【碧桂园公司轻资产运营案例探析11000字（论文）】

参考文献碧桂园公司轻资产运营案例分析摘要这么些年以来，房地产行业在我国正在稳定发展，很多方面的原因导致了房地产的市场不断变化。在政府不断对房地产市场的环境进行调整的时候，房地产改善了之前的经营模式，逐步确立了以资产为核心的经营模式，所以，研究在房地产业中的轻资产经营模式应用效果显得尤为重要。尤其是轻资产经营模式对房地产企业绩效的影响。本文与别的房地产轻资产经营分析的不同点在杜邦分析模型的基础上，结合链替代法对特定轻资产经营模式的绩效进行比较分析。以微笑曲线理论、产业价值链理论和分工理论为基础，结合金融市场监管和房地产业政策环境；本文从理论上分析了房地产轻资产经营的必要性和优越性。其次，以我国房地产企业为例，分析了我国房地产轻资产经营的必要性和优越性。采用轻资产运营模式引入轻资产运营具体运营模式的动因分析主要包括供应链融资、发展专业化行业合作伙伴关系和内部“合作伙伴”模式。此外，本文还利用杜邦分析模型和链替代法，首先分析了净资产收益率、权益乘数的变化趋势。然后分析了供应链融资和合作发展模式对股票乘数和净销售率的影响。因此，供应链融资与合作开发模式在房地产企业的应用中取得了良好的效果，并提出了一些针对性建议。关键词：房地产行业；轻资产运营；杜邦分析；连环替代目录摘要 IAbstract II目录 III第一章绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3国内外研究现状 21.3.1国内研究现状 21.3.2国外研究现状 21.3.3文献评述 21.4研究方法 31.5研究内容 3第二章轻资产运营相关理论基础 52.1轻资产运营相关概念 52.1.1轻资产运营的概念 52.1.2房地产企业轻资产运营的特点 52.2轻资产运营相关理论基础 52.2.1分工理论 52.2.2比较优势理论 52.2.3微笑曲线理论 52.3房地产轻、重资产运用模式对比 62.3.1轻资产运营模式 62.3.2重资产运营模式 6第三章碧桂园公司轻资产运营案例分析 73.1碧桂园公司简介 73.2碧桂园公司转型轻资产动因分析 83.2.1企业方面 83.2.2行业方面 93.3碧桂园公司轻资产运营模式的实施策略 93.3.1建立轻资产融资渠道 93.3.2打造社区服务平台 103.4碧桂园公司轻资产运营效果分析 11第四章碧桂园轻资产转型存在的问题及建议 154.1碧桂园轻资产转型存在的问题 154.1.1投资布局调整不当影响盈利水平 154.1.2轻资产运营转型中融资渠道仍然受限 154.1.3轻资产运营项目合作管控不到位 154.2完善碧桂园轻资产运营转型的政策建议 164.2.1把握轻资产运营转型投资节奏 164.2.2建立新型融资策略减轻融资风险 164.2.3强化轻资产运营项目合作管理规避风险 17第五章结论 19参考文献 23第一章绪论1.1研究背景中国房地产业资本密度高、发展周期长、杠杆率高，决定了房地产业具有较强的金融特征，2016年房地产业整体增长率为37%。成为中国增长最快的产业之一，在2016年全球房价增长排名前14位的城市中，13个是中国城市，快速发展的房地产同时也带动了产业转型的发展，国内房地产企业管理样式逐步开始引入轻资产管理和其他多元化管理样式。房地产行业在2016年繁荣，但在2017-2018年国内市场急剧减少。国内和国际形势：债务减免和货币政策进一步加强，2016年货币政策增长率逐渐下降到2017年。这一年是这几年里政策调控最频繁的一年。2017年全国出台了180多个措施，关于房地产市场的改革比以往更加深入。三四线城市房地产库存急剧减少。2018年，“房子是用来住的，不是用来炒的”贯穿国内房地产政策，以此为基础，大力构建长短结合制度体系。