高杠杆下的房地产企业经营风险分析及管理

高杠杆下的房地产企业经营风险分析及管理摘要随着中国经济的快速增长，房地产行业早已逐渐成为我国的支柱产业之一，其所占全国GDP的比重也不断增长。但相比国外房地产市场，我国房地产市场由于起步时间晚，且目前大多数企业获取资金都高度依赖于银行，因此存在筹资渠道单一，风险分散程度低，加上目前的资本市场不健全等问题。房地产业高杠杆化已成常态化。近年来我国加大了对地产市场的管制，尤其是2021年发布“三道红线”的融资政策新规，对地产行业提出“去杠杆，去库存”的要求。当前的房地产行业面临着巨大的压力。种种因素的综合作用使房地产市场面临着巨大的经营风险，迫切需要进行经营管控来为其健康发展可持续化。本文以万达集团2011年至2020年近十年间由高杠杆重资产运营模式转型为低杠杆轻资产运营模式为例，针对当前房地产企业的经营风险隐患，介绍企业经营风险相关概念，财务杠杆以及资本结构等相关理论，对万达的经营状况进行分析，发现企业在2010年至2017年前在高杠杆重资产运营模式下的总资产在稳步上升，但是负债量也同样处于高位，且久居不下。在这期间中，公司一直在扩大经营，包括对国外地产和其他领域的投资力度。而在2017年政府加大监管力度后，再加之万达爆出高达4000亿负债量后，外界和公众的质疑和担忧日益加重，企业开始通过向外出售地产、减少国外资产等方式来去杠杆，降低负债率，并且加快重资产运营模式转向轻运营模式的步伐。关键词：高杠杆、资产运营模式、经营风险目录TOC\o"1-3"\h\u23690一、引言 1147（一）研究背景 引言（一）研究背景中国作为全球第二大经济体，其自身的综合杠杆率必然受到全世界的关注。近几年来我国经济的增速减缓，其杠杆问题也更加突出。截止到2020年度，在国际清算银行（BSI）披露的信息中我们可以得知，中国当前全社会整体杠杆率为270%左右，相较于2019年上升了近24个百分点。而在这其中，居民部门、政府部门以及企业部门的杠杆率上升幅度较大，对中国整体杠杆率的贡献幅度较大。重点指出的是2020年居民部门杠杆率增幅较大的主要原因是受房地产市场影响。目前房地产行业的整体负债率约为63%，久居高杠杆水平。自从1998年我国房地产市场进行改革，尤其是近20年来我国的房地产企业年均增长速度20%发展，引起了持续了20年之久的地产热，房地产开发企业迅速发展，随之带来的是对房地产的投资比重增长，房地产市场所占GDP比重也不断加大。对房地产企业来说，适度的杠杆有利于企业经营和发展，但也必须警惕和防范因杠杆比重过大所带来的潜在的经营风险和管理失衡。尤其是最近几年政府对房地产的监管增强，自2020年起，银保监会对外发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，开始通过金融机构来卡住房地产行业放水的额度。当时我国综合杠杆率超过270%，而其中政府杠杆率达40%，居民杠杆率超过70%，非金融企业杠杆率更是高达160%。宏观杠杆率超过250%被国际公认为是比较危险的指标，而我们还超过这个危险的红线20%。以杠杆率就是负债率，比较基数是全年GDP为由，假设我国GDP总量是100万亿元，那杠杆率270%就是宏观负债270万亿元。以此类推。与房地产直接关联的行业有一百多个行业，对国民经济影响太大，这个行业突然踩急刹车，将不可避免对经济产生较大的负面影响。因此，本文基于我国目前的经济现状来分析我国房地产市场存在的经营风险以及相关应对措施。研究目的及意义我国高度重视房地产行业的稳健发展，尤其是近几年来对房地产市场频繁进行宏观调控，从2015年起提出了“三去一降一补”的五大任务，即去产能，去库存，去杠杆，降成本和补短板，到2016年规定，在控制总杠杆率的前提下以降低企业杠杆率为工作重心。