精装房产品调查研究汇报上

精装房产品调查研究汇报上近期需要确定的内容

精装修的标准 精装的定位 用材品牌 设计风格 样板房设置 交房标准 交房时间约定 施工队伍选择 土建与装修总包装饰工程分配报告的内容市场端产品端研发端施工端引言2010年，群雄并起，各开发商纷纷加入精装行列分羹，成都房地产精装市场已经进入白热化。引言万科在成都已经实现了公寓100%精装；龙湖推出的“北城天街”继续延续“三千城”的精装路线；合景泰富誉峰项目凭借奢华的装修标准抬高身价，并携叠翠峰、万景峰展开全面精装；恒大地产计划在成都全系列推精装房；华润置地在成都的首批精装项目——翡翠城5期、凤凰城2期、二十四城6期高调亮相；中海·翠屏湾部落阁800余套精装小户已经入市；富力已计划将在今年推出总量约50万方的精装物业；鹭岛国际以拎包入住打动消费者；绿地以派克公馆试水，海珀香庭紧跟进入精装市场；珠江投资、新嘉置地、朗基、都城、鑫苑…………蓝光一直以短、平、快的开发模式著称，也凭借公馆1881及云鼎两大首发精装项目实现高端战略转型；引言

这一年，成都精装房竞争激烈，从未做过精装的、坚持原则精装的……越来越多的央企和地方房企加入到精装房的开发行列，2010年的精装项目达50个以上；目前在售数量已达万套以上，占成都房产市场的22%以上。奢侈型、经济型、便利型、品质型、功能型等各大房企的多种精装路线把成都精装市场已经推向新的阶段。为什么做精装

开发商做精装的原因市场需求精装的原因减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识…………精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。

开发商做精装的原因市场需求精装的原因减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识…………精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。

成都商报在本次房交会上的最新调查结果显示，有效样本中44%的受访者有一次装修经历，49%的人如果下次购房将首选精装房。 摘抄：

刚刚落幕的秋交会上，手握精装房源的开发商大获全胜。华润·翡翠城的精装房源被一抢而空；二十四城十月精装房已经销售了一个亿；万景峰国庆节销售200余套，成为区域内未开盘楼盘中的冠军；全精装的恒大凭借旗下5盘6天揽金5亿元。开发商在接受采访时均表示，今年成都购房者对精装房的接受度大幅提升。市场端——市场发展现状与研究供需分析存量分析

按照目前精装房月平均去化速度，消化当前存量仅需要6—7个月。商品住宅存量房消化周期一般在6-9个月为健康正常，可见目前精装房市场正处于健康平稳发展的时期。

09年以来，成都主城区精装房市场供需量整体呈稳步向上态势，市场占有率在逐步提升；由此说明，精装房在发展日益成熟的道路上得到了越来越多购房者的认可和青睐，正逐渐成为市场主流。供需与存量分析总结价格走势

对比主城区普通商品房成交均价，精装房成交均价基本都有30%以上的价格提升优势。另外从房价增值来看，09年至今精装房的月均复合增长率为2.83%，普通住宅的为2.56%，精装房更具增值优势。产品端——建筑类别、面积分布与装修标准精装建筑类别

主城区精装项目全为高层电梯公寓，郊县也以高层电梯为主，仅在双流、都江堰等板块出现了少量精装洋房和别墅产品。面积分布装修标准从《成都在售项目列表》分析得出当前成都市场上装修标准的主力为1000-2000元/平米。其中万科、华润、龙湖等主流开发商开发的精装装修标准大多都在1500元/平方米左右。

业内人士分析一般1500元/平方米以上的装修标准，才能保证开发商有装修上的溢价，往往装修标准在800-1000元/平方米的产品，盈利很小，这种装修的标准抗风险能力太低。产品端——精装项目定位精装项目定位

