滁州东方天地公寓推广策略

2014-11-11高速·东方天地滁州高速·

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公寓产品下阶段营销推广纲要1Part.01产品回顾——价值梳理高速·东方天地2Part.01关键问题检索——难点分析高速·东方天地公寓1~3层为商业，去底商共16层，330套，公寓户型面积为39~50㎡产品概况3Part.01关键问题检索——难点分析高速·东方天地G1户型一室一卫：42.93㎡、48.32㎡优势：公寓为70年产权；毗邻市政办公大楼，配套齐全；户型方正，布局合理；阳台为全面积赠送；准现房销售特点：小面积，低总价，过渡兼投资性物业产品概况/户型展示4Part.01关键问题检索——难点分析高速·东方天地G2户型一室一卫：39.62㎡、39.84㎡优势：公寓为70年产权；毗邻市政办公大楼，配套齐全；户型方正，布局合理；准现房销售特点：小面积，低总价，过渡兼投资性物业劣势：户型不通透，采光受一定影响产品概况/户型展示5高速·东方天地产品概况/户型展示G3户型一室一卫：34.96㎡、35.36㎡优势：公寓为70年产权；毗邻市政办公大楼，配套齐全；户型方正，布局合理；准现房销售特点：小面积，低总价，过渡兼投资劣势：户型不通透，采光受一定影响6高速·东方天地产品概况/主要竞品回顾胜锦尚城国际：北邻龙山路、东靠金陵大道、南侧为同乐路、西侧为儒林路。金鹏99广场：滁州市龙蟠大道与丰乐大道交汇处。7高速·东方天地项目名称体量（㎡）物业类型公寓产品主力户型6#楼7#楼8#楼金鹏99城市广场66亩，总建约20万方共8幢:1-4为高层住宅;6-8#为SOHO酒店式公寓。6#、7#、8#为公寓产品：6#245套，7#245套，

8#楼预售180套。35~45平米层高3.1米，精装全配，学区实验一中。销售均价6800元/㎡，已售罄。层高3.1米，毛坯，学区实验一中，销售均价5200元/㎡，已售罄。层高3.5米，销售均价6300元/㎡，简装办公兼自住。包租5年,首年7%、次年7.5%、直至9%，共计5年，为一家快捷酒店包租5年，5年后客户和酒店自行协商租赁，购买客户5年后可无条件退房。返租8%返租8%产品概况/主要竞品回顾/金鹏99城市广场8产品概况/主要竞品回顾/金鹏99城市广场高速·东方天地9产品概况/主要竞品回顾/金鹏99城市广场项目热销解析：地段优势：城南最成熟核心商业地标，火车站、银行、机关、学校、医疗机构等丰富的资源、完善的生活配套、繁华的商业氛围，导致金鹏99地段火热。配套成熟：金鹏广场酒店、99百货、永辉超市、菲尼克斯健身会所、10年纯K音乐广场、金球影院、五星电器、奇趣海洋馆等知名商业品牌效应支撑了其公寓产品的销售。学区资源：实小、六中、滁州中学等优质教育资源环绕四周，使其具备一线教育资源。市场庞大：金鹏99城市广场聚集大量消费人群，创造了巨大的租房市场。充足的客户基数，为项目带来了源源不断的租客。高速·东方天地10产品概况/主要竞品回顾/胜锦尚城国际项目名称胜锦尚城国际体量（㎡）总占地183亩物业类型由5栋SOHO公寓；16幢高层住宅；1.5万方商业。公寓产品公寓共有5栋，目前仅开4#楼，4#共计房源126套。去化缓慢主力户型40~50平米产品介绍公寓产品公摊30%，层高2.9米，不提供燃气销售均价4300元/㎡销售方式只售不租高速·东方天地11产品概况/主要竞品回顾/胜锦尚城国际高速·东方天地12产品概况/本案公寓产品定位微型办公办公型居家公寓强调办公属性，兼顾投资需求及居住属性，中小企业孵化场创新办公基地。高速·东方天地13产品概况/本案公寓产品客群定位购买客户使用客户产品升值，区域稀缺性，交通通达性，高投资回报率。办公商用，先期创业用途兼顾短期居住。出差短期居住，低总价满足过渡性居住，便捷、舒适性投资型服务公寓经营型办公公寓过渡型居住公寓高速·东方天地14产品概况/本案公寓价卖点回顾星级品质：产品品质无与伦比，商业、公寓及品质住宅交相呼应。烫金区位：位距城南新区核心区域，生活配套一应俱全，享受一站式生活。黄金交通：位于南谯路以东、龙蟠大道以南，与新市政办公大楼仅一路相隔。高速·东方天地15产品概况/本案公寓价值提炼回顾灵动空间：精心打造的小户灵动空间，实用性更强，居住、办公、投资皆相宜，功能齐全，精彩由您掌控。升值前景：高性价比保值不动产，低投入、高回报。国企品牌运作，悉心运营，尽享投资升值无限空间政务配套：与新市政府、房产局、公安局、质监局，打造滁州行政中心。高速·东方天地16Part.02概念演绎——主题提炼高速·东方天地17如何做到公寓产品在入市区分于市场上其他产品，增加公寓产品与住宅的辨识度，是公寓产品在价值传递形象构建所面临的关键问题。毫无疑问，先期本案的核心价值来自国企品质及政务中心配套。——问题是，对于公寓产品如何整合传播？高速·东方天地18一说公寓即SOHO，大家都在用，难以从概念上与竞品有所区分，同时，单纯用公寓的概念来推，区域市场对公寓产品接受度有限，市场上还是有一定抗性，需要我们在概念上拔高产品的层次，因此，我们需要开辟一条自己的路！高速·东方天地19且看我们为居住者构建了什么超市银行市政配套公交站学校会所服饰街文化街餐饮街便民店家政休闲娱乐……还有什么找不到？高速·东方天地20是的，这是一个自成体系的世界高速·东方天地21高速·东方天地22在这里，每个人，每一天按照自己的方式享受着一切高速·东方天地23跟所有竞争对手相比我们所带来的不是住宅或商业产品类型的普通公寓产品而是生活方式和工作方式的革新！高速·东方天地24城市里有的，这里都有35万方之内，享受一座城市高速·东方天地25无需被城市定义在这里，人定义城市一个足够主观的天地高速·东方天地26概念输出WE城市一个主观世界，一座微型城市灵动空间、创新高地、多维配套我们以360°生活方式，向城市看齐WECITY——我们的城市高速·东方天地27让WE城市更有力量光速无线建立社区高速WIFI网络覆盖，无论你在微城市哪一个角落，都能畅游互联网。创业支持针对大学生创业及特别项目启动扶持计划。物业赠送购买微城并注册公司并在微城市办公的客户，赠送物业费1年。政府扶持与政府建立微型创新企业的扶持计划，入驻“微城市”，税费减免。高速·东方天地28定位：

