【S房地产企业多元化融资策略优化探究8300字（论文）】

IIS房地产企业多元化融资策略优化研究目录TOC\o"1-2"\h\u5921一、理论基础 216348（一）房地产融资概念及特点 215606（二）多元化融资概念 35367二、S地产多元化融资模式分析 316251（一）公司概况 31799（二）选择多元化融资渠道的动因 432522（二）S地产多元化融资组合 432571三、S地产多元化融资成功经验 62411（一）提高企业自身的直接融资比例 616454（二）结合实际，综合考虑多项因素 731332（三）提升企业自身实力 721292四、S地产多元化融资存在问题 82524（一）过度依赖银行，存在一定风险 824422（二）负债结构不合理，易出现现金流短缺 831722（三）新型融资不充分，融资结构不平衡 928967五、万科多元化融资优化建议 92696（一）拓宽融资渠道，减少对银行依赖 91736（二）合理调整流动负债比例，优化负债结构 1024011（三）扩大新型融资规模比例，开辟融资新渠道 1018092参考文献 123774致谢 13摘要：资金作为企业发展的动力，为企业的日常经营活动保驾护航。房地产行业作为资本密集型产业，资金供应更是重中之重。首先对房地产融资的概念特点等理论基础进行阐述，以S房地产企业为对象分析多元化融资的选择原因。然后通过对S房地产企业的融资组合分析，总结其成功经验。最后以其经营数据为依靠，发现其融资策略过程中存在的问题，提出相关完善优化建议。对其他房地产企业的融资渠道选择有着借鉴意义。关键词：房地产企业；融资渠道；融资策略前言房地产行业因各方面因素在我国社会活动中占据重要地位。特别在2008年经济危机后，受国家大力推行基础设施建设发展经济的影响，实现快速发展。过去十年间，国内经济总量高速增长。国内房价持续攀升，购房热、投机多等现象的出现，对人民生活水平的影响逐渐加深。国内经济政策也在寻求新的增长点，拉动内需成为主流。受此影响，政府不断出台政策调控，坚持“住房不炒”。中央银行对于资金流入房地产市场的监管愈发严格，同时降低各银行的存款准备金。资金的减少导致贷款利率提高，房产企业资金供应压力变得紧张起来。与此同时，很多企业业务规模不断扩大延伸，融资结构、支撑负债率居高不下等问题显露出来。由此可见，在现在市场竞争、政策调整的环境下，采取传统融资方式已不符合现状。房地产企业应当更多研究多种融资途径，推动稳定健康发展。因此通过企业财务运营状况，利用相关数据指标分析优化房产企业在现有模式下的融资问题具有重要意义。一、理论基础（一）房地产融资概念及特点房地产融资是房地产企业项目开发运营中，通过向银行及其他方式进行资金募集的金融行为。实质是服务于企业发展过程中投资收益的需求。其自身在许多融资方面也与其他产业差别较大，有其特殊性质。其融资特征综合下来有以下几点：1.资金需求量大由于国内城镇化进程飞速加快、企业建设规模不断扩大、原材料物价上涨、优质地缘竞标等原因，企业的正常经营需要大量的现金流。此外，企业的内部与外部各项运转都离不开资金。对于房地产企业发展，缺乏资金将会处于困境。2.资金周转期长楼房建筑耗时较长，通常是几年一个周期。房地产企业在开发之前都要获得政府部门的批准，在建设过程中也会因各种原因影响工期的开展。在后期企业为加快去库存速度，会有一定预售活动。而且大部分购房者在付款过程中也是采取贷款的方式分期支付，这在一定程度上也延缓了放弃的资金回流，影响资金的周转利用。3.对国家政策敏感房地产企业在我国的社会地位十分重要，不光是经济发展，同时与人民日常生活息息相关。在2016年购房浪潮出现后，房产价格出现高峰期。国家也不断进行政策调控，例如有关地区限制购买、研究房产税征收等对市场进行压制。这些政策的出台对房地产企业的影响十分重大。对于房地产企业，重视相关政策消息，及时调整企业经营策略十分重要。（二）多元化融资概念多元化融资是摆脱单一渠道融资，采取多种措施扩展融资方式的融资模式。在房地产企业中多元化融资是避免依赖于某种单一渠道，使资金来源更为分散多元。