第二十三章《居间合同》

《房地产经纪类岗位培训》课程广州城市职业学院项目五房地产居间业务房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary单元一房地产居间业务流程与合同职业教育房地产经营与管理专业教学资源库技能点：能签订房地产居间业务合同素养：严谨认真的学习工作态度遵纪守法的职业意识团队协作精神知识点：房地产居间业务基础知识房地产居间业务流程要点第二十三章居间合同01居间合同概述【本章内容提示】居间合同是一方当事人向另一方当事人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方当事人支付报酬的合同。本章主要介绍居间合同的概念、特征、种类，其与委托合同的关系、双方当事人的权利义务。要求了解居间合同的概念、特征，正确区分不同种类的居间合同，掌握合同双方当事人的权利义务。【知识结构简图】居间合同概述居间合同当事人的权利义务居间合同的概念与种类居间合同的特征与委托合同人的关系概念报告居间及媒介居间居间人的义务委托人的义务一、居间合同的概念

居间合同

是一方当事人向另一方当事人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，另一方当事人支付报酬的合同。报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间在实践中经常称为中介，但值得注意的是并非所有的中介均为居间，中介人也有可能是委托合同中的受托人。报告居间媒介居间一、居间合同的概念报告居间媒介居间，指居间人为委托人订立合同提供媒介服务的合同。又称指示居间，指居间人为委托人报告订立合同的机会的居间合同。甲欲在某市租一套房子，委托乙房屋中介寻找房源。乙经过多方寻找得知丙有意出租的一套房子正好符合甲的要求，于是将该消息告知了甲，甲让乙从中撮合，乙联系到丙说明情况之后，丙也愿意乙做中间人。最后甲与丙签订房屋租赁合同，合同文本为乙提供的格式合同。？分析本例中居间的种类？【案例分析23-1-1】提示：本例中存在两个居间合同：在甲让乙寻找房源的合同中，乙的地位是报告居间人；在甲、丙让乙从中撮合担当中间人的合同中乙的地位是媒介居间人。

二、居间的特征（一）居间合同是劳务合同。（二）居间人处于中间人地位，不介入委托人与第三人所签订的合同关系中。（三）居间合同为有偿、双务、诺成、不要式合同。三、居间合同与委托合同的关系（一）二者的联系居间合同与委托合同均属于劳务提供合同。居间人和受托人的权利和义务都是基于委托人的委托而产生，都以委托人的信任为前提，委托是居间事务的基础。（二）二者的区别1.从事的委托事务不同。2.是否有偿不同。3.费用负担不同。02居间合同当事人的权利义务一、居间人的义务（一）如实报告义务（二）保密义务（三）尽力义务二、委托人的义务（一）支付报酬义务1、支付报酬的前提2、报酬数额的确定3、报酬给付人（二）必要费用偿还义务华利公司欲购买一批仪器，委托刘某提供媒介服务。华利公司和有关当事人对刘某提供媒介服务的费用承担问题没有约定，后又不能协商确定。在此情况下，对刘某提供媒介服务的费用应按下面哪些选项确定？（）A.华利公司应当向刘某预付提供媒介服务的费用。B.在刘某促成合同成立时，华利公司应当承担其提供媒介服务的费用。C.在刘某未促成合同成立时，华利公司应当承担提供媒介服务的必要费用。D.在刘某促成合同成立时，应当由刘某自己承担提供媒介服务的费用。【练习题23-2】【练习题23-2】答案解析解析：本题应选CD。居间合同中委托人没有预付费用的义务，该义务在委托合同才存在，因此不应选A。促成合同成立时，居间人应当自己承担提供媒介服务的费用，这是居间合同的成本。因此应选D。根据《合同法》第427条的规定，未促成合同成立的居间人可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，因此应选C。如何理解合同法第425条关于居间人法律责任的规定？合同居间人对于其提供的信息是否应当承担一定的审查责任？提示：对此有两种理解：一种理解是：《合同法》第425条第1款规定了居间人的如实告知义务，但在该条第2款设置违法告知义务的法律责任时，仅提到了“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。该款规定居间人承担责任的主观状态应为故意。这不免让人产生疑问：通观《合同法》的规定，原则上只有在无偿合同中当事人才仅对故意或重大过失负责；居间合同为有偿合同，为什么采用比无偿合同还要宽松的责任。【难点追问】另一种理解是：该条第2款对隐瞒重要事实加上了主观故意的条件，而对于提供虚假情况的，在行文上并未要求必须具备主观故意，前面的“故意”二字不涵盖提供虚假情况。也就是说只要提供未尽审查义务，提供虚假信息者，就要承担法律责任。按第一种理解，居间人对于所提供信息不承担调查或审查的义务，只要主观上不存在故意即可不承担损害赔偿责任。按第二种理解，居间人对于所提供的信息，应当负审查义务，如同我国台湾地区民法第567条规定。你认为应当如何理解，对该法条你还有何见解？【难点追问】1.居间合同与委托合同的关系是什么？2.居间人的义务是什么？3.委托人的义务是什么？4.案例分析：2004年7月，张学民委托具备从事房地产经纪活动资格的春秋公司寻找房源。该公司通过网络查询得知涉案房屋有出租意向，遂安排并陪同张学民于7月15日查看房屋。出租人自称余某某，出示了拆迁安置补助协议复印件和本人身份证，以证明其系涉案房屋权利人。春秋公司对上述材料的真实性未持异议。张学民当场支付定金6000元。次日，租赁双方到春秋公司签署了由该公司提供和填写的《房屋租赁协议》（租期自2004年7月16日至2005年7月15日）。【思考题】【思考题】案例分析张学民给付出租人18000元，依约付清了全部租金（含定金）。同日，其还给付出租人有线收视费216元，给付春秋公司信息服务费2000元。后来真正的房主将房屋收回。张学民于是将春秋公司诉到法院要求返还信息服务费2000元，赔偿损失24216元。春秋公司同意退还信息费2000元，但不同意张学民的其他诉讼请求。一审和二审均支持了张学民的诉讼请求。本案中不能认定春秋公司存在故意，但一审法院法官指出，“这是否意味着居间人只在故意虚假报告的情形下才丧失报酬请求权，并对委托人的损失负责呢？【思考题】答案解析解析：答案应当是否定的；（1）该款规定并不具有排他性，不能反推出居间人除此之外有报酬请求权且不负损害赔偿责任的结论，否则不符合逻辑推理规律。（2）居间合同的双务有偿性要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，以此作为获得报酬的对价。但在不实报告情况下成立的合同，往往违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，不论哪种情形的不实报告，只要足以损害委托人利益，居间人均不得请求支付报酬第二十三章居间合同第二节居间合同当事人的权利义务【思考题】答案解析（3）虽然《合同法》第四百二十五条未对过失错误居间人的法律责任作出具体规定，但依据《合同法》总则有关违约责任的一般规定。尽管法官的判决考虑了如实报告的义务不应当只限于故意，有过失的也应当承担责任。但从法官