XXXX年德润置业营口龙庭尚苑项目提案

制胜营口

德润置业营口「龙庭尚苑」项目提案1首先，真心感谢德润置业给予我们这一次提报的机会。

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2安居是我们在大地上存在的唯一方式

－－海德歌尔3目录第一部分、市场分析第二部分、开发策略第三部分、营销推广4城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广5★营口67过去：“条约开埠”——因河港而兴，因河港而衰营口市位于辽河入海口，在1861年作为东北第一个开埠城市，揭开了东北近现代发展的篇章。20世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。历史上的辉煌：在大连、丹东开埠之前的60-70年间营口港是外国船舶进入东北的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；便利的交通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区和金融中心；工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北后续开埠城市的示范标杆；8营口发电厂、营口小寺洋行油坊老照片营口街景营口街景9东北开埠城市分布示意图10随着大连开埠、中东铁路的建成，大连凭借优越的区位优势，迅速发展成为东北地区最具影响力的港口城市，而营口的发展每况愈下。整个东北的经济与贸易格局发生了转折性的变化。11现在：“向海跃进”——因海港而兴，因滨海而盛随着中国、东北地区、辽宁省经济的不断向外发展，无论是内贸还是外贸都需要最大化的利用沿海港口优势。东北第二大港------营口，得到了国家、省级战略的青睐，成为国内少有，

东北唯一的双重战略切点城市。沿海经济带重要枢纽沈阳经济圈出海门户12“五点一线”战略布局13辽宁省发展主轴节点辽宁沿海经济带节点沈阳都市圈空间结构142008年，全年实现地区生产总值703亿元，增长20.3%；固定资产投资543亿元，增长30%；社会消费品零售总额177亿元，增长23%；财政一般预算收入40亿元，增长37.7%；城市人均可支配收入1.445万元，增长19%；农民人均纯收入6950元，增长20%。2009年，地区生产总值预计实现822亿元，增长20%；财政一般预算收入57.1亿元，增长42.8%；全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%；规模以上工业增加值522.1亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额211.4亿元，增长18.5%；城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3%；全市金融机构各项本外币存贷款余额分别为835.8亿元和681.1亿元，增长31.8%和43.4%。

房地产业创历史最好水平，商品房销售额实现101.6亿元，增长101.3%。

2010年全市经济社会发展的主要目标是：地区生产总值完成1000亿元，增长20%；全社会固定资产投资1080亿元，增长35%；规模以上工业增加值652亿元，增长25%；社会消费品零售总额253亿元，增长20%；财政一般预算收入71.5亿元，增长25%；城市人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17850元、8968元，增长12%、15%。

以下内容分别节选自高军市长所作的2009年与2010年营口市政府工作报告15营口正在飞跃发展！16城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广17“工厂林立，商厘栉比，号称繁盛”“握三省金融界之枢纽也”“人声嘈杂，巷为之塞，日高始散，大有海市离奇变换之景象”“开辟商港有年，为南北贸易之中心点，水陆交通轮轨错杂，不亚于津沪”以上是史料中对本项目所处区域在清末民初时期繁荣景象的描写历史沿革本案18这里是营口发展的起点，这里凝聚了营口历史的辉煌。19但是这里似乎仍然保留着那个年代的样子，却早已繁华落尽。城市发展的脚步绕过这里，向东、向西走了很远。现在终于转了回来。20人文情愫随处可见的历史面孔，浓浓的宗教气息，质朴的生活氛围，这里是营口历史文脉的起源，这里的文化气息最浓郁。21解析：本项目坐在区域的传统价值就在于沉淀深厚的历史与人文，无法比拟的自然环境、亲切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利条件。历史和文化底蕴是无法复制的！22城市解读区域解读竞争分析市场分析开发策略营销推广23

