第七章城市旅游与主题公园教材

第一节城市旅游概述第三节主题公园第七章城市旅游与主题公园第二节城市游憩商业区第一节城市旅游概述一、城市与城市旅游的概念二、城市旅游的发展三、城市旅游资源类型五、中国城市旅游目的地的演变四、城市旅游研究内容一、城市与城市旅游的概念2、城市旅游1、城市相关概念1、城、市、镇、城市、城镇城：最早是一种大规模、永久性的防御设施，主要用于防御野兽袭击，后来演变为防御外来势力侵袭。市：是商品交易的场所。镇：“镇”最初以军事行政职能为主。到宋代，镇才摆脱军事色彩，以贸易镇市出现于经济领域，称为介于县治和草市之间的一级商业中心，近现代逐渐引申为一级行政区单位和起着联系城乡经济纽带作用的较低级的城镇居民点。城市、城镇：只有国家批准设有市建制的城镇才称为城市，不够设施条件的建制镇才称为镇，市和镇的总体才叫城镇或市镇。四大名镇1、汉口镇2、佛山镇3、景德镇4、朱仙镇1986：非农业人口6万以上，年国民生产总值2亿元以上，已成为该地经济中心的镇，可以设市。少数民族地区和边远地区的重要城镇、重要工矿科研基地、著名风景名胜区、交通枢纽和边境口岸，虽不足以上标准，如确有必要，也可设市。总人口50万以下的县，县人民政府驻地所在镇的非农业人口10万以上，常住人口中农业人口不超国40%，年国民生产总值3亿元以上，可以撤县设市。总人口50万以上的县，县政府所在镇的非农业人口一般在12万以上，年国民生产总值4亿元以上，也可撤县设市。自治州人民政府或地区（盟）行署驻地所在镇，虽不足以上标准，如确有必要也可设市撤县。市区非农业人口25万以上，年国民生产总值10亿元以上的中等城市，可以实行市领导县的体制中国的城镇设置标准城市

城市是人类社会基本聚落之一，根据与乡村的区别可定义为：非农业人口高度密集的、第二、三产业高度聚集的，并在一定区域内起政治、经济、文化中心作用的人类聚落系统。

城市是现代社会和经济能量高度集聚的系统，围绕城市问题有一系列相关学科：经济学、地理学、人口学、生态学、规划学等等。随旅游业发展，旅游学也必然要介入其中，因此也要诞生城市旅游学。本课程所指的城市我国城市的概念具有行政区划意义，在地市合并后，城市的概念模糊，不便研究。本课程中的城市概念并非我国所谓“城市”的建制上的概念。仅仅为建成区仁化乐昌乳源始兴南雄曲江翁源新丰英德韶关市石坑崆韶关市？市区集中连片部分及分散在近郊与城市有密切联系、具有基本完善的市政公用设施的城市用地。

2、城市旅游(1)城市旅游的起源(2)城市旅游的定义（3）城市的旅游功能与城市旅游学(1)城市旅游的起源最早在旅游研究中提及城市旅游业的重要性的是斯坦斯菲尔德（Stansfield,1964)，在其著作《美国旅游研究中的城乡不平衡》中首次阐述旅游业中一个不可忽视的领域—城市旅游。到了70年代，西方学者开始认识到了城市旅游的重要性。旅游与城市在工业化社会实际上是相互背离的。高速的工业化，使城市环境恶化，人们工作生活紧张、压抑，推动人们逃离城市，回归自然。于是城市旅游功能推举与工业、居住、商业交通等基本城市功能之后，而转为主要的客源地。后工业化时代，城市综合实力增强，环境改善，各种配套服务设施的完善，带来更多的商务、会议、国内外交流的客人。城市能够提供非城市区所没有娱乐、接待集散和辐射中心的功能；旅游开始“城市化”，城市成了旅游目的地和客源地的统一体。城市旅游是以城市为目的地的旅游活动。目前“城市旅游”尚无公认的定义。但城市旅游具有以下特征：(2)城市旅游的定义以都市风貌、风光、风物、风情为特色的旅游—都市旅游

