【S地产公司融资渠道的优化建议探析17000字（论文）】

IIIS地产公司融资渠道的完善对策研究摘要随着中国经济的快速发展，房地产行业已经成为关系到拉动国计民生的支柱产业，对国民经济发展的核心。如何正确分析中国房地产行业的融资现状，立足于实践，在实践的基础上的监管，已成为一个主要的问题，我们关注的。随着经济作为资本密集型产业发展的背景，房地产融资是生存和发展的关键，建立多元化、多层次的融资体系，以适应未来房地产融资多元化发展的趋势。在当前房地产市场竞争激烈的融资环境下，房地产企业的快速发展呈现出持续增长、增强效益的重要支撑。越秀房地产是一家综合实力雄厚的房地产开发企业，在1992家上市的香港证券交易所，市场化程度较高。依托广州越秀集团有限公司的控股股东，公司强大的实力和金融行业资源，与国内外的融资渠道，越秀房地产投资信托基金的成功运作，采取更广泛的房地产融资模式，值得研究。本文分析了越秀集团有限公司的投资渠道，针对目前存在的问题，提出了发展对策和建议。关键词：融资渠道；越秀；SWOT分析目录TOC\o"1-3"\h\u4928一、绪论 16363（一）研究背景 14119（二）研究意义 128332（三）研究内容 112478（四）研究方法 14362二、国内外研究综述 131952（一）国外研究综述 121233（二）国内研究综述 215041.从融资结构方面进行研究 220602.从融资方式方面进行研究 316331三、房地产企业融资概述 328728（一）房地产融资的概念 324738（二）房地产融资的基本特征 4123541.房地产开发资金需求量庞大，对外源融资的依赖性很高 4115142.土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件 4188133.房地产开发企业的风险主要体现为经济风险与财务风险 431648（三）房地产融资渠道的分类 520259（四）房地产融资渠道选择原则 6215061.成本节约原则 6203822.结构合理原则 7258063.风险可控原则 722822四、越秀地产融资现状分析 715506（一）越秀地产的发展情况简介 731841（二）越秀房地产金融业务优势 715465（三）越秀地产融资模式 812501.供股 8156042.银行贷款和发行债券 878653.预收房款 9246224.房地产信托投资基金 965165.房地产基金 979066.融资租赁 1015429（四）越秀地产公司融资环境SWOT分析 10222171.S（优势） 10317782.W（劣势） 1116903.O（机会） 11112904.T（威胁） 113984五、越秀地产融资存在的问题 1216702（一）融资成本越来越高导致经营状况不佳 1220533（二）融资能力减弱偿债风险加大导致经营受阻 1320162（三）融资渠道单一导致资金来源难度大 1519057（四）自我造血功能弱导致融资资金需求大 1517484（五）房地产信托融资难度加大导致融资风险增加 1622324六、越秀地产融资渠道对策 161924（一）建立科学的投资决策机制 1615401（二）推动房地产证券化 172919（三）积极吸引外资加入我国的房地产金融投资市场 1723644（四）加大保险资金向房地产开发市场的投入 1723270（五）完善房地产金融法律法规 1717079（六）加强人才培育 1831200七、结论 1832196参考文献 19第一章绪论1.1研究背景资本是企业快速发展的必要资源，在企业平时的经营活动中，企业拥有充足的资金会影响企业的成功，资本是企业正常运转的关键因素之一。因此，对于资本密集型的房地产企业来说，如何进行融资，选择融资渠道成为企业考虑的首要问题。所谓房地产行业是指房地产开发、建设、物业管理和一般租赁业务，属于第三行业的行业分类。作为一个高投入、高风险、高投入的行业，充足的资金是房地产企业正常运行以及项目前提与延伸的需要，因此如何选择融资方式和融资渠道成为衡量房地产企业融资能力的重要指标。由于房地产项目涉及的建材，建筑和冶金等50多个相关行业的发展，而且表面的相关系数较高的房地产长期产业链和其他行业。据统计数据显示，当房地产企业有1%的增长，其他行业的产量将增加1.5%至2%。因此，由于房地产市场资金需求的特点也在一定程度上决定了房地产业与金融业之间的关系是相互依存、相互支持、共同发展的。中国加入世界贸易组织，大量的外资房地产企业和金融企业进驻中国市场，在中国房地产市场带来了巨大的挑战和冲击。1.2研究意义对于房地产企业融资决策，影响房地产开发项目从融资、资金使用效果到资金开发计划和项目整个开发周期。在降低资金使用成本控制资本风险的基础上，确定符合房地产企业现状。最后，优化融资模式的可行性，房地产项目融资，安全和经济，以确保利润最大化或企业的价值，它具有重要的现实意义，房地产企业。此外，本文还分析了在中国房地产企业融资理论，这是中国的房地产企业融资模式的优化提供了新的思路，提供了一个机会，一个针对中国房地产企业融资困难的新方法，这是中国的房地产企业融资选择融资模式的借鉴。