【徐州某房地产项目的前期开发策划探究21000字（论文）】

徐州某房地产项目的前期开发策划研究摘要随着房地产行业市场竞争的日益激烈，无论是如万科、金地等标杆地产企业还是更多中小房地产企业都面临着的更大生存压力。房地产企业如何保持生存？如何做大、做强或者更大、更强？改变以往的粗放经营模式，走精细化管理之路，是\o"房地产企业"房地产企业的必由之路。全面成本管理作为房地产企业进行精细化管理的主要内容，是企业取得行业竞争优势得以生存和发展的保证。目前，大部分房地产企业对于成本管理的理解过多局限于具体项目施工过程的成本控制，成本管理职能多由预算部、财务部兼任执行。在实际管理过程中，成本管理的内容多局限于工程造价的施工图预算和决（结）算的编制、核算，成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，缺乏对项目开发全寿命周期成本进行全面管理的管理体系、控制流程、技术措施、管理措施。本文以房地产项目前期开发策划为主线，结合徐州铜山万达项目的实际案例，深入研究房地产项目成本管理的管理目标、组织体系、制度体系、技术措施，对房地产项目运作过程中影响成本管理的其他管理内容（包括合同管理、财务管理、信息管理、资源管理）进行深入剖析，并将其应用到房地产项目的成本管理实践中去，使其为企业和社会带来良好的经济效益和社会效益。关键词：徐州铜山万达广场；前期开发策划；成本管理；项目定位目录TOC\o"1-3"\h\u24318摘要 IV1项目总论1.1铜山万达项目简介徐州铜山万达广场地块东临北京路、西临上海路、北临学府路、南邻同昌路。位于铜山区商业圈核心区域，周边商业中心、商务中心、文化中心、交通中心环绕，高架高铁等交通丰富了铜山区域与城市中心及外围城市的对接，极大扩充了商业覆盖面。铜山万达项目[1]，占地14.49万平方米，总建筑面积63.8万平米，其中地上面积49.72万平米，地下建筑面积14.08万平米，可售物业面积48.62万方；地块东临北京路、西临上海路、北临学府路、南邻同昌路。位于铜山区商业圈核心区域，周边商业中心、商务中心、文化中心、交通中心环绕，高架高铁等交通丰富了铜山区域与城市中心及外围城市的对接，极大扩充了商业覆盖面。徐州铜山万达广场是万达集团进驻徐州市后又一个大型城市综合体项目，是万达集团运营城市战略的再一次努力探索、积极实践和完美诠释。万达集团充分借鉴、吸收了此前众多商业、住宅、SOHO项目的成功经验，在徐州市铜山区首次带来备受推崇的新一代商业地产模式，为城市引入全新体验的新都市休闲生活方式。该项目是由多种不同形态的建筑产品构成的建筑综合体，其中除具有国际背景的大型商业广场外还包含室内外步行街、购物中心、高端住宅、SOHO公寓等。中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。徐州铜山万达广场——64万㎡旗舰城市综合体徐州铜山万达广场，位于城南商圈中心最核心，扼守淮海经济圈战略要地。64万㎡旗舰城市综合体，集聚大型购物中心、国际豪华影院、时尚室内步行街、万达金街、中心豪宅、精品SOHO等多重业态，运营后将成为徐州城南业态最全、环境最优、影响力最大的24小时繁华生活场。徐州铜山万达广场项目中的商业形式也将填补徐州市铜山区商业模式分布的空白，对优质商业资源的占有和利用倍受业界和市场的关注。发展趋势发展目标：铜山新区在未来的发展中将形成“两心、三轴、五片区”的空间布局形式。其中的“三轴”之首，就是“北京路商务发展轴”。万达广场恰在此时落户铜山北京路上，可谓天时、地理、人和。周边商业中心、商务中心、文化中心、交通中心环绕，高架高铁等交通丰富了铜山区域与城市中心及外围城市的对接，极大扩充了商业覆盖面。多维交通网保证出行便捷，多条主干道、高架、高铁。公交：职教中心站（11路、19路、56路），盛世年华（901W，199，11），新区邮电局（901W，109，11附，19W，72W，95W），师范学校（109，11附，19W，72W，95W）。第三代城市综合体铜山万达广场是万达进驻徐州市后又一个大型城市综合体项目，是万达集团运营城市战略的再一次探索、实践和完美诠释。