成都精装房市场日趋成熟，项目定位逐步细分，目前可以将成都精装市场产品归纳为功能型、经济型、奢侈型、品质型和便利型五大类型。精装项目定位功能型人性化的设计、科学功能布局选材以中高端品质为主前期设计最大限度考虑业主入住后的各类需求结合人体工程学原理及生活细节并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目

代表项目：成都万科所有在售项目（金域西岭、金润华府、金色海蓉、魅力之城、海悦汇城），华润所有在售精装项目（二十四城、裴翠城）。精装项目定位经济型中高端品牌旗下的初级产品来标榜满屋名牌装修较低的售价和满屋名牌的豪华装修配置为卖点以平价快销为主基本没有功能设计代表项目：成都恒大所有在售项目（恒大绿洲、恒大城等）、富力桃园、珠江克莱公寓等。精装项目定位奢侈型户型设计尺度奢侈装修风格超豪华选材配置均为世界顶级品牌用材国际名家设计宣传推广不惜重金代表项目：誉峰、鹭岛国际原石滩、麓山国际等。精装项目定位品质型装修设计感强、细节考究选材品牌具有较好口碑赠送定制家具和品牌家电开发商本身在中高端收入人群中具有良好口碑效应代表项目：龙湖·三千城、龙湖·北城天街等。精装项目定位便利型酒店式装修+酒店式服务位于都市核心区，周边配套完善，生活便利户型面积基本在90平米以下选材多侧重于国际品牌精装配送家具家电代表项目：富力·史丹尼国际公寓、合景泰富·叠翠峰、花样年·趣园、天合·凯旋港等。精装项目定位——产品类型比较产品类型客户关注

面积区间与毛坯销售

速度比较价格溢

出空间客群来源装修标准

（元/㎡）置业目的客户重点关注要素客群分析便利型50㎡以下-5%30%外地客户占主力，

少许区域客户2500投资为主

自住为辅装修配置、价格及户型、

升值潜力、酒店管理而便利型产品普遍面积偏小、价格较高、区位较好、装修品质也比较高，因此更适合投资，故外地的投资客占了很多比例。经济型60-80、

90-110-5%15-30%区域为主，其他

区域及市外为辅700-1500首置为主

改善为辅价格和产品经济型客群更年轻化，大多是首次置业者，主要选择价格较低、面积较小但带有装修的高性价比产品。奢侈型180-250持平50%区域性客群

多于外地客群3000-6000改善与投资装修档次、户型尺度、

项目品质、升值潜力、

区域配套奢侈型客群是经济收入极高的社会高端人群，由于产品面积大、价格高、品质一流、更适合居住，主要是自住者；品质型90-160-20%12-40%本区域为主，

其他区域为辅1500改善占多

首置较少项目整体品质及

项目规模、区域成熟度功能型客群和品质型客群总体差异不大，都属于社会的中产阶级，但功能型客群更关注装修的细节，而品质型客群则更关注项目的整体品质。功能型70-110，

130-170持平20-40%区域性客户

为绝对主力1000-1500首置与首改装修品质、功能细节、

生活配套产品端——功能型剖析功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U1星级公共空间系统

入户大堂区域设计了一个开敞式的公共空间区，充分考虑了住户归家的动线和沿路放松的心情,底层电梯大堂的装修设计与细节融合了五星级度假酒店的风格，设有沙发、茶几等。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U2趣味玄关空间系统

玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、置物台、带穿衣镜的挂衣独立空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求；

着重在玄关空间系统设置了过季鞋类与常用鞋类的分区收纳以及与家庭成员数所匹配的鞋盒放置单元。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U3功能厅房空间系统

在客厅电视墙上安装了铺设多媒体线路的隐藏管道，便于平板电视与其他媒体组合的连线隐藏；在餐厅餐桌对面设计了自由备餐柜放置区，同时采用大面积半透明磨砂玻璃门，使餐厅更通透明亮；在餐桌旁设置有电源插座方便成都喜欢在家吃火锅的家庭在卧室设计了双控照明开关。为卧室的每个床头柜都配置了两个插座：一个为台灯准备，另一个供手机充电用，特意将插座设置到床头柜的高度上方，便于更人性化操作。基于满足室内消音、隔音的效果及保护户内门扇、门框，延长其使用寿命，在户内门框装上了防撞橡胶条。将客厅与阳台的尺度延伸形成大尺度的“休闲大阳台”，增加给水点，方便浇花养草。并可作为客厅的户外休闲空间，喝茶、聚会。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U4轻松厨房空间系统

玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工学与功能流线打造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的橱柜功能设计以及电路设计，并置入超大容量的储纳空间，光洁的流线表面使清洁打理更为简单快捷。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U5享受卫浴空间系统

创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收纳。根据人体工程学与功能流线重新打造卫浴空间系统，采用R5圆角设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形地漏等。特别在主卧卫生间的设计中采用有强大收纳功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴等需求。

功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U6超强收纳空间系统根据成都地区家庭生活行为模式的相关资料收集以及系统研究：成都一个普通家庭需要整理、收纳的物品共9大类，近60种规格尺寸：

衣物、鞋类、箱包、体育用品、工具、旅游用品、儿童用品、保险箱、毛巾被褥等等，其中有30%以上的物品长期无法归类放置；有20%以上的物品无法合理放置；还有近20%物品总也找不到，要全面解决这些问题，收纳空间需要一个整体提升。

基于以上研究，万科设计了各类强大收纳空间，将各类物品合理归纳。

功能型体现得最多最实在的是收纳空间，万科在做精装房项目前作出的大量调查研究表明，有效样本中至少有95%的客户对收纳空间关注度与需求度极高，甚至可能将其作为是否成交的一大重要因素。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U7创意家政空间系统基于传统户型把居家杂物堆放于厨房内外的杂乱与不雅：

万科创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。还在家政区域创新设计出了人性化的家庭洄游空间，在此空间设置取水点和下水管与收纳柜作为家政事务间，逐步建立起一种新的家庭动线。根据家政流线设置了“收纳区－放置区－手洗区－机洗区”的功能布局和合理的家政分类收纳、储藏空间。功能型剖析

功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。万科功能性的体现——U8系统

U8智能化家居系统

在客厅与厨房区域创新设置了一个集成化终端系统，比如厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能。另外还设计了包括有红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等。