对去杠杆化的调节力度逐步加深。2017年国家主席习近平强调金融安全的重要性和稳重中求进的总基调，鲜明指出实体经济重要性，要求深化金融改革促进经济和金融的良性循环发展[1]。由此可见，杠杆对金融安全和风险的重要性不言而喻。当今的世界处于前所未有的大变局之中，在新冠疫情的推波助澜下使得世界面临的各种不确定性加深，全球的产业链和供应链遭受巨大冲击，同时某些国家的保护主义和单边主义是经济全球化遭受逆流。中国作为世界第二大经济体自身经济发展也受到了巨大冲击，我国房地产市场也不可避免受到冲击。由于房地产行业的规模大，涉及产业多，其经营风险具有高传播性和广泛性，如若爆发会波及到诸多行业，因此在疫情期间加强对经营风险的控制尤为重要。本文研究对象万达商业地产在十年内经历从重资产运营模式转向轻资产运营模式有效缓解了经营风险，因此十分具有代表性。本文根据案例公司转型前后的财务数据和企业的经营战略，通过全面分析企业的经营风险情况，辨别企业存在哪些方面的经营风险，对这些经营风险进行合理评价，并剖析其存在的原因，为日后企业的经营风险管理提供建议，从而更好地降低企业过高的杠杠率，规避经营风险，促进企业的良性健康发展。同时也能为其他类似企业提供案例。（三）文献综述1、关于我国高杠杆的成因和经营风险的简述2008年以前，我国房地产行业曾有十年飞速发展的牛市，而在08年金融危机之后，次贷风暴席卷全球，我国也未能幸免，国内楼市断崖式衰减。为此为了使房地产市场快速趋于稳定，政府加大了对国内房地产宏观调控的力度，我国房地产开发投资也逐步恢复了高增长态势。蒋文慧(2018)指出，在宽松货币政策下，房地产企业出于对利润的追逐，盲目加大投资和开发力度，向银行申请更多信贷，而其结果是房源的积压及周转率的下降。而企业的经营管理绩效并未让这些信贷资金产生真正的经济附带价值，由此是许多企业陷入借新债还旧债的恶性循环之中[2]。如若资金链断裂，房地产企业波及银行，而银行业发生恐慌又会波及其他行业，从而引发新一轮的经济危机。王宇、杨娉(2016)指出导致我国高杠杆的原因有三：一是在经济的增长因素中，进口和投资的占比过高，使得企业部门的负债量高。二是我国推行的政策是长期的量化宽松，且对于信用货币退出机制的完善存在缺陷，两种因素加剧了货币的超发。三是全球制造业供需失衡加剧了产能过剩[3]。我国高杠杆化是长期积累的结果，想要进行去杠杆需要循序渐进。对于经营风险，又称营运风险或操作风险，针对经营风险，国外对经营风险的研究较国内要早。Brain(2005)将经营风险分为三类，即从公司的运作流程、战略目标和组织章程进行分类[4]，他认为公司的经营风险主要来自这三个方面。Luciana(2008)在《经营风险与连接函数》中指出，造成企业经营风险的因素多而杂，同时也难以完全解决。而通过连接函数可以解决这个难题，方便企业对经营风险进行量化[5]。而国内对经营风险的研究始于改革开放之后，随着市场的开放，企业的数量日益增加，而对经营风险的管控却不到位。正因如此，许多学者开始对经营风险进行研究。阮平原王素原(1999)指出，经营风险是企业在营运过程中会面临各种不同的结果，而结果中会给企业带来不利后果的概率便是经营风险[6]。聂亦慧(2006)指出，经营风险和收益有关：一个企业在营运过程中存在的诸多不确定性因素会导致收益的不确定性即为经营风险[7]。张柏晶(2013)指出，房地产经营是动态的一个过程，从选址买地到房子的出租销售，不同阶段存在不同风险[8]。她将经营风险分为获得土地、开发建设和销售租赁三个过程。综上，企业的高杠杆化发展并非可持续发展，若企业的经营管理和信贷资金的使用稍有不慎或外部环境突发变化，都可能引发企业经济危机，进而便是经济整体的跌宕波动。