万达广场涵盖大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、精装公寓、高端华宅等多重业态，实现购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。徐州铜山万达广场由万达集团投资40亿元开发，总建筑面积64万平方米，项目覆盖顶级购物中心、国际豪华影城、时尚室内步行街、万达金街、中心华宅、商务公寓等多种商业业态，是集购物、悠闲、餐饮、娱乐、商务、文化、居住多功能于一体的大型城市综合体。徐州铜山万达广场是继云龙万达广场之后，万达集团在徐州开发的第二座超大型城市综合体。随着项目的建成运营，将彻底改变城南缺少大型城市商业综合体的历史，成为徐州铜山地标性建筑和商业领衔地。建成后预计可提供近万个就业岗位，年税收约1亿元人民币。商圈是商业经济发展到一定阶段的产物，直接反映了一个城市的商业发达程度和经济竞争力。徐州作为江苏省重点规划建设三大都市圈和四个特大城市之一，正在抢抓机遇，大力推进现代商业，着力打造淮海经济区第一商圈。业内人士指出，目前徐州的核心商圈目前仍以金鹰、中央百大、金地等百货商场为主导，这种单一模式已严重制约了商业的发展，购物中心作为一种新的经营模式更加适合都市的发展要求。随着市中心苏宁广场、雨润广场，东区云龙万达广场、西区雨润新城、南区三胞广场、铜山万达广场的崛起，徐州的商圈将呈多极化发展趋势。徐州副市长王安顺认为，万达广场项目作为城区南部商圈重要组成部分，开工建设恰逢其时。铜山万达广场的市场定位，对加快发展铜山区商业、提高经济效益、优化资源、改善商业环境、增强综合竞争力具有重要战略意义。1.2选题背景1.2.1研究的意义和目的本文旨在通过对房地产开发前期所涉及的理论与方法的阐述与分析出一套房地产前期策划内容框架，并建立一套房地产前期策划评价方法，房地产开发企业及中介机构提供有益的参考。本文以下几部分作为前期策划研究重点：房地产市场分析与评价；房地产项目定位；房地产项目经济效益评价；房地产营销推广策略。1.2.2国内外研究现状20世纪90年代，MichaelR.Ostrenga[10]全面地论述了全面成本管理的理论思想和构成全面成本管理的管理过程分析、ABC、连续改善等主要方法，认为要在一个企业中实现全面成本管理，首先要从管理过程分析的角度，全面审视企业现有的经营过程，并从中寻找存在的问题；其次要持续改善，全面地持续不断地进行改进。策略性成本管理（StrategicCostManagement）是于20世纪90年代兴起的一种新潮的、具有全面性与前瞻性的现代化的管理方法。其特点是当企业在面对竞争日益激烈的环境下，逐渐重视整体的策略规划已成为现代管理的一大趋势，成本管理与企业策略的结合，势必使企业跨出内部控制的单一角色，迎接外部分析的新领域，以巩固和赢得企业长期竞争的优势[11]。这些成本管理的理论和方法是在新的经济环境中产生的，它们突破了传统成本管理理论和方法的局限性，能够比较准确地反映产品的成本，为决策者作决策提供科学依据。但是，我们还应该看到这些理论和方法也不是尽善尽美的，它们各自还存在着许多函待解决的问题，需要不断的完善；另外，各方法之间也缺乏一定的系统性，需要后来人投入更大的精力将各种方法进行整合。另外，国内对于全面成本管理的理论和实践应用也进行了初步探索，硕士毕业论文《建筑企业全面成本管理的研究》[15]中，从分析我国建筑企业的经营管理现状出发，总结出目前的成本管理中存在的三个层面的问题：建筑企业缺乏完善、健全的全面成本管理体系；建筑企业没有一个良好的全面成本管理的运行机制和方法，成本管理手段和工具落后；建筑企业成本管理观念落后，降低成本的思路仍然停留在传统的方法体系上，并未从战略的高度去创新发展。论文提出全面成本管理是企业内部全员、全过程、全方位、全环节的综合性的成本管理，构建了建筑企业全面成本管理体系，并研究了推行全面成本管理体系的方法。针对成本与质量、工期、投资的辩证关系，如何解决目前在成本管理的实际工作中普遍存在的只注重工程成本本身而忽视全面成本、工期成本、资金成本的现象，在西南交通大学硕士论文《大型房建工程项目成本管理研究》[16]中，具体分析了我国对工程项目成本管理的误区，详细论述了如何协调好项目成本管理与质量管理、项目成本管理与进度管理以及项目成本管理与项目总体之间的关系。