中央方面，基础关键制度的改革仍然是重点；同时地方应该认真贯彻住房制度改革，完善住房和土地供应结构，完善基本住房制度，加快长效机制的健全运作。本文对碧桂园轻资产运营进行研究，达到分析轻资产运营模式对房地产企业的影响效果的目的。1.2研究意义第一，房地产企业在不断变化的经济政治环境中面临着各种各样的问题，市场政策将会迫使房地产企业面临清库存困难、资金回收困难、盈利能力大幅度下降等风险，所以开发轻资产的企业将有更多的机会应对市场变化。第二，通过较少的资金实现企业盈利、品牌价值提升等目的。并且当前轻资产运营模式在房地产领域的应用相对较新。本文以碧桂园作为具体案例分析，从而论证轻资产运营模式在房地产应用的利好效应。1.3国内外研究现状1.3.1国内研究现状李莉和史燕清（2010）运用“杜邦分析”对海尔集团的盈利能力进行了分析，提出了提出了减少成本、扩大市场规模、提高销售净利润率的建议。刘江涛、陆恩泉（2010）以“杜邦分析”为基础对万科的经营情况进行了研究。他们认为，万科房地产净资产收益率远超过行业平均水平的关键点是万科低市场价格和有效的房地产开发率。张子康与郭聪媛（2011）也将“杜邦分析”用于万科地产，分析了其周转能力、盈利能力、杠杆利用能力等因素，研究了影响净资产收益率的关键因素，同时指出减少资金比例，优化管理销售费用，借用适当合适的战略布局等建议。1.3.2国外研究现状杜邦分析模型是1919年杜邦公司首次提出的，基于主要财务指标之间的关系，使这些指标形成一个系统的体系。综合表现公司的偿债、经营和盈利能力，借此基础上分析公司的优缺点。PierreDuPont，DonaldsonBrown（1989）指出杜邦分析模型的核心基础指标是净资产收益率，同时可分为股票乘数、总资产周转率和净销售率三个指标，并可对这三个指标进行深入分解，涵盖企业经营绩效管理。能够更清晰地反映企业偿付能力、盈利能力和经营能力之间的关联逻辑，识别企业管理过程中存在的问题。1.3.3文献评述通过国内学者对轻资产运营的研究发现，研究主要集中在提高轻资产运营的经营绩效和财务战略上。并结合轻资产经营企业的实际应用案例，以及资产密集型企业的财务风险，对我国轻资产经营案例进行研究和分析，旨在提高企业轻资产经营的价值和效果。国外学者将轻资产模式视为一种可持续经营模式，以帮助企业实现长期发展。例如，它可以创造更多的投资和投资机会，有助于提高投资和资本回报率。此外，国外学术界对轻资产的研究也从其基本概念和框架构建入手。通过关注其在公司实际应用系统中的运行效果和完善的管理，我们了解到公司轻资产运营在实际应用中确实带来了更高的效益。但学术界对这种开发模式的实际应用效果的研究还没有达到成熟的水平。轻资产管理越来越受到国外学术界的重视，也被许多企业在自身资本管理战略转型中借鉴。1.4研究方法（1）文献分析法通过阅读和总结国内外关轻资产运营模式的文献，结合企业年度财务报表等相关资料，对轻资产运营影响房地产绩效的优缺点进行论证。案例分析法本文以具有代表性的房地产企业碧桂园为案例，深入分析了轻资产经营模式的实施途径和策略。同时在介绍了轻资产经营发展管理模式后，提出了轻资产经营管理模式，利用杜邦分析进行轻资产的转换效应研究。1.5研究内容第一章，绪论。主要介绍了文章的研究背景，研究意义，研究现状及研究方法。第二章，研究理论，为接下来的研究奠定了理论基础。第三章，碧桂园轻资产运营案例分析。以碧桂园为例，叙述了碧桂园转型轻资产的原因，碧桂园轻资产运营模式的实施策略并对碧桂园轻资产运营效果进行了分析。第四章，碧桂园轻资产运营存在的问题和适当建议。提出了碧桂园目前轻资产运营存在的问题，同时针对碧桂园轻资产运营存在的问题提出相关建议。第五章，进行总结，得出轻资产模式对企业发展具有一定优势的理论。