规费交纳农民工保证金支付保证金申报材料准备预售方案审批入网手续办理别墅区：1月15日高层区：1月15日别墅区：1月31日高层区：3月15日别墅区：2月6日高层区：3月25日别墅区：1月30日高层区：3月28日别墅区：2月25日高层区：3月30日别墅区：3月15日高层区：4月15日

财务部三、前置策划—项目组织架构

项目总经理周祥

综合管理部

开发部

工程部

造价部郑燕主管陆菲菲仓管郑拓主管朱颖专员仇继飞经理陆凯峰土建潘岩土建王刚水电王丽资料沈详富主管朱庆喜碧业生高星峰工程师项目采用江苏科苑监理部门姓名岗位责任分工综合部

周祥项目总经理全面负责项目管理工作。

郑燕行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部

郑拓开发部主管负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。

朱颖开发专员协助项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部仇继飞工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。

潘岩土建工程师负责二期一标段的施工管理工作。

陆凯峰土建工程师负责二期二标段的施工管理工作。

王刚水电工程师负责二期项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。

王丽资料员负责项目资料管理工作。三、前置策划—职责分工分工明确，各司其职，相互协作，共创佳绩管理保障体系开工、封顶、开放、开盘明确目标保持与区域互通每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周召开计划会每周一召开周计划会组织策划本周工作安排组织月度汇报所有部门汇报工作进度及遇到问题现场解决每日例会（现场会）土建工程师现场召集各施工单位负责人指导工作三、前置策划—管理保障总进度计划纲要设计进度计划招标进度计划施工进度计划单体工程进度计划室外工程进度计划道路施工计划管线铺设计划绿化施工计划照明工程计划一般土建进度计划设备安装进度计划水电工程进度计划装修工程进度计划外立面工程进度计划门窗栏杆工程安装计划物资采购计划三、前置策划—进度计划系统先计划，后执行，有条不紊阶段类别院所出图计划备注展示区板房货量区地下室产品研发单体方案图材料表产品研发院已出已出/单体效果图已出已出/规划总平报建版规划设计院已出已出已出文本已出已出已出日照分析报告已出已出已出总平施工图已出已出已出综合管线图2016.1.102016.1.30/道路停车位围墙施工图2016.1.52016.1.30/三、前置策划—前期报建设计出图计划阶段类别院所出图计划备注展示区板房货量区景观展示区景观方案图景观设计中心已出/园建施工图2016.1.10/水电结构图2016.1.5/景观地形图2016.1.15/园林装饰2016.1.10/绿化施工图2016.1.15/货量区景观方案图/2016.3.10景观文本//园建施工图/2016.4.1水电结构图/2016.4.5景观地形图/2016.4.10绿化施工图/2016.4.15三、前置策划—景观设计计划阶段类别院所出图计划备注展示区板房货量区地库施工图建筑图博意设计院已完成已完成已完成/桩基图已完成已完成2015.12.30基础图已完成2015.12.252015.12.30结构图2015.12.252015.12.252015.12.30给排水图2015.1.52015.1.52015.12.30电气2015.1.52015.1.52015.12.302015.1.52015.1.52015.12.30暖通装修图装修设计方案装修设计院2015.12.202015.12.201、需建筑图、结构图完成2、需尽快完成板房装标、营销板房建议流程装修水电条件图2015.12.252015.12.25装修材料表2015.12.252015.12.25装修施工图2015.12.302015.12.30装修效果图//软装图2016.1.52016.1.5装修水电装修给排水图博意设计院2016.1.52016.1.10需装修水电条件图装修电气图2016.1.52016.1.10装修暖通图2016.1.52016.1.10三、前置策划—施工图出图计划事项工作内容计划完成时间完成状况摘牌招拍挂2015.11.18按时完成三通一平场地平整2015.12.17按时完成临水临水安装2015.12.30正在推进临电临电安装2015.12.30正在推进临路桩基施工道路2015.12.20已完成地勘二期地勘2015.11.20按时完成围墙场地围挡施工（政府实施）2015.12.30正在施工桩基二期桩基工程2016.1.10正在施工广告牌本案路边广告设置2016.1.15正在推进三、前置策划—前期工程准备计划三、前置策划—准备工作场地平整临时道路场地红线范围内树木进行移栽围墙搭建