在房地产项目的成本管理研究和应用方面，吴成浩[17]提出，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，对工程造价进行全过程地控制。杨维[18]指出，房地产项目建设期费用和物业管理阶段(运营阶段)费用的关系是通过质量水平来体现的，质量水平的含义包括项目配套设施、装修标准、施工质量、各种设备技术水平及完善程度、智能化程度、物业管理的水平等因素。房地产项目建设不仅要控制房地产项目的建设成本，还要注重运营成本的控制。冯伟[19]认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制，只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签定目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社会效益和经济效益。由于我国工程项目成本管理的研究开始较晚，尤其是在房地产项目的成本管理方面，目前的理论和方法研究尚较为空泛，距离能够有效、全面地指导实际的成本管理工作还存在差距。随着市场竞争的日益激烈，房地产企业迫切需要有一个科学高效的管理体系对项目的成本实行系统的、全面的、现代化的管理。本文力图在实践的基础上，对项目全面成本管理的理论、方法在房地产项目的实际应用进行研究，为企业提高核心竞争力提供有益的参照。1.3编制依据和策划范围编制依据是指在投资估算时需要计量、价格确定、工程计价有关参数、比率值确定的基础资料。投资估算一般采用指标估算法和分类估算法来编制。主要依据的基础资料有以下几个方面:(1)国家、行业和地方政府的有关规定。(2)工程勘察与设计文件、图纸，图示计量;拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量；以及其他有关工程造价的文件。(3)部门或行业制定的投资估算办法和估算指标:专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，综合单价、价格指数和有关造价文件等。(4)拟建项目所需设备、材料的市场价格；建筑、工艺及附属设备的市场价格和有关费用。(5)政府有关部门、金融以及有关机构发布的物价指数、利率、汇率、税率等有关参数。1.4主要经济技术指标①主要技术经济指标1)容积率:1.5；2)总用地面积:128811.2mZ(193.22亩)，其中:净用地面积:121233.92m2(约181.76亩)；总建筑面积:181850.88m2；3)建筑密度<30%；4)绿地率>35%0②建设规划设想1)花园洋房:建筑面积15.86万m2；2)车位：560个，其中:地下车位440个；地下车位可售；3)商业门面(共两层):建筑面积0.6万m2；4)配套公建(不含设备房):建筑面积3000m2。因片区的公共配套设施还不成熟，所以，本项目将为业主建设的配套设施有:会所、小区幼儿园、公共车位、商业服务、医疗诊所、金融、社区服务等共计约9000m2。2项目市场分析2.1宏观投资环境分析2.1.1政策环境灵活的经营管理机制。商业房地产开发公司具有利益直接、机制灵活等优势，能够根据市场需求来调整和改变企业经营方向与战略战术，这意味着能在激烈的市场竞争中争得主动和先机。而且，商业房地产开发公司从成立之初就在管理机制上显示比其他类型的房地产企业更为灵活、高效的优势。管理层次少，执行力强，指挥统一，家长制的权威领导，既能使经营者迅速掌握第一手资料，把握全局，又有利于企业决策的制定、执行和反馈，对企业的发展和壮大产生推动作用。2.1.2经济环境良好的宏观经济发展态势的影响。房地产业具有等于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。当前，国内外经济环境发生了新的变化，世界经济快速复苏，我国国民经济发展态势良好，给房地产市场带来了很大的发展潜力。总体来说，整个经济大环境和政府的积极引导，将有助于商业房地产开发公司的良性发展。较低的成本优势。由于商业房地产开发公司是靠家族力量逐步发展起来，因而具有较低的建设成本和人工成本。在经营过程中，家族成员彼此间的信任及了解的程度远高于其它非家族企业的成员，相对于其他类型的企业又具有较低的交易成本和监督成本。