【福州市二手房交易市场调查报告5300字（论文）】

福州市二手房交易市场调研分析报告目录TOC\o"1-3"\u一、引言 1（一）研究内容 1（二）研究方法 1二、调研结果分析 1（一）样本基本信息 1（二）家庭收入和成员数对购买动机的影响 1（三）目前居住情况对购买动机的影响 2（四）购房者购房计划和目的对购买动机的影响 3（五）住宅类型对购买动机的影响 3（六）户型、面积、结构等对购买动机的影响 3（七）房价与心理价位对购买动机的影响 5（八）所能承受的首付款金额及付款方式对购买动机的影响 5（九）配套设施对购买动机的影响 6（十）本章小结 6三、小节 7（一）准确进行市场定位 7（二）完善房地产市场的金融服务 7（三）政府优化中低收入群体的购房政策 7（四）推出改善型住房政策 7参考文献 8

摘要：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，不但产业链条长，而且与人民生活紧密相关，对经济增长具有投资和消费的双向拉动作用。加上近年来房地产业的快速发展，二手房市场也变得越来越专业化和多样化。因此，房地产企业要想在市场上保持强有力的竞争地位，为相关政府部门提供房地产发展规划和房地产政策制定的科学依据，就必须更好地了解和掌握影响二手房购买群体动机的因素。本文以二手房购房者群体作为调查对象，调查他们的房地产消费和购买动机，以及影响他们购买意向的因素。最后，针对调查结果分析，提出引导购房理性消费的策略，希望以此提升居民的生活质量，促进社会经济的繁荣发展。关键词：二手房、房地产市场、调查报告一、引言（一）研究内容本文以二手房购房者群体作为研究对象，研究二手房市场的实际情况。在具体调查过程中通过调查问卷法，分析了二手房购房者的住房购买意向情况，其中包括从住房性质、住房存量、现有住房面积、居民人数和人均住房面积等方面了解居民的住房现状，以及从购买意向、经济适用房价格、住房总价和住房面积等方面了解住房需求情况；然后，对购房者群体的购房动机现状进行分析；最后，根据影响购房者群体购房动机的影响因素提出引导房地产购房者群体的对策。（二）研究方法问卷调查法。在本研究中采用了在线问卷调查法针对福州市的购房者群体的购房意向进行调查。调查也是通过网站上的问卷和电子邮件进行的，这使得收集大量的样本变得更加容易和快捷，也降低了调查的成本。问卷是在平台上随机发出的，从设计问卷到数据收集和录入，历时一个月。共发放问卷250份，收回225份，其中有效问卷200份，即回收率为80%。二、调研结果分析（一）样本基本信息表1样本性别年龄性别人数百分比男12261%女7839%由从表1、2可看出，本次调查中，女性买家的比例为39%，略低于男性买家的比例。本次调查的购房者群体中，分别选择了不同年级的学生群体，并且年级越高，分布人数和比例越高。表2样本户籍所在地户籍人数百分比福州本地12562.5%其他市4321.5%福建省外3216%合计200100从表2可以看出，有购房意向的购房者以福州市本地居民为主，所占比例达62.5%，外地购房者群体比例为37.5%，与之前的研究数据相比有所下降，这是由于2008年房地产市场有价无市，加上宏观经济形势不佳，在投资和改善型需求的基础上，购房者迅速外流，主要来自地市和其他省份，辅以福州本地城市，而市场的大部分被福州本地的家商群体占据，他们在福州的需求是刚性的。（二）家庭收入和成员数对购买动机的影响表3样本原生家庭的成员人数家庭成员人数人数百分比3人10452%4人6432%4人以上3216%合计200100随着国民经济的发展和人们生活观念的转变，以往那种三代、四代同堂的传福州统大家庭模式，正随着年轻一代的成家分户而纷纷解体。家庭总数快速增长，在有购房意向的购房者群体中，原生家庭为三口之家的独生子女的购房意向更高，居于首位，达到52%，其次是有两个子女的四口之家，购房意向为32%。购房意向最低的是四人以上的大家庭，比例为16%。这也说明福州年轻的购房者群体正逐渐成为福州市房地产市场重要的组成部分，购房目的多以购买婚房为主。