集团冉家坝项目应标书模板

诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分：区域环境分析1第二部分区域及地块房地产情况分析8第三部分地块环境分析27第四部分项目SWOT分析28第五部分目标用户群分析（针对商品房）30第六部分住宅部分发展提议33第七部分企业介绍45第八部分合作提议书62

第一部分区域环境分析北部新区基础概况地理位置：在重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，和高校、科研院所密集沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里和计划中长江寸滩滚装码头毗邻。地域面积：130平方公里成立时间：现有些人口：9.9万现有交通情况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。产业特点：关键发展信息技术产业、光电子产业、生物工程和新医药产业、绿色环境保护产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，和出口加工制造等产业。北部新区实施"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环境保护产业园、医疗器械园和出口加工区等。良好投资环境，支撑北部新区经济连续快速发展。1）显著区位优势：拥有优越地理位置和发达便捷交通、通信条件。2）宽广发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园3）良好基础设施和生态环境：◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。◆一批表现重庆直辖市水平文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功效性关键基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代城市风貌。◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存生态环境。4）优惠扶持政策：北部新区充足利用直辖市和西部大开发政策优势，实施“普惠、特惠和特事特办”政策，形成显著“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。5）八年实现全方面改造◆三年打造基础：从到，基础完成7个组团基础设施。◆五年构建框架：到，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础现代产业基地框架。◆八年基础建成新区：到，7个组团基础设施建设全方面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全方面发展框架基础形成，现代城市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基础形成，北部新区包含经开区、高新区工业总产值努力争取达成1500亿元。6）快捷服务方法：政府采取了一系列能提供快捷服务方法。7）良好发展前景◆基础设施投资快速增加。，北部新区包含经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增加。◆落户开发区项目和投资增加较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进项目122个，累计协议投资总额269.1亿元，其中引进项目87个，占历年引进项目总数71%；协议投资总额208.7亿元，占历年协议投资总额77.6%。入驻开发区项目生产经营情况良好。北部新区各项指标概况：区域经开园和高新园指标GDP工业总产值金额1439.4同比增加53.9%230%二、交通概况1、交通设施公交客运主枢纽站：1处枢纽站场：5处通常站场:6处公交保养场:1处2、轨道交通◆轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。◆轨道交通环线一级轨道交通枢纽站：2处；三级轨道交通枢纽站：4处。◆检修站：1处（童家院子）占地30公顷。六号线六号线三号线轨道环线四号线3、区域交通情况总结：片区拥有渝怀铁路、寸滩港口和渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线，对外交通很便捷。计划中轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来北部新区和其它主城各区紧密联络在一起。三、城市发展计划1、计划性质：北部新区是以发展高新技术产业为基础现代产业基地，是城市发达经济圈关键增加极和城市风貌展示区。计划规模：◆用地规模：计划区总用地面积136.60平方公里，计划城市建设用地91.73平方公里，占总用地67.15%。◆人口规模：计划人口规模为65万人。区域计划：用地形态由七个组团组成：人和组团(1号)、大竹林组团(2号)、礼嘉组团(3号)、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号)、金山组团(7号)，各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。◆人和组团（1号组团）：本项目所在组团。计划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。计划关键职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高级小区。从城市功效计划上看，本项目所在人和组团，未来将成为城市居住中心区。◆大竹林组团（2号组团）计划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。计划关键职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。◆礼嘉组团（3号组团）计划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。计划关键职能：高新技术研发，居住用地关键发展高级小区。◆黄茅坪组团（4号组团）计划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。计划关键职能：现代制造业。◆翠云组团（5号组团）计划城市建设用11.37平方公里，人口2万人。计划关键职能：以汽车、摩托车配套产业为主生产及研发。◆鸳鸯组团（6号组团）计划城市建设用地11.7平方公里，人口10万人。计划关键职能：为翠云组团和金山组团服务第三产业。四、北部新区关键特征概括北部新区人口在未来几年内快速增加。到，北部新区计划人口将达成65万，而现有些人口9.9万，这意味着未来，北部新区人口尤其是就业人口将快速增加。北部新区近两年经济高速增加。北部新区拥有良好生态环境。北部新区基础设施大大改善。区域对外交通网络发达。计划中三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区和主城各区之间交通。