辽河大街板块位于营口市最北端，紧邻辽河南岸，是城市的发源地，也是被遗忘的地区。渤海大街板块是营口市的中心，区域发展较成熟。南部板块是近两年来热门区域，商业气息远不及渤海大街板块，但生活氛围较好。营东板块原名老边区，所开发项目以中档及低档为主。辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块营口市主城区房地产市场板块划分24目前在售项目11个，物业形态多样化，以高层为主，小高层为市场调剂产品，成熟的配套及核心地段为该板块项目的主要竞争力。目前整体均价3347元/㎡目前在售项目3个，物业形态以多层、小高层为主，均以辽河景观为项目主要卖点，目前整体均价3650元/㎡辽河大街板块目前在售项目4个，物业形态以多层为主，小高层为市场调剂产品，目前整体均价3237元/㎡南部板块目前在售项目3个，物业形态以多层为主，小高层为市场调剂产品，目前整体均价3120元/㎡营东板块各板块综述：渤海大街板块25项目开发规模规模分析：

中档规模（5-10万平）楼盘为营口市场主力。渤海大街板块开发量远远高于其他板块，是目前营口市开发热度最高的板块。

15万平以上大盘主要集中在渤海大街板块。南部板块及营东板块由于地价较低，存在少量规模性大盘。辽河大街板块是营口最早开发的区域，目前可供开发的土地量较少，因此项目数量及规模均低于其他几个板块。26各板块开发量对比：渤海大街板块开发楼盘数量最多，但由于地价较贵，各项目规模不是很大。营口市场存量房源主要集中在渤海大街板块、营东板块，在2010年仍将是市场主角。辽河大街板块和南部板块已开发楼盘剩余房源量较少，但未来可供开发的土地存量较大，未来发展潜力巨大。27

从各板块的成交价来看，开发量最少的辽河大街板块成交均价最高。这与其独具的辽河景观资源有关。目前营口的大部分高端的项目均聚集在渤海大街板块，但由于其整体开发量较大，各项目良莠不齐，影响了板块的整体均价拉升。营东板块及南部板块之前的开发量较少，随着政府的大力发展，逐渐形成一定的市场影响力。各板块销售均价：

单位：元/平方米28各板块销售速度

渤海大街板块项目的物业类型以高层为主，销售有一定压力，因此速度较慢。辽河大街板块整体均价过高是影响其销售速度的主要原因。东部板块供应的主要产品为多层产品，较容易被市场接受，因此其销售速度较快。营东板块属于新开发区域，均价较低而且未来发展空间巨大，因此其销售速度最快。29

从各板块户型分布情况来看，130平米以上的大户型主要分布在辽河大街板块、渤海大街板块和南部板块。

70平米以下的小户型产品市场整体供给量较少，主要分布在辽河大街板块和渤海大街版块。中档户型（90-110平米）的供应量要大于经济型户型（70-90平米）。

110-130平米的中间户型主要分布在渤海大街板块。营东板块的项目档次较低，无130平米以上的超大户型供应。各板块户型面积分布30解析：在政府“城区东移南进”的城市规划中，营东板块、南部板块将成为未来市场开发的重要区域。渤海大街板块随着开发用地的不断减少，市场供给将减少。营口的房地产业通过近两年的发展，各开发商也更加注重项目的整体规划及绿化景观。已将规划、景观作为提升项目的素质和品质的重要途径。从整体户型供给情况来看，目前市场供给的主力户型为二室户型，未来仍将会以这种户型产品为主力产品。综合性楼盘占据主流地位，多为多层、小高层和高层产品，也有多层、小高层混合产品。产品中多层销售速度要快于小高层、高层，高层产品销售速度最慢。31项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）奥泰格林山水城渤海大街中段(建设银行北)约11万576105-400135-176425080%21美景英伦郡站前区光华路约20万45052-253108-116340095%24中天君临天下渤海大街中段约1175394-260116-155365090%51辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块奥泰格林山水城美景英伦郡水御兰亭金港绿洲翰宇园中天君临天下中天尚品

