房地产岗前培训

中国供销（宁国）国际农贸商城招商营销岗前培训主讲：1目录第一部分商业地产基础知识第二部分招商基础知识第三部分农产品流通基本知识第四部分项目简介2第一部分商业地产基础知识3一、什么叫商业房地产（商业地产）？4

商业房地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。

它包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等等。从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅房地产等类别。国外通行的叫法为零售业房地产。(也有认为商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。商业地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常运营管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。)5

二、商业房地产的类别划分6分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城7按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按招商方式分类招商物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业8三、建筑规划及设计规范术语9规划术语

建筑面积密度

建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：

建筑面积密度=(总建筑面积÷建筑用地面积)（m2/hm²）

容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

建筑密度

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例,是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：

建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积

道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

建筑红线

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。

建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。10

绿地率

城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。

占（基/用）地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

总建筑面积

也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

城市基础设施

城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。11设计规范术语

建筑面积房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚度计入使用面积。

公用面积房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

计租面积作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。12

套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资非房产租赁市场。

竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.

共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

层高层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

实用率实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积13

一次商装

指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

二次商装

指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方

垂直交通

是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。

划分防火分区

在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。

划分防烟分区

是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。

购物空间

购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。

交通空间

包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。

14第二部分招商基础知识15一、招商专业术语16

商圈

是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

消费市场调查

对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。

商业业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

17

产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。产地市场

农产品在生产当地进行交易的买卖场所。又称农产品初级市场。农产品在产地市场聚集后，通过集散市场（批发环节）进入终点市场（城市零售环节）。我国农村集镇，大多就是农产品的产地市场，销地批发市场

销地批发市场是指位于城市地域的批发市场，是保证城市居民日常生活消费需求。销地批发市场一般位于大中城市郊区，具有直接为城市居民提供农产品、保障食物供给的重要功能，在城市建设规划中占有重要地位。销地市场设施比较完善，综合功能较强，经营产品多样化，能够满足市民对农产品的多样化需求。

意向书

意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。

租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。

18

协议书

协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。

定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。19二、招商流程20确定招商对象→确定经营模式→制定招商政策→市场调研和目标客户分析→实施招商计划→开发、拜访、回访目标客户→客户信息归档完善、招商资料准备就绪→客户分类、确定重点目标→客户填写意向表→考察、评估→签订意向书、缴纳定金→沟通、谈判、方案修改与认可→正式签订招商协议→装修申请、报批→提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证→进场装修、货物上架→试营业→正式开业21第三部分农产品流通基本知识22一、农产品流通定义

农产品流通广义的涵义是指农产品从供应地向接受地的实体流动中，将农产品生产、收购、运输、储存、加工、包装、配送、分销、信息处理、市场反馈等功能有机结合、优化管理来满足用户需求，并实现农产品价值增值的过程。而狭义的农产品流通是指农产品收购、运输、储存、销售等一系列过程。23二、农产品流通意义1.实现农产品的价值，为农业再生产和扩大再生产提供条件2.满足城乡人民的农产品需要

3.调节产销矛盾，导向农业生产

4.维持农业和国民经济其它部门的产品供需关系

5.提高经济效益，减少农产品损耗24三、农产品流通特点1.明显的季节性（农产品消费具有常年性——需要储备和均衡上市）

2.较大的分散性（生产地域性、需求普遍性）

3.复杂的技术性（易腐、易损、体积大，经营风险较大）

4.较强的政府干预（小生产与大市场的矛盾）25四、我国农产品批发市场发展存在的主要问题26

1．地区发展不平衡,中西部地区和农村产地市场发展不足。2．基础设施薄弱,与现代流通业态对接的配套设施建设滞后。3．经营管理粗放，市场秩序比较混乱。4．流通主体组织化程度低,营销规模小、效率低。5．流通成本费用偏高,不利于维护生产者和消费者的利益。