第二部分区域及地块房地产情况分析一、重庆市住宅市场发展情况：（一）房地产市场供给部分1、土地供给现实状况（土地购置）年份土地购置（万m2）增幅（%）1999624.53——619.21-1%870.3441%1320.2645.2%分析：房地产开发土地购置呈高速增加态势，远远高于同期全市房地产开发投资增加速度（在后面房地产开发投资分析中可见）。1999—，重庆市经过多种方法完成土地购置总量达成了3434.34万平方米，除增加幅度出现负值以外，和较上年平均增幅达40%以上。2、房地产开发投资房地产开发投资年份完成投资（亿元）增加率（%）1999112.5115.6%139.6324.1%196.6740.9%245.9125.0%分析：以前，重庆房地产土地价格和商品房价格和全国发达城市相比，显著偏低，加之土地供给不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，重庆市政府公布了新土地价格且出让金、配套费全部成倍上调，还加强了土地买卖管理，这直接影响到房地产开发投资增加率。住宅开发投资年份完成投资(万元)增加率(%)1999523357——72812539.13%110712652.05%130699818.05%展现特点分析1）截至现在，全市房地产开发投资数量是最大，而每十二个月全部不一样程度地展现出递增趋势；且每十二个月投资同比增加速度全部有所增加，仅同比增加速度较有所下降。2）从不一样类型物业占商品房投资总额上分析，1999年至住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。3、完工面积房地产完工面积年份完工面积（万m2）增幅（%）19996203.5%84936.9%102120.3%1390.7336.2%住宅完工面积年份完工面积(万m2)增加率(%)1999438.56——622.0841.85%1020.6364.07%1390.7336.26%展现特点分析自1997年重庆直辖后，全市商品房完工面积展现逐年上涨趋势，完工面积达成1390.73万平方米，为历年最高；而和同比增加出现了一个高峰，同比增加百分比分别达成了36%左右，增加幅度相对较少。重庆市住宅完工面积一样展现逐年上涨趋势，完工面积达成1390.73万平方米，为历年最高；从增加幅度来看，增幅最大，达成了64.07%。4、重庆市住宅物业市场供给发展趋势估计1）土地价格上涨、土地供给市场化，出让金、配套费大幅上调，和新拆迁办法出台，使得近两年商品房开发成本大幅增加，从而造成住宅供给价格快速上涨。2）即使国家建设部正式下文，要求限制高级商品住宅总体供给量，但我们仍然看见重庆市高级住宅（包含别墅）供给只增不减，且大多为外来发展商投资兴建，可见外地投资商对于重庆发展期望值很高。3）重庆住宅郊区化发展进程加紧，这从近两年内大宗土地买卖成交量大，这从重庆大量涌现规模化郊区大盘现实状况上能够看出。4）土地放量巨大，而且吸引了大批外来投资商进入重庆圈地，这无疑将加大重庆未来几年内住宅总体供给量，并加剧竞争态势，不排除局部会出现泡沫可能性。（二）房地产市场需求部分1、商品房销售情况商品房销售面积年份销售面积（万m2）58074610161645分析：结合商品房销售面积和完工面积统计数据，可知销售面积和完工面积基础保持同时增加，且二者百分比基础保持在1：1.07，这说明供给和需求总体上是平衡。这也一定程度上反应了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增加中健康地发展着。商品房销售额年份商品房销售额（亿元）199959.2078.37107.65158.15商品房平均销售价格年份商品房销售价格（元/m2）增幅（%）19991377—1351-1.9%14436.8%15567.8%分析：以前重庆房地产市场化、商品化水平全部不高，总体成交均价也呈无规律发展态势，但从至总体成交均价呈大幅度上涨趋势。这不仅说明市场化、商品化水平不停提升，还和开发成本增加和大量拆迁刺激消费等原因相关。住宅销售价格年份销售价格(元/m2)增加率(%)19991080-6.98%1077-0.28%11335.20%127712.71%展现特点分析◆全市商品房平均销售价格总来看增幅不显著，而上六个月平均销售价格为1690元/平方米，较去年同期上升了17.7%。◆住宅销售价格增幅不显著，1999年和全部展现负增加态势，有所回升，则增幅较大，达成了12.71%。◆住宅市场已经达成98.87%几乎完全商品化程度。◆今秋房交会统计数据表明，成交件数比去年同期增加52%，但成交金额只增加12%，成交均价比去年下降120元/平米左右。表明低价房和二手房需求倾向十分显著。◆今秋房交会统计数据表明，现房成交速度比期房成交速度高出33%左右，这和拆迁居民拉动现房销售有很大关系，同时也说明消费者愈加理性。2、商品房空置情况商品房空置面积年份空置面积（万m2）增幅（%）空置十二个月以上（万m2）增幅（%）1999353.0438.4%150.0893.4%421.9419.5%179.2919.5%484.4814.8%223.5424.7%559.6115.5%266.2619.1%住宅空置情况年份空置面积(万/m2)增加率(%)1999183.6029.27%223.1421.54%227.722.05%280.3623.12%展现特点分析◆总体上看，伴随需求市场不停扩大和房地产开发商把握市场水平不停提升，空置率逐年下降。◆因为住宅总体供给量大，开发水平、综合质素差异较大等原因，空置率水平展现无规律发展形态，且在1999年和空置率甚至超出总体空置水平。（三）重庆住宅市场总体需求发展趋势估计◆伴随重庆加紧主城区城市建设步伐并加大拆迁量，近两年内住宅需求将出现空前旺盛局面。◆未来2-3年内住宅需求也还将关键表现为对中低价房需求倾向。二手房对于消费者心理障碍逐步消除，未来几年内二手房交易总量还将连续上升。◆消费者表现为对品牌物业追捧还将愈加显著。◆中高价位住宅需求需要态势不很显著。二、重庆商业物业市场分析及发展趋势估计（一）重庆市商业物业现实状况1、重庆市商业物业面积还有较大缺口，市场机会较多。现在，重庆市主城区内有效商业面积约在350万平米左右，以主城区常住人口500万人计，人均商业面积约0.7平方米，根据人均城市人口有效商业面积1平方米标准，重庆商业物业面积还有较大缺口。2、商业物业平均月租金在150－200元/平米左右，租金有较大上升空间。据大型商家及商业专业调研机构调查，并结合重庆市未来五年发展趋势，平均月租金价格应在300－400元/平米之间，按这一数字，租金还有较大上扬空间。3、商圈未饱和，竞争还未达成“白热化”。依据商圈商业营业面积、用户体量、平均购置力等指标对各商圈进行饱和度计算，各大商圈中商业物业每平方米营业额普遍在25000－35000元之间，离理想状态经营值还有0元－35000元差距，远远低于饱和指数。4、商业业态结构不合理，规模型实力经营者有较大空间。1）从现在重庆市各商业业态所占百分比（见下图），我们能够看出，在现在重庆市各商业业态中，便民店和杂物店所占百分比较大，达成了35%，而连锁仓储中心所占百分比较低，只占5%，这说明现在重庆整体商业物业水平较低，业态结构不是很合理。2）从商家组成（见下图）看，品牌商家所占百分比较低。5、商圈总体格局：五大商圈为主，四大商圈为辅局面基础形成。解放碑、沙坪坝、南坪、观音桥、杨家坪五大商圈发展已较为成熟，并含有明确发展方向。南滨路、大石杨三角区、大渡口、巴南四大新兴商圈也已渐成气候。（二）重庆市商业物业市场发展情况1、商业物业供给部分商业物业投资年份完成投资(万元)增加率(%)1999303840——3117082.59%36598717.41%4814.77%展现特点分析：商业用房投资所占份额逐年萎缩，从33%降低至23%。商业物业供给发展趋势：◆从1999年至统计数据上看，因为受到市场需求不旺盛影响，商业物业供给量增加速度迟缓。