渤海大街板块是营口主城区重要的行政办公区、商业区、居住区。渤海大街板块也是营口开发热点板块，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。由于本区域优势明显，土地价格较高，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，小高层、高层产品成为市场的主力产品。渤海大街板块项目分布：32地理位置渤海大街中段(建设银行北)开发商奥泰诚德房地产开发商总建筑面积约11万平推盘情况推出7栋多层5栋高层总户数576户户型区间105-400平主力户型三室二厅二卫价格区间4160-4700元/平(高层)4180-4480元/平(多层)4880元/平起(洋房)销售均价4250元/平开盘日期08.10奥泰·格林山水城渤海大街板块典型项目个案分析：33推广主题:绿色家园尊贵体验。项目特色:

新古典主义建筑风格。叠景园林,绿色氧吧养生馆。四道门禁系统，为业主的安全提供保障。引入水系、假山等景观。奥泰·格林山水城楼盘评价:本项目完全实现人车分流，高绿化率使小区的品质上升很大一个台阶。该项目样板区的建成为项目的销售减轻很大压力。该项目为目前营口市最高端楼盘。项目建筑品质在高档楼盘中最高。34该项目作为营口市内目前在售最高档的楼盘，现房实景销售景观高层，预售阶段。临街高层,户型相对较小,。景观高层，位于核心景观区后侧，户型四室二厅三卫户型为主景观高层，位于核心景观区前方，房型以舒适型的三房二卫户型。临街多层，房型以三室二厅一卫为主。小区品质最好的产品，为1跃3、4跃6的复式洋房产品。奥泰·格林山水城35地理位置站前区光华路开发商美景房地产总建筑面积约20万平米推盘情况本期推出4栋多层总户数450户户型区间52-253平主力户型两室两厅价格区间3250-3880元/平销售均价3400元/平开盘日期08年6月美景英伦郡36美景英伦郡滞销小面积户型：52-65平；81-83平推广主题:异国风情跃然滨城。项目特色:

英式建筑风格。英式园林设计。社区配建4300平大型会所。

楼盘评价:

前期开发的美景华府的高端项目，在项目形象、物业管理、市场口碑等为开发商奠定了高档盘的品牌基础，使其开发的美景英伦郡项目市场关注度较高。项目英式建筑风格及英式园林设计是该项目的亮点，与市场上同类型产品在建筑风格、园林设计的概念有很大提升，市场认可度高。37地理位置渤海大街中段开发商中天房地产总建筑面积约11万平米总户数753户户型区间94-260平米主力户型三室二厅价格区间3380-3980元/平销售均价3650元/平米开盘日期08年10月中天君临天下38中天君临天下楼盘评价:

该项目开发商是营口高档楼盘市场的领军者，其项目地块处于营口市黄金地段是项目高端定位的客观因素。该项目是一个融合多层、小高层、高层等产品的复合体。项目策划周密，分期开盘，销售控制较好，其户型的精细化有效地控制了项目风险，是营口市场一个高利润的经典项目。推广主题：城市综合体营口新地标。项目特色:营口市黄金地段。人车分流设计。项目引入新风系统。中天酒店式物业，将管家式服务引入项目。39渤海大街板块位于营口市核心区域,配套完善,生活便利.受用地限制和开发惯性影响,板块内项目以高层产品为主.从未来土地供应量来看,该板块未来竞争会越区激烈.由于竞争压力较大,导致区域内项目尽可能提升自身品质.渤海大街板块——小结：40辽河大街板块项目分布：辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）左岸金典辽河大街、新华路交汇约6万39695-220137-152380095%20财富公馆1号站前区河畔小区西门约7万53060-285133-145365085%22紫文苑三期西市区胜利街利民里18号约5万48080-13091-101375050%60左岸金典财富公馆1号紫文苑