目录

策划背景第一部分

策划目标第二部分

前置策划第三部分工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分四、工程策划—二期原始地块用地红线占地面积建筑面积可售面积7.9万㎡17.74万㎡14.22万㎡四、工程策划—土层地质情况地质勘查报告别墅区勘察结果地勘关于地基基础的建议

1、拟建30层高层，建议采用预制管桩，采用第12层粘土作桩端持力层，推荐端桩竖向极限承载力标准值为5800kN。

2、拟建18层高层建议采用预制方桩，以第7层粘土作为桩端持力层。推荐端桩竖向极限承载力标准值为2300KN。3、拟建3层别墅，建议采用预制方桩，采用第6A层粘土作桩端持力层，推荐端桩竖向极限承载力标准值为900kN。别墅18层高层30层高层四、工程策划—临时设施

临时设施工程计划1、临水：二期东北侧申请一路DN50临时水，市政主管位于厚德路以西，沟以

北。市政主管离红线边80m，埋地700。2、临电：二期计划申请两台临变，一台位于项目东北侧，为500KVA；另一台位

于项目东南侧，为630KVA，且都靠近厚德路。其中630KVA变压器考虑后期3

号地块共用。3、临舍：总包管理单位办公室合理安排于各标段场地入口处，施工人员宿舍安排

于原一期宿舍。4、临时道路：场地内采用临时道路和永久道路结合的方法，合理安排道路路线。

道路两侧开挖排水沟，保证场地内不积水。开工前做好三通一平四、工程策划—临水DN50(施工用水)给水接驳点DN50(施工用水)四、工程策划—临电二期电接入点500kvA630kvA设置原则：（1）根据《碧桂园集团临时施工用电指引规则》计算现场临时用电负荷，应采用两台400kVA变压器。（2）项目二期（2#地块）申请临时用电负荷为1130kVA（1台500kVA变压器，1台630kVA变压器），可兼顾今后3#地块临时用电。（3）根据临变供电供电半径估算，将500kvA放置于盐岭路以南，厚德路以西；630kvA放置于盐规路以北，厚德路以西。四、工程策划—临舍

临设板房生活区300m，步行3分钟方案一：1、宿舍可租用一期项目部活动板房。2、活动板房距离二期项目西北侧约300米。3、可用租用2排活动板房，共计44个房间。方案二：总包单位若为一期原总包单位，则可沿用一期施工单位临舍。四、工程策划—总包标段划分一标段二标段一标段承建面积m2高层1#、2#YJ160（30F）396005#、6#YJ140（18F）20160别墅10#~15#，22#~27#BJ260（3F）722016#~21#BJ240(3F)3500底商/1709商业街/2261地库/8312汇总82762二标段承建面积m2高层3#YJ160（30F）198004#，7~9#YJ140（18F）40320别墅25#~29#35#~40#BJ240（3F）361030#~34#BJ260(3F)7700底商/1640商业街/1190地库/20888汇总95148一标段高层3栋18F1栋30F别墅31栋商业2栋备注含一部分地库二标段高层2栋30层3栋18层备注含一部分地库备注：打桩分两个标段，一标段采用4台锤击桩、2台静压机进行施工，日夜赶工。一标段桩基工期为20天。二标段一标段四、工程策划—桩基标段划分临时道路出路口道路设置原则：

1、对场地内原有道路进行有效利用。

2、正式道路结合临时道路布置，方便雨季施工和材料运输。

3、临时道路宽度不少于6m。

四、工程策划—临时道路（桩基施工、土方开挖）市政道路预计在2016年1月份完成市政道路预计在2016年1月份完成四、工程策划—临时道路（主楼施工时）二标段出入口一标段出入口道路设置原则：

1、道路在整个施工场地内能形成环路。

2、正式道路结合临时道路布置，并需完成路面硬化，方便雨季施工和材料运输。

3、临时道路宽度不少于6m。

临时道路正式道路

出路口二标段出入口示范区入口土方开挖方案：1、别墅区土方开挖后就地堆土，压实。2、②区域开挖土方正好运至示范区，进行室外回土。3、③④区域土方同时开挖，开挖后正好运至别墅区进行室外土方回填。①别墅独立地下室③一标段高层地下室②二标段一阶段高层地下室④