◆进入，伴随政府加大城市建设速度，各区扩大商业步行街计划规模，商业物业供给量将在未来2-3年内增加速度迅猛。另外，伴随重庆市主城区地价和对应开发费用大幅上涨，造成开发成本大幅上涨，而消费者对商品住宅价格较为敏感，部分开发商也会因为住宅开发风险不易控制，而转向商业物业开发。2、商业物业需求部分商业物业销售价格年份销售价格(元/m2)增加率(%)1999355042.97%3275-7.75%35488.34%36532.96%展现特点分析：商业物业销售价格增幅缓慢，为负增加，增幅较大，达成16.09%，为历年最高，则有所回落，仅为2.96%。商业物业需求发展趋势◆商业物业投资和经营将逐步分离。便于投资小型商业铺面需求将逐步上升。◆经营特色商业物业和高端消费市场商业物业仍有一定市场需求量，但同质化竞争显著商业物业整体需求不会有显著增加。◆商业物业需求特点仍然和所处商业地段有直接关系。◆更多中国著名和国际化专业市场将涌入重庆，一定程度上将促进专业市场类商业物业发展。三、北部城区房地产发展情况1、土地供给市场分析重庆市各季度各主城区土地转让宗数对比：土地总数（个）1季度2季度3季度4季度1季度渝中区341554江北区464101渝北区35691沙坪坝区01314143九龙坡区813883南岸区561684北部新区04052分析：北部新区土地交易宗数在重庆各主城区中所占比重整体呈波浪形递增，1季度其土地交易宗数占主城各区总数11%，这说明：北部新区作为新开发区，正逐步成为重庆市热点开发区域。2、北部新区大盘放量序号项目名称占地面积总建筑面积档次建筑形态物业类型1中体奥园1050亩104.9万方中高级多层为主综合型住宅2保利集团项目3000亩150万方高级别墅为主住宅为主3重庆香江国际576亩72万方高级高层、小高层商务为主含大型商业4棕榈泉花园1280余亩127.9万方高级不详住宅为主5建工集团项目800亩不详不详不详不详6蓝湖郡1600亩70万方高级别墅为主住宅为主分析：未来几年北部新区大盘总体放量巨大，表中所列六个项目总量将达成约600万方。大盘档次定位较高，基础上为中高级。大盘容积率均较小。3、商品房销售情况分析1）成交件数1季度2季度3季度4季度1季度成交件数3816610868398#住宅2913910161370#非住宅92777282）成交面积1季度2季度3季度4季度1季度成交面积（m2）5060.9421174.6623595.337528.8337935.57#住宅3674.5019037.8822912.715832.7033925.27#非住宅1386.442136.78682.621696.134010.30分析：从成交件数和成交面积看，住宅占据了绝正确比重，这说明，北部新区现在物业供给关键以住宅物业为主。从长久趋势看，住宅物业比重有逐步增大趋势，这说明该片区住宅类物业较被消费者看好，写字楼、商业等非住宅类物业发展相对滞后。3）成交金额1季度2季度3季度4季度1季度成交金额（万元）1684.835957.5810988.291187.1312100.91#住宅1036.955346.9010796.46938.4710154.74#非住宅647.88610.68191.83248.661964.17分析：从成交金额看，非住宅类物业成交金额占总成交金额比重有较大幅度上升，但其成交面积却有所下降，这说明，非住宅类物业供给在该片区较为短缺，而市场需求量较大，造成价格上涨较快。（四）北部新区房地产市场特征分析1、北部新区作为一个全新片区，开发成本极低，在未来几年内其开发面积相当大。2、因为该片区拥有天然自然环境，发展中高端市场含有较大自然资源优势。3、该片区是大盘比较集中区域，大盘主导该片区房地产市场局面初步形成。4、住宅产品以低密度和中高级产品为主。四、片区物业竞争情况分析1、可能竞争项目罗列：和本案可能会产生竞争关系项目关键有：东和春天、水晶郦城、小天鹅花园、南桥苑、光华·南桥人家、新城丽全部、时代绿苑、巨宇名居、自由港湾、香山花园、天和美舍、升辉雅舍、桂湖花园、富悦景园、光华苑等。备注：以上项目为两公里半径内在售或准备发售项目。2、关键竞争项目列表见下页附表3、区域在售项目对比分析：1）区域在售项目对比分析◆规模从规模看，竞争项目规模普遍较小，建筑面积大部分在10万平米以下，10万平米以上项目全部较为少见。◆价格从价格上看，竞争项目套内均价基础上处于2400-2900元/平米范围内，均价最高为水晶郦城3300元/平米，最低为天和美舍和升辉雅舍，均价为2400元/平米。◆档次以上项目中东和春天、水晶郦城、新城丽全部定位档次较高，其它基础为中低级定位。◆销售情况销售情况最好为东和春天、新城丽全部、水晶郦城，较差为桂湖花园。◆户型定位以上项目基础为适宜居家二居室、三居室为主力户型，户型面积段二房关键集中在套内面积70－80平米范围，三房关键集中在套内面积100平米和120平米两个档次。◆户型亮点从户型亮点分析，270度转角飘窗在该片区应用较多；另外，东和春天推出情侣阳台和龙华苑为三代同堂准备一房紧邻三房设计是现在在该片区户型设计上比较独特亮点，值得本案关注。◆消费者组成从消费者组成看，竞争项目标消费者关键来自本区域，说明该片区现在对外辐射能力较差。◆卖点从竞争对手卖点分析，竞争对手所推卖点以地块本身所隶属卖点为主，人为挖掘卖点较为少见。2）区域在售项目对比分析总结：◆该片区竞争项目规模普遍较小。◆该片区消费者普遍能接收价位在2300－2800元之间。◆该片区现在供给户型中，一样房型面积控制不是很合理，两房基础在套内70－80平米左右，三房大全部在套内100平米以上，紧凑型小两房、小三房较为缺乏。◆该片区竞争项目以中低级楼盘为主，中高级以上楼盘较为少见。◆因为该片区正处于开提议始阶段，区域配套不是很完善，所以消费者对小区配套有较高要求，企图经过小区配套填补周围配套不足。◆该片区对外区域消费者吸引力有待深入加强。◆该片区竞争对手（除了水晶郦城）人为挖掘卖点较为缺乏，给本案有较大创作空间。五、经典项目案例分析东和春天1、项目基础概况◆项目规模：占地面积：130000平米；建筑面积：300000平米；总户数：余户。◆楼盘广告语：居家这边独好。◆外立面色彩搭配：采取灰色和蓝色冷色系搭配，给用户以一个高贵、典雅感觉，从而表现该楼盘档次定位高级性。◆建筑园林计划：秉承皇冠东和花园受广泛认同优良户型和大中庭景观完美结合，采取庭院式围合，友好对称布局，建立中国传统庭院邻里亲和空间200亩大庭院绿荫生活园区，多栋18层及24层建筑围合而成，分为东西两个园区，建筑清新、流畅，景观视野丰富而开阔，人车分流。80亩绿化，繁花似锦、碧波荡漾。◆小区关键配套：幼稚园：占地面积约1000平米，计划设4个班，并专设少儿才艺馆。面向小区适龄儿童，为她们找寻健康、自由、个性张扬成长空间。中小学：占地30多亩，计划设30余班，延续东和物业教育先行开发理念皇冠试验中学成功经验，使孩子就近接收名校教育。◆户型定位：房型二房三房四房五房套内面积（平米）100、105129、139158153、233其中，三房、四房占绝对比重。◆户型特色：270度观景飘窗、4.8米超宽客厅、主卧情侣观景阳台。◆目标用户定位：目标用户关键锁定为白领阶层、中产阶级人士、数次置业者等社会上层人士，其目标用户选择决定了其档次定位高级次性。◆物业管理：重庆东和花园物业管理企业。2、项目成功之处：◆园林景观和优异户型相结合计划理念。◆卖点挖掘独树一帜（情侣阳台、会呼吸窗户等全部是竞争对手所没有）。◆东和企业对样板房力打造，吸引了众多消费者眼光。◆教育先行开发理念。◆和竞争对手有差异化目标用户定位。◆建筑外立面色彩搭配和楼盘档次相结合。◆推行东和品牌战略。3、不足之处：◆局部有些户型私密性较差。◆物业开发和物业管理连锁策略。