综上所述，本文的结论是：无论是在理论层面，还是在中国的房地产市场可持续发展的实践具有重要意义，为我国提供充足的资金支持时，房地产企业，最终确保中国的房地产业与国民经济的健康发展。1.3研究内容1.4研究方法第二章国内外研究综述2.1国外研究综述在上世纪70年代，随着信息不对称理论的增加，影响传统企业融资理论只有税收和破产等外部因素影响企业融资结构的因素，试图信号从开始，激励内部因素如信息不对称理论进行企业融资问题的研究，对早期和现代企业融资理论为结构或系统的设计问题的平衡，并开始形成第三系统企业财务理论，通过扩展新的研究方向是逐步与企业融资理论。财务理论的主要业务：啄食顺序理论、代理成本理论、控制理论和信号理论。其中，Mayers（1984）介绍企业融资的最早理论研究信息不对称理论，创建一个新的啄食顺序理论，然后Mayers和Majluf1984提出“梅耶斯-迈基里夫模型”模型，模型认为，企业选择融资过程中的内部融资，如果外部融资的使用优先债券融资。从1965-1982美国企业融资结构和内部积累资金占资金来源的61%，发行债券和股票的发行只有分别为23%和2.7%，这表明新的理论已被证明。随后，Harris和Raviv（1990）基于对前人研究的延续，提出“哈里斯-雷斯夫”的模式，而阿洪和麦克伯顿（1992）提出了一个洪水-麦克伯顿模型。两种新的模型构成了企业财务控制理论的基础，主要观点认为企业融资结构不仅决定了企业的收入分配，而且决定着企业的所有权分配。随着金融理论的逐步完善，在西方发达国家，如德国和英国的房地产抵押贷款的角度看，房地产证券化和房地产融资渠道，房地产证券化开始研究。Sirota（2003）资金的房地产企业融资来源的信任结构和两种半信任。Clauretie和Sirmans（2014种类型的房地产企业融资）将分为持久性和非持久性融资，而时间序列是房地产开发企业的房地产融资的标准。融资的持续性，包括固定利率的长期贷款，参与贷款和信用和售后回租协议；为房地产企业的非持续性融资，包括获得土地和贷款，开发贷款和项目贷款用于建设20多世纪60年代以来，在美国房地产市场比较发达的国家，房地产金融创新开始通过传统银行的新趋势为主的间接融资模式之间的证券化为核心的股权融资模式转型，从单一的银行融资主体多元化、多层次的投资理财市场变化。2000左右，西方发达国家的房地产经历了不断创新的新工艺，金融创新，为房地产市场的房地产融资工具的发展起到了巨大的推动作用，奠定了基础的房地产市场和金融市场的繁荣和可持续发展。目前，随着房地产融资改革，对国外房地产金融创新的研究已从传统的定性研究，定量研究，定量研究，如最近流行的REITs制度。现代企业融资理论可以看作是一个相对悠久的历史和成熟的理论，对西方国家金融工具创新企业的融资理论与实践的实践起到了指导作用。因此，中国的房地产企业如何正确运用西方现代企业融资理论为指导，有效地实践与中国资本市场相结合，在最大程度上金融工具的创新，关键在于优化房地产企业资本结构成为其现代化和需要解决的问题。2.2国内研究综述随着我国的改革开放政策，我国市场经济得到了快速的发展，金融市场体系也逐渐的走向完善，我国企业对融资工具也做了许多尝试，国内企业融资理论也取得了大量的研究成果。当前国内企业融资理论研究方向按照不同特点，主要分为以下两方面：2.2.1从融资结构方面进行研究宋晓梅（2014）认为，资本结构反映了企业利益相关者的权利和义务体现在金融视角及其影响和决定一个公司的治理结构。从控制的角度来研究资本结构理论、融资行为不仅可以规范和优化国有企业的治理结构，而且还可以优化国有企业，提高国有企业的经济效益。同时，她还利用理论和博弈论与信息经济学的方法，考虑从控制权的角度看企业资本结构的优化，控制权对资本结构决策的分配起着重要的影响。杨一民，刘星（2015）从企业成长阶段、企业股权结构和股东的风险转移动机的三个维度构建了分类标准，控制影响融资结构对我国上市公司大股东对企业投资行为的实证分析，从而加深对宏观经济政策的理解和明确融资决策朱翔平。（2014）通过安排相关因素和企业社会资本对企业融资结构的影响，尝试运用因子分析法建立企业社会资本指数的指标，并以房地产上市公司为例进行社会资本计量。2.2.2从融资方式方面进行研究我们对所有的上市公司的系统和深入研究，定向分析增发新股现象，张伟东（2011）认为，中国的上市企业在融资过程中，往往会选择定向增发新股和发行可转换债券，与美国和其他发达国家这一现象相比，往往选择定向增发新股可转换债券。郭斌（2006）通过对企业债券融资方案综合分析的建立和如何对企业绩效的不同选择方案的框架系统，影响公司治理结构，同时通过这一框架，从实践分析和现象的相关问题。提供理论依据，为发展中国家的融资渠道的房地产企业融资结构优化与房地产企业。伏军（2012）作为一种自发的融资模式，国内中小企业境外间接上市可以获得足够的资金，而且还提供了一个可行的模式对外资本输出我规模大，所以我国政府应该采取不同的、更便于监管政策的实施。