同时得出企业需要积极探索转型的道路，寻找新的机遇的理论。第二章轻资产运营相关理论基础2.1轻资产运营相关概念2.1.1轻资产运营的概念“轻资产战略”模式是以设计、开发、营销为重点，将产品制造和分销外包给零售企业。小型资本管理模式减少了企业的资本投资，特别是在大规模生产领域，提高了资本收益。2.1.2房地产企业轻资产运营的特点房地产企业轻资产模式具有投资少、风险低、杠杆率高、收益率高等特点；规范化、专业化程度高，具体来说，其主要优势在于：多种融资方式可以有效突破资金瓶颈；在融资方式上，轻资产模式具有资金来源多、自有资金少的特点。2.2轻资产运营相关理论基础2.2.1分工理论亚当斯密在《国富论》中认为，分工可以有效地促进劳动生产率的发展，轻资产管理的基础是分工理论，在轻资产经营模式下，企业的经营要考虑差异化。为细化项目分工，将项目开发外包给公司的非优势方，将有限的资源投入到高收益方。2.2.2比较优势理论李嘉图在《政治经济学及赋税原理》中提出了比较成本贸易理论（比较优势贸易理论）。国际贸易是建立在生产技术的相对（而不是绝对）差异和由此产生的相对成本的基础上的，各国都应根据“两利相权取其重，两弊相权取其轻”的原则，集中生产的同时出口其具有“比较优势”的产品，进口具有“比较劣势”的产品。该理论对贸易的基础和优势进行了较为全面的解释，很大程度上发展了绝对优势贸易理论。2.2.3微笑曲线理论施振荣1992年提出了微笑曲线理论。其基本定义（如图2-1）是：微笑两端向上倾斜，中间凹。项目开发过程中，销售回款和拥有相对较高附加值的研发设计位于曲线的两端，而低附加值的制造业部分处于曲线的中间。企业应重视高附加值部分，将低附加值部分外包出去。只有这样，企业才能在有限的资源条件下获得最大的价值效益。轻资产运营模式通常是微笑曲线的两端，因此微笑曲线也有效充分地说明了轻资产运营模式的有效性。图2-1微笑理论简图2.3房地产轻、重资产运用模式对比2.3.1轻资产运营模式“轻资产运营”模式是以设计、开发、营销为重点，产品的生产和分销外包给零售商，市场主要采用产品广告，轻资产经营模式减少企业的资本投资，尤其增加生产投资、资本收益。在互联网和信息经济时代，轻资产管理是以资本为导向的有价值的战略和新的企业结构，轻资产战略和管理有助于企业的生存和发展为有效的管理体系提供平台。国际管理顾问公司麦肯锡作为国际管理顾问公司十分推崇“轻资产运营”，轻资产运营较传统运营他的盈利能力，速度与增长力都获得较高的提升。2.3.2重资产运营模式重资产运营相对轻资产运营而言，重资产运营模式没有标准，重资产管理是指在设施建设、设备采购、原材料采购、广告宣传等方面的重大投资，从而形成固定资产的管理形式和固定用途，实现规模经济的综合效益。第三章碧桂园公司轻资产运营案例分析3.1碧桂园公司简介碧桂园1992年在广东省顺德市成立。碧经过二十多年的发展，现已发展成为拥有十万多名员工的综合性企业集团，2019年在中国房地产百强企业名单中名列第三。碧桂园的发展有其自身的特点和竞争力。碧桂园通过实行集中管理，不断完善发展流程，从而培养了员工的责任感。碧桂园凭借其优秀的产品开拓大量市场，从而赢得了众多客户的喜爱。碧桂园凭借高品质的要求，科学的运营模式，在此基础上形成了碧桂园的家园模式。碧桂园产品多元，满足不同市场的需求。目前碧桂园拥有100多个优质项目，服务于近300万业主。同时，碧桂园将目光看向海外，马来西亚、印度尼西亚、澳大利亚等国家都拥有碧桂园的项目。值得一提的是，碧桂园与马来西亚柔佛州合资开发“森林城市”，深受国际市场的好评。十八大提出了大力推进新型城镇化发展，碧桂园在大力发展城镇化的浪潮中，继续深入发展三、四线城市。在2018年碧桂园合同销售量的贡献有将近一半来自于三四线城市，碧桂园能够适应不同的市场，平衡自身土地的储备，不断成长。