在企业融资出现问题时有更多的选择，保障资金的不断供应，更加有利于企业的持续平稳运行，未来，在融资环境持续收紧的情况下，多元化融资会成为企业发展首选的方案之一。二、S地产多元化融资模式分析（一）公司概况S企业股份有限公司该于1984年成立。随着我国房地产市场的发展，S经过多年努力，逐渐在国内地产企业中占据一席之地。1991年在生长证券交易所成功上市，2014年，公司B股在联交所主板上市。截至2019年报告期末，持有货币资金1661.9亿元。公司始终坚持与社会发展同步，做生态和谐建设者。公司经营涉及国内东中西部各地，同时经营范围进入教育、食品、酒店度假等领域，实现可持续发展，更好地服务于人民美好生活的需求。（二）选择多元化融资渠道的动因1.满足资金需求随着经济发展，国内的地价及物价成本上涨，使得地产企业建造成本不断上升。S地产是我国龙头房地产企业，在全国范围内开发项目较多，需要大量的资金支持。多元化融资策略有助于保障项目开展过程中有足够的渠道，提供稳定资金量。2.降低企业风险S集团银行贷款占比较高，同时短期负债占比很大。融资渠道使融资风险相对集中，在日常经营中一旦银行贷款出现问题影响将会十分严重。S融资采用多元化融资可以有效防止资金链断裂，及时分散融资风险。3.降低融资成本所有的企业经营过程中都会以高效益效益为首要目标，其中重要的一环就是减少成本支出。房地产企业资金需求量大，融资成本主要在于支付利息。在融资过程中利率较低的渠道肯定为最优先考虑。根据2020年最新年报：银行贷款融资成本为约定利率上浮-6.7%、债券融资为2.5%-4.54%、其他借款则为4.75%-7.9%。可见S集团选择多元化融资，特别是债券融资途径的成本相比来说是最优选项。4.优化融资结构融资结构是企业在不同渠道获取资金的构成比例。近年来国内一直强调供给侧改革，优化融资结构也是一直金融供给侧改革。S多元化融资意在融资的出发点科学调整融资结构，有助于提升自身竞争力。(二)S地产多元化融资组合1.利用股市融资股市在我国从1989年开始实行以来取得长足发展，各种企业通过上市发行股票进行融资。现如今股票市场已经成为企业融资的重要渠道之一，同时利用股东优良资源有助于企业长远发展。S集团作为第一批进入股市的房地产企业，于1991年在深交所上市。上市以来，通过股权融资使得企业的资金总量得到快速增加。2019年S通过配发2，63亿股的新H股，募集资金净额约为77.8亿港元，按2019年4月4日的汇率计算约为人民币66.4亿元。目前，S已成为人民币流通量最大的房地产公司。2.并购与合作开发融资我国房地产行业在进入相对稳定后，并购和合作开发将成为地产企业持续发展的重要方式。企业从项目盈利为主的途径逐渐转变到资本运营的途径，利润也更多来源于并购企业的整合和市场整合。在并购行为中通过并购整合资源，扩大规模成为国内知名地产企业的共识。2018年10月，S地产收购HX所持公司股份与HX公司合作开发环京地块，共计金额为32.34亿元。在国内产业升级转移的大框架下，HX公司提前布局，在环京地区拥有足够的优势。这与S看重优质地缘不谋而合，一方面可以促进HX其他地区的发展布局，另一方面可以提供资金支持。通过并购和合作开发，S以最低的成本获得更多的土地面积。在减少支出的同时，S在京津冀地区市场占有率也进一步提升。两者联手合作开发环京圈，同样也是通过合作增强抗市场风险的能力。总体来说，这次合作开发是一种双赢的典型案例。3.开拓海外融资渠道随着国内房产市场的调控不断加深，房企也发现国内融资难度不断加大。为了企业的正常经营，必须尝试更多的方式。随着我国金融改革不断加深，与世界金融合作更加密切。尝试海外融资也成为房地产企业的重要选择。2020年6月17日，S公司间接全资附属公司ChericourtCompanyLimited(作为借款人)与星展银行有限公司香港分行订立有关定期贷款融资港币10亿元的融资协议。计初步为期12个月，直至初步12个月期限结束时，在满足若干延期条件下，Chericourt可行使不超过四个连续12个月的延期选择。