4、可借鉴之经验：◆园林景观和优异户型相结合计划理念。◆独树一帜卖点挖掘方法。◆建筑外立面形象和楼盘档次相结合。新城丽全部1、目基础概况：◆项目规模：总建筑面积：12万平米。◆形象定位语：纯正大型园林生态小区。◆外立面色彩搭配：以灰色为主色调，给人以一个沉稳感觉。◆建筑园林计划：以高层和多层相结合，采取围合式布局，并将泛会所概念引入到小区园林计划设计中。◆小区配套：关键是泛会所。◆户型定位房型一房二房三房套内面积（平米）4273－7885－109◆户型特色：270度落地式园弧窗、跳高12米公共空中花园。◆目标用户定位：以二次置业中老年人为主。◆物业管理：重庆大昌祥物业管理。2、项目成功之处：◆外立面色彩搭配和目标用户特征相吻合。◆中小户型定位策略。◆泛会所概念和园林计划相结合。3、项目不足之处◆对项目本身形象包装不够。◆物业开发和物业管理连锁。4、对本案可借鉴之经验或应吸收教训：泛会所设计。水晶郦城1、目基础概况：◆项目规模：总建筑面积：22万平米。◆形象定位语：重庆首家高层低密度大型小区。◆建筑形态：由6栋30层高层和9栋18层小高层组成。◆园林计划：以“尊重自然”为关键理念计划设计，保留丰富原生地貌，利用独特条形景观设计，有层次地植栽林木、草坪，引入天然小河。经过建筑和环境完美结合，发明新城市景观。◆小区配套：100亩体育公园、水晶郦城商业街。◆户型定位房型二房三房四房建筑面积（平米）87115－143144－160◆户型特色：动静分区显著、L型角大阳台、内凹式庭院、大面积窗。◆目标用户定位：以二次置业者为主。+◆物业管理：龙湖物管。2、项目成功之处：◆强强联合品牌开发策略；◆原始地貌和景观设计相结合；◆前期经过对龙湖本身品牌宣传积累潜在用户；◆经过对项目标独特包装树立项目整体形象；◆户型特色营造；◆经过会员俱乐部积累前期用户。3、对本案可借鉴之经验：◆前期积累用户方法；◆对户型特色营造；◆对项目整体形象包装手法。

第三部分地块环境分析一、地形地貌概况本案地处渝北新牌坊新南路，属北部城区人和组团。地块有一定高差。地块形状呈规则L形。地块紧邻体育公园，周围景观资源丰富。二、地块周围配套设施公园：体育公园，紧邻本案。其它：周围大型工厂、企业较多。三、地块现有交通情况公交：本案有

多路公交车可直达主城各区，但公交站点离本案全部有一定距离，出行很不方便；465路：龙湖--解放碑405路：龙湖—解放碑113路：龙湖—沙坪坝

411路：龙湖--杨家坪

133路：龙湖--沙坪坝125路：人和--南坪

606路：人和--袁家岗四、地块周围环境分析总结：地块现有交通不方便，现在，全部公交路线均不能直达本案；项目周围配套较为缺乏；项目周围有一定环境资源：体育公园；项目地处北部新区人和板块，属城市开发烧点区域；良好计划前景将确保该片区经济高速发展，从而大大提升该片区居民消费力；本案应充足利用片区计划给本案带来机会，挖掘本案特色。

第四部分项目SWOT分析一、项目SWOT分析（一）优势（S）1、紧邻体育公园，含有一定景观优势；2、地块形状规整，便于计划；3、开发商实力雄厚；4、规模较大，可设置比较完善配套；5、小区内业主以公务员为主，小区居民整体素质较高。（二）劣势（W）1、现在交通不方便；2、地块内部高差较大，平整成本较高；3、容积率较高，居住舒适度较差；4、短期内无法形成完善周围配套。（三）机会（O）1、本案所处区域推出楼盘整体品质较高，片区整体形象很好；2、本案所处区域是重庆市热点开发区域，市民关注度较高；3、周围大中型企业较多，潜在用户群数量较大；4、本案紧邻计划中轻轨四号线和六号线，和新南路立即开通，将使本案未来交通很便捷；5、北部新区潜在楼盘档次较高，中等楼盘稀缺；6、北部新区未来人口快速增加，将大大提升本案投资价值。（四）威胁（T）1、项目属于经济适用房，影响了商品房品质提升；2、周围地块均还未开发，潜在竞争对手较多；3、开发商大盘开发经验较为缺乏。二、SWOT矩阵策略配对SO策略：发挥优势，利用机会充足发挥景观资源优势，打造景观户型，利用景观户型带动整个楼盘销售。充足发挥地块规整优越性，在计划设计上做到尽善尽美。充足发挥规模优势，打造特色园林和特色商业。发挥本案居民整体素质较高优势，营造小区良好居住气氛。利用市民对本案所处区域关注度较高机会，借机提升本案著名度。利用周围大中型企业较多机会，将大中型企业中高层人员锁定为本案目标用户群。利用本案紧邻计划中轻轨四号线和六号线和新南路立即开通优势，凸显本案未来交通便捷性。利用北部新区潜在楼盘档次较高机会，借机提升本案形象。利用北部新区未来人口快速增加机会，挖掘潜在投资用户群。WT策略：弱化劣势，规避威胁经过对本案未来交通便捷性作有针对性推广，来弱化现在交通不方便不利影响。经过项目本身配套，部分填补周围配套不足。经过和专业代理企业和专业相关协作伙伴合作，来填补开发商对大盘开发经验不足。亲密关注竞争对手动态，抢占市场先机。

第五部分目标用户群分析（针对商品房）一、目标用户选择：1、江北区和渝北区一次置业者：1）关键特征描述：◆年纪25－35岁左右；◆家庭月收入在3500元以上；◆尚没有住房，现在和父母同住，置业首要目标是为了处理居住；◆她们关键来自江北区和渝北区。2）目标用户总量和购置力分析◆总量分析：依据统计年鉴统计数据显示，重庆市两个主城区（江北区和渝北区）25－35岁年轻人约有22万人。◆购置力分析：这一部分人群购置力通常，她们普遍能接收价位在1800－2500元/平米范围，总价款在15－25万左右。3）购置动机：处理居住问题，或因房价飞涨，为未来居住提前购置；4）需求特征：◆需求房型关键以二房为主、三房为辅；◆对小区环境有较一定要求；◆对小区及周围生活配套有较高要求；◆交通要求较为便捷；对教育配套有一定要求。2、部分定向购置公务员（投资性购置为主）：1）关键特征描述：◆年纪25－45岁左右；◆家庭月收入在4000元以上，有一定灰色收入起源；◆已在本项目内集团购置了住宅；◆工作规律很强，没有时间进行投资理财；2）目标用户总量和购置力分析◆总量分析：依据本项目标总体量计算，31.2万平米定向购置，将会有2600户公务员成为本项目标业主。◆购置力分析：这一部分人群购置力较强，她们普遍能接收价位在2500－3000元/平米范围，总价款在25－35万左右。3）购置动机：◆作为投资，以求保值增值；◆为父母购置，方便照料，同时保持一定距离，避免生活中摩擦；4）需求特征：◆需求房型关键以二房、三房为主；◆对小区环境有较高要求；◆对小区及周围生活配套有较高要求；◆交通要求较为便捷；对教育配套有一定要求。北部工业园区内中高层人员：1）目标用户群关键特征描述；工业区关键集中本项目周围3-4公里范围内；家庭月收入约3000-4000元/月；文化层次较高，对住宅要求关键是处理居住问题；多为外地人员，工作比较稳定，有稳定经济收入；家庭组员通常3人以内；天天来往路线和生活习惯比较固定；2）目标用户群总量及购置力分析鸳鸯镇作为出口加工区，是国家首批设置16个出口加工区之一，其计划面积2.8平方公里，首期开发面积1平方公里，近期围网封关运行面积0.4平方公里。现在已经有中日合资重庆利时德汽车部件、日本独资重庆风琴针业、中美合资重庆美联现代技术、中美合资重庆贝斯特金属制造、重庆贝特儿实业等5家企业进驻出口加工区和长安福特。据悉，长安福特现有职员约1800人，明年准备扩招1500－名职员，使其年生产量达成10万辆。全部这些职员，均需经过租房和买房处理居住问题。而在现有职员中，有20%有购房倾向，其普遍能接收价位在元/m2(套内)范围内。本项目可考虑经过和周围企业联络团购方法，来吸引更多用户。3）购置动机：处理居住问题；4）目标用户群需求特征：在房型需求上，以紧凑型二房为主，需求套内面积在70平米以内；紧凑型一房和三房单位有少许需求，需求套内面积在40和90平米以内；要求总价在15-20万元左右；对教育配套有一定要求；对价格普遍很敏感；生活配套要求比较高；对公共交通依靠度较高。二、目标用户群特征概括1、对价格普遍较敏感。2、户型需求以二房、三房为主。3、对小区环境有一定要求，但不会要求太高；4、对周围自然环境、空气质素及生活品质有一定要求。5、用户群年纪展现两极化现象，即关键集中两个年纪段：25-35岁之间和55-65岁之间。6、能接收单价集中在（套内）1600－2500元/m2、（套内），总价款在15－30万之间。7、对公共交通要求较高。