因此，企业不应持续加杠杆。而地产企业的经营风险普遍存在，风险是一个动态过程，从潜在到爆发存在一定的过程，对这整个过程进行防控需要企业持续不断的进行管理，主动认识和学习风险的规律性，及时有效控制风险来做到减少损失的目标。2、高杠杆化对经济的影响黄倩李江城熊德平(2021)指出：过高的杠杆率会加剧经济泡沫，使经济整体风险加大，进而引发经济危机[9]。在2008年前后，分别是以美国为首的经济发达体和中国为代表的经济新型体的杠杆率快速增长期。杠杆率的大幅增长使金融机构倾向于投资高风险项目，进而为经济体的增长带来更多不确定性。刘震(2020)指出存在一种高杠杆陷阱：如果放任非金融部门的杠杆率会为未来的经济安全埋下一颗定时炸弹，而若对杠杆率的上升施加以政策干预则会对短期经济的稳定造成影响，中国目前似乎就陷入这种陷阱之中[10]。 国家近些年持续推动去杠杆化的发展进程正是想要使得我国经济整体进一步降低经济风险的不确定性，推动企业的可持续良性健康发展。相关概论及理论杠杆原理杠杆原理在金融中是一种实现资金融通的手段，在金融市场中存在资金需求者和资金供给者，市场的机制便是使资金需求者和资金供给者在市场的作用下以确定的价格进行交易。通过使用杠杆可以帮助资金需求者通过借贷从资金供给者那里来获得资金，从而更加有效地完成金融交易和投资。但有利也有弊，金融杠杆能够通过拉高投资开发额度来获得更大的收益，但与之伴随的是更高的风险。合理的金融杠杆有利于满足经济发展对资金的需求，增加市场活力，对促进经济增长起着重要作用。但杠杆的过度使用会导致金融危机。金融杠杆使金融和经济相互联系，相关学者认为金融部门的杠杆率和经济增长存在着一种长期顺周期性[11]。宏观杠杆率的提升能刺激经济的增长，带动经济活力。并且能更好地优化资源的配置，实现跨部门优化。而当杠杆率提升到一定水平后又会反过来抑制企业的投资，从而对经济产生负面的影响。泡沫经济泡沫经济又称为资产价格膨胀，指资产的名义价值超过了其实体真实价值，是一种极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。对于一国国民总资产而言，一般分为有形资产（包括土地）和金融资产。而现如今的资本市场上，体量大的上市资产一般集中在房地产和股票上，因此，泡沫经济主要表现在房地产和股票之上。由此衍生出的房地产泡沫是指在房地产市场中的投机活动导致房地产价格与其真实价值严重背离的现象，使市场价值脱离了买房者所能接受的情况。最为人所熟知的两次泡沫危机是1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫和上世纪90年代日本房地产泡沫。两次危机均导致了严重的经济危机。早在2010年开始，就有国外人士指出我国城市地产供给过剩。譬如北京的写字楼空置率达到22.4%，在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CBRichardEllis）追踪的103个市场中排在第九。在2021年1月23日经济学家圈新经济大会中，十一届全国人大财经委副主任贺铿表示如果中国出现金融危机，那一定会是房地产危机引爆的。因为直到现在世界的金融危机都是房地产所引起的，因此房地产泡沫化的势头必须得到遏制。经营风险概念经营风险也称为营业风险，是一种由于在生产经营上出现偏差而对企业价值产生影响的风险。具体来讲是指企业在运营的各个环节，如供应，生产，销售存在诸多不确定性因素会影响企业资金周转，从而导致对企业资产报酬的波动。1、经营风险的分类企业的经营风险从会计学角度来看，大致可以分为两方面内容：投机的和纯粹的：所谓投机风险，即是包括投资风险等在内的任何造成盈利或亏损的不确定性。而纯粹风险是指一种无利可图或只有损失的风险。