作为国内房产行业领头者，S集团在海外市场的资信也广受信任。通过海外的资本运作，S集团获得了大量资金，对公司运营起到了很大作用。4.房地产信托基金房地产信托基金起源于上世纪60年代，是房地产证券化的重要形式。从2014年国内试点以来规模逐渐壮大，在房地产企业融资中逐渐展露头角。并且融资限制相对于其他渠道也更加便捷。2020年12月3日，S企业披露了有关长安S广场发起设立类REITs（房地产信托基金）相关情况。S子公司东莞市S房地产有限公司以下属子公司东莞市长万投资有限公司，以所持有的长安S广场为基础，成立“长安S广场资产支持专项计划”。该公告显示，长安类REITs拟采用两层结构，一是“私募基金+专项计划”，二是“深圳S广场资产支持专项计划表”，该计划表中东莞S认购全部基金份额，总额12亿元。由于信托借款的主要目的是为了满足项目开发资金需要，国内市场也处于初期，相信在未来的融资市场会更加广阔。5.债券融资债券融资是企业向机构或者投资者举债融资的一种措施，企业在到期后偿还其本金以及利息。在S集团的融资渠道中，债券融资的利率是最低的。最重要的是其不会对企业的经营进行干涉，但其更加看重企业的信用情况。在2019年，S两次以3.65%和3.55%的利率发行总额45亿元的房屋租赁专项债券。5亿元发行超短期融资券，利率为3.18%。ABS共发行53.32亿元，保持在3.7%以下的发行率。同时也完成了多次美元中期票据的发行，最低票面利率为3.15%。2019年，S所发行的债券的成本利率约3.6%，不管是境内债还是海外债，其发债利率均远低于典型房企平均发债成本。S进行债券融资利率低的原因，首先是其自身拥有突出的信用优势。债券融资的低成本不仅让S集团减少利息支出，而且反应出自身在大众心里的可信度。更重要的是债券融资的占比仅次与银行贷款，在未来会成为融资选择的重中之重。6.银行贷款众所周知，银行贷款是一个非常常见融资方式，我国房地产业直至现在最主要的资金来源就是银行贷款。自2014年以来，S的银行贷款所占的比例已经连续三年上升，分别为39.94%,44.82%,58.6%和60.5%。从16年至今银行贷款比例更是没有低于50%，在融资总额中一直占领大半壁江山。据《证券日报》记者统计，S集团2017年年报中，银行共被提及了89次，内容包含市场与管理等多个方面。与三年前(2014年)相比，S在60.5亿元的银行贷款中所占的比例上升了近20个百分点。房企的银行信贷规模过大，这对于国家经济的健康平稳发展来说是不利的，同时受现如今政策影响，在未来对企业稳定发展势必造成影响。三、S地产多元化融资成功经验（一）提高企业自身的直接融资比例企业在发展过程中应该更多的考虑长远战略，利用直接融资来吸引中长期资金支持长期发展。通过上文所讲：股票市场的提升可以使得稳定性资金更加充足。在企业收购合作过程中，使得优势互补，不断优化自身。房地产信托在S融资中所占比例尽管较小，但是我国中小型房地产企业融资受限的情况下，房地产信托常常成为其主要的融资方式：境外融资目前在我国房地产企业融资中以其成本优势，受到地产企业的喜爱，使得境外融资发展更快。提高直接融资比重同时也有助于提高金融体系适配性。（二）结合企业自身，重视内外环境多元化融资战略，对企业的融资需求具有十分积极的作用。具体表现为，提高融资效率的同时降低融资风险。前文分析到，S集团实行的正是多元化融资策略，其在制定融资策略时，结合实际情况，综合考略多方面影响因素，例如，市场发展前景、同行业竞争对手横向对比分析以及国家政策法规的颁布实施等具体情况，于此同时，结合本公司主旨，及时关注市场动向，适时调整、尝试不同的融资策略，提高企业在复杂多变的市场中的适应能力。表1S集团历年融资成本图2015年2016年2017年2018年2019年5.79%4,91%5.64%5.30%5.21%注：数据来源-S集团年报观察表1，S集团最近五年来融资成本基本维持在5%-6%之间，2016年跌破5%，且整体呈下降趋势，可见，S集团并未采取一成不变的融资策略，而是选择较为积极、多元的策略。