同年，碧桂园合营企业和联营公司一共实现合同销售额大约3088.4亿元，增长了120.3%，企业总收入大约1530.9亿元，增长了35.2%，销售建筑面积大约3747万平方米。下一年，也就是2019年，碧桂园入选央视“国家品牌计划”。在这同一年，碧桂园登上《财富》杂志，在世界500强中排名第467名。在碧桂园发布的2019年销售简报中，这一年实现合同销售额大约5508亿，增长了78.4%，超越其他房地产企业夺得销售冠军，规模问鼎行业。同时碧桂园得到全球三大权威信用评级机构之一的惠誉评级公司的评级，将信用评级由BB+上升到BBB-，为碧桂园持续优化提供了坚实的基础和支撑。表3-12019年度碧桂园营业收入组成表3.2碧桂园公司转型轻资产动因分析3.2.1企业方面（1）减轻融资压力重资产运营向轻资产运营的转变，有助于减轻财务压力，改善企业经营条件。第三方投资者投入了大笔资金，有效缓解了企业融资压力。因此碧桂园融资需求降低，就不需要借助大额贷款，企业承受负担大幅度减轻，资产负债率大幅度降低。碧桂园致力于创建一个综合公共服务，出口品牌和管理服务的平台，从而获得现金回报，提高营业收入。（2）降低运营成本碧桂园虽然盈利能力较强，但企业负债依旧很高，需要偿还。企业每年要支付很多利息。现金流方面，碧桂园通过经营活动获得的收入和筹资过程中的资金支持着房地产项目，这个项目回收周期漫长，另外企业资金在重资产经营中占比高，从而导致较高的资金成本。碧桂园和过去几年相比，净现金流量为负数，这不仅是由于市场因素的影响，更是因为重资产运营成本太高。这种情况下，碧桂园拥有十分大的现金流压力。对于房地产企业而言，现金流代表经营的稳定和风险性。因此碧桂园希望降低资本成本从而来降低企业运营的成本，并且通过该方式来减少企业发展的整体经营风险，从而使企业更好的发展。（3）免受行业波动的影响重资产的运营模式下，物业的销售收入是房地产的主要的收入来源，但是如果市场波动较大，物业销售也会被影响，这很可能导致现金流的不稳定。为了降低这种系统性风险，需要要借助轻资产运营模式。近年来，房地产行业景气指数不断下降，也证实了房地产市场的下行趋势。碧桂园可以通过出口品牌和经营管理能力获得一定的成本，在房地产行业普遍低迷的背景下，碧桂园保留了自身的优势。3.2.2行业方面（1）长时间现金流周转房地产项目的启动和完成通常需要两年左右的时间，获得利润至少需要3年。在这期间内，项目将持续亏损。大量资金投入房地产行业的投资额增长大约为每年一万亿。这对企业现金流方面是不小的压力，因此企业靠自身拥有的资金运转十分困难，外部融资的帮助十分重要。因此随着企业规模，投资额度越来越大，房地产行业的现金现金流压力不容小觑。（3）融资压力高投入，回收周期长这些特点使得房地产企业只能通过借助外部的筹资才能保证自己庞大的需求得到满足。在这种形式下，绝大多数房地产企业在融资方式有经营贷款、贷款抵押、信托和发行债券等，其中最常见的融资方式是银行低息贷款，自筹资金在房地产企业融资总额中所占的比重不大。但随着房地产企业面临逐渐变多并且不利于发展的经济政策性因素，房地产项目的开发规模受到阻碍，现金流回流速度变慢，也给企业带来了不小的融资压力。3.3碧桂园公司轻资产运营模式的实施策略3.3.1建立轻资产融资渠道（1）引入相关战略投资者2015年，碧桂园公司以每股2816港元的价格向中国平安出售了223620万股新股。中国平安人寿保险公司成为了碧桂园第二大股东了，这可以说是双赢的。表3-2碧桂园分布股权结构表这次和中国平安的紧密合作有助于战略的互补和资源之间的共享。这之间的紧密合作满足了房地产行业的发展需求。中国平安人寿的安全完美的保险网络也有助于缓解金融系统的紧张关系，有助于碧桂园的物业销售进一步增加获得融资的机会，削减资本成本。