两种风险的区别在于其后果不同，投机风险相对于纯粹风险而言多一种可获利的选择。动态的和静态的：动态风险和社会经济结构的变化高度相关，最为人所熟知的动态风险便是通货膨胀，而静态风险是在假设其他条件不变的情况下，自然变化以及人类错误行为所造成损失的风险，譬如海啸和企业破产等。这两种风险的区别在于形成原因不同。2、经营风险的成因从财务因素来看，经营风险的成因主要来自应收账款风险、采购风险、存货变现风险以及资本风险结构[12]。应收账款风险是指由于企业应收账款账目的增加占用了企业大量的现金流，进而使得项目坏账的可能性增加。采购风险是指在采购过程中存在的诸多不确定性因素，如供货商的变动、原材料在市场中价格的升高或者数量的缺失从而导致企业项目预期目标盈利的亏损；存货变现风险是指由于受外界不利因素的影响造成产品积压，使得企业产品难以变现造成亏损；资本结构风险是指企业通过不合理的举债规模进行经营而造成的风险，资本结构是看企业的权益和负债，目前绝大多数企业都是通过举债来经营，适度的举债经营会使企业盈利更多，而过度举债则会增加利息费用从而抵消举债所带来的税盾好处，进而降低企业价值。而从非财务因素来看，造成经营风险的因素很多：股票市场的跌宕、行业存在的特定风险、各项技术人员的缺失、发生非人为灾难事件影响企业自身生存发展、企业内部监管失当而产生的风险等等，以及生产风险和产品风险。生产风险的主要来源分为四部分：技术人才，生产工艺流程的适当是否得当，原材料是否充足以及设备是否及时更新换代。四者之一的缺失都会造成企业产品无法正常运转，进而造成公司客户资源的流失；产品风险是指企业所生产的产品无法满足市场需求，产品更新换代开发研究成本的风险。本文将主要基于财务风险以及政策风险来讲述案例存在的经营风险。房地产行业的现状及存在的问题（一）现状房地产行业为国民经济发展作出了巨大贡献，如图1显示，纵观近十年，从我国房地产行业对经济贡献率来看，基本保持在稳步增长的态势。如图2所示，在2020年度对国民经济的贡献率超7%。房地产行业与建筑行业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量的14.5%，位列于制造业和服务业后的第三名，由此可见房地产行业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。但纵观我国当前一些大城市房价情况，多数房价增长速度快，而人们的实际购买力增速远远不及房价的增长，房价和购买力出现失衡。究其原因，是目前大城市中发展快，使得土地资源日益紧张，而投资开发商的竞争愈发激烈，使得房价超标。而对于二，三线城市而言，人口少，土地多。这种情况下想要吸引人口流入经常会以低价出售土地，以此吸引开发商建设。但同时外来人口少，本地居民购房需求低，因此出现供过于求的局面。资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局（二）存在的问题对于房地产行业目前存在的问题，从企业角度来看，房地产企业的杠杆率和其经营风险仍是引致危机的两大支点。目前我国房地产企业的现状是：房地产企业的资金来源以银行信贷为主：整个企业无论长短资金都高度依赖银行资金供给。从表1给出的数据来看，房地产开发资金主要来源包括国内贷款、外资、自筹资金以及其他，其中国内贷款为其主要来源，且这一比例始终处在高位。以如今的恒大集团为例，根据中国恒大集团2020年年报中的披露借款数据，截止到2020年年末，借入银行及其他借款金额为5076.24亿元，如果放在一年前，这些数值可能并不令人奇怪。因为当时恒大市值为11743亿元，但仍旧占恒大总资产近50%的比例。而目前恒大集团的市值仅为1833亿，一年内蒸发87%的市值。