辽河大街板块具有辽河及辽河公园等丰富的城市优势景观资源。辽河沿线项目定位为高端物业，在建筑风格、河岸景观等方面具有优势。该板块项目主要聚集在站前区与西市区交接处。辽河大街西段为棚户区。4142地理位置辽河大街、新华路交汇开发商天鸿房地产总建筑面积约6万平米推盘情况推出2栋小高层5栋高层总户数396户户型区间95-220平主力户型室二厅一卫价格区间3520-4650元/平销售均价3800元/平开盘日期08年4月左岸金典4243推广主题:一世风景一生珍藏。项目特色:

项目近邻辽河、公园是项目品质的提升点。政府投资1.3亿建设辽滨公园，区域价值大幅提升。聘请北京的物业公司，在营口首先提出管家式物业模式。楼盘评价:

项目整体定位为高端物业，在建筑风格、河岸景观、户型设计方面有鲜明的特色和优势。

该项目是市场面市较早，形象进度较早，但由于预热期较长，失去的先发制人的市场优势。左岸金典4344地理位置站前区河畔小区西门开发商英特纳房地产总建筑面积约7万平米推盘情况目前推出3栋小高层总户数530户户型区间60-285平主力户型三室二厅二卫价格区间一期：2860-3530元/平二期：3380-4000元/平销售均价一期：3100元/平目前二期3650元/平开盘日期08年5月财富公馆1号4445推广主题:水岸边学府旁传世公馆。项目特色:

一线河景及辽河公园是项目主要卖点。全天候酒店式物业管理为业主提供专业化的服务。超大的大堂入户设计。楼盘评价:

该项目位于辽河边上，外部景观配置较好。在销售均价上，二期比一期增幅约300元，而且二期推出的产品也较一期有很大的提高，财富公馆1号45辽河大街板块是营口市的发源地。由于近几年城市逐渐向南发展，该板块的开发速度大幅度减缓。随着辽河大桥竣工时间的临近,该板块将进入较快的发展阶段。目前主要的开发项目均集中在站前区与西市区交接处。辽河大街板块——小结：46辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块城南公馆柏仕风景天宇宏府红运人家项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）红运人家营口市盼盼路南段红运大饭店北300米约4.7万236113-310113-136350090%18城南公馆营口市府路与青花大街交汇处约12万19886-15095-103300090%60天宇宏府营口市市妇婴医院南行200米约7.8万46385-23085-95345085%62柏仕风景营口市市府路与智泉街交汇处约6万54280-22080-983150售罄（一期）52

南部板块是营口主城区传统的居住区。从区域市场建筑类型上看，南部板块以多层产品为区域市场的主力，以小高层产品为辅。

随着开发商水平提高，区域价值的提升，产品更加丰富，市场细分更加细化。南部板块目前项目品质较低，在此不做具体案例分析。南部板块项目分布：47南部板块属于营口市新兴的房产开发的热点区域。由于板块竞争力不足，该板块内项目以多层和小高层产品为主。从未来土地供应量来看,该板块将进入较快的发展阶段。随着09年的几个项目成功入市，该板块的市场认可度逐渐提高。南部板块——小结：48辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块水岸壹品三星阳光家园唯美品格项目名称项目地址建筑面积（㎡）总户数面积区间(㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率平均销售速度（套/月）水岸壹品营口渤海大街东段20万62863-13087-98275095%90三星阳光家园营口市站前区育新路17万178473-12973-78320020%100唯美品格东升路和太和北街交汇处7万75283-13783-103340085%106

在政府“城区东移南进”的城市规划中，营东板块是营口房地产发展的重要的区域，是营口未来市场开发主要区域。从区域市场建筑类型上看，市场以多层产品为区域市场的主力，但随着区域市场的不断成熟，市场会向高层、小高层产品发展。