二标段二阶段高层地下室运至示范区回填①②③④计划1月份开挖计划4月份开挖计划4月份开挖四、工程策划—土方平衡方案【整个地块】高层地下室开挖面积为2.92万m2；别墅地下室面积为6200㎡。挖方量约6.57万m3项目占地面积:7.8万m2各楼栋基底面积和：1.45万㎡填方量约10.8万m3室外标高4.8m自然标高2.3m室外标高4.8m路面标高5.0mS=2.92万㎡自然标高2.3m四、工程策划—土方开挖地库基坑支护形式采用细石混凝土挂钢丝网片护坡：原因如下：1、场地开阔，周围无高大建筑物。2、开挖深度浅，开挖深度不到3米。3、地库施工分区进行，可确保安全。4、对比其他支护方式，可节约大量成本。地库范围线放坡边线采用1:1坡度进行自然放坡四、工程策划—基坑支护方案塔吊安排：1、北侧2栋30层高层均单独设置一台旋转半径为55m的塔吊。2、货量区5栋18层高层单独设置一台旋转半径为50m的塔吊。3、别墅区采用6台旋转半径为45m的塔吊。可覆盖货量区全部别墅。备注：高层货量区地库面积大，场地可用于堆放材料的地方少。在地下室完工前，务必注意材料堆放对基坑的影响。四、工程策划—货量区施工总平面布置（塔吊）钢筋加工棚材料堆场木工加工棚四、工程策划—示范区样板房设置户型数量面积YJ1401140YJ1601160BJ240N1265BJ260S1273样板房五一展示示范区地库别墅沿街商业30层洋房18层洋房别墅示范区范围楼号层数面积展示层1#30198003层精装6#18100803层精装10#3722整栋豪装16#3700整栋豪装11#3722整栋毛坯17#3700整栋毛坯45#21709整栋毛坯1#6#10#11#16#17#四、工程策划—示范区围挡设置1、地块围挡参照一期项目，采用砖砌，上面喷绘碧桂园字样以及政府要求的文明城市标语图片等。2、示范区与非示范区围挡参照一期项目，采用上部广告布围挡。展示区参观路线商业街景观绿化YJ160板房YJ140板房别墅区四、工程策划—示范区参观路线四、工程策划—五星体验馆在1#楼1层架空层设置五星体验馆和儿童游乐场，向客户展示碧桂园的精工品质。四、工程策划—示范区工期目标

招拍挂摘牌

2015-11-18

开工2016-1-10

正负零2016-1-30别墅结构封顶2016-3-15室外工程2016-4-20完美开放2016-5-1四、工程策划—示范区材料计划类别序号材料供货周期下单时期计划进场时间备注年月年月日甲供材1洁具类302016120163202配电箱302016120162253灯具类402016120163254开关面板302016120163205电器类30201612016416路灯、草坪灯、高杆灯302016120164109园建小品2020161201631510绿化饰品2020161201632511门、木地板、橱柜4520161201632012淋浴门3020161201632013建筑类（砖、瓦）现货2016120163114家具（样板房）452016220164115饰品（样板房）4520162201641016铝合金门窗30201612016320四、工程策划—示范区平面布置图（塔吊）塔吊安排：1、北侧1栋30层高层单独设置一台旋转半径为55m的塔吊。2、1栋18层高层单独设置一台旋转半径为55m的塔吊。3、别墅区采用塔吊吊运。备注：示范区计划2016年5月份进行展示。后期严格控制塔吊旋转，严禁旋转至示范区内。钢筋加工棚材料堆场木工加工棚四、工程策划—示范区工程重点第一重点：4栋别墅干挂石材屋面工程精装修工程（豪装）门窗工程第二重点：高层洋房1#楼架空层设计外立面工程精装修工程门窗工程6#楼外立面工程精装修工程门窗工程第三重点：景观园建道路铺装绿化照明