以城市为目的地的旅游活动。旅游者在城市中的旅游活动。利用城市服务设施提供专业化的旅游服务。（3）城市的旅游功能与城市旅游学城市在旅游活动中，具有旅游目的地、旅游客源地、旅游集散地的三重作用，是旅游发展中的重要环节，是旅游活动的重要场所。因为城市涉及的内容广泛而且复杂，不同城市的功能、地位、大小、特色都不同，所以各城市旅游的内涵不同。加上旅游业的不断扩展，使城市旅游的内涵与外延不容易界定。目前城市旅游学处于发展的最初阶段，还不能成为真正意义的“城市旅游学”。二、城市旅游的发展2、旅游城市化的因素1、旅游者以城市为旅游目的地的原因1、旅游者以城市为旅游目的地的原因城市旅游的产生与城市商业的兴旺与发展有密切关系。所谓“天下攘攘，皆为利往；天下熙熙，皆为利来。”①安全；②人多；③交通便利；④机会多；⑤食宿方便；⑥娱乐多；⑦其他相关设施城市探亲访友；城市往往是旅游交通中转枢纽或终点站；商业、金融、工业、生产服务工的集中，带来会议、展览和商务旅游；城市提供了大量的文化艺术和娱乐方面的体验。（2）旅游者以城市作为旅游目的地的原因（1）商旅选择城市的原因2、旅游城市化的因素（1）旅游者观念更新（2）旅游地域扩大（3）国际组织与体育竞赛（4）商务及会展行销活动（6）城市旅游基础建设（5）旅游组织（1）旅游的观念更新旅游者由传统的游山玩水、探访名胜古迹的旅游，演变为现代旅游，包括：政治——国际组织、缔结姊妹城市等外交——各国使节经济——商贸、工农业项目等科技——科技交流、学术交流、医疗等等教育——互派留学生等文化——影视、歌舞、饮食等等民俗——风情体育——奥运会、足球等等旅游的概念扩大，许多以城市为对象。（2）旅游的地域扩大经济落后地区及年代，以周边旅游为主。随经济发达，人们旅游的地域不断扩大，从国内游到国外游，甚至太空游。旅游对象可以是名山大川，也可以是城市，但都必须以城市为依托。去任何旅游地旅游，一般要先往目的地附近的城市。（3）国际组织及体育竞赛随着全球经济一体化进程加快，地球村正在形成，各种国际组织的建立及运作都要以城市作为基地。体育组织与比赛的全球化，也以城市为依托，同样促进了城市旅游的发展。例如：奥运会、亚运会、世足赛、世乒赛等等例如：WTO、APEC、世界卫生组织、上海合作组织、东盟、欧盟等等（4）商务活动与会展世界各地及国内各地的经济联系到一起，促使以城市为依托的商务活动频繁。以城市为依托的会展业是一个迅猛发展的新型产业，它代表着一个地区经济、文化、科技发展的水平，同时会展业可为当地的旅游、交通、运输、餐饮、广告等诸多服务行业的发展起到积极推动作用。好的会展活动可能成为一个城市的“名片”，可以带来良好的经济效益和社会效益。广州琶州会展中心（5）旅游组织随旅游的大众化及规模化，需要各种旅游服务，因此旅游服务业及其组织迅速发展：旅行社、酒店、旅游教育等等。——各城市均有建立，负责组织、接待游客，培训旅游从业人员。也以城市为依托。世界旅游组织紧急会议在泰国普吉举行（6）城市旅游基础设施的建设住（宾馆、酒店）行（交通工具、道路）食（茶楼、餐馆、饭店）娱（娱乐场所、城市公园）会展中心（服装展览、航空展览等等）服务中心（旅游、行政、留学等等服务中心）体育设施（体育馆场、足球场、游泳馆等等）购物中心（天河购物中心、商店等等）宗教建筑（教堂、庙宇）特种事业（赌场、电影院）文艺（歌舞厅、剧院、博物馆）通讯（电视台、电台、手机与固话等）城市规划与建设（市容）古迹保存及维护三、城市旅游资源类型1.城市旅游吸引要素2.城市旅游吸引建设的主要内容城市旅游是一个综合性载体，其旅游资源不能用传统的资源观分析。彭华（1999）认为城市旅游吸引主要有以下几个类型：自然与文化旅游资源公务类经济类文化类信息、科技类环境类娱乐类城市形象1、城市旅游吸引要素2.城市旅游吸引建设的主要内容①形象吸引②活动吸引：基本活动；附属性活动③设施吸引：商务；文化；体育；休闲娱乐；购物设施④景观与环境吸引：整体风貌；标志性建筑；特色性、代表性区域⑤氛围吸引⑥服务吸引注重城市整体形象塑造。形象主体与特色：突出地方特色；利于吸引游客。突出核心要素。（1）原则：（2）建设的主要内容珠海等几个城市的形象建设设施具有门槛性，要求基本服务人口；设施面向游客也面向市民浪漫之都——珠海市珠海城市——情侣大道海滨珠海城市形象——最适宜居住的城市澳门城市旅游形象观看城市形象宣传片绿色花园——深圳（城市大视角）最开放的城市，最靠近香港的城市，最能梦想成真的城市四、城市旅游的研究内容1、国外城市旅游的研究内容2、国内城市旅游的研究内容3、城市旅游研究展望4、城市旅游研究内容体系1、国外城市旅游的研究内容（1）游客对城市旅游的需求（2）城市旅游的供给①旅游体验②旅游动机③旅游需求①城市旅游吸引力②游憩商业区③营销规划、组织与操作④城市旅游的影响——经济、文化、环境旅游城市化的现象研究产业结构调整、政策取向2、国内城市旅游的研究内容⑴城市旅游的发展动力⑵城市旅游形象⑶城市游憩产业⑷城市游憩商业区⑸城市滨水区⑹城市旅游需求研究⑺城市旅游政策研究主要对具体城市的旅游实践进行分析，例如：某城市的形象、产业结构、发展模式、旅游者行为等等研究。具体表现在下面几个方面：3、城市旅游研究展望（1）理论建设——城市旅游现象的内涵与外延，城市旅游的形成、演进规律等（2）研究方法——多学科、多层次、综合研究（3）城市旅游的开发规划对旅游服务产品的消费对环境文化社会的影响旅游者的体验管理、市场营销、规划、开发与发展顾客反馈满意度调查游憩业区(RBD)消费者需求旅游动机旅游体验旅游需求旅游设施供给吸引力住宿设施饮食设施购物设施交通设施娱乐设施4、城市旅游研究内容体系市场营销刺激需求