产品端——精装选材品牌精装选材品牌用材项目万科·金域西岭室内门鸿基实木门乳胶漆多乐士飘窗台石材窗台板客厅、餐厅、玄关高级玻化砖马可波罗、蒙娜丽沙插座开关梅兰日兰、紧急按钮（西蒙）柜体玄关柜及储物柜（史丹利）、家政柜及衣柜（博洛尼）电视墙精美成品电视墙厨房石膏板无铝扣板精美铝扣板防滑地砖马可波罗、蒙娜丽沙防漏石墙面砖马可波罗、蒙娜丽沙橱柜整体厨柜（博洛尼）、倍特油烟机西门子燃气灶西门子消毒柜西门子、配热水器（方太）龙头摩恩不锈钢厨盆摩恩插座开关梅兰日兰精装选材品牌用材项目万科·金域西岭生活阳台仿古地砖马可波罗、蒙娜丽沙给排水洗衣排水“二合一”地漏、洗衣机拖布池龙头及地漏插座开关梅兰日兰卧室、书房实木复合地板北美风情踢脚线实木踢脚线插座开关梅兰日兰卫生间石膏板无铝扣板精美铝扣板地砖马可波罗、蒙娜丽沙、淋浴隔断（阿波罗）防漏石墙面砖马可波罗、蒙娜丽沙马桶及面盆科勒花洒及五金摩恩卫浴柜博洛尼浴霸奥普用材项目龙湖·三千城&龙湖·北城天街室内门千川实木门乳胶漆多乐士飘窗台高档大理石台面客厅、餐厅、玄关高级玻化砖东鹏插座开关西门子柜体无电视墙无厨房石膏板高档石膏板铝扣板精致铝扣板防滑地砖东鹏防漏石墙面砖安东尼奥仿古砖+马赛克腰线+局部东鹏墙砖橱柜欧派橱柜油烟机方太燃气灶方太消毒柜方太龙头摩恩不锈钢厨盆高级不锈钢洗涤盆插座开关西门子精装选材品牌用材项目龙湖·三千城&龙湖·北城天街生活阳台仿古地砖东鹏插座开关强电防水插座（西门子）卧室、书房实木复合地板安信踢脚线实木插座开关西门子卫生间石膏板防水石膏板铝扣板精致铝扣板地砖东鹏防漏石墙面砖东鹏马桶及面盆科勒花洒及五金摩恩卫浴柜精美成品洗面台浴霸奥普精装选材品牌用材项目华润·翡翠城室内门千川实木门、鸿基实木门乳胶漆多乐士、立邦飘窗台高档大理石台面客厅、餐厅、玄关高级玻化砖东鹏、马可波罗插座开关西门子柜体多功能玄关柜电视墙精美成品电视墙厨房石膏板高档石膏板铝扣板精致铝扣板防滑地砖东鹏、马可波罗防漏石墙面砖东鹏、马可波罗橱柜高级整体橱柜油烟机方太燃气灶方太消毒柜方太龙头摩恩不锈钢厨盆弗兰卡插座开关西门子精装选材品牌用材项目华润·翡翠城生活阳台仿古地砖东鹏、马可波罗给排水洗衣排水“二合一”地漏、洗衣机龙头、拖布池龙头插座开关强电防水插座（西门子）卧室、书房实木复合地板大自然、安信踢脚线实木踢脚线插座开关西门子卫生间石膏板防水石膏板铝扣板精致铝扣板地砖东鹏、马可波罗防漏石墙面砖东鹏、马可波罗马桶及面盆TOTO洁具花洒及五金科勒卫浴柜组合卫浴柜浴霸奥普、飞利浦（灯风暖组合）精装选材品牌用材项目华润·二十四城室内门千川实木门、鸿基实木门乳胶漆多乐士、立邦飘窗台高档大理石台面客厅、餐厅、玄关高级玻化砖东鹏、马可波罗插座开关西门子柜体玄关柜（欧派、倍特、德贝、益友）电视墙欧派、倍特、德贝、益友厨房石膏板高档石膏板铝扣板精致铝扣板防滑地砖东鹏、马可波罗防漏石墙面砖东鹏、马可波罗橱柜欧派、倍特、德贝、益友油烟机百尊燃气灶百尊消毒柜百尊龙头ROCA（乐家）不锈钢厨盆弗兰卡插座开关西门子精装选材品牌用材项目华润·二十四城生活阳台仿古地砖东鹏、马可波罗给排水洗衣排水“二合一”地漏、洗衣机龙头（ROCA）、拖布池龙头（ROCA）插座开关强电防水插座（西门子）卧室、书房实木复合地板大自然、圣象、安信踢脚线实木踢脚线插座开关西门子卫生间石膏板防水石膏板铝扣板精致铝扣板地砖东鹏、马可波罗防漏石墙面砖东鹏、马可波罗马桶及面盆ROCA花洒及五金ROCA卫浴柜欧派、倍特、德贝、益友浴霸奥普、飞利浦精装选材品牌精装选材品牌梳理精装选材品牌梳理用材项目5大主流项目涉及品牌室内门千川实木门、鸿基实木门乳胶漆多乐士、立邦插座开关梅兰日兰、西门子、紧急按钮（西蒙）高级玻化砖、防滑地砖、防漏墙砖马可波罗、蒙娜丽沙、东鹏客厅、餐厅、玄关玄关柜、储物柜、家政柜、衣柜、卫浴柜博洛尼、史丹利、欧派、倍特、德贝、益友厨房整体厨柜博洛尼、倍特、欧派、德贝、益友油烟机、燃气灶、消毒柜、热水器西门子、方太、百尊龙头摩恩、ROCA（乐家）不锈钢厨盆摩恩、弗兰卡、高级不锈钢洗涤盆卧室、书房实木复合地板北美风情、大自然、圣象、安信卫生间马桶及面盆科勒、TOTO洁具、ROCA（乐家）花洒及五金摩恩、科勒、ROCA（乐家）浴霸奥普、飞利浦（灯风暖组合）淋浴隔断阿波罗、高级淋浴隔断精装色系“为了能够更好地实现高品质，华润邀请了中国权威美学教授参与精装产品的设计过程，对材料的选取、色彩的搭配、工艺的考究、设计的细节等内容进行反复研究。”