6．管理体制不顺,国家层面缺乏统一权威的规划与布局。7．法律法规建设滞后,制约农产品批发市场健康发展。27第四部分项目简介28一、集团公司简介29集团背景

中国供销农产品批发市场控股有限公司（简称“中国农批”）是经国务院批准成立的国家级农业龙头企业，是中华全国供销合作总社为有效服务“三农”，贯彻落实“加强农村现代物流体系建设”精神，搞活农产品流通，促进社会主义新农村建设而成立的独资企业。

中国农批自成立以来，得到了国务院、全国供销合作总社、发改委、财政部、商务部、农业部及社会各界的关心和支持。目前拥有二十余家成员企业，业务范围涵盖农产品建设、农产品加工、农产品贸易、电子商务、冷链物流、投融资等，集团化战略发展势头良好，全国性网络布局已经初步形成。

中国农批以农产品批发市场建设和改造为重点，以“保障供给、稳定物价、调控市场、服务便民”为己任，以提供“安全、廉价”的农产品为出发点，构建全国性农产品现代流通网络体系和平台，最终实现打造中国农产品批发国家队的战略目标。30战略布局2009年09月07日中国供销农产品批发市场控股有限公司正式成立；10月30日宁夏中合市场建设开发有限公司成立；12月08日庆阳中庆农产品有限公司成立；12月10日中合（北京）农产品市场建设有限公司成立；2010年01月15日参股安徽和合冷链食品股份有限公司；05月21日宝清县中庆农副食品有限公司成立；07月14日湖北中和农产品大市场有限责任公司成立；07月16日注资浙江神仙居农业发展有限公司，成为第一大股东；08月09日江苏中合新农农产品市场有限公司成立；12月23日中合华（北京）电子商务北京有限公司成立；12月26日公司总部喜迁新办公大楼至环球财讯中心；2011年03月29日中合华夏（北京）投资咨询有限公司成立；05月13日四川省中合农产品市场有限公司成立；06月02日安徽中合农产品市场有限公司成立；06月20日千社千品（北京）商贸有限公司成立；07月12日北京中天景顺投资管理有限公司成立；07月14日国食中合（北京）营销管理有限公司成立；……截止2014年，中国农批已经形成全国二十余省40个项目的大流通网络。31战略规划一体两翼

以农产品批发市场为主体，以实体配送和电子商务为两翼，线上线下想结合，建立“一体两翼”经营格局，打造中国农产品批发市场的国家队。网络化、集团化、多远化

做大做强业主，围绕快速扩张和相关多远化、纵向全产业链、横向联合发展原则，以核心层、紧密层、松散层的主体架构进行扩张，以“流量”提升影响，以开发积聚资本，以“批发”做大业主，以“复制”实现网络化、集团化、多远化扩张，不断提升品牌影响力，为构建全国农产品流通网络体系打下坚实基础。近期目标

努力到十二五末，在全国重点培养20家大型中央级标杆市场，发展50家区域性骨干市场，成为中国农产品流通领域最具竞争力的领导型企业之一。32二、项目简介33区域背景安徽省区位

安徽省东临江苏、浙江，北接山东，是承接沿海发达地区经济辐射和产业转移的前沿地带，西承湖北、河南，南靠江西，是中国实施西部大开发、中部崛起发展战略的桥头堡，具有独特的承东启西、连接南北的区位优势。宁国市概况

宁国抵触安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七县（市），市域面积2487平方公里，总人口38万，综合经济实力自二000年以来连续多年居安徽县（市）首位。是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢要道。宁国是水阳江、青弋江、富春江的源头，境内西津、东津、中津三条河流穿越而过。境内拥有众多风景名胜及土特名产，享有“中国山核桃之乡”、“中国前胡之乡”和“中国元竹之乡”的美誉。34项目概述

项目由中国供销农产品批发市场控股有限公司投资，宁国新农商市场建设有限公司开发建设，项目占地面积300亩，规划总建筑面积约30万㎡，总投资8亿元，一期占地175亩，规划总建筑面积17万㎡，计划2015年5月份建成并投入使用。项目规划区域为副食百货区、山核桃