五、中国城市旅游目的地的演变1、基本情况2、变化因素1、基本情况（1）城市旅游总量近年增长迅速（2）新生旅游城市增长快，老旅游城市所占份额下降（3）游客到访的城市目的地增加（1）城市旅游总量近年增长迅速中国28个重点旅游城市1982年到2001年，旅游人数由463万增加到1910万。（2）新生旅游城市增长快，老旅游城市所占份额下降大连（增长2534%）、昆明（增长1846%）等新生旅游城市增长飞快；桂林、南京、杭州、西安、无锡等传统旅游城市占全国比例下降。——游客被新生旅游城市分流。城市82年01年占全国比例变化值大连1.17万43.33万0.27昆明3.259.080.26厦门3.2550.230.15桂林18.193.26—1.24西安9.0967.2—0.39杭州16.281.94—1.12（3）游客到访的城市目的地增加用地理集中指数分析28个主要旅游城市游客分布情况，可见地理集中指数由1982年的55.0下降到2001年的32.1,说明游客所到的目的地城市越来越分散，所到的目的地城市越来越多。由东部沿海城市向西部城市发展，由传统旅游城市向新生旅游城市发展。——城市旅游目的地趋向均衡。年份1982198519881991199419972001G值55.043.035.036.836.732.932.1某城市游客量总游客量2、变化因素（1）城市旅游驱动力变化（2）城市功能变化（3）城市旅游目的地的竞争（1）城市旅游驱动力变化①旅游驱动力机制由单一转向多元入境游客目的由观光、探亲到度假、商务、会议等等②城市吸引物变化新建、开发出新的旅游吸引物（深圳的主题公园、上海的世博会等等）③城市开放，形成新口岸广州开放后，港澳游客多而稳定（2）城市功能变化国家级中心城市——北京、上海、广州等区域级中心城市——各省的省会（3）城市旅游目的地的竞争国内一些城市开放及发展，竞争力增强，使一些传统的旅游城市地位下降。深圳、珠海、西安、昆明、大连等地位上升；桂林、杭州、南京等城市地位下降。第二节城市游憩商业区城市旅游供给的研究，主要是城市旅游的吸引力、住宿设施、饮食设施、购物设施、交通（区内、区外）设施及娱乐设施。反映到地理空间上，则产生一个“游憩商业区”（recreationalbusinessdistrict）的区域。一、RBD概念

