房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案

房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案

单选题（共60题）1、在TCP/IP体系结构中，（）协议实现IP地址到MAC地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A2、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D3、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量，其目的是为了（）。A.提高程序的运行速度B.提高程序的可读性以及可维护性C.缩短源程序代码长度D.便于进行程序测试【答案】B4、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C5、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D7、数据字典存放的是（）。A.数据库管理系统软件B.数据定义语言DDLC.数据库应用程序D.各类数据描述的集合【答案】D8、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所请求的资源来自云中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性就是（56）。A.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务【答案】A9、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明()。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的【答案】B10、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A11、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A12、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B13、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A14、软件文档的作用不包括（）。A.有利于提高软件开发的可见度B.有利于软件维护和用户使用C.有利于总结经验和实现可重用D.有利于各企业之间交流技术【答案】D15、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C16、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】D17、汉字机内码与国标码的关系为：机内码=国标码+8080H。若已知某汉字的国标码为3456H，则其机内码为（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A18、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标准如下：A.15小时30分B.28小时20分C.30小时D.40小时【答案】B19、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B20、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑（）操作后，运算结果“00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】C21、使用IE浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行JavaScript，可以在IE中（）。A.禁用ActiveX控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】B22、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】C23、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】C24、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A25、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。A.I/O与CPU并行处理B.并行处理多种I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】D26、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A27、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D28、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】D29、某项目计划20天完成，花费4万元。在项目开始后的前10天内遇到了偶发事件，到第10天末进行中期检查时，发现己花费2万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟2天完工，不需要增加费用B.推迟2天完工，需要增加费用4000元C.推迟5天完工，不需要增加费用D.推迟5天完工，需要增加费用1万元【答案】B30、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。A.5B.4C.3D.2【答案】B31、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A32、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】D33、数组A[-5..5，0..8]按列存储。若第一个元素的首地址为100，且每个元素占用4个存储单元，则元素A[2，3]的存储地址为（）A.244B.260C.364D.300【答案】B34、已知N个数已存入数组A[1…M]的前N个元素中（N＜M），为在A[i]（1≤i≤N）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从A[i]开始直到A[l]，每个数向后移动一个位置B.从A[1]开始直到A[i]，每个数向后移动一个位置C.从A[i]开始直到A[N]，每个数向前移动一个位置D.从A[N]开始直到A[i]，每个数间后移动一个位置【答案】D35、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C36、已知n为一正整数，在下面的循环语句中，循环体的重复次数约为（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D37、若信息为32位的二进制编码，至少需要加（）位的校验位才能构成海明码。A.3B.4C.5D.6【答案】D38、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】A39、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B40、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B41、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】B42、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】A43、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为A.循法B.弹法C.刮法D.摇法【答案】C44、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】B45、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A46、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】B47、在面向对象技术中，抽象类是（）。A.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D48、OutlookExpress是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C49、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B50、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。以下（）模式是行为型设计模式。A.装饰器(Decorator)B.构建器(Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】D51、某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C52、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B53、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D54、（）语言可以编写Applet并通过Script程序调用执行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D55、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B56、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A57、()语言不是面向对象的程序设计语言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D58、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B59、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】A60、创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是创建型类模式。A.工厂方法(FactoryMethod)B.构建器(Builder)C.原型(Prototype)D.单例(Singleton)【答案】A大题（共18题）一、第二题阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】对n个元素进行简单选择排序的基本方法是：第一趟从第1个元素开始，在n个元素中选出最小者，将其交换至第一个位置，第二趟从第2个元素开始，在剩下的n-1个元素中选出最小者，将其交换至第二个位置，依此类推，第i趟从n-i+1个元素中选出最小元素，将其交换至第i个位置，通过n-1趟选择最终得到非递减排序的有序序列。问题：2.1【代码】#include＜stdio.h>voidselectSort(intdata[],intn)//对data[0]~data[n-1]中的n个整数按非递减有序的方式进行排列{inti,j,k;inttemp;for(i=0;i＜n-1;i++){for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)//k表示data[i]~data[n-1]中最小元素的下标if(data[j]＜data[k])（3）if(k!=i){【答案】j＜n或者j＜=n-1（2）j++（3）k=j（4）data[i]=data[k]（5）selectSort(arr,m)此处m也可以填8或者sizeof(arr)/sizeof(int),arr可以改成&arr[0]（6）i=0【解析】本题考查C程序设计基本技能及应用。简单选择排序方法是设所排序序列的记录个数为n。i取1,2,…,n-1,从所有n-i+1个记录（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序码最小的记录，与第i个记录交换。执行n-1趟后就完成了记录序列的排序。第1空应填j循环结束条件，j应该运行至序列末尾。填j＜n或者j＜=n-1；第2空填j循环控制语句，j每次递增1，往后移动一个元素与a[i]进行比较。第3空为自动保存最大元素的下标，k=j。第4空为交换两个元素，temp为临时变量，保存data[i]的值，使用data[i]=data[k]使data[i]为后面n-i+1个记录（Ri,Ri+1,…,Rn）中找出排序码最小的记录，再将temp赋给data[k]。第5空为调用selectSort对数组arr进行非递减排序，selectSort有两个参数，数组和排序元素个数，为selectSort(arr,m)。第6空进行元素遍历输出所有的数组元素，从下标为0开始，所以填i=0。二、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。<1>、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？<2>、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。三、设有一个关系EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项C和A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=‘钳工’，进行选取，因此正确的SELECT语句如下：SELECT部门名，AVG（工资）AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的。选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。四、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。五、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A人工智能B大数据C云计算D物联网六、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1．计算开发完成后的价值。80000×18000/(1+14%)元=126316万元2．建筑费。(5000+2000)×80000元=56000万元3．专业费。5000×80000×6%元=2400万元4．销售税与销售费用。126316×(5%+3%)万元=10105万元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元【答案】(1)开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2)专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3)利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题七、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。八、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；九、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。一十、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。例如，若str指向的字符串为"aaabbbbscbsss"，则函数运行后该字符串为"absc"。[C代码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*设置字符串结束标志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示一十一、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。一十二、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A人工智能B大数据C云计算D物联网一十三、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：××投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和××银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了××房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函××银行：受贵银行委托，我们对位于××市××区××路××号的××办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018年3月28日。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定××办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产估价有限公司（公章）法定代表人：×××（手签）二〇一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为××银行错误，改为：“××房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定××办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定××办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二〇一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二〇一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。一十四、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。一十五、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。<1>、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？<2>、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。<3>、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。一十六、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。<1>、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？<2>、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。一十七、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的