第二重点：高层洋房

第一重点：4栋别墅6#11#17#16#45#10#1#第三重点：景观绿化施工要点：1、主体结构施工时进行全程管控，确保结构墙体的垂直度、水平度，普查各门窗洞口的尺寸大小，各道工序有效衔接，与精装修单位交接时签订施工界面交接单。施工阶段尤其注意屋面的构造、防水。2、别墅区工期紧，要求3月20日进行销售。这4栋别墅需同时进行土方开挖，基础及主体结构的施工工作，因此需施工单位投入充足人员进行赶进度。3、1月份完成精装单位定标，年后立刻进场。装修材料年前下单，瓷砖、地板、大理石等供货周期较长的材料在装修图纸出来后立刻进行下单。四、工程策划—示范区工程第一重点序号工作内容完成时间工期（天数）进度备注1桩基础施工2016.1.552土方开挖2016.1.1033施工至±0.02016.1.30184主体结构封顶2016.3.1545含春节20天5室内精装修工程2016.4.10306外脚手架拆除2016.4.1057外立面工程2016.4.20308市政工程2016.4.20259园建工程2016.4.253010绿化景观工程2016.4.252511清洁拓荒2016.4.301012对外展示2016.5.1四、工程策划—示范区施工第二重点6层挑架序号工作内容完成时间工期（天数）进度备注1桩基础施工2016.1.552基础施工至±02016.1.30103到达预售条件2016.2.281结构3层完工4主体结构至6层底板2016.3.1545含春节15天55层以下外立面施工2016.4.1010含5层65层以下脚手架拆除2016.4.155含5层73层样板房精装修工程2016.4.20308绿化景观工程2016.4.25509清洁拓荒2016.4.301010对外展示2016.5.11施工要点：

1、主体结构6层挑架，必须做好安全防护工作。2、内墙与外墙同时进行施工，保证工期进度。3、外立面完成后必须注意后续施工，确保外立面干净整洁，注意成品保护。4、1月份完成精装单位定标，年后立刻进场。装修材料年前下单，瓷砖、地板、大理石等供货周期较长的材料在装修图纸出来后立刻进行下单。四、工程策划—示范区第三重点示范区的植物景观应重点考虑人们的审美要求，在强调其鲜明而优美的视觉感受时，突出样板房与外部空间的有机联系，塑造丰富的外部空间。示范区范围相对较小，它的植物景观要求非常精致，从每一个角度看到的植物景观都是美的。因此在进行植物景观设计时，应兼顾到每个所选植物的形态、色彩、风韵、芳香等特色，创造出美的环境给顾客体验、感受。一铺装留缝（勾缝、扫缝）勾缝采用与石材协调的勾缝剂，标高需保持统一、平整勾缝标高需统一、平整扫缝采用细沙或干灰，依设计要求，控制扫缝标高，且观感均匀。留缝铺装缝宽依设计要求，铺装施工过程中需用工具（如挂线、十字花）辅助控制缝宽，尺差不应超过1mm十字花辅助砖扫缝效果石材留缝效果石材勾缝效果四、工程策划—园建绿化基本要求材料品质要求1，避免尺差：石材全面采用红外切割（误差±1㎜）2，避免色差，如材料色差大，需针对不同铺装块进行挑板铺装重点关注：石线、水纹、色斑等。二衔接草坪与铺装衔接要求：沿线与铺装始终保持水平且覆土饱满，禁止出现塌陷，草卷土面（草根）低于铺装2cm。花卉与铺装衔接要求：当与铺装相接时，需用3~4排花卉渐渐外倾过渡，使花卉局部搭至铺装线内四、工程策划—园建绿化基本要求