RBD是英文recreationalbusinessdistrict的缩写，直译为“游憩商业区”：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等，高度集中组成，吸引大量旅游者的一个特定的零售商业区（史密斯Smith，1990）。（RBD的含义后来曾被引申为TBD（tourismbusinessdistrict），即“旅游商业区”。）1、CBD（centralbusinessdistrict）的定义译为“中心商业区”。英国著名城市和区域规划专家戴蒙德（DiamondDR）定义：CBD在地理位置上,既位于城市的相对中心，也是城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠，是城市和区域的心脏。2、CBD的基本特性最高的中心性；最高的可达性；最高的拥挤程度；最高的人际交流；最高的信息交流；最高的土地价格；最集中和最高档的零售业；最高的服务集中性。

二、RBD与CBD的关系3、RBD和CBD的关系

RBD是相对于CBD提出的，二者的区别有三个方面：----区位选择方面CBD区位由商业的重要性、土地价格、可进人性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段。RBD区位则主要取决于旅游点的位置，（如自然或历史景点），介于旅游点中心和该市居民经常光顾的CBD之间。不一定位于城市中心区，因此可能获得更多相对低廉的土地。----形态方面

CBD是城市零售设施高度集中的区域。RBD大部分呈长条形，以步行街形式设计。即RBD的直线性特征。----功能方面

RBD是从城市CBD的功能中分化出来的，两者之间必然存在着十分密切的联系。

通过旅游者导向的旅游吸引物与服务设施，集聚形成的TBD与城市CBD可能是相邻的，甚至是重叠的，特别是欧洲一些古老的历史城镇，TBD与CBD常常都集中在传统的街区中。实际上，在一个城市中，要分清设施是以旅游者为导向，还是以当地居民为导向，是相当困难的。三、城市RBD的功能1、对于旅游者：包括2个方面

----满足旅游者的基本需要，如饮食、住宿、交通，以及获取相关的信息。----为旅游者提供购物、观赏、娱乐、体验等多种功能。若功能齐全且集中，可吸引大量旅游者。2、对于本地及周边地区的居民

对本地及周边地区的居民，应提供一个区域，集中各种各样的游憩设施，为周末或短期度假提供保证。如：在良好的环境里，应有各色风味小吃店、精品商店、娱乐设施、游乐场、电影院、溜冰场，甚至小型高尔夫练习场等。四、城市RBD的研究意义1、RBD的形式与演化过程研究，可得到许多城市旅游的特征及影响情况，为研究城市旅游提供了一个切入点，对城市旅游的发展是一个新的有意义的课题。2、对RBD的研究，具有现实的经济意义

RBD是一新的城市空间要素，极有可能成为新的城市经济增长点，因此，对其研究，具有现实的经济意义。3、对RBD的形成机制、与旧城更新的关系、与CBD的关系等问题的研究，是对现有的旅游规划、城市规划理论依据的有益补充和完善。

五、城市RBD的类型1．大型的购物中心型（shoppingmall）

实例1：加拿大的西埃德蒙顿购物中心（简称

WEM）。

是现代城市旅游业与休闲产业发展背景下成长起来的城市RBD，以规模制胜。WEM把零售与休闲元素组合起来，拥有800多间商店，留出购物中心10％的用地，建设闲暇设施。其规划理念是创造独一无二的形象，并营造一种特殊的氛围：----主要的吸引力是它的形象与规模：世界上最大的购物中心，使之犹如“世界第八大奇迹”般吸引。能体验购物的乐趣，也能吸引旅游者领略异域的风情。----其次，一个个主题屋（ThemeRoom）的形式，把世界众多的旅游景点巧妙地浓缩在一个区域，使游客轻而易举就可领略种种异国他乡的风情。2．特色购物步行街型