及时结合企业本身资产结构，市场变化、国家宏观调控等内外部因素的变动，积极调整融资渠道，使S集团融资成本基本维持在一个较低的水平，并且稳中有降，降低企业资本开支，减少财务风险。同时，使S集团资本结构进一步合理，从而使企业能够更快更好发展。（三）提升企业自身实力从本质上讲，企业想要进行多元化融资的前提是企业本身必须具备扎实坚韧的公司实力。其实，多元化融资战略并非高不可攀，资本运作便是这其中的重要一环，若将本身有限的资本充分运作，得到的可能是十几甚至几十倍的投资回报。S集团十分重视资本运作，在其融资前期，通过资本运作，对本公司的品牌价值的建设和宣传，在社会上成功树立了良好的企业形象，同时，加大成本投入，注重提高产品质量，以高标准严苛要求保证房地产业务水平，在业内收获较好的口碑。这样一来，不仅为企业树立了健康积极负责任的企业形象，而且由于信誉的提高，收获了大批投资人，从而达到多元融资的目的，进一步提高企业自身实力，促进企业向上向好发展。四、S地产多元化融资存在问题（一）过度依赖银行，存在一定风险房地产企业由于其行业本身的特殊性质，需要多轮的融资，且数额较大。银行贷款过去由于其放款效率高、优惠扶持政策多以及费用较低等优点，成为该行业主要的融资渠道手段。但享受便利的同时需承担财务风险升高的可能。长期以来，房地产企业过度依赖银行贷款融资，带来了诸多不利的影响因素，包括资金使用效率低下、企业与银行关系失衡等，并且以此方式的融资资金稳定性较低。表2S集团融资占比表2015年2016年2017年2018年2019年银行贷款44.82%58.6%60.5%52.8%54.5%应付债券25.18%24.5%20.2%27.2%24.1%其他借款30.00%16.9%19.3%20.0%21.4%注：数据来源-S集团年报由表2可见，S集团银行贷款所占融资比例过半，对银行贷款依存度较高。近年来，我国商品房价格畸形发展，常年保持较高的增长，售价远超商品房本身价值，给社会和公民带来的诸多的困扰。为扭转当前局面，国家通过宏观调控手段，多次出台有关文件，调整、限制房地产信贷相关政策。这在一定程度上限制和降低了房地产企业对银行贷款融资的依赖。尤其是2016年底以来，央行严格限制了信贷资金流入楼市，防止投机炒房等行为。大型银行也收紧了房地产融资信贷，这些情况对于S房地产企业来说十分考验其现金流管理和财务系统应对风险能力。（二）负债结构不合理，易出现现金流短缺通常认为，一般工业制造业的资产负债率的适宜区间为45%-60%之间，近年来，我国房地产企业资产负债率远高于60%。观察表3，S集团五年来资产负债率同样高于60%，2015-2019年呈上升趋势，且达到了80%以上，高于行业平均水准。说明资产负债率的确偏高，融资结构不合理。这种高资产负债率在目前对房地产市场资金比较严格的监管调控下，容易给公司造成财务风险。表3S与房地产业资产负债率统计表2015年2016年2017年2018年2019年WK77.70%80.54%83.98%84.59%84.36%房地产行业76.41%76,71%79.10%79.42%72.60%注：房地产行业数据来源-巨潮资讯网短期资金通常指一年内需要偿还的负债，在相关时限里还款压力比较大。观察表4，S集团2015-2019年资产负债结构比例失衡严重。短期负债占比常年维持在86%-89%之间，几倍于长期负债，长短期负债比例的失衡会使企业的偿债压力增加，容易出现系统性资金风险。表4S集团负债结构（单位：亿元）2019年2018年2017年2016年2015年流动负债12700112008473.555799.984200.62非流动负债1868.141711.291314.10891.74551.21负债总额14600129009787.656691.734715.82流动负债占比87%86.8%86.5%86.7%89%注：数据来源-S集团年报（三）新型融资不充分，融资结构不平衡S地产作为最早一批传统房地产企业，自身的规模以及持有资金总量较大。但受国内的经济体制影响，在早期几乎一直以银行借款作为融资选择。