细节观感及措施要求树皮需环状摆放，禁止随意散置。树池形态保证圆润饱满，草皮可用圆规法切割裸露基础的灯座处理，顶面高于草皮面30mm，且平行于就近归方铺装，基座形状规整，螺丝拧整齐，水平与垂直的衔接处细致、美观。架杆标准，四点支护，架杆高度需保持一致。种植土雨水井散置卵石H:5~8cm分隔网雨水井上方用散置卵石遮挡，在坡地边需做围挡处理，围挡高5~8cm（适周边地形调整）四、工程策划—园建绿化基本要求1、人员配备：要求施工单位必须配备充足且固定的班组进行样板区施工，且设置专门的管理人员，所有人员计划必须与施工单位赶工措施费挂钩，是支付赶工费的前提条件。项目部人员全面在样板区内巡检，如发现工作面闲置或作业人员不足，应第一时间联系施工单位要求解决，如未能解决需立即上报。2、进度计划编制与实施：样板区进度计划必须细化至每一天，项目部首先制定关键节点计划，待施工单位管理人员进场后，立即组织施工单位将计划细化至每一天并双方签字确认。项目管理人员每天对比计划执行情况，如出现偏差，由部门经理约谈施工单位项目经理，制定纠偏措施。当计划滞后超过一周时，由项目总经理约谈施工单位负责人，制定补救措施并监督执行。3、现场准备：现场亮化布置必须通过项目验收，确保夜间正常施工。所有亮化设备要求采用固定的设备，严禁施工单位随意挪用。4、材料准备：高层进行流水施工，每栋单体均单独配备材料。模板的套数、机械的数量均需向项目部报备，作为赶工费谈判及支付的前提条件。四、工程策划—示范区抢工措施5、冬雨季施工预案：本项目样板区土建施工处于冬雨季，施工单位进场时必须制定冬雨季施工预案，项目部需组织施工单位、材料供应商等相关单位一起讨论预案以确保其可实施性。6、夜间施工方案：为配合营销节点，示范区按计划完成对外展示，必须进行合理有效的夜间施工，制定专门的夜间施工方案。7、对项目部的要求：1）每天核对当天进度完成情况，如有偏差必须第一时间处理并上报，直至取得偏差处理方案；2）对施工单位提出的问题，必须给与答复，超出权限的需及时上报；3）样板区施工期间，项目部人员采用轮休方式，确保始终有管理人员在场。四、工程策划—示范区抢工措施四、工程策划—示范区夜间施工抢工组织措施：在一切需要照明的工作作业区、作业场所、料具堆场、道路、仓库、办公室、食堂和宿舍等均设一般、局部照明或混合照明，以保障作业和生活安全。在塔吊顶配置镝灯作为夜间固定照明，碘钨灯作为临时可移动照明灯具，用于重要施工部位，作为对固定式照明的补充。管理措施：夜间施工作业必须由作业负责人统一指挥，分工明确，并随时与防护人员保持联系；各道工序夜间施工时除当班的安全员、质检员必须到位外，还要建立质安主管人员巡查制度，发现问题必须立即解决。夜间施工作业结束后施工负责人必须对作业现场认真检查，作业前和收工时要清点人员，人不到齐不准离开原地，作业中也要随时保持联系；所有参加夜间施工的作业人员必须认真贯彻夜间作业安全措施，安检人员进行监督、检查落实。对作业人员进行安全技术交底以后方可进行夜间施工。抢工四、工程策划—示范区冬雨季期间抢工施工准备：组织准备项目部成立冬期施工领导小组，负责组织冬期工程施工的生产技术质量、安全管理和冬期施工物资的供应，负责冬期施工工作的协调组织，并明确责任，确保冬期施工中，各项工作及时有效的进行，避免由于冬期施工工作组织不力给生产进度、工程质量、安全施工造成影响。进入冬期施工前应采取一定的措施以满足施工要求，防止突然的降霜、寒流等对砼造成伤害。具体措施：排除现场积水，疏通施工现场内的排水沟，做好排水措施，对现场进行必要的修理、平整；清走杂物垃圾和无用的废料，保证消防道路的畅通。施工现场水管、阀门井、消防栓、龙头等做好保温。普查一遍机械设备和临时设施，该保养的保养，该保温的保温，该检修的检修，不用的及时清退出现场。做好施工机械防冻防液的添加。组织审定冬期施工方案，并逐级进行施工技术交底。排水沟排水走向

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策划背景第一部分

策划目标第二部分

前置策划第三部分

工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分五、质量策划—控制原理质量控制三全控制原理三过程控制原理PACD控制原理质量控制三过程控制原理PDCA控制原理三过程控制原理PDCA计划执行检查处理确定质量目标，制定行动方案。部署行动方案分析原因，采取措施纠正。自检、互检、专检五、质量策划—PDCA原理五、质量策划—三阶段控制原理事前控制事中控制事后控制三阶段控制原理要求预先进行编制周密的执行计划：周计划、月计划、单体进度计划等参建各方对质量活动过程和结果的监督控制：防水工程验收、主体工程验收等对质量活动结果的评价认定和对质量偏差的纠正：整改方案、二次验收、定期检查等五、质量策划—三全控制管理三全控制管理全面控制全过程控制全员参与甲方、监理、勘察单位、设计单位、施工总承包单位、施工分包单位、材料设备供应商等单位相互协作。