设计巧妙的购物步行街，从多方面讲，本身就是一种游憩设施，适应了娱乐休闲与购物的需要。设计以人为本，规模一般不会太大，以精致取胜。

特色购物步行街作为RBD与传统购物中心的差异：----在整体设计上要求一致的主题。----营造的休闲环境，不仅吸引购物者，休闲者、同时对旅游者也有吸引力。----精心营造的环境、文化独特的氛围，并集中了许多平常不容易在同一地点买到的稀有商品。----餐饮店是区内的主角，各种特色餐厅与点心吧林立，有助于整体区域社交氛围的创造，增加回头客。

如：广东中山市孙文西路步行街与惠州市步行街正朝着特色主题购物步行街发展。中山市孙文西路步行街以旧街道改建，保留原有的骑楼式建筑，突出二三十年代中面合壁的建筑风格。其主要吸引力：----怀旧、休闲的环境氛围。

----街上的黄包车，仿佛时光倒流。

----一路的特色商店、风味小吃，每天吸引不少的游人。3．旧城历史文化改造区型

旧城的历史文化地段，以其丰富的文化底蕴，对旅游者有极强的吸引力。以旅游业带动商业、休闲活动，使历史文化地段得以复苏和有效保护。以文化取胜。其设计主题与吸引力：

保留原有古老的建筑风格，树立了一般新区无法达到的独特性，越是民族的，就越是世界性的，这种有益的改造，延续了城市的文脉，促进城市的可持续发展。

实例1：南京夫子庙地段

位于秦淮河北岸，主要由贡院街和贡院西街组成，自古繁华，为“六朝烟月之区，金粉苔革之所”。其改造主题与吸引力：

----再现该区悠久的文化历史。以秦淮河为主干，夫子庙为中心，保留“青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗”的传统建筑风格（堪称全国最大的照壁、得胎、文枢坊、极星门等）。

实例2：上海老城隍庙地段的上海豫园旅游商城

上海豫园旅游商城的前身是老城隍庙市场，是上海传统文化、民俗集中之地，100多年的历史，有“上海市俗文化代表”之誉。依托豫园与城隍庙等传统景点，及区域特有的人文环境，其设计主题与旅游吸引：----以仿明清建筑为主，并与园林寺庙有机融合。----以步行为主要交通形式，建有“特色商品一条街”、“风味小吃一条街”等。----与广场交织，空间富于变化。店铺林立于街区两侧，广场与建筑外廊空间，可作为文化展览与艺术表演，并保留了许多传统民间的娱乐活动。----有许多民间工艺品，可欣赏古老流传的手工艺制作表演，从中体会深远的文化。----整个街区汇集购物、餐饮、旅游观光与娱乐等多种功能，是一个舒适宜人的旅游休闲商业区。当地有“不到城隍庙，不算到过大上海”的说法。案例3：广州的CBDCBD分区：“北京路—上下九路”分区（老CBD）， “环市东路”分区（新CBD）， “天河”分区（新CBD）。CBD功能体系：以零售业为主体的中心商业职能仍是CBD基本职能；以企业办公、金融保险、信息咨询为主体的中心商务职能CBD功能的扩展与提升。CBD功能与结构及其演变的模式：①新老CBD同时并存，分区发展；②新CBD发展模式存在差异：一种模式是在城市机制作用下，自发地在旧城区的边缘形成新CBD,与旧城区联系紧密；另一模式主要在政府规划的引导、推动下形成新CBD。图广州CBD

4．新城文化旅游区型

区域最初以开展文化旅游为目地，由于旅游的效应，带动了商业发展，其它配套设施相继完善，逐步在新城区内形成RBD。如：深圳华侨城与珠海九洲城地段是以文化旅游带动新城发展起来的RBD形态。（1）深圳华侨城的特点：----城中拥有四个大型的主题公园，一流的环境，成为旅游功能很强的区域。----由于区位限制（与宝安有关口分隔，与深圳、福田、罗湖区距离较远），造成商业气氛不浓厚，RBD的商业功能没有得到应有的发展。（2）珠海九洲城地段