目前市场的供给以中档和低档产品为主。营东板块项目分布：4950地理位置东升路和太和北街交汇处开发商营口智达房地产总建筑面积7万平米推盘情况推出3栋高层3栋小高层12栋多层总户数752户户型区间83-137平米主力户型两室两厅一卫价格区间3000-3700元/平米销售均价3400元/平米开盘日期09年9月隆翔唯美品格营东板块典型个案分析：5051推广主题:隆翔的房子，永江的物业，承诺就是信誉。项目特色:

现代城市花园风格。小区实行封闭智能化管理，双环多核心多庭院的自然原生态、流线型的景观设计，每栋楼前面都有休闲广场。便利的交通配套以及完整的教育配套。隆翔唯美品格楼盘评价隆翔房地产，在营口开发了四个项目，开发商有一定影响力。该项目09年开盘由于已过金融危机，营口市场回暖，整个房地产销售量增加。端头房及高层楼层高的户型销售有压力。51营东板块属于营口市的原老边区，是传统的低档住宅区。由于传统的居住观念的影响，该板块的项目档次较低。由于政府大力发展该板块，土地政策很好，推出的项目体量较大。随着09年的几个项目成功入市，该板块的市场认可度逐渐提高。营东板块——小结：52交易数据2009年，营口地区共成交房屋520.68万㎡，55527套，128.7亿元，同比分别增长88%、83%、113%，房屋平均成交价格2472元/㎡，同比上升13%。其中，商品房销售351.92万㎡，38094套，99.71亿元，同比分别增长85％、84％、107％，平均成交均价2832元/㎡，同比上升12%。二手房成交168.75万㎡，17433套，28.99亿元，同比分别增长95％、81％、135％，平均成交均价1718/㎡，同比上升21%。53解析：

目前，营口市房地产市场进入快速发展阶段。虽然在成长过程中受到2008年的国际金融风暴的干扰，市场一度观望情绪严重，成交量减少。但是在营口市整体经济水平的高速发展的带动下与沿海产业经济带快速建设的强力助推，2009年第二季度起，房地产市场强劲复苏。随着营口市城市建设飞速发展，居住人口数量将快速扩充，营口经济进入新的快速成长期。居民消费能力大幅增长，住房改善需求旺盛，以上都将带动房地产产业的大发展。房地产市场价格稳中有升。未来几年房价不会出现大幅下滑；外埠实力开发商纷纷进驻，考验本土开发商综合实力的时候到了；

2009年主城区在售项目15个，2010年预计将超过30个，各项目对购房者的争夺战必将愈演愈烈。54市场分析开发策略营销推广项目自身分析客户定位项目定位价值提升55本案地块位置分析：

本案位于营口市西市区辽河大街西段，得胜路与新兴大街半围合处。本案的北侧与东侧各有一条规划中的道路，尚未建成。本案北临辽河公园，目前周边为棚户区。项目地块内原为棚户区，现已部分拆迁，土地尚未平整。地块成长方形，南北方向较长，地块内部地势平坦。上风上水