第三章房地产企业融资概述3.1房地产融资的概念在房地产开发融资、营销和引入外部资金等方面，使房地产企业的开发资金较少的大型项目，消费者可以在抵押房地产的未来现金流量也可以提前享受，使社会闲置资金获取一定的收益率值的影响。房地产融资可分为股权融资和债务融资两种方式。股权融资的投资者通过协议向相应的机构和房地产产权的相应比例提供一些钱，享受房地产项目的未来收益未来相应比例；债务融资，投资者一个组织捐钱，投资者没有该项目的产权，但可以获得利息收入按协议规定。房地产融资主要发生在房地产开发、房地产销售的两个环节，前者主要是满足建设单位购买土地、建筑成本、管理成本和资本要求，后者主要是为了满足在资金有限的消费者的需求，但未来的购买房地产的条件下固定的现金流。金融的作用可以分为两个层次。从宏观层面看，促进社会融资资金以最低的成本投入到最需要的地方，是经济效益最高的地方，它是促进社会资源配置优化的主要机制之一。同时，融资也可以做一些企业发展需要的资金通过金融市场，通过自我积累能力的限制，在较短时间内形成大规模生产，从而提高经济效益和社会经济效益。从微观层面看，金融中介作用是双重的。另一方面，有闲置资金和财政资金的企业和个人，可以获得一定的利益，通过资本融资，提高资金使用效率；另一方面，企业和个人资本的进入，资本的进入使企业在经营规模上摆脱资本约束的不足，可以扩大生产规模，为企业创造更多的财富。3.2房地产融资的基本特征3.2.1房地产开发资金需求量庞大，对外源融资的依赖性很高企业融资可以有多种渠道和方式，从融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为外源性融资和内源性融资。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，包括向外股份融资、债券融资、向银行贷款等。房地产业是资金密集性的行业，开发一个房地产项目所占用的资金量非常庞大，仅靠企业自有资金，难以维持正常的开发经营，因此房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。3.2.2土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件房地产是一种特殊的商品，附着于特定的地块，具有不可移动、使用时间长的特点。随着经济的发展和人口的增加，对土地的需求不断增加，由于土地资源的有限和不可再生，因此土地价格也呈现不断上升的趋势，尤其在城市规划区内，房产的价值也具有明显的增值性。这样，当土地或良好地段的房产用于抵押融通资金时，银行往往因债权可靠而乐于贷款。这一特征使得房地产开发企业在融资方而具有一定的便利性，也是房地产企业普遍采取银行贷款融资的内在原因。3.2.3房地产开发企业的风险主要体现为经济风险与财务风险房地产企业与一般的企业一样，在经营中面临着经济风险、经营风险和财务风险。经济风险是指由于企业所处的经济、政治、社会和竞争环境的不确定而造成销售收入的变动。我国房地产企业面临的经济风险很高。由于企业固定成本的存在，经济风险会造成企业息税前盈余的更大程度的波动，于是就产生了经营风险。企业的经营风险可以用经营杠杆系数来衡量，它是企业计算息税前盈余变动率与销售额变动率之间的比率。我国房地产企业的经营风险相对较低。财务风险是指由于固定的债务利息支出的存在，导致企业净利润相比息税前盈余以更大程度的波动而形成的风险，也就是公司全部资本中债务资本比率的变化带来的风险。由于我国金融体系不发达，金融结构单一，房地产项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，使得房地产企业更多地运用债权融资，资产负债率显著高于其他行业，故财务风险非常大。房地产企业面临的风险来源如图2.1：图2.1房地产企业面临的风险来源3.3房地产融资渠道的分类房地产融资渠道可分为内源融资和外源融资两种渠道。如图2.2所示，内源融资又包括企业自有资金和预收帐款。外源融资包括银行贷款、上市融资、债券融资、合作开发融资、财政拨款、房地产投资信托融资、外资融资以及其他融资等。企业自有资金是指企业在设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金。预收帐款是指房地产开发企业按照合同规定预先收取购房者的定金或购房款以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。财政拨款是政府无偿拨付给房地产企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。其资金来源一般为本级政府财政收入，一般用于公共事业。我国保障性住房的经费主要来自财政拨款。尽管财政拨款在我国房地产融资中所占的比例相当小，但也是房地产企业获得资金的一种渠道。房地产开发的银行贷款是指银行向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。经过房地产业的不断发展，银行贷款方式已经非常成熟，国内的各家银行都在大力地开展这种业务。上市融资也即股票融资，是股份制房地产企业通过股票市场获得资金的一种方式。