是目前我国发展相对最为完善的城市RBD。珠海新区的吉大建设九洲城旅游购物村，带动珠海百货广场、吉大免税商场的发展，形成以此为中心的珠海市RBD的雏形。珠海九洲城地段的特点：----既是旅游者的目的地，又是本地人购物、休闲娱乐的选择。九洲城以外地游客为主，占总游客量的64％。珠海百货、吉大免税商场本地游人居多，占53．3％。----休闲娱乐成为人们到此区的主要目的，奠定了其基本的客源市场。在游客中，只有10％的人纯粹是为了购物。而77％的人以休闲娱乐为主要目的。第三节主题公园主题公园的理论基础国内主题公园的发展现状及存在问题国内主题公园未来的发展趋势国内主题公园的成功案例分析主题公园的理论基础PartOne主题公园的定义概念特点以游乐为目标的模拟景观的呈现最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特制和游园的线索。人造旅游资源着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征——创意性，具有启示意义。现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物自然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。主题公园的分类游乐型主题公园提供刺激的游乐设施和机动游戏，为寻求刺激感觉的游客乐此不疲。如：苏州乐园（苏州）、锦江乐园（上海）、梦幻水城（珠海）等。情景模拟型主题公园各种影视城的主题公园、航天航空博物馆的整体公园。如：三国水浒城（无锡）、浙江横店影视基地（浙江东阳）、上海科技馆（上海）等。观光型主题公园浓缩了一些著名景观或特色景观，让游客在短暂的时间欣赏最特色的景观。如：锦绣中华、世界之窗（深圳）等。主题型主题公园各式各样的水族馆和野生动物公园。风情体验型主题公园将不同的民族风俗和民族色彩展现在游客眼前。按旅游体验类型分类按功能和用途分类微缩景观类深圳锦绣中华、北京世界公园等

影视城类无锡三国城、唐城、水浒城等

活动参与类苏州乐园、深圳华侨城、欢乐谷等

艺术表演类深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等

科幻探险类江苏常州的中华恐龙园等

主题公园在国内的发展史中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的

全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症”时期进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面

迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期

国内主题公园的发展现状及存在问题PartTwo目前我国的大型主题公园主要集中地：

1、以广州、深圳为主体的珠江三角洲

2、以上海、苏州和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区

3、长沙、武汉、成都、重庆等中西部地区城市

4、国内其他各地新建及拟建的各类主题公园

据调查，全国2500个主题公园耗费了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。随着国外品牌的入侵，很多主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。面对这个内外竞争加剧的时代，中国主题公园的发展面临着机遇与挑战。

国内主题公园的发展现状

例如，仅在上海就有锦江乐园、上海森林公园、浦东世纪公园、梦幻乐园，以及南上海水上乐园、南华水上乐园、夏威夷水上乐园以及新开园的上海欢乐谷等大大小小近40个主题公园，其中绝大部分公园都存在产品雷同、个性缺乏等问题，从而造成了同一市场范围内各主题公园之间的恶性竞争。

一．盈利模式单一化提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票；提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务；出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助；获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发；出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具、旅游工艺品、纪念品等；提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。国内主题公园发展所遇问题

目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不奇怪了。二．跟风现象严重，缺乏自己特色与国外成功的主题公园相比，目前国内的多数主题公园，仍然停留在抄袭、模仿国外主题公园阶段。没有去开发自己的游戏产品与娱乐项目，一成不变地去照搬国外模式，仿照国外游乐设施，缺乏创新变革。国内主题公园发展所遇问题导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。

三．国内主题公园缺少专业的策划团队很少有自己的专业化策划团队。游乐项目长年一成不变，缺乏新鲜感，游客重游率低。一味走西化路线，本土文化不够鲜明。国内主题公园发展所遇问题

要留住游客，乐园除了要定期更新游乐设施、增加游乐项目外，也要增加与游客之间的互动。在园内融入更多的中国元素，增加本土文化的主题。如果能以民族风情和本地文化为卖点，打造出一个有中国特色的主题公园，更容易引起游客的共鸣。四．国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源经营模式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品(体验)，从而实现盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜明特色，从而导致消费者观赏性较差，投资者经营惨淡。国内主题公园发展所遇问题主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特的旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。