风运龙脉所在！56地块现状：57地块周边配套：得胜市场，位于本案西南侧，目前是周边居民购买日常瓜果时蔬的主要场所，但由于年久失修，该市场目前状况不佳。裕兴家私商场、裕兴水产品综合交易中心，位于本案西北侧。58地块周边配套：地块方圆500米范围内可辐射到的学校不少，但是教学环境普遍较差营口第四中学营口信息技术学校营口英华学校营口奇虹艺术学校59地块周边配套：本案周边可供乘坐的公交线路有1路、2路、19路、22路、230路，可方便快捷的到达市内各处。营口渡口，位于本案北侧，距本案约0.4公里。目前主要提供通往盘锦的轮渡。60地块周边环境：本名天后、妈祖庙，现通称西大庙。位于本案西北侧，距本案最北端约0.2公里。该庙始建于清雍正四年（1726年）。庙坐北朝南，四周建有围墙，前有山门、钟鼓楼和两座角门，以海神娘娘殿为主体，配以龙王殿、药王殿、观音阁等建筑。过去居住在这里的人们以打渔为生，每当有船出航的时候必定会来这里祭拜，保佑营口人民风调雨顺。61地块周边环境：辽河大桥：位于本案西北侧，距本案约1.5公里。辽河特大桥路线全长4.44公里，大桥采用六车道一级公路标准，设计时速为80公里。该桥建成后，将使盘锦和营口跨过辽河相连，两市之间距离缩短7公里。通过辽河特大桥，可以使盘锦产业基地与盘海营高速公路连接的距离由40公里缩短至24公里。大桥会方便辽河两岸居民出行，让一部分住在辽河北岸的营口市民可以直接通过大桥到营口市内去上班。考虑到营口、盘锦两地经济的发展，辽河特大桥设计上可以通过万吨级海轮杂货船。62地块周边环境：辽河：发源于内蒙古，蜿蜒千里，在营口境内划了一个优美的弧线，以豪迈的气势泻入渤海。辽河公园：沿着辽河边修建，景色优美，是周边居民闲时的主要活动场所。63地块周边环境：辽河老街：在本案的北侧约0.2公里处是一条辽河老街，该街在清末民初是营口市最为繁华的一条商街，随着时代的变迁、社会的发展以及城市建设重点的转移，辽河老街在解放后的数十年光景中渐渐没落。历史的价值是不可估量的，辽河老街是营口历史繁华的见证。营口市委、市政府与2008年启动辽河西大街西段改造工程，将在三年内完成；辽河大街西段改造工程西起辽河渡口广场，东至新华路；南起辽河大街，北至辽河岸边，占地71公顷。改造后的辽河大街西段风貌将更胜历史繁华时期，变成集生活、旅游、商贸、餐饮、休闲观光、文化娱乐等功能为一体的生活中心，成为营口市一张靓丽的名片。

64本案周边原有项目：本案周边的项目大部分为原有的棚户房，现已部分拆迁。除此之外为“红运”开发的广厦新居和“中天”开发的中天新城，这两个开发商是营口市最早的开发商，这两个项目也是他们的早期产品，由于当时营口市房产市场还很落后，故目前看来这两个项目品质很低。65本案周边即将开发项目：中源国际：该项目位于本案的东北侧，目前尚未开盘，处于项目蓄水期，目前未定价格。该项目紧邻辽河，拥有良好的景观资源，该项目将推出情景洋房产品，所有户型均为复式户型，户型面积将160平方米以上，预计均价将在6000元/平方米左右。66优势发展优势：重点改造区域，升值潜力巨大；文脉优势：人文气息浓厚，高贵气质与生俱来；交通优势：临新兴大街沿线，得胜路、辽河大街就在近旁；产品优势：力求产品创新和差异性，创造产品市场优势；形象优势：建筑形象高大，傲视周遭，形象便于传播；购物优势：临近市场，生活用品采购便利；67弱势地段弱势：周边形象较差，影响视觉感官；规模弱势：50万平米超大规模，考验营销手段与执行力；产品弱势：高层、小高层产品为主，存在很强的市场购买抗性；68我们应该做什么做产品——进行产品和户型的创新，减少高层的市场障碍立形象——将项目打造为辽河大街板块地标，树立城市形象和德润品牌找客户——走出营口，放眼周边，找准我们的消费核心创品牌——做好项目品牌和企业品牌的衔接，实现双赢69市场分析开发策略营销推广项目自身分析客户定位项目定位价值提升70我们的客户区域边际:其他重要:大石桥、鲅鱼圈核心:主城区71需求行为特点自住刚性需求对产品的功能性、便利性要求较高，注重性价比短期自住＋投资对现有总价要求高，多为首次置业的年轻群体；经济条件改善即换房，对未来升值空间有预期即可投资更多强调产品的投资回报，有投资头脑，看好未来区域发展；对未来价格的要求大于眼前价格72他们是新锐阶层，锐意进取是他们的特点