碧桂园可以凭借此次战略举措,优化企业内股东结构,继而实现“去家族化”这一目标，并且中国平安人寿的管理举措也值得碧桂园借鉴学习。资产证券化现如今，信托投资基金作为房地产证券化的一种主要手段，投资者通过发行收益凭证来筹集资金和利息，投资者的利益分配主要是通过租赁房地产来实现的，当然这就需要有效地降低风险，这样才能将投资者的收益巨大化。目前碧桂园下属有65家高级酒店，这个数字未来还将继续增长。并且由于国内酒店市场竞争激烈，且碧桂园酒店基本多位于郊区，没有区域优势。通过酒店资产证券化刺激这些重资产，大幅度提高了资本的流动，财务的灵活性，为母公司新的融资道路进行铺路，为房地产主业务获取更庞大的现金流。在2017年，碧桂园已成功实施了“中信金石碧桂园凤凰酒店专项资产支持计划”，总规模达到35.1亿元。同时，有14家五星级酒店作为投标资产，将进行私募产品的报价和在服务系统挂牌交易。2018“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”已获深圳证券交易所批准，已获深圳证券交易所批准。这是中国首家100亿元规模的房地产投资信托基金产品，同时也是在租赁房地产投资信托领域最大的证券化投资产品。3.3.2社区服务平台的打造2015年，中国平安人寿成为碧桂园第二大股东，两大企业在社区业务这方面开辟道路，两者紧密合作。目前有超过200多个项目被对接，35万用户社区资源进行共享，两大企业为未来经济发展打开市场。2016年碧桂园的财务报表中明确披露，地产业务将作为企业发展的核心产业，金融化与地产业务发展融合，整合产业链上的有关业务，在此基础上设置一个能够覆盖各个社区资源的平台，并且打造全新生命周期产业链，将自身企业的资产价值达到最大化。随着时代发展，碧桂园积极利用“互联网+”这一新思维，探索全新业务模式,并成功推出面向业主，物业的管家APP。随着我国房地产业的发展，住宅建筑存量积累已成为一种普遍现象，社区资源对业主和固定资产的重要性日益凸显。需要建立完善的社会信息管理和服务平台，房地产企业通过提供增值服务可以获得长期稳定的收益。与土地利用规划活动相比，可以大大减少企业的资本投资，实现轻资产经营。3.4碧桂园公司轻资产运营效果分析（1）净资产收益率图3-1碧桂园净资产收益率净利润是净资产收益率占股东平均持股比例，即计算净利润后的公司的百分比，一定程度上反映了股东权益收益态势。如图3-1所示，在2013年到2015年这期间，碧桂园净资产收益率呈现出下降态势。但是在2015年，随着碧桂园企业进行轻资产运营，2017年净资产收益率由14.21%上升至27.82%，说明公司股东权益收益水平有所提高。（2）销售净利率图3-2碧桂园销售净利率净销售利率=销售收入÷营业收入，这一指标参考保证碧桂园能够获得更多的利润，才能保证企业在增加营业收入的同时获得更多的利润，只有这样才能真正发挥企业的真正力量。碧桂园2012-2017年净利润率和净资产收益率变化情况如图3-2所示。碧桂园销售净利润率变化基本一致。2015年这一年十分重要，碧桂园采用轻资产管理运营模式后，净销售率不断提高。进行轻资产运营模式改革有两大优势：一是企业可以进行足够时间的产品规划，二是能够充分发挥自身优势，通过专项管理和服务，稳定收入和投资来源，为企业发展带来长远效益。总资产周转率图3-3碧桂园总资产周转次数营业收入和总资产平均余额的比值就是总资产周转率。这一指数反映了总资产周转效率，而周转次数和总资产周转速度两者之间成正比例关系。这一指数下指数越高，房地产企业综合实力就越强大。见图3-3，碧桂园在进行轻资产运营模式改革前后并无较明显变化，比房地产行业平均水平略微高一点，这点和碧桂园快速周转这一战略思想密不可分。