第六部分住宅部分发展提议项目定位功效定位：住宅档次定位：中等本项目属于经济适用房，本身档次较低。但从项目整体发展角度看，必需将项目标档次进行一定提升，以提升商品房部分价值。专题概念设计本企业依据市场情况和对项目地块分析研究，提议采取：山水庭院小高层亲情小区1）诠释：庭院发展史就是城市文明发展史。当高楼大厦替换庭院成为大家生活关键载体，城市和城市之间区分也日益淡漠，城市面孔变得日益模糊。当你站在公寓中向外看去，看到小区万家灯火，你怎能知道到底身处哪一座城市，东京还是纽约？北京还是上海？它们又有什么区分？庭院式围合便营造出这么一个场所。首先，作为居所延展空间，庭院能够成为居室“绿色客厅”。于自然景致中接待友人，在美景和温情作用下，令此时此刻永远珍藏于记忆相册。其次，庭院围合为一个友居生活态度，以空间提倡，以设计引领。独立专题庭院园林，给予每个庭院特殊气质和文化，界定了居民归属感。庭院设计能有机结合了自然和人文优势。依据本项目内关键居住者——公务员，较高文化层次，比较传统思维观念，头脑中很强烈中国儒家文化意识。对于小区内部园林文化内涵有要求较高，所以我们选择以中式山水庭院为本项目标专题概念，以表现本项目和关键业主——公务员文化和思想内涵。2）为何要引入庭院理念？庭院式小区开发是传统庭院变革，融入了现代建筑精髓，表露了一个社会和现代消费者个性心理，是未来城市居住发展趋势。作为住宅形式一个创新，庭院式小区表现一个家居梦想。庭院含有亲密而充满邻里亲情人性化关系模式和充满生机空间场所，给人以领域感。这种庭院式设计表现出了浓郁人情味和结协力，和现今流行电梯公寓、花园洋房相比，它避免了邻里间因为缺乏沟通空间而造成“鸡犬之声相闻，老死不相往来”非人性化设计。3）庭院理念怎样在建筑布局中表现？庭院式小高层小区可采取是现代朴实、轻灵时尚、高雅简约现代建筑风格，表现了一个现代建筑艺术之美。以一个融汇传统和现代、交织内敛和张扬设计，来表示该楼盘一个生活梦想。以层高低不一板式或蝶式小高层为主，采取弧形设计，形成高低和前后改变若干个庭院，使建筑产生序列感，组合成改变丰富空间视觉，地面园林起伏和景观、建筑多彩颜色，又更使空间形态充满灵动韵味。整个小区采取组团开发形式，由半围合式庭院组团组成。这么既克服了行列式布局楼间距狭窄、形式单调不足，又发挥了行列布局确保户型朝向优势；即克服了围合式布局内部空间闭塞、朝向不好弊端，又发挥了区内空间开敝、通透优点。一个花园和两至三栋小高层住宅围合而成一个组团，经过建筑设计成弧形，表现一个包容内敛形态，再在其中加以起伏园林景观，多层次空间体系形成一个文明庭院，实现了“高品质居住实间”和“新街坊邻里空间”双重理念。在住宅每层，设置15~20平米公共活动空间，为相邻业主提供沟通交流场所。在大建筑庭院之下，形成更小庭院。建筑形态定位参考以下市场数据：从调查数据能够看出，消费者对于建筑形态喜好，展现随楼层增加喜好度降低情况。但考虑到项目容积率较高（4以上），提议项目标建筑形态关键以11+1和18+1小高层为关键建筑形态，辅以1-2栋33层高层。园林风格在园林营造上，根据中式园林风格，利用重庆当地植物和材料营造“移步换景，小桥流水，曲径通幽”意境；突现中国传统园林艺术精髓，表现中国传统居住文化深厚内涵。而且可在各个庭院组团内，营造不一样园林专题，如：竹海、山石、流水、亭廊等。产品定位各类物业配比：（商业、住宅）1）住宅总面积：依据地块计划容积率限定，住宅部分总面积最大约33.6万平米。因为现在市场对住宅需求极其旺盛，加之有31.2万平米集团购置，仅有2.4万平米可供销售，所以，住宅部分总面积不需要调整。2）商业面积：本项目未来计划户数约2800户，根据：3.5人/每户、0.7平米/人商业需求面积计算，本项目应设置配套商业面积：2800X3.5X0.7=6860平米。本项目处于未来重庆高级居住区中，商业前景很良好。四面由道路包围，临街面很长，含有很高商业价值，必需充足利用。所以，能够在临街面设置更多商业面积，提升开发利润。本项目标商业面积在初步设想15000平米左右。住宅户型面积、平面配比、户型特色：商品房户型定位：依据本企业对目标用户群定位，提议以下户型配比方案：建筑面积在85平方米以内小两房单位：布局紧凑小两房单位，靠有效控制总价而赢得用户。建筑面积在100-120平方米小三房单位。三房居家户型，因为有效控制面积而一定程度上降低了总价，以高性价比赢得用户。少许建筑面积在130平米以内大三房单位。舒适型大三房，以较高品质赢得用户。户型配比：见下表户型建筑面积范围（平方米）套内面积范围（平方米）客厅面宽（米）套数百分比两室两厅一卫≤8570-80≥3.955%小三室两厅双卫100-12090-100≥4.240%大三室两厅双卫130以内110-120≥4.55%户型空间类型提议：依据现在市场对各户型接收程度，和本项目商品房总面积较小，本企业提议商品房单位全部采取平层空间布局。定向购置住宅部分户型配比：因为本企业不明了购置方，未能进行深入调查，故不能提出配比提议，以免给项目整体定位带来误导和影响。户型特色提议：底楼私家花园：可从花园入户，选择自由，靠近自然，表现生活轻松自在。空中露台花园设计：在顶楼住宅设置有“退台式”空中露台花园，在垂直地面方向实现了和大自然亲密接触，无私家花园之名有私家花园之实。同时，营造建筑丰富天际线，弱化建筑给人压抑感；明晰功效布局和户型设计：公共和私密、动和静、洁和湿上分区合理，既实现各自部分功效，又互不干扰。出来做个性化活动、举行派正确场所。既是扩展使用面积，又是生活个性，生活品位和生活乐趣表现之处。超大阳台（空中花园、入户花园）设置：将一般外阳台升级为10平米以上空中花园，为主人提供了充足室外空间，可作为会客、园艺、娱乐、休憩空间。让主业有更多接触自然和天地机会，提升生活品质。主卧室配置270度观景窗：在舒适型大三房单位主卧室中，将转角飘窗升级为270度圆弧形落地观景窗，提升主人居住舒适度。人性化公共卫生间设计：公共卫生间分隔为厕（含沐浴）和洗漱二个功效区，可确保二人同时使用而互不干扰，分隔式处理更符合生活习惯和使用上便利性。直接对外采光通风，确保了室内空气清新和室内干爽、整齐。位置处于公共空间和私密空间交汇家庭厅处，不管主人还是客人使用全部十分方便，而且又有一定隐蔽性。直线型穿堂风组织：针对重庆特定气候特点，起居厅和餐厅成直线型穿堂风设计，既能够引入新鲜空气，又能有效降低室内气温，在不需要一定要开空调日子里能让室内有清凉温度和湿度，节省空调费用，又提升使用舒适性。明亮采光环境：大量采取落地窗和凸窗，有效增加了室内采光，使各个空间光线充沛，室内明亮，让景观融入建筑同时，也让建筑成为景观。入口玄关设置：在入户处设置玄关，可放置雨具、衣帽、鞋等常见物品，又能为入户换鞋提供缓冲空间，实际使用中大大便利主人生活，玄关气氛营造，更提升了主人生活质量。商业定位和布局商业物业通常因为售价高开发成本低，而成为开发项目盈利率最高物业形态。所以怎样充足挖掘物业商业价值，合理增大可售商业面积往往是提升商业盈利水平关键目标。围绕这个目标，本企业认为可将商业根据其经营特征分为两类，即：配套型商业和经营型商业。