他们并没有很多财富，但他们有潜力发展成为城市中的中高端收入群体

他们讲究创新，积极接受新事物

他们骨子里讲究品位，讲究格调，讲究身份

他们时尚，生活自然、从容随意

在他们周围，形成了一定的“小圈子”

形成了特殊的“圈子文化”，往者地位相当，趣味相投典型客户群生活特征描述性格标签73市场分析开发策略营销推广项目自身分析客户定位项目定位价值提升74我们将把什么样的房子留给城市未来的一百年？75将产品价值重组后，产品价值得到完全体现产品价值＝50万平人文住宅区＋购物＋辽河+沿河景观带＋明清一条街+品质生活理念区域大价值天然价值附加价值居住价值投资价值产品价值梳理76比普通社区更健康生态，比渤海大街更清净悠然，比东、南板块更通达便捷

比其他项目更有升值潜力77营口50万平大型人文生态住区

---辽河岸老城区生活馆形象定位78市场分析开发策略营销推广项目自身分析客户定位项目定位价值提升791、产品创新模式

以创新的产品形态引发市场关注，提升项目的价值感2、概念创新模式

将新颖的、有吸引力、拉动力的概念附着于创新的产品之上，产生互动效应，形成市场传播热点3、形象驱动模式通过全方面形象建设与形象包装，获得市场认同，提升客户的价值判断，拉升利润空间项目价值驱动80主通道入口建设标志性的精神形象项目价值提升81第一时间展示精品示范环境82没有细节就不可能完美，就不可能人性化！注重细节打造精品83空调机位的设计与遮挡，要与立面协调统一；水管的隐蔽处理；专业表箱的嵌入式集中设置；钢化玻璃阳台栏板；合理的空间尺度关系；各种管线的隐蔽或贴墙处理；外墙防渗漏处理。848586电梯前室直接采光87独特的单元入口设计88走廊等公共空间要有品质感、有品位、有生活气息89景观/采光停车场90高标准主题会馆91

精致而富于魅力；附着以概念；与人相融和的；充满层次感的坡地环境语言；城市共享的；成本适度的；园林景观92地下停车场入口的细腻处理93道路与硬覆盖的精细处理94细致的人行系统95用成型树木营造成熟环境就地取材，节约成本96不同树种形成的有层次的绿化关系转角与过度空间的细致处理97以灌木和草坪形成的地面绿化系统98营造缓坡地或台阶式地平变化

99层次分明的坡地空间设计100适应北方特色的小规模水景系统101102道路停车系统的关系处理103过度空间的精心点缀104过度空间的精心点缀105视线终端阻隔系统——

短墙等106增强意境的情趣小品107以精细的品质替代奢华的档次108园林景观可能是最讨好的卖相,

也是最值得做文章的卖相!109市场分析开发策略营销推广营销策略销售策略推广策略包装策略营销活动1101、采取蓝海战略，以客户价值增益为根本，一方面挖掘未来价值，用巨大升值的潜力吸引客户，另一方面在产品上增加价值亮点，建立与竞争对手的“不同”价值；2、高性价比入市，拉开价格区间，以低价位高品质的市场认知突破市场竞争围堵；3、项目主战场为营口市区，同时在鲅鱼圈、大石桥等周边地区设立分销点，多个战场同时销售。保障项目销售速度。4、客户为本，主动定向挖掘客户，采取坐销行销结合，针对特定客群开展活动营销。营销策略以客户价值为出发点，寻找“龙庭”的蓝海111市场分析开发策略营销推广营销策略销售策略推广策略包装策略营销活动112销售节奏

销控节奏——

四次开盘八次高潮亮相10年7月初第一次开盘10年9月中秋季房展会&样板间开放10年10月初第二次开盘10年10月底春季房展会11年4月