表4样本家庭收入父母家庭收入人数百分比2万元以下2412%2万元-4万元8844%4万元-6万元5326.5%6万元-8万元2311.5%8万元以上126%合计200100如表4所示，购房者的父母收入在2万元-4万元的中低收入者所占比例最高，月收入4-6万元的中等收入家庭所占比例居第二位，为26.5%，其次是月收入2万元以下的低收入家庭，占样本群体的12%，而月收入6-8万元的中高收入家庭比例不高，仅为11.5%，月收入8万元以上的高收入家庭比例在福州最低，仅为6%，说明父母收入在2万元-4万元的中低收入家庭为购房者购房中的主力人群。（三）目前居住情况对购买动机的影响表5样本目前居住情况目前居住情况比例父母购买的房子15.0%租赁房46%父母或亲友的房39%从表5可以看出，本次接受调查的购房者群体中，目前居住租赁房的比例最多，占46%，其次是居住父母或亲友房子的购房者群体，所占比例达39%，他们也是首次购房需求较大的购房者群体。另外，已经拥有父母为自己购买的第一套房的学生也有一定比例，为15.0%，他们暂时的购房压力较小。（四）购房者购房计划和目的对购买动机的影响图1购房者样本购房计划统计在接受调查的购房者中，47.5%表示计划买房，34.5%表示计划在几年内买房，18%表示不打算买房。这是由于政府政策的累积效应，特别是新的措施，如降低利率、70%的抵押贷款折扣和取消住宅建设中的股权集合禁令，使得部分购房者群体持观望态度。（五）住宅类型对购买动机的影响图2样本理想的购房类型从图2中可以看出，被调查的购房者群体大多选择购买多层住宅，47.5%的被调查购房者选择多层住宅的主要原因是房产税低、通风采光好、居住舒适等优点。相比之下，只有22%的购房者表示他们愿意购买高层建筑的公寓。这是因为大多数购房者不习惯居住在高层建筑中，他们担心等待电梯的麻烦和时间，也担心电梯安全问题；而且，购房者群体普遍认为高层住宅售价要高，入住以后支付的高物业管理费用也是影响他们购买的关键。（六）户型、面积、结构等对购买动机的影响图3购房者群体对户型的需求情况图3显示了准购房者对住房类型的需求。从图中可以看出，主要的需求是两居室和三居室的房子，占到85%的需求。其次是两居室、二居室和三居室的户型，分别占21%和18.5%，而两居室和一居室的户型占8.5%；一居室和四居室的需求量很小，分别占5%和10%。对一居室住宅的需求与家庭成员的结构密切相关。一居室单位往往更针对私人和投资者，而四居室或更多的单位由于整体价格较高，对消费者需求的障碍相对较多。图4样本对室内结构需求如图4所示，室内结构方面平层住宅仍然受到广大购房者群体的欢迎，占有率达58.5%，另外两类倾向于购买半独立屋的买家分别为16%和23.5%的半独立屋买家。对阶梯式楼层的兴趣最低，只有2%的买家选择。住宅结构的选择与居民的经济收入密切相关，收入越高，人们越倾向于选择阶梯式、半独立式和半独立式住宅。由于福州市居民的人均收入普遍一般，大多数人选择传统的平顶房屋。图5样本对购房面积需求图5显示，需求量最大的是90-120平方米的公寓（32.5%），其次是70-90平方米的公寓，而需求量最小的是140平方米以上的公寓（10.5%）。造成这种现象的原因主要与家庭成员的数量和经济状况有关：首先，中小型公寓在福州住房市场的流行与城市居民的家庭小型化密不可分，随着收入水平的提高和年轻人独立性的增强，越来越多的家庭被拆散，而大家庭逐渐变成小家庭，甚至单身年轻人也被拆散单独居住，所以这些情况推动了中小型公寓的需求。其次，经济实力与购买力成正比，家庭收入低意味着对中小型住宅的需求逐年增加，而对大型住宅的需求则有所下降。（七）房价与心理价位对购买动机的影响图6样本对房价的评价如图6所示，本次接受调查的购房者群体中有46.5%的购房者群体认为当前福州市房价偏高，有25.5%的购房者群体认为房价处于正常水平，有17%的购房者群体认为房价非常高，仅有1.5%的购房者群体认为房价非常低。图7样本的心理价位如图7所示，被调查的购房者群体普遍接受30000-35000元/平方米的心理价位，占47%，21%的购房者群体接受35000-50000元/平方米，只有1.5%的购房者群体认为50000元/平方米以上的价格可以接受。这与福州的人均收入水平密切相关。（八）所能承受的首付款金额及付款方式对购买动机的影响图8样本希望的付款方式从图8可以看出，56.5%的购房者群体选择了银行按揭付款，19%的购房者群体选择了存款，11.5%的购房者群体选择一次性付款。