特别是在中国这样一个低信任度的市场环境下，像商业房地产开发公司这种家族式的人力资源结构模式往往具有较高的稳定性和成本优势。2.1.3社会环境产业比较优势日益显。现作为我国经济发展的基础性和先导性产业，房地产行业在带动相关产业发展、改善人民生活、提供就业机会、增加财政收入、增加社会财富等方面都发挥了重要作用。根据中国目前经济增长速度和居民对居住条件要求的逐步提高以及潜在顾客群的不断扩大，房地产行业将会在相当长的一段时间内处于成长期，当然在这成长期间不免会出现一些周期性的波动，但是总的趋势将会是振荡向上的，这给商业房地产开发公司的持续发展带来了新的契机。高度的组织凝聚力。商业房地产开发公司从创业之初就凭借家族成员之间特有的血缘关系、类似血缘关系、亲缘关系和相关的社会网络资源，以较低的成本迅速集聚人才，全情投入，团结奋斗，甚至可以不计个人利益，能够在很短的一个时期克服困难获得竞争优势，迅速完成原始资本的积累。家族整体利益使得家族成员本身具有自我牺牲的奉献精神和较强的凝聚力，他们对“家”有高度的认同感和群体感，自然地会努力帮助公司的价值趋向最大化。2.2区域市场分析2.2.1投资地块环境①地点这里的地点包含两层：第一是绝对意义上的地域标识，即“某市某区某路XX号，第二层意义是由这个“点”离某某商业街、某某火车站、某某城市标志性建筑等主要商业中心、主要交通集散地的相对直线距离。市场调研表明，购房者对生活配套有相当高的期望和要求。因此，投资地块距离商业中心、交通枢纽等越近，一方面可以减少项目的配套设施，降低投资成本，另一方面对购房者无疑具有很大的诱惑。目前很多房地产广告内容都要反复阐明自己距某某商业中心、交通枢纽多远、紧邻某公园等就是一个很好的例证。②交通指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、公路等。它一方面表示地块与周边各地方交通联系状况，另一方面表明进出的便捷程度。另外，交通状况也左右着该地区的未来发展态势。③位置位置主要是指地块具体坐落的方位、地块的形状和大小、是临街地、角地还是袋地，地块的主要展开朝向和进出动线，以及周边相邻房地产状况如何等。位置是影响建筑空间布局的主要因素之一。④环境环境指的是地块周围的物质的和非物质的生活配置。前者指水、电等市政配套，公园、学校等生活配套；后者指地域历史沿革、地域形态特征(商业中心、工业中心、文化区等）。2.2.2区域市场供求状况1）房地产供给市场①市场供给缺乏弹性。供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应总量。②市场供给的异质性。因为房地产的位置环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。③市场供给的地区性。房地产产品供给范围较一般商品要小，这是房地产固定性、稀缺性、永久性等特点的共同要求。而房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。2）房地产需求市场房地产市场需求的广泛比多样性、融资性、长期性的特点决定了区域市场需求量的估算十分困难。实践中，对于区域市场需求状况，通常采用经济指针法(转导法）求出市场总需求量，再根据区域需求偏好这类调研数据计算区域市场需求总量。2.2.3同类楼盘调查分析区域典型楼盘指那些与本项目拟定位的目标客户相同、价格相差不大、距本项目10公里以内楼盘。房地产供求情况是基于“面”上的调查，针对具体的项目，周边典型竞争楼盘的调查是必不可少的，区域典型楼盘市场定位对项目的目标市场选择、市场定位直接相关。望海现代城的情况就能很好的说明。在北部新城的五黄路上，绿地世纪城-一期、尚仕名邸、绿地城市广场(庆丰路)、馨园小区等项目市场定位基本相同，都是针对改善居住条件二次购房的白领阶层，望海现代城在市场定位中也采用了相同的市场定位策略，但由于户型面积偏大，总价过高，造成了开盘销售受阻。2.2.4公司的市场定位对项目定位的影响房地产企业采取何种开发模式要看该公司到底是处于市场何种地位，是市场领导者、挑战者、追随者，还是补缺者。市场领导者面临三种挑战：开发整个市场、保持市场份额，以及扩大市场份额。市场领导者采取的策略往往行动上谨慎小心，事事完善，使竞争者无机可乘。市场挑战者则是那些在本行业内不甘现状积极进取的二流公司或小公司，它们向领导者发起攻击，努力扩大自己的市场份额。