项目策划与决策过程；勘察设计过程；施工采购过程；施工组织与准备过程；工程质量评定过程等。

工程部营销部成本部财务部前期部物业部综合管理部各个部门共同协作。五、质量策划—质量控制重点质量控制重点地库工程（防渗水）外墙真石漆（光感、平整度）屋面工程（防渗水）二次结构（防开裂）门窗工程（防渗漏）干挂石材（平整度、色差）主体结构（垂直度、平整度）装修工程（重点）五、质量策划—工序验收项目工程师专项检查验收的重点工序验收：1）桩基施工检查验收2）钢筋、模板、混凝土浇筑验收3）工法样板验收4）砌筑工程检查验收5）砂浆质量检查验收6）门窗边填塞检查验收7）吊顶封板前验收8）卷材防水施工检查验收9）外墙防水层施工检查验收10）蓄水试验验收11）给水管道试压验收12）栏杆扶手检查验收13）外墙挂石龙骨检查验收14）施工尺寸专项检查验收15）外墙真石漆施工检查验收一、明确公司质量管控标准1.1、《碧桂园工程质量管理手册》1.2、《碧桂园工程质量通病防治手册》1.3、《碧桂园精装工程质量管理手册》1.4、《碧桂园园林工程质量通病防治手册》1.5、《碧桂园工程质量检查评分办法（2015版）》1.6、《碧桂园防开裂、防渗漏手册（2015版）》1.7、《示范区联合验收制度（2015版）》五、质量策划—质量管理依据三、专人负责质量控制，及时与区域互动，确保质量良好二、明确设计要求，掌握施工工艺，熟知关键工序每项施工工艺做好技术交底，对于大面积开展的工程做好施工样板；每个班组参照施工样报，控制施工过程，土建工程师过程监督；发现偏差，及时制止，必要时候，停工整改，绝不以牺牲质量保进度。五、质量策划四、强化图纸会审、做好工序交接工作，必须进行成品保护取得图纸后进行图纸会审，及时与设计院进行沟通联系；下一阶段施工开始前与上一阶段施工单位签订工序交接单，确保施工顺利进行；对于已完成的工程及时进行成品保护，如门窗保护膜不得撕毁、电梯进行包装等。姓名岗位责任分工周祥项目总经理工程质量总负责仇继飞工程部经理工程质量直接责任人潘岩土建工程师一标段土建、园林、绿化陆凯峰土建工程师二标段土建、园林、绿化王刚水电工程师水电、市政五、质量策划—装饰装修吊顶窗帘盒石膏线石材墙面饰面砖墙面裱糊木地板橱柜安装浴卫安装五、质量策划—装饰装修石膏线条（举例）质量标准：线条安装必须牢固，平整、顺直、清晰，不得有裂痕、变色、污染等现象。线条与天花、墙面无缝隙，接缝自然、无明显接缝痕迹、无缺损、裂缝等缺陷。重点石材墙面湿铺贴（举例）质量标准：石材铺贴安装必须平整、顺直、无空鼓。石材表面洁净、图案清晰、色泽一致、不得有阴伤、风化、缺棱掉角等现象。石材版面嵌缝应密实、平直、均匀、周边顺直、宽度和深度一致、嵌缝应连续平滑，嵌缝材料色泽一致。墙裙、踢脚线表面洁净、高度一致、与柱面墙面结合牢固。重点五、质量策划—装饰装修室内装修电器安装（举例）重点质量标准：1．电器、电料的安装完好，材料外观不应有破损，附件、备件齐全；2．金属电线保护管及接线盒外观不应有折扁和裂缝，管内无毛刺，管口应平整；3．开关、插座、配电箱、门铃等安装应符合设计要求，位置正确、牢固、平整、无歪斜、无破损、无划伤、无污染等现象，周边无缝隙、收口美观；4．通电测试：漏电开关短路保护，过载保护动作可靠；5．配电箱无污染生锈，箱门开关顺畅、自如、关闭严密；6．同一室内的电源、电话、电视等插座面板应在同一水平标高上，高差应小于5mm，并列面板高差小于0.5mm，垂直度小于0.5mm；7．电源插座底边距地宜为300mm，平开关板底边距地宜为1400mm；五、质量策划—装饰装修