据日本色彩学专家分析，色彩强烈的原色或对比色对于人的眼睛刺激太强，容易造成人的紧张感，所以柔和的中间色对于视觉神经是很有好处的，对心情和健康有着正向的影响。

万科、华润、龙湖等主流开发商做精装项目前通过调查研究，最后均采用中间暖色系，并且销售情况良好、客户评价极高。精装色系——万科色系精装色系——华润色系精装色系——龙湖色系精装风格

三大主流开发商中，龙湖精装产品销售状况始终落后于万科、华润，除功能型定位更受客户欢迎外，另一重要原因便是装修风格。万科研究发现，客户个性化需求可以通过软装实现，精装风格趋于中性给予客户足够的个性化施展空间。华润与万科风格惊人相似也是这个原因。样板房设置与管理样板房管理 实体样板房：

精装房的样板间与传统样板间区别很大，要求硬性装饰必须与交房标准一致。 非交房标准的电器、墙纸与软饰等贴上“非交付标准”告示； 相同户型可设两个及以上不同软装风格的样板房体现不同效果，实现个性化需求扩大客群。样板房维护： 样板房将长期作为销售道具，须有专人维护和反馈机制； 发现样板房问题不能过夜，不能给客户造成样板房都做成这个样子，批量肯定更差的印象。样板房施工： 样板房所选部品及涉及工艺必须是后期批量施工容易实现的产品和工艺。样板房设置与管理销售管理装修房的宣传

通过宣传达到以下目的：

消除顾客顾虑； 体现装修产品价值； 最终促进产品销售。

宣传策划品质宣传、细节宣传提高关注人群提升产品附加值：

万科U8全面家居解决方案、龙湖5大品质保障、华润4年备战、蓝光人居保障等；销售人员管理

销售人员的培训：

工程、设计与精装部共同完成 要求销售人员对精装各项指标非常清楚，甚至对用料零件的品牌;

通过专业的讲解让客户更加深入了解，可以提高附加值； 禁止销售人员不懂装懂乱讲解、承诺。精装销售管理销售文件管理

交房标准：

由工程+销售+设计+施工方共同编制完成且最后由四方签字审核，必须非常谨慎； 部位清楚、品牌加上就行了，越简单越好； 采购工作必须走在前边，才可能在交房标准上明确品牌。

合同附图：

合同附图必须严肃对待； 由设计绘制，工程与设计共同爬楼审核。精装销售管理精装销售管理销售文件管理交房时间约定：

绝不能为了销售压缩装修工期，批量装修一旦抢工期必出问题； 交付时间必须根据工程实际情况确定。成都部分精装房交房时间开发商项目开盘日期交房日期相差天数相差年数万科金润华府2009-10-312011-12-317912.2万科金色海蓉2009-2-212012-6-111963.3万科金域西岭2007-12-72009-12-277512.1龙湖三千城2008-8-82010-6-306911.9交大格外2009-7-82011-8-87612.1万科海悦汇城2010-4-182011-12-316221.7龙湖北城天街2010-4-292011-12-316111.7合景太富誉峰2009-11-232011-12-317682.1蓝光云鼎2010-8-212013-4-309832.7蓝光18812010-8-282013-6-1510222.8销售文件管理

委托装修协议： 赠送面积的装修约定：为规避风险