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道。债券融资是指房地产企业依照法定程序发行企业债券获得资金的一种融资渠道，在发行债券时约定在一定期限内还本付息。债券的持有人有权在到期日取得本金和利息，但无权参与企业的日常经营和管理。房地产企业的合作开发融资是选择一家或多家投资者合作开发房地产项目，一般是双方先投资成立合资项目公司，然后以项目公司为主体来进行房地产的开发，项目公司的利润由投资双方共同分享。房地产企业利用外资的方式有两种：外商直接投资和外商间接投资。外商直接投资一般以成立合资或合作公司的方式，在此方式下，外商投入的资金直接构成企业的自有资金；外商间接投资是利用外资贷款，在此方式下，不影响企业的控制权和所有权，但是国际商业贷款的利率比较高，使得企业的财务压力较大。图2.2房地产融资渠道的分类3.4房地产融资渠道选择原则3.4.1成本节约原则融资成本是选择融资渠道首先应该考虑的一个因素，是公司融资管理中的重要概念。它是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金的筹集成本和资金的使用成本两部分。企业在融资过程中必须认真选择融资来源，根据不同融资渠道的难易程度、资本成本等，综合考虑，并使得企业的融资成本降低，直接提高融资效益。融资成本的影响因素包括：①宏观经济形势宏观经济形势决定了整个社会资本的总供给和总需求，决定了资本的稀缺性总体来看，宏观经济形势良好，资本充足，融资充足成本相对较低，且融资成本较高；②资本市场环境资本市场环境也是影响融资成本的重要因素市场流动性较好，企业融资成本相对较低那么，投资者购买或出售此类产品比较困难，那么融资成本会更高；③企业本身企业融资成本也受到企业自身情况的影响，投资者将要求更高的收益率，这将增加融资成本；④融资期限融资期限越长，企业占用资本的时间越长，风险发生的概率越大，所以投资将要求较高的投资回报率，企业融资成本较高。3.4.2结构合理原则融资结构是指企业在取得资本来源时通过不同渠道筹措的资本的有机搭配以及各种资本所占的比例。通俗的讲，融资结构就是指企业所有的资本来源项目之间的比例关系，即自有资本1及借入资本2的构成态势，是资产负债表右方的基本结构，主要包括短期负债、长期负债和所有者权益等项目之间的比例关系。企业在融资过程中，必须使企业的股权资本与借入资金保持合理的结构关系，防止负债过多而增加财务风险，或因未能充分地利用负债经营，使股权资本的收益水平降低。3.4.3风险可控原则对于房地产开发企业来说，融资风险主要体现在由于融资安排中的还款期限短而引起的财务风险、对金融机构的信用风险、政府政策改变的风险等。房地产企业必须通过融资合理的配比，长、短期融资的比例，优化股权融资与债权融资的比例，降低财务风险。所以，房地产企业进行融资决策时要科学地分析和评估各种融资渠道的风险，权衡风险和收益的关系以及如何应对风险。四、越秀地产融资现状分析4.1越秀地产的发展情况简介越秀地产股份有限公司（股份代号：00123.HK，以下简称“越秀地产”）是广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）控股的香港上市企业，越秀地产于1992年12月在香港联合交易所上市，是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。越秀地产的主要股东广州越秀集团有限公司是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的大型国有企业。越秀地产是集规划设计、开发建设、监理咨询、中介服务、物业管理等产业链环节于一体，住宅开发与商业地产运营并重的综合性房地产发展商。2015年越秀地产总资产1120亿元，营业收入221亿元，全年完成合同销售金额248亿元，是一家综合实力较强的房地产综合开发管理企业。4.2越秀房地产金融业务优势越秀集团1985年在香港成立。历经30多年的发展，特别是近年来的调整优化，越秀集团逐步确立了以房地产、金融、交通基建等三大现代服务业为核心产业的“3+X”产业体系。截至2015年底，越秀集团注册资本金约113亿元人民币，总资产约3421亿元，营业总收入约338亿元，是广州市资产规模最大、总体经济效益位居前列的国有企业集团，公司的各项业务发展也得到了广州市政府的大力支持。越秀集团旗下控有越秀地产（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地产投资信托基金（00405.HK）和创兴银行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），是一家市场化和资本化程度较高的集团公司。2016年，上市公司广州友谊成功收购广州越秀金融控股集团有限公司100%股权，名称正式变更为“广州越秀金融控股集团股份有限公司”，成为国内首个地方金控上市平台。截止目前，越秀集团已经发展了银行、证券、产业基金、融资租赁、担保、小额贷款等金融业务，初步形成了以银行+证券为核心的综合金融产业发展模式。