传统抹灰抗裂砂浆薄抹灰运输水泥、河沙分批运到工地，运输费用大，工地现场堆放污染大，数量不易统计直接一次运输到位，容易堆放调制现场由工人凭记忆调制，容易出现比例不均匀，影响工程质量按照比例加水调制即可不会造成硬度不一质量容易出现空鼓，开裂现象需要人工进行2次操作，费力、费时、费财经过特殊的配合比制出的材料的粘接性及抗裂性能优越，不会出现空鼓、开裂现象且硬度比传统抹灰好管理现场管理人员需要管理2个班组—抹灰与腻子工，如出质量问题两个班组有时会互相推卸责任不利于管理只需要管理一个腻子班组环保传统方法，现场堆放水泥、河沙以及搅拌会产生大量工地扬尘与噪音现场不需要堆放水泥、河沙、没有水泥、河沙的人工运输和配料搅拌过程，可以避免工地扬尘、降低噪音，有效提高现场的安全文明施工薄抹灰施工技术应用薄抹灰施工范围为内墙砼墙面，原设计（15厚1:1:6水泥石灰砂浆），为了控制砼墙面抹灰空鼓、开裂现象，采用5~8厚抗裂砂浆抹灰作为防治措施。相比抹抗裂砂浆成本相差无几，但彻底解决了后期砼墙面空鼓、开裂等通病修补问题。五、质量责任保证体系—新技术应用

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策划背景第一部分

策划目标第二部分

前置策划第三部分

工程策划第四部分

质量策划第五部分

成本优化第六部分

财务策划第七部分六、成本优化——人防地下室优化方案人防异地费的缴纳规则：项目应该按“高层的首层投影面积、多层和商业地上建筑面积的5%”来建人防，否则高层按投影面积需交2400元/m2的人防异地费，多层按建筑面积需交48元/m2的人防异地费；兼顾人防费的缴纳规则：项目应该按照非人防地库的一半面积做兼顾人防设备，否则要以整个非人防地库面积为缴费基数，缴纳48元/m2的兼顾人防费。根据当地人防办规定，关于人防地下室需缴纳两笔费用，一笔人防异地费，一笔兼顾人防费方案一：按照规定高层做足人防，多层和商业缴纳人防异地建设费，非人防地下室缴纳兼顾人防费用测算：需做6000m2的人防，21300m2的非人防和建筑面积22032m2的多层缴纳人防费，

总成本：6000㎡*2796元/m2(人防建造指标）+21300m2*2359元/m2(非人防建造指标）+（22032+21300）*48元/m2=6910万元收益：609个（非人防车位）*7万/个+158（人防车位）*5万元/个长租=5049万元利润：5049-6910=-1861万元方案二：做足高层及多层人防工程，非人防地下室缴纳兼顾人防缴费测算：需做7102m2的人防，20198m2的非人防兼顾人防费的缴纳面积为20198m2总成本：7102*2796元/m2(人防建造指标）+20198m2*2359元/m2(非人防建造指标）+20198*48元/m2=6847万元收益：577个（非人防车位）*7万/个+187（人防车位）*5万元/个长租=4974万元利润：4974-6847=-1873万元方案三：不做人防和兼顾人防，缴纳人防异地费和兼顾人防费按照当前的方案：为满足车位配比，需做27300m2的非人防地库，需缴纳6000m2的高层人防异地建设费和22032m2的多层异地建设费及27300m2的兼顾人防费总成本：27300m2*2359元/m2+600m2*2400元/m2+（22032+27300）*48元/m2=8117万元收益：780个（非人防车位）*7万元/个=5460万元利润：5460-8117=-3860万元最优方案六、成本优化——门窗工程优化方案产品铝合金门窗变更为塑钢门窗优点说明成本对比备注项目数量(m2)单位单价总计高层优点一优化前铝合金门窗26092.4元/m25601461优化后塑钢门窗26092.4元/m2360939优点二节能验算这一块可以减小外墙保温的厚度，具体优化金额待节能验算结果出来在进行统计优化金额。合计优化金额：522万元按传统方案，电梯采用三菱品牌，优化品牌档次，采用迅达品牌，预估差价3万元/台，优化金额3万元*36台=108万元迅达品牌为集团电梯供应商，性价比高，在不影响品质的情况下，项目已与采购部沟通确认使用该电梯品牌。六、成本优化——电梯工程优化方案

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