3项目定位分析3.1消费者购买行为分析3.1.1购房者行为模式行为方面具有典型的代表性。由于本项目在市场定位方面面对的是中等偏上的消费群体。这就决定了本项目在营销过程中对消费者的消费需求、观念、消费习惯、生活方式等格外关注。本项目的产品以改善型住宅为主，价格在典型楼盘当中处于中等偏上层次，本项目的地理位置相对优势，位于徐州市两大主干道交汇处，这些基础条件决定了徐州市房地产项目在市场竞争过程中处于有利地位和条件。事实上，通过对前来项目咨询或已签约客户消费情况来看，他们对于产品、价格、区位、促销等方面确实有别于一般的消费群体。从购买者的行为特征情况来看，他们在精神文化生活、社会地位、个体价值追求、心理预期等方面与一般市场消费行为存在着一定程度上的差别，本项目位于徐州市优越地位区位具有显著的优势，在社会地位方面，本项目大手笔项目投资、宽景洋房、板式通风设计、托斯卡纳风格、高档会所、专业市场、全套生活设施等较好地满足了项目的消费层次，能够引导和影响购房者行为。3.1.2影响购买行为的主要因素1）文化因素在当前的房地产营销过程中，高收入阶层包括私企业主、外资企业高管、爆发户等占整个营销比例的30.12%，中高收入阶层包括个体工商户、公务员、职业经理等占到比例59.63%。中等收入阶层包括部门经理、白领阶层等占到5.620}，其它4.63%。中高收入阶层成为本项目的绝对主力，他们消费能力较强，购房主要以改善型住房为主。相对来说，他们普遍比较注重对文化因素的利用，他们在购买过程中的考虑的主要因素如下：①人文文化牌。建筑的艺术风格，楼盘的品种以及个性、楼盘的艺术氛围与情调，文化活动是否充足等。根据营销部门的相关数据显示，考虑到这一比例的群体占比39.65%。②生活文化牌。在建筑风格的规划与设计方面，金融基础设施是否完善，购物中心是否完善，娱乐休闲设施是否到位，历史文化氛围是否具备。考虑到这一因素的群体占比46.140}③环境保护。植被情况；楼宇形体是否具备立体美感，光势是否充足；阴阳平衡是否对称互补，水塔、下水管道、景观设施等设计是否符合地运规律，交通是否便利，建材是否绿色环保。考虑到这一因素的占比58.36%。④风水文化。建筑规划设计当中是否考虑了“风水”因素，是否达到了天人合一的至善境界，“人与自然是否和谐相处。”风水文化是否遵循了整体原则、因地制宜原则、依山傍水原则、地质检验原则、水质分析原则、坐北朝南原则、适中原则、顺乘生气原则等。考虑到这一群体的占比例53.69%。2）社会因素社会因素主要包括参照群体以及家庭成员等。个人行为会受到家庭群体意识的影响，根据对本项目购房者影响因素的研究，在购房过程中丈夫的角色主要是大区域或方位的选择，妻子的角色主要是对具体的楼盘选择比较谨慎。通常情况下，购买者通过往往对家庭成员、父母、子女等考虑因素比较多。通过对营销部门相关数据的分析，营销过程中购房者对本项目比较感兴趣的是本项目区位优势显著，环境良好，多数购房者考虑到父母的生活起居情况，认为购房后让父母居住或许是不错的选择。3）个人因素个体因素主要体现在个体的经济收入方面，个体的经济状况对本项目会产生直接的影响。通过对本项目的分析，本项目在个体因素的表现方面主要是到个体的经济收入水平。4）心理动机通过对本项目的分析，主要考虑的是生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要以及自我实现需要。其中在生理方面需求量比较大的小户型以及普通住宅需求旺盛，侧重于安全需要的主要关注的是中小户型，普通住宅；侧重于社会需要的，往往选择中户型普通住宅；侧重于尊重需要的往往选择的是较大户型的中高档次住宅；考虑到自我实现需要的是大户型，高档次住宅。5）购买决策过程消费者在购买过程中主要通过以下途径来购买，通过确认需要，信息收集，方案评价，购买决策以及购买后行为等。通过对楼盘消费者信息来源的确认，个人来源占比25.26%，通过广告、推销员等商业来源占比15.63%，通过媒体、报纸等公共来源占比15.25%，通过产品操作、检查与运用等经验来源占比25.38%，其它来源的占比17.48%。3.1.3购买决策过程消费者在购买过程中主要通过以下途径来购买，通过确认需要，信息收集，方案评价，购买决策以及购买后行为等。