这是由于房屋的心理价格与实际平均价格之间存在一定的差距，所以大多数购房者选择了银行按揭，而有些购房者不想承担银行按揭的利息负担，选择了分期付款，选择一次性付清全部房款的购房者群体代表着父母经济实力强大。表6样本可接受首付款价格首付款价格占比50万元以下12.0%60-90万元19.5%100-140万元33.5%150-190万元23.0%200-290万元9.5%300-490万元2.5%如表6所示，33.5%的购房者可以承担100万至140万元的首付，而23%的人可以承担150万至190万元的首付。这主要是由于福州的大多数准购房者是中等收入者，他们能够负担的首付金额取决于其经济收入。（九）配套设施对购买动机的影响表7样本对购买房屋配套设施要求配套设施占比大面积绿地33%中心花园24.5%医疗保健设施11.5%体育健身设施28.5%农贸市场设18%车库19.5%金融邮政设施17%文化娱乐设施12%餐饮20%幼儿园9.5%商场购物场所14.5%从表8可以看出，最受购房者欢迎的配套设施是绿地、体育设施和花园，分别占33%、28.5%和24.5%。这说明人们的健康需求在不断增加，开发商在建设社区时需要创新，设计与人们健康相关的设施和环境。（十）本章小结本次调查表明，福州的购房者以刚性需求为主，需求潜力大；商品房的主要消费者以中青年为主，对住房产品的需求主要是中小紧凑户型和多层常规户型；目前商品房市场的主要问题是，目前的高房价与人们的心理预期有差距。三、小节准确进行市场定位对于房地产开发公司的长期发展来说，建造真正满足客户需求的房屋是至关重要的。因此，开发商只有在市场上准确定位，真正满足购房者的需求，才能赢得购房者的信任。开发商应进行适当的市场调研，在建设新楼盘前了解购房者对不同产品的需求，如地段、面积、类型等。在了解市场需求后，开发商应根据自身情况对市场进行细分，确定目标市场，然后更详细地了解该目标市场，最后再设计房产，以满足该目标市场客户的需求。只有这样，开发商才能正确理解目标市场的需求状况，从而设计和开发出符合购房者需求的房产，并最终从中受益。完善房地产市场的金融服务金融服务类型多，消费性房地产金融服务就是金融服务中的一个主要类型。它是指给有关房地产活动的购房者群体提供他们所需要的金融服务的各种类型的金融活动，房地产的购买者是它最主要的服务对象，申请抵押贷款和购买保险则是它的最基本的金融产品。房地产销售商可以协助资金不足的购房者群体办理消费性房地产金融服务。在一些购房主短期之内资金不能周转时，可以在房地产金融服务机构进行贷款等业务，其中包括了将住房抵押进行贷款和申请过渡性贷款等。例如，购房者群体拿到银行贷款批准书后，银行贷款会比较慢，还需要一段时间的等待才可以申请到资金，那么他们就可以向这些金融机构申请并得到较快速度的得到贷款资金。在二手房交易中，房产交易平台也可以向购房者群体提供金融服务项目，包括：理财、自如平台自有的金融产品、资金管控服务。政府优化中低收入群体的购房政策针对广大普通人群的消费，政府更建议他们根据自身条件合理消费。政府针对其需求出台了相关的住房政策，并且为其提供了相应的配套服务来鼓励他们消费。根据是否为首次购房贷款、住房政策和金融服务，正确引导消费，反对过度消费，树立保障性住房和健康消费观念，这个更加有助于低收入和新就业人员。政府对购房者展开了帮助和扶持行动，为购房者提供了廉租房或经济适用房，为他们保障最基本的住房需求，并且提供政策性较强的相关贷款业务，从而缓解购房者群体所遇到的融资困难问题。推出改善型住房政策一开始国家提出“改善型住房”这个词语，立刻引起了热烈的讨论。有人认为这是针对之前只有90平方米以下小户型才能享受的优惠所进行的扩大，所以面积很有可能是界定的依据。但是，也有人认为，可能会按照人均住房面积或者是房屋每平方的单价为界定的依据。改善型住房是指原来有住房，但可能面积小，或者地段不好。在经济条件有所改善后，有能力购买新的住房来改善现有居住环境。但你的住房面积没有达到所在城市的人均住房面积，且有一定的经济支付能力，才允许购买第二套住宅。从字面意义上讲，改善后的普通自住房应该是由于原来的住房面积比较小等原因不能满足住房需求，不管原来的住房有无出售，如果你想再买一套普通的