后期的发展当中虽然采取多元化融资的组合形式，但仍需要进行突破。从表2可以看出：银行贷款一直以来处于主体地位，应付债券作为低成本渠道稳居第二位，但其他借款总规模还是低于债券借款。由此可见，虽然S集团一直在不断尝试新渠道方式融资，但从表现上看新型融资并没有取得快速进步。现如行业融资环境持续收紧，对于规模庞大的S集团融资结构问题需要引起重视。五、万科多元化融资优化建议（一）拓宽融资渠道，减少对银行依赖房地产行业由于其特殊属性，在项目开发过程中对现金流持续供给要求很高。目前国内的金融改革在不断深化，证券金融市场的发展一定程度上受到支持。S地产可根据自身实际情况适当地增加股权融资的比例，避免银行的严重依赖。减少成本利息支出，达到降低融资成本的目的。房产项目在建造过程中有对应的建设工期，企业在融资渠道选择时要更注重提高资金使用效率，长短期负债要有自己的考量。通过对融资渠道与项目实施的合理统筹规划，实现资金使用效率的提高。这样一来，打破了银行贷款放款时间与具体项目实施不能完美衔接的壁垒，实现多元化融资，从而降低了对银行贷款融资的依赖。而多元化的融资策略完美契合房地产行业融资需求，达到融资时间、方法以及数额随实际情况，即企业项目的开展进程及本质进行适时变化。为企业建设顺利进行提供支持。同时，民间的投资也同样值得关注，S地产可以适当加以利用。（二）合理调整流动负债比例，优化负债结构负债结构失衡，短期负债高于长期负债，企业资金周转受到较大限制。偿付工作的前提需要充足的现金流作为支撑，否则有可能会面临无法按期交付的情况，为企业造成较大的形象损失。所以，S集团应针对于负债结构失衡这一问题进行改善优化。一方面，当前应着手降低短期负债率，降低其于整体中的比例，对于空缺的部分可采取多元化融资策略，如商业承兑、金融票据等方法来进行补充；另一方面，远景规划层面，S集团需要持续提高长期融资所占比例，例如引入长期资本等，优化企业资产负债率结构的同时，丰富资金来源，降低企业经营风险。受到疫情影响和高房价情况，目前房产销售情况不容乐观。例如恒大集团带头推出“打折卖房”，S集团也应当注意自身的负债比例和债务情况。同时须根据各个城市的项目情况加速去库存，实现快速销售，回笼资金。注重经营管理，投资收益率情况，增强企业自身的抗风险能力。（三）扩大新型融资规模比例，开辟融资新渠道多元化融资本身就是为摆脱单一渠道的限制，也是融资问题前进的必经阶段。虽然我国受到社会经济制度以及意识形态影响，在经济政策中确实有制度不完善问题。但在国家十四五规划当中特别提到“提高直接融资特别是股权融资”，资本市场重任在肩。S集团应当积极顺应目前深化金融改革的趋势，鼓励市场融资创新。特别是对于海外资金的吸收利用，打造国内外资本形成机制。结合集团对环境影响因素的分析和综合考虑，平衡好各种融资来源的占比。HD集团等房地产业发行永续债的模式，对他们在资金有限时发展起了很大作用。但这种高信誉要求，意味着只有大型企业或者国企作为背书才有这种资格。S集团可以尝试永续债对融资受限时的发行使用，一方面给企业带来长期资金，另一方面可以降低资产负债率。但依旧需注重内源性融资，实现最低的费用支出和风险水平。结语房地产企业融资策略以及以及实施的过程，对其经营收益以及效果有着重要影响。房地产行业在过去作为经济发展的重要支撑，政府也在扶持发展。而如今经济追求高质量发展的环境下，国家弱化房地产依赖，寻找新的经济增长点，对房地产的发展定下了软着陆基调。目前房地产企业的融资问题依旧许多，出现资金链断裂，烂尾楼情况时有发生。作为社会一直重点关注的问题，房地产企业融资策略现在依旧在探讨研究。在未来很长一段时间还会探索更优方案。本论文以S集团多元化融资案例为研究对象，通过对其多元化融资组合的经验分析，并对存在的问题提出了优化建议。以期能为我国房地产融资的健康发展提供一些参考价值。参考文献[1]王化成.高级财务管理[M].中国人民大学出版社;2017.[2]郑珂.我国房地产融资策略研究[D].西南财经大学,2018.[3]熊涛.万科地产多元化融资策略研究[D].华中科技大学,2016.