其关键特征分别以下：配套型商业：认为业主提供必需生活配套和服务为主。比如：小型超市、洗衣店、剪发店、点心房、美容店、小型医务室等。经营型商业：不仅服务于小区还可对外经营。比如：菜市、餐饮及其它商业用途。根据其经营特征不一样，其计划布局也可区分以下：商业类型计划位置计划形态规模（平米）面积分隔（平米）说明招商方案配套型商业小区内主步行道两侧小区商业内街500-1000套内：30-50可结合小区内关键步行街道设置，且经过小区景观在其中穿插，提升商业品质感。确定经营内容，采取定向招商方法，依靠小区规模吸引用户。经营型商业小区外围临主干道临街商业门面15000-18000套内：50-80利用小区外围住宅一、二层设上下两层商铺，避免对住宅干扰，且确保商业不影响物业外立面，可经过设置商业挑廊方法处理。分为餐饮区和非餐饮区两部分，其它经营内容不限。依靠地段人流量吸引用户。会所配套提议1）配置标准增强会所盈利水平，降低空置率2）配置以下设施应配置以下盈利性强会所设施。书店（及音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、会所茶餐厅（可饮茶、打牌及提供便餐）等。采取定向招商（销售）方法，既能确保会所为小区文化生活服务目标，也达成会所盈利目标。环境景观、配套设施提议在园林中考虑增加多种景观可“走入性”，表现景观不仅是供人欣赏，一样激励大家“参与”、“娱乐”、“进入”功效。比如：可践踏草坪、大树下休闲桌椅、可进入嬉戏浅水溪等。增加园林景观中“灰色空间”——半封闭空间，如：廊和亭。使业主在任何时候全部能够在园林中散步、休憩，使园林景观能被100%利用起来；景观中关键考虑“老人和儿童特殊需求”。依据公务员生活特点，考虑到老人和儿童是小区环境最大受益者，在小区环境中充足考虑设置供老人康体、交流，供儿童嬉戏、提升智力特色景点。比如：在公共休闲区设置户外康体设施；设置不一样形态户外休闲桌椅；提升儿童发明力游乐沙地和自绘图案彩绘装饰墙等。重视提升小区环境文化气氛。将含有“文化内涵”、“休闲”和极富“情趣性”景观小品穿插到小区环境中。合理组织交通，以实现人车分留；根据自然地貌高差，考虑设置部分地面车库和半地下车库。部分建筑设置架空层，将配套用房设置在架空层内，能够降低整个小区建筑覆盖率，提升绿化面积和环境品质；引入泛会所概念，将为业主配置多种休闲、健身、娱乐设施，化整为零分散到小区各个角落。这么能够方便业主使用，同时能够避免会所集中经营而可能造成亏损问题。设置以下成本低，参与性强景观或设施：树阵（由枝叶茂密大树和树下休闲桌椅组成）可踩踏绿地、草坪儿童游乐沙地亲子游泳池（将成人泳池和儿童戏水池有机结合，使大人和儿童能够在相对共享空间里亲近、娱乐）儿童艺术彩绘墙（墙上画面由小区儿童自己绘制而成，可定时更换画面）假日文化广场（供小区居民会聚、交流）名人雕塑浅水溪（浅、缓流水为儿童在夏日嬉戏其中提供了安全保障）按摩步道晨跑道其它户外康体设施（太空漫步机、扭摇器等）智能系统配套内容：周界红外探测系统：小区四面围墙或护拦上安装进口主动红外对射报警探测器，预防非法外来侵入。电视监控系统：小区关键出入口、主干道、关键路口、周界围墙或护栏、停车场出入口、设备机房及其它关键区域安装摄像机，对小区关键区域进行全方位监视。非可视对讲系统：密码键盘自动开启进户大门，并可经过和保安室联网，实现对来访者安全进出管理。智能照明系统：声、光双控走廊照明。电话及宽带网络接入系统；背景音乐系统：小区公共区域安装背景音乐设进行信息公布通知和音乐播放。物业管理服务内容：代收发信件、代订书报、上门维修、代缴费、保洁服务、钟点工服务送餐服务、超市送货上门服务等。形象定位：形象定位：传统建筑复兴·人文精神复兴建筑使人和人之间产生了隔绝、距离，本项目则用传统庭院建筑唱响了人文、友谊、亲情复兴。以超越物质层面，满足大家精神深处需要。所以本项目标社会形象已经不仅仅是一个单纯建筑和身体家园，而是一座大家心灵和精神花园。项目鲜明建筑特色，对中国传统建筑文化挖掘和复兴，是本项目给人第一印象；而业主们相互关爱、尊重，其乐融融欢笑情景，是本项目给人最有吸引力形象。名称提议：名称提议解释城市庭院表现在城市中营造传统中式庭院整体小区风格。城市院景庭院景观和高素质知识精英所带来人文气息相结合，形成靓丽风景。书香门第表现目标用户文化层次特征。价格定位及价格走势依据现在重庆房地产市场发展情况，房价走势，和对本项目本身品质和周围配套等原因，本企业提议项目：物业类型价格提议建面价格套内价格住宅-2200元/平米2300-2500元/平米商业4000-7000元/平米4500-7500元/平米假如本项目标前期工作和新南路工程进度顺利，估计本项目将在明年5月左右面市，那时项目周围仍然是一片农田或施工工地，连最起码生活配套和交通问题全部极难处理，所以，本项目在前期销售中，价格应采取“低开高走”策略。经过前期较低价格，吸引市场；中后期待项目人气和项目本身配套逐步成型后，将价格逐步上涨，以确保开发上一定利润。物业销售收入核实1、住宅部分2.4万平米*2100元/平米=5040万元2、商业部分1）小区内商业0.08万平米*5000元/平米=400万元2）外部商业1.8万平米*6500元/平米=11700万元3、会所（可售部分）0.04万平米*4000元/平米=160万元4、总计=5040万+400万+11700万+160万元=17300万元

第七部分企业介绍摘要：生存本质和价值观成立宗旨服务理念和策划思想经营目标专业成就国际视野严谨作业架构服务范围项目全程策划顾问服务项目销售代理充备和开放资讯系统企业服务功效和优势对营销策划在房地产项目整体运作中功效描述企业品牌建设情况

生存本质和价值观全方面提升房地产策划和销售作业运行质量和效率，发掘并实现项目最大潜在价值，发明良好销售业绩并为用户积累丰厚品牌资产，从而实现“发展商和购房用户、和购房用户和和发展商“双赢”地产服务理念。成立宗旨推进更为专业全程地产营销顾问服务理念；提供高品质专业化地产全程营销策划和销售代理服务。经营服务理念和策划思想伴伴随用户成长而成长，实现双赢；推广成本控制以效用和节俭为宗旨；整合内外部资源为用户发明有利企业经营环境；重视代理过程完好服务意识；策划因时、因地、因人制宜。选择合适推广时机桔生南为橘，生北为枳一样题材，地点不一样，效果不一样一味模拟没有出路，要结合实际因人而异，就要兼顾当地消费文化价格要随行就市策划不是万能，是系统工程做她人无法模拟策划经营目标秉承“专精信诚，百年”理念，以长远眼光建立企业在中国房地产服务业界整体品牌价值，追求全方面、恒久品牌声誉。专业成就关键创办人长久以来在深圳、重庆和成全部等地有过成功操作40多个地产项目丰富经验，使其成为当地经典案例。曾主持或参与楼盘以下：国际文化大厦（深圳）蔚蓝海岸（深圳）世界花园米兰居（深圳）星河明居（深圳）荔园新村（深圳）福源花园（深圳）深南花园（深圳）英达花园（深圳）翠景山庄（深圳）宝安广场（深圳）柏丽花园（深圳）太平洋商贸广场（深圳）美加广场（深圳）华庭嘉园（重庆）华庭锦园（重庆）旭东·家天下（重庆）伟映·帝琴花园（重庆）大同方城市公寓（重庆）科尔国际商务大厦（重庆）中天·香悦华府（重庆）中天·阳光美地（重庆）帝豪名全部（重庆）皇冠东和花园（重庆）光彩大厦（重庆）泰正花园（重庆）南滨印象（重庆）流金花园（重庆）金沙国际（重庆）香港皇洋地产重庆渝北项目（重庆）上海景瑞地产重庆南滨路项目（重庆）华创国际商务酒店（重庆）人和天地（重庆）华润·翡翠城（成全部）国际视野和境内外多家建筑师事务所、计划设计院、环境计划设计院、广告企业、物业管理企业有多年合作经验，从而建立了一个全方面而成熟业务合作体系。