通过对楼盘消费者信息来源的确认，个人来源占比25.26%，通过广告、推销员等商业来源占比15.63%，通过媒体、报纸等公共来源占比15.25%，通过产品操作、检查与运用等经验来源占比25.38%，其它来源的占比17.48%。3.2SWOT分析3.2.1S品牌优势：项目商业部分作为南国集团在汉口打造的又一个商业综合体，后期南国集团将全面负责项目商业管理，20年的商业本土经营经验，能够很好的了解武汉市场商业的经营规律，在武汉市场上，都是有口皆碑；尤其是在汉口的大武汉武装、南国北都商业体，为后湖市场的了解奠定良好的需求基础。百街茂无后期无专业的商管公司管理，幸福里虽然对外宣传商管公司为世邦魏理仕管理（全球五大行之一），但其没有管理过汉口甚至后湖周边区域的商业项目，而且开发商管理商是两个个体，后期会由于两家公司的利益问题，而伤害商户的利益。招商后运营优势：南国靠的就是统管二十年，南国模式就是先招商后销售，通过招商时与商户商谈的租金来反推销售价格，南国商铺的销售价格是有现阶段真实的租金价格作为支撑的，没有透支投资者的收益增长空间。同时我们南国的运营是靠独特的思路将商户、投资人及运营管理公司三方利益捆绑在一起，通过后期二十年的运营来获得稳定持久的回报，这也是南国上市的最主要的核心价值，后期公司的主营方向也会向运营转变。二十年经营管理优势：二十年不是一个简单的数字叠加，这个数字的背后是南国置业的运营团队管理、对商业的精准调控、对市场发展趋势的正确把握、对业态的实施调整以及大量人力、物力、财力的投入，只有这样专业的运营管理才能保证在二十年里始终跟紧市场发展的步伐不会被淘汰。而市场上绝大多数据的商业都只统管五年，并不是他们不想管二十年，而是他们没有统管二十年的能力。利益捆绑式销售：南国是为了做市场而做商业，市场上绝大多数据的开发商都是为了卖物业而做商业，而南国是为了做市场而做商业。简单的买地、做房子、再买地的循环开发是最低级的模式，而南国置业的开发模式是开发一片成熟一片，最大程度地挖掘整个商业的发展潜力，为公司的持续良性发展提供有力的保障。在这个渠道为王的时代，谁掌握了渠道谁就占住了市场的先机，这是南国从房地产的固有开发模式中突围而出，一切都是围绕做市场而做产品，整个商业物业的设计、人流动线规划以及消费者感官设计都是按照最合理的模式来进行设计，同时辅以严密的营销推广计划和销售策略，让南国商业从众多竞争对手中突围，朝着正确的方向健康发展，使投资人、商户、运营管理公司达到共赢。二十年的统管模式下，公司会对整个地方市场是发展趋势以及消费行为进行详细的分析，通过分析结果来设计出最符合地方市场的商业格局、商品档次以及规模，并预留了后期商业成长的空间，在做完这一切的同时一套完整的营销推广计划以及详细的流程也会相应地推出。并在投入大量人力物力财力将商业培养成功后会循序渐进地收回成本和获得利润，这样的模式对于投资者来说是一种稳定安全的保障。3.2.2W住房调控政策的出台，对已经购买了房子的消费者来说，再想在繁华的市区里面购房，是一个很大的问题，而这对于位处武汉市区内的西汇广场项目的顺利销售构成了一定的阻碍。另外，与周边项目相对比，本项目开发商还属于新的商业开发区，起步时间较晚，周边已有的开发商区都是大品牌的楼盘了，因此，对于西汇广场项目的品牌建立很不利。与周边项目相对比，西汇广场项目的建设土地成本较高，各种费用的开支都已经远远超出了其他商业区楼盘的建设，因此，在资金的耗费上比较多。3.2.3O1、产品吸引力：区域缺乏高档综合商贸，本项目属百万大盘，商、住相辅相成，更能吸引客户。2、政府支持：对于这种能推动和影响片区经济大幅发展的大型综合商业地产项目，当地政府都会给予大力支持。3、市场需求：区域市场供应日益稀缺，项目打造能填补市场缺口。4、片区客户购买力较强。3.2.4T1、宏观政策：近年来，国家对房地产市场的宏观调控政策和对地方政府的要求日益趋紧，对房地产消费形成一股隐形压力，尤其是对投资者、消费者的购买心理会产生一定的负面影响。2、市场竞争：由于是城市核心区域，片区内开发热度较高，项目周边开发楼盘可售、待售数量较多，这些将不可避免对本项目潜在客源进行分流，使竞争更趋激烈。3、定价较高：由于本项目定位高端、高品质，因而定价较高，打破了市场价格体系，客户能否买账有待市场检验。①政策上的潜在风险。