越秀集团强大的实力、金融产业资源为越秀地产融资模式的多样化和创新提供了支撑。4.3越秀地产融资模式4.3.1供股供股即公司发行新股票让现有股东按持股比例认购，筹集资金增加公司股本。2014年9月，越秀地产以供股方式，按合资格股东每持有100股现有股份获配发33股供股股份的基准，以每股股份1.25港元的认购价，发行约31亿股股份，获得4.19倍的超额认购，筹集了约38亿元港币。本次供股主要用于改善越秀地产的财务状况，增加营运资金以及为未来扩张发展提供资金。4.3.2银行贷款和发行债券银行贷款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的、需要还本付息的款项。发行债券是指企业直接向投资者发行承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。近三年越秀地产银行贷款和债券融资的规模如下表所示：近三年越秀地产银行贷款和债券融资的规模如下表4.1所示：年份以人民币结算（单位：人民币亿元）以美元结算（单位：人民币亿元）以港币结算（单位：人民币亿元）合计（单位：人民币亿元）2013103.5561.5273.58238.652014137.8860.31122.40320.592015177.7570.65133.24381.64数据来源：越秀地产年报截止到2015年底，越秀地产以人民币计价的银行贷款和债券占公司总的借款金额的47%，以美元和港币计价的银行贷款和债券占公司总的借款金额的53%，总体贷款和债券的规模呈现逐年上升。近三年越秀地产银行贷款和发行债券占总借款的比重以及当年的利息支出和实际借贷平均年利率如下表4.2所示：年份银行贷款比例发行债券比例利息支出（单位：人民币亿元）实际借贷平均年利率201379%21%15.205.59%201478%22%15.335.07%201581%19%18.614.95%数据来源：越秀地产年报越秀地产近三年银行贷款与发行债券的比重保持在4：1左右，随着融资规模的扩大，越秀地产每年的利息支出呈现增长的趋势，同时由于境内借款的利率下调，公司实际借贷平均年利率逐年下降。4.3.3预收房款预收房款是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，收到买受人支付的定金或者房价款。预收房款在项目竣工前，可用于该项目的投资建设，是房地产开发企业重要的融资渠道。越秀地产近三年的房地产销售额和预收房款情况如下表4.3所示：2013年2014年2015年单位：人民币亿元单位：人民币亿元单位：人民币亿元合同销售金额年报中预收房款金额合同销售金额年报中预收房款金额合同销售金额年报中预收房款金额146113220120249139数据来源：越秀地产年报随着近三年越秀地产合同销售金额的不断增加，预收房款也不断加大，保障了项目的开发。4.3.4房地产信托投资基金房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的房地产证券化的重要手段，是降低流动性，房地产投资非证券金融交易形式，直接进入资本市场上的证券资产。越秀房地产投资信托基金（越秀房产基金）在香港联合交易所有限公司在十二月上市的2005，是世界上在内地物业的中国上市房地产投资信托投资。越秀房地产主要投资基金在公寓楼、零售、酒店、服务式公寓等商业地产。房地产投资信托基金是一种创新融资方式，在2014越秀房地产商业综合体将位于珠江新城的广州中央商务区的广州国际金融中心（以下简称“国金中心”）作价134亿4000万元注入越秀住房公积金通过该交易，大大提高了越秀房地产的财务状况。2015年底，越秀房地产持有的越秀房地产基金37.1%基金份额，越秀房地产将注入越秀房地产基金的房地产开发建设的高品质的商业项目，一个可以实现可持续、高质量的物业管理水平，另一方面也会有房地产证券化平台上海商业房地产证券又如此，通过资本市场，加快商业项目的开发速度和货币流通速度。4.3.5房地产基金房地产基金是从事房地产开发、采集、管理、操作和营销获取收入的集合投资制度，房地产基金发起人（主要是融资）通过基金结构和交易结构的设计，通常给投资者承诺固定收益。2015的10月份越秀房地产，试着与母公司越秀集团房地产基金合作，并通过房地产基金合作，越秀地产通过“小股操盘是撬动约167亿美元去进行投资，并承诺到期回购股份的认购期权由越秀房地产房地产基金。合作一方面，项目可以通过杠杆融资，另一方面可以降低公司的资产负债率，达到在回购项目前的预售条件，优化财务报表。有优势的同时，房地产基金融资将构成公司实际项目融资成本。融资成本远高于同期越秀房地产通过银行和债券融资成本5.07%至5.59%，可能会减少房地产相关项目的销售利润率。4.3.6融资租赁融资租赁是集融资与融物于一体的新型融资工具，指实质上指通过转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁来进行资金的融通。