SOHO微城市360°生活体当别人叫嚣着“大”的时候，我们说“微”；当别人都在说“盘”的时候，我们说“城市”；当别人以产品价值为荣时，我们说“360°生活体”。高速·东方天地29高速新街口满足吃喝玩乐购一站式商业体验，世贸广场，中普广场，港汇中心、金鹏99近在咫尺，35万方法式皇家园林，出则繁华，入则宁静，政务文化新区优美环境、便捷的生活配套，……在这里，还有什么找不到？39—50㎡精致公寓汲取一座城的繁华，缤纷都市生活全情体验，39—50㎡公寓比肩一座城市高速·东方天地30主推案名：

高速·WE城市WE即我们，同时WE音同“微”，代表着属于我们的微型城市，与我们的产品小户型相贴合。

依托新街口商业中心，满足住户全部生活需求及办公需要，成为了一个综合了所有城市功能的强大公寓产品。用新案名入市，以为高速地产又一力作，重新聚集目标群体视线，概念先声夺人，再产品致胜。

高速·东方天地31SLOGAN：政务中心·百变办公·灵动空间·全能配套WE城市享我所享39—50㎡WE公寓引领城市居住革命

依托着邻里中心的商业支持以及交通、教育体系的支撑，高速·东方天地实现了全部城市功能的构建。

无论是衣食住行、孩子教育、商业办公等等，可以实现全部的生活需求与享受，带来了社区居住生活方式、办公方式、住宅地产开发模式的升级变革。高速·东方天地32Part.02蓄客策略——目标课题高速·东方天地33目标课题设定：蓄客不足区域抗性价格抗性公寓蓄20组，无法满足公寓推售安排，如何累积海量客户？区域目前办公氛围不浓，居家为主，如何锁定对味客户?公寓价格较高，与周边小套住宅总价差距不大，对于以居住需求客户，存在一定价格抗性？高速·东方天地34前期通过公寓的产品定位、客群定位、价值梳理等工作，