虽然房地产行业目前面临着发展良好机遇，但从宏观环境来看，政府管制的力度正在逐步加强，对中小民营房地产开发企业的政策支持力度欠缺。随着经营性用地实行有关地根、银根、税收等方面的宏观调控政策的颁布与实施，中小民营房地产开发企业所受到的政策制约已严重影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。很明显的一个例子，就是房地产金融政策的颁布和执行与开发商的需求仍然相差千里。②市场上的潜在风险。由于受较高利润率的驱动，各项资本纷纷投入房地产行业，外来竞争者的不断涌入加剧了房地产市场的竞争激烈程度。随着国内市场开放度的提高和中国加入WTO的影响，外资房地产企业也开始进军中国市场，北京更成为海外投资的热点，房地产海外投资有50%在北京，与我抢夺已经占领的市场，给企业造成重大威胁。现阶段，商业房地产开发公司的发展又较为单一，还未形成有力的产业链，无形中也潜在着一定经营风险与市场风险。3.3整体定位分析3.3.1定位的目标铜山万达广场：终结城南无真正繁华商业中心的历史金风送爽、丹桂飘香。在将是中秋节万家团圆、喜庆祥和的时刻，64万㎡的旗舰城市综合体——铜山万达广场举行的营销中心开放盛典，也是我们徐州市的一件大好事！因为该项目建成后将终结城南无真正的繁华商业中心的历史，将一站式满足城南、大徐州乃至整个淮海经济圈市民朋友购物、休闲、餐饮、娱乐、教育等多元化的缤纷需求，将铸就铜山区首席国际新地标，领衔城市未来。铜山万达广场：64万㎡旗舰城市综合体一站式消费天堂盛典甫始，铜山万达广场的总经理臧军强先生发表了热情洋溢的欢迎辞。欢迎辞中，臧总首先表达了对各位领导嘉宾、各界朋友出席的热烈欢迎与衷心感谢。接着，臧总介绍了万达集团在徐州的发展历程。臧总说，“从2011年云龙万达广场开工、开业，至今已有3个年头了。3年间，云龙万达广场对云龙区乃至整个徐州城东的城市发展产生了巨大的推动作用，徐州城东的中心繁华商圈也因万达广场而日渐兴起。”“3年后的今天，在铜山区政府的大力支持下，万达问鼎徐州城南，3年间，徐州在改变，万达也在进步，我相信万达集团此次落子铜山，将填补铜山区大型城市综合体的空白，也必将对南徐州的商业格局带来巨大的改变。同时铜山万达广场也承载了城南CBD建设的战略愿景，更将带动城南商业的变革性升级。”同时，臧总也对政府给予铜山万达广场开工建设等环节的高度支持、积极帮助致以诚挚地谢意。“铜山万达广场是64万㎡的旗舰城市综合体，是多元化业态构成的城市综合体。汇聚了购物中心、中心豪宅、时尚步行街、万达金街、精品SOHO五大顶级业态，融购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，打造一站式消费天堂。”“铜山万达广场的设计、建设、运营，将秉承万达集团一贯的品牌主张，在徐州市“东扩南进”的总体战略规划定位和重点建设徐州城南总目标的有力指引下，做靓城南，做响铜山，繁华城南。”在谈到铜山万达广场的产品及对铜山区城市发展的意义的时，臧总做了如上的介绍。“面对此次在南徐州的开发投资良机，我们将一致努力，来回报这座城市、回馈彭城市民，不辜负铜山区委、区政府、城区管委会和徐州人民的重托，争取2016年年内实现满场开业，为徐州文明城市的建设和铜山区城市功能的完善献策献力。”以上是臧总对铜山万达广场开发建设做出的郑重承诺。铜山万达广场：徐州城南、铜山区最大的商业集群对于万达广场布局铜山，铜山委副书记、区长刘广民先生发表了精彩纷呈的讲话。刘区长首先表达了对项目营销中心盛大开放的热烈祝贺。对于万达集团布子铜山，刘区长表达了高度地肯定：“万达集团能够在徐州市铜山区落户建设，是企业积极响应市委市政府、区委区政府大力发展商业经济的号召，更是万达集团支持徐州经济发展，转变观念、顺势而谋、激流勇进的代表。”“铜山万达广场无论是规模、品质、业态、功能，都为徐州的城市综合体树立了全新的标杆，将区域内原本落后、零散的商业格局有效整合，成为徐州城南、铜山区最大的商业集群。”“铜山万达广场开业后将实现企业效益与社会效益的高度统一，不但为区域价值带来极大提升，还将为铜山区乃至整个徐州提供大量稳定的就业岗位，将促进徐州经济又好又快发展，也将为徐州经济的转型做出有力的贡献。”以上讲话是刘区长对项目开业后巨大的经济、社会意义的看法。