严谨作业架构企业业务已形成以市场研究为前提，以营销策划为基点，以销售代理为关键多部门有效协调，高效配合成熟作业体系，管理以“严谨系统、团结诚信、任人唯贤、优胜劣汰”为标准，企业文化以“诚信、求实、高效、创新”为专题以树立优异企业专业服务品质形象。四大分工体制：销售中心：二级市场销售代理部、三级市场销售代理部策划中心：项目策划部、城市和建筑计划设计研究室、用户服务部市场研究中心：市场调研部、信息管理部后勤中心：行政人事部、财务部、协议管理部服务范围项目全程策划顾问服务项目立项可行性研究：项目市场可行性研究：投资经济效益可行性研究；建筑计划设计可行性研究；市场调查研究：市场总况分析；区域市场分析；竞争对手分析；消费者研究；市场定位分析：目标用户群分析；市场细分；并确立目标市场；项现在期策划[1]：项目市场定位和概念设计；项现在期策划[2]：户型设计提议；建筑外观风格提议；建筑和环境计划设计提议；项目配套设施计划；营销推广策划：依据各销售阶段提供项目销售策略和计划（包含价格策略、促销策略、公关策略等）；广告宣传策略方案（含广告思绪、媒介策略等）提议；销售组织和管理：人力资源开发（招募和培训）；销售制度和要求；管理和控制；统筹、指导销售推广实施工作：广告平面设计监控；楼书折页等；设计监控；地盘形象包装；推广活动；配合媒介新闻推广；代确定合约。项目销售代理利用多年积累庞大用户资源，以直销方法推介项目；统筹销售前期准备工作，开展销售工作：如举行各式展销会、地盘开放日、公开发售和多种促销活动等；售楼处策划、售楼人员培训及管理、用户跟进、正式签约办理多种手续、组织各类促销活动。充备和开放资讯系统企业以开放信息交流为指导，将逐步在互联网页及专业媒体上提供重庆房地产业最新动态资讯，且以充备用户资源库为后盾，主动引导重庆房地产市场向专业化、市场化、规范化发展。现在，企业设有内部刊物《重庆地产市场每个月动态》（由市场研究中心主办）。企业服务功效和优势为使代理项目在目前竞争猛烈房地产市场中脱颖而出、一枝独秀，地产顾问（重庆）凭借以下各项专业功效发挥其优势：经过定时细致深入市场调查研究掌握最新市场信息，正确把握现时并估计未来市场情况及需求动态，立即调整并完善项目标市场定位策略、整体建筑计划设计方案和营销推广策略；经过庞大用户网络和信息资料库了解分析用户有效需求，制订完善且行之有效营销推广策略；凭借由多名优异计划师及建筑师、环境师组建城市和建筑计划研究中心，近五年来，在众多代理项目标前期计划和建筑策划及产品研发等步骤发挥出了强大效用，令全程策划优势和效能最大化。凭借十多年市场经验和在深圳、重庆等地地产项目(含住宅、写字楼及商场)全程操作多年专业经验，经过策划中心精心策划，将项目正确定位并包装以充足满足用户多个需求，为项目标市场全方面出线做最好铺垫；经过用户联线销售网络及受过严格专业训练地产顾问将项目推出市场，以高质素、高效率服务实现理想销售业绩;以稳健、务实工作作风，以优异职业素质和专业素养，真正表现在房地产服务中“专业、规范，和用户双赢”关键价值观念及“永续经营、品牌至上、至精至诚”企业经营理念。企业将利用最有效、最规范专业操作程序，将实现用户需要、取得市场收益市场营销元素渗透项目标整体运作中，力创特色开发，尽可能满足目标用户市场需求，减低发展商所面正确市场风险，从而顺利实现发展商和项目在品牌价值积累和经济收益两方面“双赢”。对营销策划在房地产项目整体运作中功效描述营销策划负担着顺应市场现实需求、发明及引导市场潜在需求功效。营销关键要素是房产品，即组成房产品综合要素：总体计划设计、建筑设计、户型设计、景观园林设计、生活方法设计。房产品市场可行性，决定着营销结果。营销策略关键不仅是把房产品销售出去，更关键是实现开发商预期投资回报及品牌价值长久有效积累，这就决定了地产代理企业务必对项目进行正确定位、制订有效整合营销策略，从而实现用户项目标目标最大化；并以优质、规范、专业代理服务赢取消费者对开发商企业品牌价值认同和忠诚。营销策略有效实施是在整合开发商、代理企业、建筑设计单位、环境景观设计单位、装饰企业、物管企业、广告企业等综合资源基础上达成，强强联合，多方之间高度透明亲密合作是有效实施保障。营销策划强调依据市场调研客观性、全方面性、深入性。越是市场竞争猛烈、越是楼盘质素高，越要进行深入定性及定量市场研究，以真正获取买家消费行为综合信息，从而制订出含有实效性、操作性定位方案和营销方案。寻求项目正确细分目标市场、寻求项目目标买家，全方面表现个性化、专业化、市场化作业规范及能力，以此见证一个专业地产代理企业之营销实施能力。企业品牌建设情况1）、企业品牌战略叙述：A．企业品牌理念：企业品牌口号是“专精信诚·百年”。即追求“市场化、专业化、系统化、规范化和品牌化”等“五化”发展目标，推进更为专业全方面有效全程地产营销代理服务功效，以“专精”专业价值“赢”得市场胜率，以“信诚”经营理念“赢”得用户信赖，从而创建中国房地产界代理行业中一家百年老店——“百年”，并实现和发展商、和购房用户、和职员及和政府在“经济效益和品牌价值”两方面“双赢”。B．企业品牌战略：短期战略目标（三年计划）：“成为中国西南地域一家市场份额排名前三甲著名全程策划代理机构；并实现累计代理总面积突破700万方以上”。远期战略目标（五年计划）：“，成为中国颇具影响力一家一流全程策划代理机构，并实现累计代理总面积1500万方以上；同时，成立地产研究院，建立同政府及全国各高校、研究机构长久顾问和研究合作关系。2）、品牌建设理论建树：品牌观：只有著名度和美誉度，而没有忠诚度品牌并不能称为品牌。“双赢地产“品牌关键观：只有以用户经济效益和品牌价值双赢为基础，才能“赢”得在经济效益和品牌价值“双赢”。“双赢地产”价值观：购房用户和我们人才是唯一财产和价值。“令购房用户称心如意！令职员愉快满足！”——这是用户观和职员观。令购房用户能够省心省力省钱地买到称心如意房子，从而实现专业高效优质中介服务价值；令职员从这个有价值有意义工作中取得丰厚物质回报和精神回报，令职员热爱企业热爱工作热爱生活。这便是“双赢地产”价值观。

企业经营现实状况介绍重庆地域地产代理业务开展时间：1998年10月至今重庆分企业成立时间：1999年7月企业经营规模：营业面积：419.87平方米注：企业成立早期设置大全部会商厦，企业于5月共投资约230万元人民币，已于11月上旬迁至新写字楼办公。企业人才架构：企业现在累计职员136人，大专以上文化职员占93%以上百分比。其中毕业于重庆大学、西北大学、重庆工业管理学院及重庆商学院等著名院校，含有良好专业素养且含有丰富重庆地产市场营销经验策划及市场研究人员累计30余人，其中含有《房地产经纪人资格证书》持证者12人；中国注册房地产估价师1人；国家一级注册建筑师1人；建筑学博士两人。企业资质：因符合重庆市地房局所要求A级代理资质条件（即营业面积在300平方米以上,《房地产经纪人资格证书》持证人12位），企业A级代理资质正在申办中。（注：因为申报时间较晚，故企业现为C级资质中介机构）F、企业所获奖项：1．12月下旬，地产顾问（重庆）以优异代理业绩被重庆晨报列入年度行业榜中代理行业代表（代理行业唯一一家入选）。11月，地产顾问（重庆）荣获CIHAF“中国优异策划代理机构20强”称号。11月，地产顾问（重庆）常务副总经理张建军先生荣获重庆晚报“重庆地产十大优异职业经理人”。西南地域业绩一览（1999.7－.9）[皇冠东和花园]业主单位：重庆东和物业发展服务内容：营销策划顾问、销售培训和管理顾问、物业管理顾问业绩介绍：该项目在江北区黄泥磅，占地面积110亩，总建筑面积15.6万平方米。自1999年11月至今，销售面积达12.6万平方米，销售率已达80.8%，销售均价从开盘早期2080元/平方米已提升至2300元/平方米。该项目获评“及重庆市十佳住宅小区”第二名。[帝豪名全部]A．