（4）权益乘数图3-4碧桂园权益乘数权益乘数=资产总额÷股东权益总额，公司的股份和权益越多，总资产的所有权越少，公司的责任就越大；资本因素越多，公司的杠杆效应越大，公司的风险越大，公司的利润就越高。提高这一指数，将对于企业的发展有很大促进作用，股票价值也会提高。(5)小结从以上分析可以看出，碧桂园公司通过轻资产管理给公司带来了一定的改善。股东利润大幅增长，净销售利率升至碧桂园近五年来的最高水平，但也存在一些不足，如总资产周转率这一指数变化并不是很明显等等。这说明轻资产运营模式并不会加速企业的资产周转，并不会提高企业运营效率。碧桂园权益乘数表现出上升趋势，这一形势不容乐观。就目前来说，资产中所占比例股东的比例越低，企业风险越大，很大程度上会对企业发展产生不利于继续发展的影响。碧桂园的轻资产化路并不好走，任重而道远。

第四章碧桂园轻资产转型存在的问题和建议4.1碧桂园轻资产转型存在的问题4.1.1投资布局调整不当影响盈利水平根据研究结果，碧桂园盈利能力下降的原因已经出现在外部环境的变化中。当前市场分化严重，投资安排不平衡。一二线城市绝对有吸引力。它是房地产企业发展的重中之重，这些城市拥有的工业资源教育卫生等水平十分丰富。相比而言，三四线城市建设滞后，附加设施不完善。居民购买力较低，市场供求不平衡，受收入水平影响明显。虽然碧桂园的战略在城市化率高的一二线城市有明显的优势，但是三、四线城市的压力没有明显改善。因为没有新的低价商品来抵消更高的待售商品成本，由于一级和二级政策的价格限制，平均成本增加，利润率大幅降低；此外，城市三、四级库存比重高，价格优势先天缺失，建设成本与市场价格吸收能力差距较大。所以库存很难消除，只能低价销售，所以销售增长不明显。4.1.2轻资产运营转型中融资渠道仍然受限在融资活动方面，碧桂园以品牌经营和生产为主，以轻资产板块新业务为主，资金需求旺盛。仅仅依靠新业务产生的新利润，很难满足集团的发展需要。但是，在一些地区传统的金融工具是无法展开地区的发展的，只通过银行贷款、信托、基金等等传统工具很难保持运作，所以需要进行新的融资工具的引用比如保险资金，物流基金等。同时因为轻资产运营这一模式的特殊性决定了碧桂园利用贷款抵押方式进行融资十分费力。综上所述，新的融资工具对于碧桂园来说依旧十分匮乏。虽然有人提出过相似的概念，但是碧桂园的管理人员并没有对这一点产生足够多的重视。就目前来说，短时间内，碧桂园很难填补这方面的空白。4.1.3轻资产运营项目合作管控不到位首先，在运营效率高的情况下，代理建设项目双方都会分配超额利润，但这部分利润分配比例无法准确确定。虽然碧桂园可以获得操盘权，但是不可避免的肯定会受到大股东的影响。严重的情况下可能会产生收益与诚信这两点的冲突，碧桂园将通过品牌和生产管理实现利润多元化。因此，碧桂园无疑具有大力追求产品质量的思想；在代理建设需求方面，利用代理建设出口商的品牌诉求和品牌溢价提高项目知名度，随着成本控制压力的增大，项目质量标准也会降低。碧桂园及其合作伙伴经常反映出品牌、质量和收入之间的权衡。其次，碧桂园经历了从投资者身份到项目管理身份的转变，也进一步引发了合作管控这一问题。由于双方对于问题理念的不同，碧桂园对项目没有约束力，这影响到项目的及时执行，甚至在某些情况下也影响到项目的交付。这一情况下，品牌将会受到冲击，辛苦立下的口碑也会被负面影响。这种情况下，代建对于企业来说是一种变了味的获得盈利或者说是一种加快回款进程的一种手段，需要严格进行甄别，这之前城开绿城绿园就是十分典型的例子。碧桂园想要做高品质高端的产品，但是绿园想要快速使得投入的资金回本，最终一拍两散。由此可见，代建这一以合作为主的轻资产业务，虽然减轻了双方不小的资金压力，但是也增加了项目运营成本。