2015年9月，越秀地产全资附属企业与越秀集团关联的广州越秀融资租赁有限公司签订融资租赁合同，以附属企业持有的机电系统、消防系统、防火门系统、冷气系统等账面价值约5亿元的设备作为租赁资产，租赁期限36个月，交易的年度租息率6.19%，租赁期间应付的租赁利息和交易费用合计约1.07亿元。通过融资租赁业务融资，有助于越秀地产改善融资结构，扩大融资渠道。4.4越秀地产公司融资环境SWOT分析4.4.1S（优势）具有稳健扩张战略和高效决策过程。企业需要时刻把握政策的变化，保持信息来源的准确、可靠，并迅速改变融资决策的判断。有自己的合理认识，与其他中小房地产企业互利合作，有效的信息平台的竞争，实际，以提高企业管理水平，加快融资速度。根据市场信息更新的中小房企发展的理念和方向，抵御风险的能力，企业才能更好地在激烈的竞争中生存，就必须有切实可行的积极创新，或扩大多考虑业务的发展，努力提升企业的核心竞争力、为了扩大企业的利润。具备一定的资金实力和社会资源整合能力。从目前来看，从城市开始，越秀房地产公司开始拓展业务的地方，在越秀近20年的发展，金融实力比一般的小房地产公司更丰富，但经过多年房地产开发经验有其自身的积累。社会资源整合的成功模式。有较好的土地资源储备和丰富的房地产开发经验。越秀房地产公司一直立足于当地的发展，积极参与慈善事业，有良好的关系，人力资源和政府在越秀，更容易获得潜在的土地资源。同时，由于该公司有一些房地产开发，过程和关键环节，发展房地产是非常熟悉的。具有较高的员工忠诚度和较高的开发资质。公司多年的发展沉淀了一批熟悉房地产行业的同时，公司对员工充满了感情。要在越秀县开始开拓市场，发展优质房地产公司，才能获得公众的信任。资金使用效率比较高，公司现金持有量低，超额资金用于偿还银行贷款或投资新项目，减少闲置资金。4.4.2W（劣势）管理水平难以规模化发展，越秀房地产企业经过多年的培训和发展。现在已经有一定的规模，但仍然有很大的变化，不容易形成中海或万科那种很好的经济效益和规模。企业的管理水平有限，存在一定的问题，民营企业的公司管理更为随意。融资渠道单一脆弱。目前，由于银根收紧，银行对房地产公司一如既往的支持，即使口碑好，不少老客户和银行也能轻松从银行获得贷款。因此，贷款困难、资金不足、贷款审批手续繁琐、资金需要及时到位，使房地产企业。发展目标不够明确。而越秀房地产公司对于商品住宅开发建设作为公司的主营业务，仍存在诸多分歧。因为房地产行业近年来并不稳定，管理者应该开辟一条新的道路，为公司经营利润增长。营销能力缺失。面对近年来房地产市场的低迷局面，越秀房地产公司仍然没有完全满足。当销售困难时，不采取适当的营销策略，加大销售力度，造成业绩波动。4.4.3O（机会）越秀的机关干部深入企业，协助企业拓展业务。2015年市外经委团委干部进入越秀地产公司进行挂职锻炼担任董事长助理一职，她促成了越秀地产公司与西班牙巴塞罗集团圣地亚哥酒店的并购，并通过这样一个契机，使越秀地产公司通过挂职干部与相关部门建立起了长效服务机制，从中得到相应的惠处。政府工作重心向区县拓展带来新的发展机遇。按照越秀地产的战略计划，公司未来2至3年主要致力于稳步向越秀周边区县拓展，这一发展方向与政府的宏观把控相一致，更有利于公司获得土地、税收和配套费等政策上的优惠。区县市场的竞争对手实力普遍不强。对越秀地产公司而言，其目前多个项目和未来计划发展项目所在地，越秀地产公司的综合实力算比较强的，在一个竞争对手相对弱势的市场中，更容易取得优势地位。4.4.4T（威胁）政策的风险仍然很大，整体城市规划和房地产的开发和建设是分不开的，如果有一个一般的调整、规划和重新定位等，将带来大量的房地产开发危机。外国竞争对手和集团加强。作为一线房地产企业参与越秀房地产市场的竞争，城市地区可以用于商业和住宅开发项目和土地更稀缺，土地储备有限，影响了公司的未来发展空间，更多的老地方的房地产企业已经开始考虑开发所需的资金量相对欠发达的城市，在县更有潜力。融资渠道不完善，融资方式单一。由于资本市场不发达，融资环境相对落后，导致越秀中小房地产企业融资问题尤为突出，扩大公司融资渠道尤为重要。市场波动围绕销售合同。一系列房地产调控政策密集出台，社会上不看好房地产市场，行业积累了多年的大气泡周围的销售，开发商不大大影响到行为和情感，用传统的房地产行业的发展前景造成严峻。越秀地产公司的SWOT分析，简要归纳如下：S优势：O机会：具有稳健的扩张策略和高效的决策方式。具备一定的资金实力和社会资源整合能力。拥有较好的土地资源储备和丰富的房地产开发经验。拥有忠诚度较高的员工和较高的的开发资质。越秀机关干部进民企，协助企业拓展业务。政府工作重心向区县拓展带来新的发展机遇。区县市场的竞争对手实力普遍不强。房地产投资信托基金（REITs）的推出。W劣势：T威胁：管理水平有限难以规模发展。融资渠道单一且脆弱。发展目标不够明确。营销能力欠缺。政策风险仍然较大。外来竞争者的群体和力度不断加大。融资渠道不完善，融资模式单一。市场波动下销售遇冷。第五章越秀地产融资存在的问题国内大型上市房地产公司的专业程度和规模，具有融资能力的巨大优势，在面临的财务风险也有很强的抵抗力，但在当前的金融环境越来越复杂多变的市场条件下，包括万科、恒大地产龙头企业开始提高到一个新的价格下降，使得现金流和资本来保证操作的安全性和稳健性。