为此，一旦出现崩盘，那危机到的不仅是房地产企业，更会株连包括银行等在内的诸多行业。表1房地产开发企业资金来源（单位：亿元）资料来源：WIND数据库融资渠道多元化：房地产开发企业的特点是高风险、经营周期长，开发投资额大以及收益高等等，可以看出，想要获得高收益不论是时间成本还是金钱成本都是高昂的。而单一融资渠道必然无法满足房地产行业的发展。势必要向融资渠道多元化转化，但也会带来诸多问题。其一：融资渠道多元化会增加房地产企业的数量，这样做虽会避免垄断局面，但也会使得房地产企业参差嘈杂，监管力度势必更要加强。其二：融资渠道多元化会更有助于提升企业整体的杠杆率。而当前我国房地产企业平均杠杆率高达70%，国家目前出台的去杠杆政策首现针对的就是房地产行业。为此，要对房地产融资管制得当来避免危机。财务杠杆高、风险大：从上文可以得知，我国房产企业扩大经营规模主要通过举债经营，自有资金所占比重较低，而运用杠杆利弊分明，既能扩大收益也会增大损失。所以财务杠杆较大的企业有着较大的财务风险，且企业对信贷政策变化的抵抗能力不足，因此会带来更大的经营风险[2]。当下我国绝大多数房产企业仍以过度对外举债的方式来扩大经营规模，随之带来的便是高杠杆和高风险。图3显示出，从2008年至2016年，我国房地产开发企业资产负债率年年增高，直到2016年已经快要接近80%。早已严重超过国际公认的企业资产负债率50%的警戒线。静态权衡理论认为，每个企业都存在一个最优的负债水平，这一负债水平便是使得企业价值最大化的负债量。而当超过这个负债量，企业的财务困境会上升，通过负债所带来的税盾的好处便无法跟上由财务困境带来的成本损失。因此，持续高杠杆运营模式并不是房企可持续发展的有效途径，管理层需要在税盾和财务困境成本之间找到平衡点，实现企业价值最大化。图32008-2016年房地产开发企业资产负债率（单位：%）资料来源：WIND数据库不同地区房地产发展不平衡：我国房地产行业相较于南中西部，东部的发展更成熟，其房屋的竣工面积也更大。这主要是由于东部发展相对较好，且房地产在东部的起步更早。而随着东部房地产市场趋于饱满，土地资源紧缺，一些房地产商开始向其余三部转移。而随着我国经济水平的发展，房地产市场会在南中西部取得更好的发展。而短期内仍存在集中在东部地区房价过高的情况，这也不得使中央对其进行干预调整。四、万达集团经营风险分析及评价（一）万达集团简述万达集团成立于1988年，在随后的发展中逐渐形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大产业。其中商业地产是四大产业中的龙头产业，本文基于高杠杆视角下房地产企业的经营风险也是通过万达旗下的商业地产集团进行考量。大连万达商管集团股份有限公司成立于2002年9月，其拥有的“万达广场”这一大型城市综合体亦为万达集团的核心代表。从2015年起，万达集团开始走上转型之路，欲将其原有的重资产运营模式转换为轻资产运营模式。随后在2018年3月将原商业地产集团更名为商管集团，并成立万达地产集团，将商业管理和地产业务完全剥离。万达商管集团未来将走完全轻资产模式。而万达集团则将成为以服务业为主，又经营房地产业务的综合性企业集团，进一步表明万达的转型决心。（二）万达集团转型背景2016年是万达集团最为高光的时刻，万达斥资百亿美元将十几家海外文娱、影视、体育，地产收入囊中，海外投资计划更是超过200亿美元。而自2017年银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星等公司跨境投资业务的资金来源进行重点排查开始，万达股债遭遇崩盘，几乎一夜之间万达的信贷窗口被关闭。