【老会计经验】土地增值税及房产税的筹划

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】土地增值税及房产税的筹划土地增值税及房产税的筹划随着房地产行业的升温，土地增值税和房产税也成为人们关注的热点问题。从纳税人的角度出发，愿意付出最小的成本获得最大的收益，因此，对于土地增值税和房产税就有了一定的税收筹划的空间。

一、土地增值税的税收筹划

（一）利用税收优惠，把握税率临界点。土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，这里的20%的增值额就是“临界点”。根据土地增值税临界点的税负效应，房地产开发企业首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率，其中一个重要环节就是要合理确定商品房销售价格。

如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。

[具体案例]地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000平方米的商品房，现有两种销售方案：

方案一：按照2000元/平方米的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

方案二：按照2100元/平方米的价格出售，则扣除项目金额为674.2万元[6724000×100÷10000×5.5]（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。

方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元），房产的增值率为[（800-672）÷672]×100=19.05%，增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元），房产的增值率为[（840-674.2）÷674.2）×100=24.59%，增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30=49.74（万元），企业的税前利润为168-49.74=118.26（万元）。

从两个方案比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/平方米，但税前利润却下降了128-118.26=9.74（万元）。所以，企业应采取第一种销售方案。

（二）充分利用扣除项目。目前税法规定的土地增值税的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。

[具体案例]假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。

依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：扣除项目金额之和=40060010095（400600）×20%：1395（万元），增值额=1720-1395=325（万元），增值率=325÷1395=23%，因此，应纳土地增值税=325÷30%=97.5（万元）。

如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%.

假设再投入X万元，只要符合[1720-（1395X））÷（1395X）＜20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X＞38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（120%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。

这样，纳税人适当增加了开发成本35万元，既美化了住宅小区的环境，提高了购房户满意度，树立了企业良好的信誉，还节约了资金数十万元。

当然，企业在进行这项税收筹划时，必须具备一定的条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地。同样的道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，可以采用降价让利销售住房，控制项目的增值率，也可以达到筹划的目的。

（三）巧妙安排代收费用。房地产开发企业在售房时代政府收取的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

[具体案例]某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地政府代收各种费用为100万元。

方案一：如果企业将该费用单独收取，则：该房地产可扣除费用为300800（300800）×20%120=1440（万元），增值额为1740-1440=300（万元），增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。

方案二：如果企业将为当地政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：该房地产可扣除费用为300800（300800）×20%120100=1540（万元），增值额为1740100-1540=300（万元），增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。

可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90-5.5）的收益。

二、房产税的纳税筹划

按照规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%.

（一）改出租为转租

[具体案例）A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：装修改造前的税费负担情况：应缴营业税：60×5%=3万元应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%3%）=0.3万元，应缴房产税：60×12%=7.2万元，合计税费负担为30.37.2=10.5万元。

装修改造后的税费负担情况：应缴营业税：200×5%=10万元，应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%3%）=1万元，应缴房产税：200×12%=24万元，合计税费负担为10124=35万元，装修后比装修前增加税费负担35-10.5=24.5万元。

如果A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B（B可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：

A公司应负担的税费仍为10.5万元。

B应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。

A公司和B的税费负担合计为10.511=21.5万元，比筹划前可少负担税费35-21.5=13．5万元。

按照房产税条例规定，此例中产权所有人是A公司，B是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权作相应调整。

（二）转出减值房产

[具体案例]C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，2006年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元。C公司每年应缴纳房产税为（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳）2800×（1-30%）×1.2%=23.52万元

如果C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D公司。《企业会计制度》规定：“投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。”因此，D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元，D公司每年应缴纳房产税为1200×（1-30%）×1.2%=10.08万元，由此可见，经过筹划后C公司每年可少负担房产税23.52-10.08=13.44万元。

在此筹划方案中需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税。本例D公司接受房产投资应负担契税48万元（1200×4%，假定当地规定契税税率为4%）。此外，按照规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。本例C公司应确认资产转让损失2000-1200=800万元。如果C公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。因此，纳税人应当进行精密的测算，并根据实际情况确定是否选择上述筹划方案。

（三）房产出租改代销

[具体案例]某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：E公司每年应当缴纳营业税为：200×5%=10万元，正公司每年应当缴纳房产税为：200×12%=24万元。

如果正公司利用门面房为F公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F公司确定，正公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元，E公司应负担的相关税收为：每年应当缴纳营业税为：200×5%=10万元，每年应当缴纳房产税为：1000×（1-30%）×1.2%=8.4万元，可见，筹划后E公司可少负担房产税24-8.4=15.6万元。

但是按照增值税有关规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