下面我们通过对越秀房地产公司的风险因素和指标进行分析，研究其存在的融资问题。5.1融资成本越来越高导致经营状况不佳越秀房地产公司的融资主要通过银行贷款、信托融资和相对少量的建筑商垫资。而融资成本主要体现在银行利率和利息的信托基金，通过调查发现，自2011以来，国家基准利率的频繁变动但幅度不大，但越秀房地产公司贷款利率上升直接从2011年的6%上升到2015年的10%，70%的基准利率是近年来最高的，再加上土地成本的增加，企业巨大的财务风险。2014年，保证时间和项目两年信托融资的西安信托顺利进行，资本成本达到17%，两年还需要量约占2000万左右，而几乎所有这些都会阻碍企业的发展图5.1融资成本在影响公司经营效率方面起着重要作用。房地产公司主要是依靠筹集资金来维持项目的发展，由于房地产项目涉及范围广，大量资本是发展的需要，开发周期长，许多因素都需要合作，导致风险很大，公司需要确定和综合市场风险的考虑，以确保资金链的发展过程中不会有问题，不测，对房地产开发项目随时可能出现融资风险的进步，一旦融资成本超过可接受的水平，将导致亏损的企业，将企业发展难，这是有风险的，有网络连接融资，风险是不可避免的话题，注定要成为房地产开发商关注的焦点5.2融资能力减弱偿债风险加大导致经营受阻在市场经济环境下，房地产公司的管理存在很大的不确定性，如果公司不好，财务状况严峻，甚至无法偿还到期到期的相应债务将导致破产。在某种程度上，保证公司的偿付能力和现金支付能力是重中之重，然后是公司的盈利能力。我们通常用资产负债率来反映公司的偿债能力，它侧重于企业的资本负债率，而忽略了企业现金流的流出。但对于平衡支付风险，企业在使用资产时，资产收益率对其来说都是定性指标，是企业负债的来源，这也反映了盈利指标的重要性。通过对这些财务指标的分析，期望发现问题，找出风险，同时保证维修项目发展中的财务安全。从越秀房地产公司近三年的短期偿债能力的分析，目前的负债增加的影响，除了保持在合理的范围内，速动比率，现金比率、流动性比率已经下降到最低点2015年短期偿债能力由强减弱。而公司的主要负债，长期负债率相当高。和利息率也大幅下降，同时，公司的资产负债率逐年上升，由2015年底的53.25%，债务水平处于行业中等水平，尽管声明出现在债务利息的债务只有长期贷款，财务负担较低，但事实上，每个企业都有不同程度的小额贷款从公司的私人或临时借款，由于前几年银行贷款，新的贷款放不下来，做短期的急救，因为这些贷款在短时间内没有报告中所示，但暂时的融资成本非常高，至少2015年的月利率为1.5%，越秀房地产公司9100万元在工行的分行新发放贷款，受政策影响，银行贷款审查非常严格，在层层审批的需要，在每一次需要提交补充信息和沟通的部门批准，并与中间很多次，花了很多时间，当公司在另一银行贷款的最后还款期限，无奈之下，公司决定在渝北一家小贷公司贷款7000万作为缓冲，贷款期限3个月，1.866%的月利率执行，支付利息391万8600元，由于时间很短因此没有反映在报告期的贷款。从资金保障方面，2015年的经营性净现金流的公司负债比率和现金流量比率略高于2014年，但与2013年相比有一个显着下降，表明经营活动产生的现金流量净额减少债务的保护程度。与此同时，虽然2014年的现金利息覆盖率由0.01上升至0.47，但远比2013年的1.25低，公司显示流动性和利息支付协议的能力也下降。因为市场销售不畅，阻碍了行业的企业盈利能力上升的成本进一步下降，从总资产和净资产收益率的收益率，资金利用效率不高，他们的资产和资本的能力不强，不能创造更高的利润和资金少、财务风险、融资风险高。表5.2项目越秀地产股份有限公司2013年2014年2015年偿债能力现金比率（%）21.3850.3818.00流动比率4.668.554.06速动比率0.290.641.12长期负债比率（%）19.1639.6729.98长期债务与营运资金比率（%）0.250.470.42资产负债率（%）40.4150.7553.25已获利息倍数62.5851.935.04现金保障能力经营现金净流量对负债比率（%）0.060.00030.03经营现金流动比率（%）0.110.0010.07现金利息保障倍数1.250.010.47盈利能力总资产利润率（%）17.5913.246.50净资产收益率（%）22.0819.9910.06主营业务利润率（%）28.7363.5723.28我们总结了其他房地产公司的相关数据，越秀房地产公司的情况并非个案，除了少数保守的房地产企业，房地产市场都有不同程度的近年盈利下降，资产负债率保持在50%以上，由于其产业模式和盈利模式，导致资金需要很长的时间，外部融资成为企业资金的重要来源，奠定了企业扩张和稳定的基础，而融资和融资成为安全的关键因素的成本，影响企业资本的稳定性和盈利能力。5.3融资渠道单一导致资金来源难度大通过调查得知，2015年年底，正在合作贷款中的三家银行侧面告知越秀地产公司，明年的贷款额度将大幅下调并且不确定还能继续放贷给越秀地产公司，希望公司能有所准备。