此刻万达开始丢卒保车，2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店出售转让给富力地产，以牺牲增长换安全。与此同时，资本市场对万达的信用评级下调至BB（投机级中的最高得分），展望为负。（三）万达商管集团经营风险分析1.转型前：转型前的万达，走的是重资产运营模式，即通过自己投资，建设和管理万达广场，包括对写字楼和商铺的使用都归与自己集中管理运营。在这种模式下是通过低价土地成本和项目重大比例的住宅销售加利润，通过高周转的现金流平衡使现金流滚动资产雪球。这种以售养租来维持现金流周转的模式造成了万达商业对将资产抵押予金融机构来获取融资的过度依赖。这种模式在当时中国金融工具不足，商业物业回报率低的背景下成为了中国房地产的首选模式。但在现如今已严重出现其弊端。如图4所示，万达集团在2013和2014年度的融资途径接近95%都是来自于借款融资。在上文也提到，房地产企业的资金来源以银行信贷为主，图5数据显示，截止到17年之前，万达集团的资产负债率均超70%。这四年时间里万达的经营策略激进，导致较高的财务风险，如果这时国家的信贷政策突然变化外加上企业没有完善的应对策略，就会引发资金链断裂危机，进而扩大其经营风险。为此，转型前的万达集团面临的经营风险主要来自于财务风险以及其自身经营策略较为激进（投机风险）。从2013年-2017年里，大力开发万达广场，增加对外投资。从收购美国第二大院线AMC开始，到收购马德里竞技足球俱乐部20%的股份，前前后后对外投资高达800亿元。而投资资金的来源大部分都是从银行进行贷款获得。所以说，激进的经营方式加上融资渠道主要以银行信贷为主导致了万达集团财务风险加大。此时的万达如果不是非常夸张的增加对外投资力度，以及其自身的重资产运营模式使自己深陷高杠杆陷阱，或许在未来几年依旧能稳步发展。集团负债率长期过高，且融资渠道单一，融资成本也较大，形成了“借新债还旧债”的情况。图42013年-2018年万达集团融资占比资料来源：中南大会计学院团委图52013年-2018年万达集团资产负债率资料来源：万达集团年报汇总2.转型后：2017年开始，由于贷款收缩以及政府加强对海外资产的监管力度后，万达开始清理自身资产。2017年6月，万达以2.72亿欧元出售西班牙大厦；同年7月将13个文旅城出售给融创，73家酒店被富力收购；2018年1月将海外资产项目伦敦ONE转让给富力，并将万达酒店卖给了澳大利亚和悉尼的黄金海岸；同年11月出售比佛利山庄。此时万达几乎将海外资产剥离殆尽。随后万达继续将全国酒店业务卖给富力和融创，并最终让万达剥离了酒店业务，同时获得了一部分现金流。万达该种做法有效防止了企业资金链断裂危机，同时减少了资产负债率。这样的做法直到目前仍被视作最明智的方法。万达经此危机，总资产减少的同时也降低了负债，契合了国家政策的调整，其经营更加健康。此时万达在经营战略上偏向于保守，截至到2018年底，集团的有息负债规模为1886.89亿元，其中到2019年内到期的非流动负债为210.27亿元，万达集团的经营性现金流为291亿元，基本可以覆盖债务。通过转型为轻资产模式有效缓解了企业长期存在的高杠杆经营方式，缓解了企业的经营风险。但这种模式虽然可以降负债，收租金，却也无法撬动银行贷款。轻资产模式降低自身资产的同时也减轻了“万达广场”这份招牌的分量。2017年大规模的减轻资产比重的同时也在大幅损失企业的商誉价值，其规模效益也随之减少。此时万达集团的经营风险来源于纯粹风险和政策风险。本文第二部分讲到纯粹风险分为损失和未损两种结果。万达在转型过程中对资产进行减持以此来降低负债，这样做的好处是减少了万达的进一步亏损。而坏处便是加大了纯粹风险。资产的减持意味着万达无法继续和从前一样向银行申请贷款，商誉价值的损失也在使企业的融资能力减弱。