国内主题公园与国外主题公园对比分析表国内与国外主题公园的对比

主要问题国内情况国外情况盲目开发、重复开发、无序开发竞争严重国内20年间，增加了2500个主题公园美国50年，增加了30个主题公园主题公园规模与区域有效客源不匹配人均主题到访率不足0.25，人均消费不足12美元人均主题到访率0.8，人均消费46美元主题特色不足、粗制滥造，吸引力不足重复模仿太多，人工痕迹太多有专业创新研究团队，申请专利多参与性游乐项目过少，重游率较低顾客停留时间大约2~4小时顾客停留时间6~12小时持续创新不足，市场影响力逐渐降低大部分美元后续投资每年新内容的投资占全年总收入4%~5%人才不足，经营管理模式落后有专业经验的管理人才少员工工资占45%~60%，以高薪留住专业性人才收入结构单一、衍生产品不足国内80%来自门票收入，其他商品经营只占20%国外门票收入只占20%~30%，其他经营收入占大多数营销方式落后、品牌创造不足国内有知名度的主题乐园数量少，经营营销模式落后国外市场开发费用占总经营成本的9%~15%国内主题公园未来的发展趋势PartThree1、经营增长盈利模式

一、经营盈利的模式转变

核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公园采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模式。

经营增长盈利模式强调利用三个平台——内部调整平台、相关企业协作平台、游客沟通平台，通过更新游乐设施，餐饮企业进驻主题公园，从而在旅游产品的新奇性、服务的专业性和人性化、操作的信息化等方面形成优势，获得利润。

将门票调整为弹性制。根据市场的需求和变化，采取节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同票价，还可将本次门票作为下次的优惠券，这样不仅可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地市场的重游率。

定期更新娱乐设施。使主题内容不断更新，具有长久的生命力，使其成了一座“永远建不完的迪斯尼”。只有这样才能使主题公园亮点不断，克服游客的审美疲劳和体验疲倦，使其永葆青春和生命力。实现员工、游客的交流和互动。以公园的项目感应度、员工的服务满意度、游客的娱乐体验度为基本动力，要求每一位员工扮演多种角色，不但能给游客带来欢乐，也能为游客解决任何问题。同时，员工的多技能可以实现岗位的最少化，成本的最低化、效率的最优化。

2、物业增值盈利模式一、经营盈利的模式转变案例：华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，带动了周边房地产的大幅升值。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现已建成1个工业区以及13个住宅小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服务楼、停车场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平。通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是温区的方式实现主题公园物业的增值盈利。通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带来的大量人流带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命力。从而为酒店、景观房产的建造提供了必要的前提条件。通过旅游业的关联性，将生地变成旅游熟地和旺地，引起主题公园附近的地价升值，再进行房地产开发的物业增值盈利模式是目前大型集团采取的主要方式。

3、品牌延伸盈利模式品牌塑造阶段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。

品牌扩张阶段：在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延伸发展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，品牌的价值不断扩大。目前主题公园取得成功后，再将其品牌延伸到相关产业。品牌维护阶段：当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪、维权等）以及品牌内容的创新等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。

一、经营盈利的模式转变4、客源共享盈利模式

一、经营盈利的模式转变

该模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享。主题公园的客源共享盈利模式是分散经营上的整体协调。

首先，根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群的餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加入联合发展的联盟。

接着，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，商谈打折和优惠的合适数目和幅度。最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的利，但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。消费的次数越多，“利”越大。通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回头客。

我国有着五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各种历史传统、地域风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植物观赏，可谓主题丰富。把我国的传统文化同现代旅游相结合，同主题公园相结合。通过主题公园这一大众化的休闲方式来作为传承我国传统文化和现代文化的载体，通过这个载体来体现社会的内涵和和文明的进步，使旅游与文化都得到应有的发展与发扬。充分运用我国丰富的文化资源作为依托来加快我国主题公园的发展，这是主题公园发展新的契机和转折，也是我国今后主题公园发展的一大优势。二、

发展中国特色的主题公园大力发展衍生品经济，引导消费，刺激消费。以旅游带动地产，“周边地产比旅游更赚钱”。建立连锁效应，整合一切可整合的资源，扩大经济效应。建立自身品牌，确保自身的可持续发展。三、保持健康、稳定、快速的发展

一是以中国的历史文化为主题，这是我们的优势和强项，也是外国人最喜欢的；二是休闲度假型的主题公园；三是集知识性、趣味性和参与性为一体，表现科技的主题公园也将大放异彩。

