碧桂园集团沪苏区域昆山吉田项目资金策划会

沪苏区域昆山吉田项目资金策划汇报人：刘瀛2016年9月19日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划2024/6/14一、项目区位简介1、周边竞品区位简介要点：1、地块西侧柏庐路为主干道，直达市区；紧靠高速口及高铁南站，交通便利。2、地块所属学区为中华园小学及玉山中学，距离较近，但学区条件一般。周边商业主要为现代广场及吉田广场，配套齐全。另有弥敦城等商业中心在建。3、地块东侧即为昆山保税区，整体发展前景较好。2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡1559472容积率3.53建筑面积㎡5436674楼面地价元/㎡2939二核心经营指标1计划总收入万元4181932计划总支出万元3655103净利润万元52683三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元297002投资峰值万元638003年化自有资金回报率%177%4成就共享金额万元8800一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-09-20沿用原建设单位，已获取沿用原建设单位，已获取2016-11-302017-05-012018-11-30竣工土地款分期支付简介：2016.09支付土地款5.65亿元，2017.03支付土地款3.11亿元，2017.09支付土地款0.7亿元；2018-11-25一、项目营销货量铺排及推售计划产品分类推货节点第一次推售第二次推售第三次推售第四次推售第五次推售合计推售时间2016/12/152017/5/12017/10/12017/12/152018/12/5住宅货值（亿元）-13.451.412.0512.829.71面积（万㎡）-8.410.881.28818.57商业货值（亿元）-----0面积（万㎡）-----0车位货值（亿元）0.24----0.24个数160----160总货值（亿元）0.2413.451.412.0512.829.95当日去化（亿元）0.145.380.560.825.1212.03当月去化（亿元）0.179.420.991.438.9620.96项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构二、股权架构图沪苏区域昆山吉田项目股权架构图

昆山吉田项目合作方式：同心共享项目碧桂园吉田上海新碧公司佛山共享投资公司顺碧（上海）投资合伙企业股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧公司佛山共享投资公司顺碧（上海）投资合伙企业股份占比

85%10%5%利润分配比例85%

10%5%每一天资金成本16.98万每一天管理费用1.5万元每一天内部计息15.48万元每一天资金占用成本二、关键政策梳理—集团内部一、融资方式：经营性物业贷款置换（2亿）、开发贷（6亿）；二、担保方式：集团担保、土地抵押、股权质押等；三、融资成本：基准利率上浮10%以内；四、其他：无。二、关键政策梳理—外部一、融资方式：表经营性物业贷款、开发贷；

二、商业按揭：引入中、农、工、建、招商、中信等合作银行；三、公积金按揭：未打算引入；四、预售资金监控：前期按施工面积交纳货币资本金，后期政府可能会对售楼款20%的资金进行监管。五、投资拿地阶段获得的优惠政策：无六、合作方特殊要求等：无专项策划方案—开发贷融资/内部借款项目明细

备注贷款银行建行、招行、中行

申报金额6亿元

预计获批时间12月底

贷入计划根据施工证获取进度贷入，计划12月底贷入4亿

还贷计划根据销售回款还贷

难点项目分三期开发，后两期规划未定，第一期规划暂未公示，申报时间存在一定不确定性。

需协调项二三期尽快定案

专项策划方案—销售回款针对银行按揭贷款、公积金贷款、自付方式付款销售回款策划预案：1、针对银行按揭方式付款，引入多家按揭银行，协商银行采用快贷方式放款，银行驻场办理，提前筛选客户、提前准备资料，快速放款；2、根据当前昆山地区公积金贷款政策（1、主体结构封顶才允许办理；2、公积金放款需轮候6个月；3、需缴纳一定比例的保证金。）建议不使用公积金贷款方式付款，营销可采用付款方式优惠比例差异化等方式引导客户不使用公积金贷款。3、采用自付方式付款，建议付款时间不长与2个月，同时要求严格按照付款节点付款。专项策划方案—监控资金解冻

针对政府监控、银行监控形式下提前做好资金解冻策划预案：1、针对吉田公司原有的银行按揭保证金，我司接手后会尽快办理他项权证，把余下的保证金尽快释放出来，同时和合作银行重新签订按揭协议，取消按揭保证金条款。2、针对昆山市出台的关于对预售资金监管的政策，我们协同千灯碧桂园向政府申请沿用之前的缴纳货币资本金形式或者协商以银行保函的形式监管，减少监管资金占用。专项策划—第1年现金流分析序号项目合计2016年2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2017年2017年2017年2017年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月一现金流入1,630,000,000--200,000,000400,000,000----800,000,000100,000,00080,000,00050,000,0001销售收入1,030,000,000800,000,000100,000,00080,000,00050,000,0002贷款收入600,000,000200,000,000400,000,000二现金流出1,222,591,324566,392,8052,763,34046,794,14069,542,34043,111,1204,088,100334,263,1006,698,10012,490,49088,340,71933,610,87514,496,1951土地成本876,326,405564,926,405311,400,0002开发成本178,794,9601,296,7001,620,64044,112,68046,564,24041,199,0201,276,0001,276,0003,436,00010,526,00015,226,0006,305,6805,956,0003销管费用11,744,0002,000622,000682,0001,372,0001,222,0002,122,0001,272,0002,422,0001,172,000622,000122,000112,0005增值税附加、防洪费51,428,57134,666,66711,428,5715,333,3336土地增值税18,095,23812,380,9523,809,5241,904,7627所得税10,625,00010,625,0008还贷支出61,625,0001,450,00021,025,00019,575,00019,575,0009其他支出13,952,150167,700520,700549,460581,100690,100690,100740,100840,100792,4905,870,1001,320,1001,190,100三净现金流量407,408,676-566,392,805-2,763,340153,205,860330,457,660-43,111,120-4,088,100-334,263,100-6,698,100787,509,51011,659,28146,389,12535,503,805四累计现金流量407,408,676-566,392,805-569,156,145-415,950,285-85,492,625-128,603,745-132,691,845-466,954,945-473,653,045313,856,465325,515,746371,904,871407,408,676专项策划—项目周期现金流（一）专项策划—项目周期现金流（二）专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入

41.82亿元

其中第一年楼款收入

项目总支出

36.55亿元

融资贷入-表外

融资贷入-表内

6亿

资金回正时间

2017-08

年化自有资金占用

2.97亿