与此同时，国家日益推进针对金融机构“去杠杆化”的政策，多次重申“房住不炒”并首次提出了“不讲房地产作为短期刺激经济的手段”，银保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地，一系列的行动都旨在进一步降低房地产行业的杠杆率，避免出现大规模的金融风险。五、万达集团经营风险的管理（一）财务风险管理对于万达集团存在的财务风险管理，我们提出以下建议：第一，继续采取稳健的经营策略。万达集团较高的财务风险很大程度上来自高层激进的经营策略，盲目扩张。在房地产的黄金十年中万达吃遍红利，短短几年内在各大城市和二三线城市成立万达广场，使得高层向进一步扩大企业规模由此掉入高杠杆陷阱。相信万达集团在经历了2017年的风雨后会坚持采取稳健的经营策略，继续维持好公司的健康发展。第二，进一步降低杠杆率。万达集团曾一度保持在70%以上的资产负债率，过高的负债率加上盲目扩张是万达集团面临着资金链短缺的危机，对外进行融资的困难加大。万达集团高层也清楚这一点、虽然转型后有效的减少了负债率，然行动滞后，没有一套良好的预警机制。因此建议万达集团应采取长期机制，对资金控制得当，做好项目前、中，后期的控制。避免以后的经营再次出现较高负债率。第三，制定科学的还款计划。万达集团偿还贷款也存在拆东墙补西墙的情况，集团不能继续对此等问题睁一只眼闭一只眼，应合理的制定还款计划，避免因无法及时还款而使公司面临违约风险和债务危机。（二）政策风险管理从上面的论述中我们认为，万达集团在面临政策风险时只能通过变卖资产来应对。这也是其项目定位较为单一所造成的。万达集团虽然通过转型轻资产减少了自身的危机，然同时也受到轻资产模式带来后续问题：企业扩张能力受限，资产的减少使向银行贷款能力大幅下降。而自2017年开始至今，我国房地产调控进入新一轮收紧周期，对房地产的调控力度只增不减，房地产贷款集中管理制度规定在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，向银行贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。进一步阻止资金流入房地产，地产行业很可能即将从白银时代步入青铜时代。上文提到，万达集团有四大核心，其中商业地产为龙头，一度占到集团利润比重的70%。因此，在目前对房地产行业政策日益加紧的情况下，万达集团应该更加注重在文化、电影，体育等方面的投资力度，从而将风险有效进行多元化分散。与此同时加快企业转型，进一步提升自身优势。六、本文总结及相关结论在对本文的写作过程中，通过查阅大量的资料及文献，我对房地产目前现状及杠杆对企业经营风险的影响有了较为全面的认识。综合本文的论述，我们可以得到以下结论：在政府对房地产企业去杠杆化进程日益加紧的态势下，房地产企业面临的风险加重增多，虽然不少房地产企业知道风险防范的重要性，但还是有房地产企业的经营过于激进，一味进行扩张，未充分考虑其所可能带来的后续风险和政策变化，加上企业内部对资金的管控不到位，一旦宏观政策加紧，导致资金供应紧张致使项目停滞就会引发一系列恶性循环。为此，房地产企业在日常要更加注重对风险的防范，完善企业的风险防范机制。房地产企业的经营风险来源众多，而最主要的风险来自于企业自身的财务风险和国家宏观政策的变化。房地产行业作为我国不可或缺的支柱型产业，对各个行业均会产生或多或少的影响，因此我国十分重视对房地产行业的宏观调控。在房地产市场发展过热时进行紧缩型调控，对其遇冷时进行宽松型调控。而企业自身的财务风险又很大程度上受政策影响，除此之外便是公司高层的经营战略，不可盲目激进或绝对保守，前者加大风险因素会使企业出现危机更加具有不确定性，后者又会使企业错过扩大规模的时机而