业主单位：重庆绅帝置业发展（集团），重庆绅豪房地产开发B．服务内容：市场调研、市场定位、建筑策划、营销策划、广告策划、销售培训及管理顾问C．业绩介绍该项目在九龙坡区陈家坪转盘成渝高速路入口处，系单体高层，总建筑面积约3.99万平方米，定在酒店式商务公寓。自2月28日至8月31日止，销售率达90%，且销售均价为3090元/m2，高出该地域同类项目12.6%，成为至今为止重庆市写字楼市场最成功一个经典案例。[泰正花园]业主单位：重庆泰正（集团）服务内容：前期市场调研、投资可行性研究、市场定位及建筑策划业绩介绍：该项目在南岸区金紫街，占地54亩，总建筑面积14.2万平方米，因前期策划定位成功，自8月至今，一期320套已售出90%，且销售均价高达2400元/平方米，高出南岸区同类物业约15%，成为南岸区底为止销售率最高且售价最高住宅小区。泰正花园获评“全国优异住宅小区环境金奖”。[光彩大厦]A、业主单位：重庆泰正（集团）B．服务内容：营销策划及销售代理C．业绩介绍：该项目在渝中区中山二路劳感人民文化宫大门侧，由两栋高层组成，总建筑面积约5.2万平方米，住宅累计216户，自1999年1月至1999年3月15日止，共售出196套，销售率高达91%。[中天·香悦华府]A、业主单位：重庆商社中天物业发展/重庆旭升物业发展B、服务内容：全程营销策划及销售代理C、业绩介绍：该项目在重庆市江北五黄路黄泥磅北，总建筑面积6.8万平方米。自4月叠加别墅开盘，仅4个月实现96%,并首创别墅项目排队逾40位抢购楼市奇迹。[中天·阳光美地]A．业主单位：重庆商社集团·中天物业发展B．服务内容：全程营销策划和销售代理C、业绩介绍：总占地面积250亩左右，总建筑面积20万。该项目暂未开盘销售。[旭东·家天下]A、业主单位：重庆旭东物业发展B、服务内容：全程营销策划及销售代理C、业绩介绍：该项目在沙坪坝区试验中学旁，总建筑面积16.8万方。自5月23日开盘至3月，一期414套，已售出98%左右，该项目二期将于年初开盘。[华庭嘉园]A．业主单位：香港华润集团•重庆润隆实业B．服务内容：市场调研、市场定位、建筑设计方案调改策划、营销策划及销售代理C、业绩介绍该项目在渝中区解放碑片区临江门嘉滨路，总建筑面积8.1万平方米，自3月25日开盘至10月31日止，已售出491套，销售率达94.6%，并成为—重庆市场销售均价在3300元/m2以上全部在售项目中业绩最好者。[华庭锦园]A.业主单位：香港华润集团·重庆润隆实业B．服务内容：全程营销策划及销售代理C.业绩介绍:该项目定在“解放碑全江景港式国际公寓”于9月27日正式开盘销售,总住宅套数为616套,截止10底,项目整体销售率已达成60%,基础上达成了预期销售目标。[伟映·帝琴花园]A．业主单位：重庆市伟映实业B．服务内容：全程营销策划及销售代理C．业绩介绍：该项目在重庆永川市高经济技术开发区，占地面积110亩，总建筑面积15万平方米，自11月8日开盘至11月20日止，仅12天便售出92套，提前完成了发展商原定三个月内完成20%即64套任务计划，至6月，一期370套便售出95%，且销售均价高达980元/m2，高出该市同类项目均价约122.6%。该项目二期将于4月开盘。该项目二期“美琴苑”于4月开盘，开盘当月，便已认购30%左右，截止10月，二期销售已逾70%。[科尔·国际商务大厦]A、业主单位：国家煤炭事业管理局·重庆科尔房地产开发B、服务内容：营销策划和销售代理C、业绩介绍：该项目在重庆市南岸区南坪双石街（工贸旁），占地7200平方米，总建筑面积3.6万平方米。该项目作为停建了8年“半拉子工程”，发展商几乎已失去信心，自本企业代理后，对项目进行了重新定位和产品整改，于5月29日开盘，截止底，完成了计划销售额90%，前后11次提价，均价从最初1900元/平方米到现在2500元/平方米，涨幅达500多元。现在该项目立即交房，仅剩10余套左右。3月底提前完成了销售任务，前后11次提价，均价从最初1900元/平方米到现在2500元/平方米（建筑面积），涨幅达24%。该项目深受国家煤炭安全管理局赞赏。[大同方城市公寓]A、业主单位：重庆典华物业发展B、服务内容：营销策划及销售代理C、业绩介绍：该项目在渝中区大同路，总建筑面积46000平方米，总套数288套，于6月27日开盘，仅三天便成交了83套，截止底，完成了销售计划90%，价格从开盘期间3400元/平方米涨至3800元/平方米，现在已进入尾盘销售时期，已于5月27日交房。[金沙国际商务公寓]A、业主单位：重庆林建物业B、服务内容：全程营销策划及销售代理C、业绩介绍：该项目在沙坪坝小新街，总建筑面积56085平方米（塔楼部分建筑面积32454平方米），总套数616套，于4月19日房交会后开盘，当日单日销售533套，两天后即实现95%销售，随即成功实现100%销售。创下沙区乃至全市销售速度冠军，成交均价高达3630元/平方米，已于8月交房。[南滨印象]A、业主单位：重庆力帆置业发展重庆远鹏物业发展B、服务内容：全程营销及策划代理C、业绩介绍项目于1月18日正式开盘，一期所推出375套房屋在18日当日即认购223套，销售比率达成59.47%，销售总金额3500万元。到3月底，一期推出375套房屋销售便几近一空；二期项目在总体均价提升100元/M2后，于4月9日推出，在9日当日，二期所推出162套房屋在不到10个小时内即被抢购50套，销售百分比再次在开盘当日冲破30%。到8月初，在前后短短六个月时间内，一、二期项目总计537套住宅便完成销售525套，已几近完成，回笼销售资金超出9000万元。而此时，在媒体宣传推广上仅仅只推出了两款报版广告。三期项目第一阶段销售在9月14日正式开始，此时，在二期基础上，整体销售价格提升了近150元/m2，9月14日三期第一阶段产品开始销售当日，推出256套房屋便销售了131套，销售总金额达成2400万元。随即，开发商将价格再次上调了靠近200元/m2，并于10月20日推出了三期第二阶段产品，同时也是项目标最终一期产品。截止到10月28日，在短短9个月时间内，[南滨印象]911套、总计84000m2住宅体量其销售比率已经靠近了总体销量90%，销售资金达成1.26亿，项目成功进入到尾盘销售期，而媒体报版广告投入宣传费用连区区20万元全部还没有达成，整体项目标宣传推广费用累计也只有50余万元，仅仅占销售总金额0.4%不到，实为营销推广案例中“周期短、频率快、费用低”成功典范。[流金花园]A、业主单位：重庆鸿恩寺实业发展B、服务内容：全程营销策划及销售代理C、业绩介绍：该项目在江北区黄金堡，于5月一期开盘，30天实现60%销售，至当年10月份即完成95%销售。所投入广宣费用仅为总销售金额0.5%。[华创国际商务酒店]A、业主单位：重庆华创实业B、服务内容：全程营销策划及销售代理C、业绩介绍：华创国际商务酒店]在重庆商务新领地——江北红旗河沟转盘，地处北部城区城市关键和新重庆未来金融、行政中心黄金连线之间。项目占地4121平方米，总建筑面积46243M2，总高30层，1—7层为含有国际品质，同时于世界国际俱乐部，8—12层为110间全错层式酒店客房，13层以上拥有酒店式商务套房及精英公寓304间。项目一期于5月18日正式开盘，首期推出133套产品在开盘后一周强销期内即销售了112套，销售率高达84%，且销售均价高达4050元/平方米，超出该地域同类项目46%。[人和天地]A、业主单位：重庆市友城水电建设重庆广发房屋开发B、服务内容：营销策划及销售代理C、业绩介绍：[人和天地]在重庆市渝北区，有“富人区”著称新牌坊新南路3号，开发商是重庆友诚水电建设，发展商重庆广发房屋开发。总开发体量是26亩，总建筑面积44960平方米，容积率2.05，绿化率34.4%，停车位148个，是集商铺、小高层花园洋房和