确立了公寓推广的的方向，所以接下来没有太多虚的概念，

更多是执行策略上的具体落实，更多是站在客户基础、市场认可度、如何蓄客等方面的举措；并在分析过程中解决掉易忽视的环节。》》高速·东方天地35核心问题之：无论是价格抗性，还是区域办公氛围不浓等市场环境因素，之于本案来说，反应的直接问题就是缺少公寓对味客户，从而影响后面的开盘、推售计划都无法达到既定的销售目标，所以下阶段公寓推广策略的第一步就是增加蓄客量。高速·东方天地36推广策略：关键点：充足的客户积累+充分被市场认同的价值+口碑传播常规推广最大限度地为项目聚拢人气，积累基础客户赢得市场关注，为后期认筹及价格策略打下基础关系维度拥有基础客户后，实现客户升级，筛选优质客户优质客户量，保证后期认筹及开盘热销将推广分两条线来考虑关键点影响意义高速·东方天地371常规推广营销重点：充分利用现有的推广通路，增加线下推广力度；制造节点，多频次活动，增加客户到访，传递公寓价值。高速·东方天地38【传播渠道策略——线上树形象·线下立推广】渠道类型必备等级具象选择户外广告*****充分利用现有户外大牌及现场转角大牌、项目现场包装，全面同批次释放公寓信息网络***滁房网合作，创建微城市专题频道，联合举办线下活动短信*****根据项目节点不断投放派单****选择商业圈人流量多的商业中心及超市处派发高速·东方天地常规推广/多渠道组合39定向派单针对滁州各大写字楼办公区域、高级消费商圈、中小企业派单、选择合作媒体，夹报广告定向投放。

高速·东方天地常规推广/多渠道组合40巡展项目附近重点商超于开盘密集推广期定期巡展，释放项目信息，现场销售员接待咨询和派单。团购针对定向客户推出团购方案，线上通过网络炒作，线下走进企业和事业单位，开展团购活动，利于本案的批量去化。高速·东方天地常规推广/多渠道组合41活动目的：吸引新老客户前来现场参加“苏润会”成立仪式以及办理入会事宜活动时间：2014年11月16日活动内容：“高速会成立”、家电大抽奖、大上海歌舞盛会奖项设置：一等奖3名，价值300元微波炉一台二等奖5名，价值200元电磁炉一台三等奖10名，价值100元电饭煲一只参与奖200名，价值20元充电式台灯一只注：“高速会”会员卡采取积分制度，会员每参加一次会员活动可积分，达到一定分值送礼品“高速会”成立暨家电大抽奖活动高速·东方天地常规推广/SP活动42【活动主题】WE城市达人秀暖男达人秀【活动地点】：售楼部外【活动时间】：11月22日【活动概述】：与活动公司合作视频合作，在合肥征集WE城市达人，将微城市生活方式发散成为一场时尚运动，媒体全程炒作。高速·东方天地常规推广/SP活动43【活动主题】WE城市生活攻略WE城市生活地图发布【活动时间】：2014年12月【活动概述】：与网站合作，设计制作WE城市生活地图，贯穿各种生活方式，体现WE城市未来吃喝玩乐购一站式生活体验，体现WE城市生活理念。通过网络威信平台进行发布。高速·东方天地常规推广/SP活动44【活动主题】WE城市招聘“城管”高速WE城市招聘事件营销【活动时间】：2015年1月【活动概述】：与网站合作，利用话题事件营销，全城招聘本科学历以上“城管”，即物业管理人员，为WE城市造势。高速·东方天地常规推广/SP活动45【活动主题】WE城市狂欢季【活动时间】：2015年2-3月【活动概述】：关联已意向入驻的商业，在项目上，进行每个周末的前置体验，向客群前置体验性传达商业价值。高速·东方天地常规推广/SP活动462关系维度营销重点：充通过常规推广只能达到项目宣传的目的，要深挖客户意向程度，还需要建立与客户间的一种长期有效的关系；通过青年护照计划持续吸引客户关注点，传递项目及公寓价值。高速·东方天地47目标——通过“高速会”进行客户日常维护及组织SP活动，提升客户对本案的感性认知及好感度，利用会员制度发布项目销售信息以及通过会员介绍的方式提升销售量。执行细则：（1）会员生日当天，业务员短信祝福会员，同时电话告知会员可至售楼处领取“蛋糕券”一张；（2）与“XX蛋糕房”建立长期合作关系，制作印有本案信息的蛋糕券，以扩大本案的宣传。业主生日电话祝福示例尊敬的XX先生/女士，您好我是高速·东方天地XXX的置业顾问XXX，今天是您的生日，我代表高速·东方天地全体员工祝您生日快乐！今天我们为您准备了生日蛋糕一份，请您务必于三天内携带本人身份证前来领取蛋糕券，如果你没有时间，请您的家人携带您的身份证原件也可以领取，届时我们将与您电话核实，再次祝您生日快乐，恭祝您的光临！再见！建立“高速会”，全面施行客户维护体制高速·东方天地关系维度/客户策略48“青年护照”计划