我国主题公园未来的发展趋势

世界各地的主题公园发展表明，大规模、高投入是其特点，且多分布于经济发达地区。中国的主题乐园发展，由于受经济环境影响，出现了规模不大，投资不高的类型，但是缺乏长期市场发展。中国较成功的主题公园以华侨城为代表，通过不断扩大规模，增加投入，不断创新使其得长久经营，基本接近于世界水平。国内主题公园的成功案例分析PartFour中国成功主题公园案例：华侨城产品以旅游+文化+地产的复合产品，由深圳向全国辐射、拓展总资产接近300亿A股市值445.85亿（截止2009年9月）员工人数4823人特点与城市开发相结合，产品定位与城区规划相结合，多种业态并举，大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路，单一区域滚动开发，逐步挖掘跨区域价值。华侨城发展第一阶段：地产与旅游的平衡发展（1986年---1993年）

初阶段发展特点：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产平衡发展。华侨城初期主题公园项目概况一、经营盈利的模式转变中国成功主题公园案例：华侨城旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点1989年1亿70元十年中营业总额达17亿之多，创利6个多亿，总资产3个多亿；两景区分别在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个民族的24个村寨1991年1.1亿90元华侨城初期地产与主题公园项目华侨城初期地产项目价格表一、经营盈利的模式转变中国成功主题公园案例：华侨城项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）资金平衡东方花园1986年11.26地产收益锦绣中华1989年30乐园投资海景花园1990年2.910.2地产收益民俗文化村1991年20乐园投资时间罗湖房价福田房价南山房价华侨城房价售价（港币）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52

小结华侨城初期，房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。整体第一阶段房地产与旅游达到平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域克服陌生，价格平台明显提升。一、经营盈利的模式转变中国成功主题公园案例：华侨城华侨城第二阶段：旅游对地产的价值提升（1993年---2004年）

第二阶段特点：华侨城旅游项目成为区域开发稳定现金流，对地产开发有明显的促进作用，地产开发实现高回报。华侨城第二阶段主题公园项目概况一、经营盈利的模式转变中国成功主题公园案例：华侨城旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界之窗48万平方米景区分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区,内建有118个景点1994年6月18日6.5亿元120元开业至2002年底，共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。利润总额连续三年超1亿元欢乐谷一期17万平方米二期18万平方米一期共分8大景区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、玛雅水公园等，可容纳4万人一期1998年10月1日二期2001年5月一二期各投资4亿元120元2002年，欢乐谷全年入园人数达230万人次，2003年3月底已接待695万人次。华侨城第二阶段地产与主题公园项目华侨城第二阶段地产项目价格表一、经营盈利的模式转变中国成功主题公园案例：华侨城项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）资金平衡湖滨花园1993-19940.972地产收益桂花苑1993-19942.56.7地产收益世界之窗199448乐园投资中旅广场1996-19971.612.9地产收益欢乐谷1998-200135乐园投资波托菲诺2001-200280108地产收益发展阶段1996---19972000---2004代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文价格变化80009000---15000小结华侨城第二阶段前期房地产收益与主题公园投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，其实区域价值已经呈现；第二阶段后期，房地产收益实现资金高额回报。中国成功主题公园案例：华侨城华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域开发新的盈利点（2004年-----2006年）华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。华侨城创意文化产业园入驻机构中国成功主题公园案例：华侨城华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国可持续的人文示范城区（2006年---至今）

华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。中国成功主题公园案例：华侨城华侨城模式衍生出的三种具体开发模式华侨城经验：企业发展与城区发展紧密结合，联动发展；以先进、统一和可持续的规划作为城区发展指引；成片综合开发的规划建设模式与统一大社区的管理模式；强调人与自然的和谐共融，营造丰富的公共空间；突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。中国成功主题公园案例：华侨城华侨城模式特点，也是华侨城模式核心竞争力之所在：旅游开道先行。华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，它通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。大规模成片综合开发。华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。中国成功主题公园案例：华侨城旅游和房地产良性互动。华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之态势。超前科学规划。华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。华侨城深圳欢乐谷主题公园分析

特点一：不断扩大规模、追加投资

欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，每隔三年推出一组新的投资在5千万元以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐项目（投资在1千万---5千万之间），每年一组新的小型娱乐项目。特点二：多元化收益（门票、餐饮、购物）

2006年游客量293万人次，2007年游客量323万人次，受金融危机影