如果在轻资产代建领域的发展上，碧桂园仍然不推出行之有效的管理控制措施，双方的标准仍然做不到同步，这就会使得自己缺乏威信，说服力，从而只能听另一方的声音，这将大大抑制碧桂园轻资产的运营。4.2完善碧桂园轻资产运营转型的政策性建议4.2.1把握住轻资产运营这一转型的投资节奏首先，鉴于碧桂园合作的失败，有必要对碧桂园的投资风险进行控制。一方面可以选择投资项目，吸收外部资源，发展对外合作。另一方面，碧桂园在选择对未实施的项目进行投资时，必须非常慎重。为企业的收入增加必须调整产品的定位，在风险低的实践项目中积累经验，强化风险评估，提高项目控制意识。再者，必须避免分散投资管理战略目标，因地制宜，因城施策。碧桂园应深入开展城市政策执行情况的研究。同时，碧桂园应形成科学的产品线长期战略规划。碧桂园的产品定位目前处于高端，一二线城市的市场优势明显。在这方面，一旦碧桂园找到核心城市，以满足需求的交易数量和价格，他们将作出良好的区域布局，积极满足市场需求，根据不同的产品和受众层次改变销售模式，获得足够的资金稳定运行。因此，要实现碧桂园乃至整个房地产业的快速发展，必须根据新形势慎重投资项目，建立适当的市场导向和风险评估，实现突破和提高竞争优势。只有这样才能避免对市场平衡产生负面影响，保障向轻资产转型的过渡。4.2.2建立新式策略融资从而减轻风险融资房地产行业的特殊性，在这一点上决定了房地产企业不可能只靠自己的资金运作，由于传统的房地产企业融资渠道有限，企业迫切需要寻找新的融资工具，突破传统融资渠道的局限。中国出台相关政策鼓励房地产企业发展新的房地产融资模式，碧桂园应抓住机遇，利用碧桂园现如今有的资产融资平台，推进与专业金融机构合作，共同开发私募股权基金等一系列金融工具，商业房地产抵押贷款证券和房地产投资信托。同时可以购买保险、信托和其他金融许可证，以最大限度地发挥业务协同作用。同时，碧桂园也应重视内部融资，除了鼓励员工参股外，还可以合理利用合作企业的资源开发金融产品，如合作企业的租赁、财务、金融发展等公司，增加内部自有资金的持有数量，对于风险高的融资方式，碧桂园应当尽量减轻此类负债占有比例。此外，碧桂园还可以利用同行业企业之间的上下游关系，通过企业贷款和私募股权融资来获得质押融资或创新融资渠道。碧桂园可以依托互联网金融平台，开放众筹模式进行融资，进行现代化新型融资。4.2.3强化轻资产运营项目合作管理规避风险首先，必须认真考虑合作伙伴的选择，如果双方在业务上意见分歧，这可能会影响项目合作的完成，对企业形象，活动成果的影响十分严重。从这一点看，碧桂园应当建立对潜在合作伙伴、客户的评价体系，根据企业的经营能力和信贷状况，选择最适合自身发展的战略合作伙伴。使用互联网技术建立数据库，记录双方企业的特点，从而达到双赢。二是避开工程违约带来的困境，碧桂园应加强合同管理，明确双方权利义务，预测违约风险，制定冲突对策，相互制约。再者因为前期很难盈利，碧桂园可以对股权抵押这一操作进行明确：项目开始时，客户的部分股份将交给碧桂园，碧桂园将在项目完成后返还，这样项目管理存在的风险定会有所降低。毋庸置疑，在实施过程中，双方企业应该及时沟通，努力避免合作失败。最后，每个企业都无法跨越监督管理这一道路。因此，在碧桂园轻资产管理转型过程中，有必要加强代建项目的质量监管。提高工程监理标准和管理操作能力，对潜在威胁、潜在隐患及时清除，严格保证按国家质量标准进行有关工作。碧桂园在签订项目合同时，明确披露代建项目的各个指标，这是对质量监管的一种限制。碧桂园也可以针对存在的问题制定方案，借鉴学习以往项目运营中存在的问题，采取行之有效的综合措施，统筹兼顾，解决代建方与委托方之间存在的问题。碧桂园还应吸引更多的专业技术人员从事轻资产运营，从而控制所有流程，降低潜在风险。第五章结论随着经济形势呈现下滑态势，我国目前房地产业进入了白银时代，以往重资产经营模式已无法支