得此消息，公司高层立即展开外围公关，期望在即使下调贷款幅度的情况下顺利续贷，虽然他们深知其难度非常大。表5.3年份银行贷款合计负债合计银贷/总负债201123,000.0034,589.6266.49%201226,565.0040,200.9066.08%201322,109.7946,624.6247.42%201436,284.3461,767.3258.74%201548,149.4685,536.5956.29%从银行贷款的表，虽然越秀的房地产企业总负债占比下降了2.45%，但在整个资金链不断上升的趋势，目前的情况看来，银行贷款仍然是主要的资金来源，并在短期内是不容易改变的。越秀地产公司和越秀两地区银行保持了相对良好的信用关系，大部分贷款来自两分支之前，但随着银行贷款对房地产的控制，两支贷款有限公司、越秀房地产企业已经找到合适的合作银行，因为国有银行的控制是非常严格的，在通信公司初期屡屡碰壁，不是公司转向股份制银行，尽管国有银行贷款略有下降，但利率太高，太多的附加条件，越秀房地产公司接受。但由于新项目开发进度和老项目都需要资金，所以企业不得不妥协并达成担保协议，才能在激烈的竞争中求得生存和发展。5.4自我造血功能弱导致融资资金需求大面对大多房地产企业愁资金、愁市场的问题，我认为打铁还得本身硬，面对大环境的变化，要化被动为主动，增加自我的造血功能才是关键。表5.4项目2011年2012年2013年2014年2015年毛利率27.6%24.8%28.7%63.9%23.6%净利率15.0%12.8%15.9%32.4%8.54%总资产收益率9.51%10.6%13.1%9.85%4.71%净资产收益率18.0%19.4%22.0%19.9%10.0%近年来，由于公司的品牌和形象工程项目，在相当大的建设速度上花费了很大的代价，其生产和销售周期明显较长，不利于资本流动。而且，公司净资产收益率逐年下降，由2015年底降至10.78%，为近几年来最低，主要是因为公司主营业务减少，房地产开发业务盈利能力不容乐观。面对销售形势十分明朗，公司扩大销售，增加资金回报的重要性，盘活存量资产，增加自身造血功能也十分关键。虽然今年年底2014越秀房地产公司的董事长，该公司将分三个阶段来改善公司的财务状况。以销售回笼资金的第一、二阶段，第三阶段便是将价格战进行到底，但事实上，这种效果是不理想的，市场反应不强，未能扭转局面，主要原因是公众不看好房地产市场，继续表现出观望的态势，并不能增加销售，自然资本收益的不足。传统的融资渠道的资金困乏暴露不能缓解，甚至影响公司的中长期发展规划。越秀房地产公司解释，其利润率不高的主要原因是其高投资产品，从2013年到2015年，每平方米的成本收入在不断增加，房地产公司的土地成本的比例逐年增加，分别为19%，26%，31%。土地成本占比的增加会严重收缩的利润挤压分流，再加上资金缺乏导致周转率低，造成了越秀房地产公司的自我造血功能薄弱，面临着巨大的资金需求，公司经常出现资金短缺。5.5房地产信托融资难度加大导致融资风险增加银行收紧银行贷款导致融资难度的加大，房地产回笼资金信用额度的限制，许多房地产公司开始信托融资，但信托融资的成本是比较高的，可能会导致开发商的资金链危机，资本市场也逐渐反映了房地产信托的不信任，实在是太难扩大房地产企业的融资渠道。2012希望的一年，公司寻找合适的信托融资的合作伙伴，直到2014与西安信托公司合作成功融资1亿2000万，但受到相关政策的影响，这是救命的稻草根本无法维持，从2015年初开始，下中国银行业监督管理委员会的要求，信托公司要进一步完善房地产融资的风险控制标准，贷款政策进一步收紧，融资困难。第六章越秀地产融资渠道对策6.1建立科学的投资决策机制金融领域在房地产行业的融资渠道有着非常重要的作用，只有当主要金融业银行已成为房地产行业的主要融资渠道功能，只为了使房地产行业健康稳定发展。银行在经营过程中必须建立科学合理的房地产投资决策机制。项目实施前必须对投资项目或信贷项目进行科学分析，将分析结果用于投资决策，降低财务风险。这是因为房地产投资量巨大，而且期限越长，相应的金融风险越大。这就要求银行和其他金融机构建立起一套科学的分析和决策程序，投资和信贷业务，而培训吸收了一批高素质的房地产投资分析人员，及时对房地产市场投资分析及信息反馈，为房地产信贷决策提供依据。6.2推动房地产证券化目前的房地产市场在中国的潜力是巨大的，大多数房地产开发商没有资金的大规模发展，金融和房地产市场的融资渠道不多，只有大力实施房地产证券化的情况下，房地产企业可以有更大的融资渠道，向社会公众发展筹集资金。但目前我国房地产证券化还没有进入实质性的操作阶段，房地产证券业务还不够，房地产行业的发展起到了非常有限的作用。我们首先应该建立房地产证券市场，完善证券市场为基础，以房地产行业为主导的房地产企业通过发行债券或股票，直接进入股票市场，或由房地产企业通过现有上市公司并购和整合，从而进入证券市场。在具体操作上，更适合中国的现状是政府改革国有资产的重组和改造利用机会，金融证券公司的成立，对银行房地产开发贷款收购或直接房地产投资基金投资于