刘区长也表示，铜山区区委区政府也将一如既往地高度重视、积极支持万达集团、支持铜山万达广场的开工建设及后期的良好运营，为企业提供优质、高效的服务，确保整个项目建设、运营的顺利实施。最后，刘区长寄语万达公司，“希望万达公司以高标准、严要求，安全施工，加快进度，争取早日建成，也衷心希望在建设管理过程中不断强化发展意识、管理意识、市场意识、精品意识，为徐州市经济社会的良好发展做出巨大的贡献。”“台湾第一美女”——萧蔷女士也表达对铜山万达广场的美好祝愿。萧蔷向项目总经理臧军强先生赠送大麦，期许项目大卖、热卖，领先市场。为了更好的回馈出席盛典的宾朋，主办方还安排了丰厚的抽奖活动、时尚动感、花样百出的文艺演出。另悉，本次盛典结束后，中午、晚上主办方还安排了丰富多彩的表演节目及抽奖活动。铜山万达广场，定鼎城南商圈中心最核心，扼守淮海经济圈战略要地。轴心之上的64万㎡旗舰城市综合体，集聚大型购物中心、国际豪华影院、时尚室内步行街、万达金街、中心豪宅、精品SOHO等多重业态。铜山万达广场总投资约40亿元，是万达集团第三代城市综合体，预计2016年10月建成运营。运营后将成为徐州城南业态最全、环境最优、影响力最大的24小时繁华生活场。创立徐州市新的住宅地标，并使其含有核心竞争力；使项目开发与周边各物业形成良好的互动，创立国内地产形态创新模式典范；以最短的营销周期快速资金回笼、保证开发商的现金流。产品中高档次，部分产品可考虑精装修或提供菜单式装修，后期的开发以打造当地市场的顶级产品为目标。3.3.2定位的基本思路在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和良性发展的资本运作经营要素。从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路。做足前置营销准备。经过专业细致的市场调研，对项目的总体定位审慎拟定，包括：项目价格，项目风格、项目功能等。对项目开发的规划设计提出整体建设性建议，并对项目开发计划做出规划。江苏万达广场商业管理有限公司项目状态：未开业开业时间：2016-10-28项目类型：综合体建筑面积：57.1万平方米商业面积：15万平方米停车位：2900个租金模式：纯租金，保底+流水倒扣，流水倒扣项目地址：江苏徐州铜山县北京路18号查看联系方式招商需求百货商店，大型超市，服饰皮具，钟表，个人护理，运动用品，名品折扣，快时尚，男装，女装，童装，内衣，休闲，运动，户外，商务装，奢侈品，化妆品，珠宝，钟表，眼镜，数码电子，鞋包皮具，时尚配饰，家居用品，健身器材，美容SPA，瘦身纤体，美发美甲，大型酒楼/美食广场，中餐，西餐，快餐，日韩料理，火锅烧烤，国际风情，饮品甜点，面包糕点，小吃零食，溜冰场，早教机构，儿童摄影，儿童职业体验馆，婴童用品，图书音像，培训机构，琴行/画廊，古玩收藏，连锁药店，网吧棋牌，沐足桑拿，家具建材，汽车用品，其他类别项目简介徐州铜山万达广场项目3KM范围内目前30多个既有小区，预计户数为70，000户，入驻率90%；项目1KM范围内常住人口为：50，000人项目3KM范围内常住人口为：200，000人项目3KM范围内目前共有10个新入楼盘，预计户数为15，000户，交房时间集中在2016年-2017年；项目5KM范围内常住人口为：300，000人。徐州铜山万达广场项目定位——年轻时尚、中低消费、家庭欢聚型的社区购物中心。开发商：万达集团商业管理：徐州万达广场商业管理有限公司铜山分公司项目地址：江苏省徐州市铜山区北京路18号招商热线：韩经发商江苏徐州万达商业管理有限公司运营管理的铜山万达广场，属江苏徐州市第二座万达广场，位于大学城附近，有徐州师范大学、徐州建筑学院、徐州矿业大学、徐州九州大学等高等学校在校学生10万余人。万达集团创立于1988年，形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。3.3.3概念定位目前徐州市住宅小区没有一家纯粹定位于中高档休闲娱乐场所，结合我们的调查问卷统计结果，中高档小区业主有G5%消费者愿意在此类娱乐场所进行消费，因而中高档休闲娱乐服务物业是此类中高档住宅社区中的一个显著的市场空白点，故应该针对附近各个小区的业主，抓住这一个市场空白点进行定位。3.4商业定位分析3.4.1定位思路房地产产品定位是在市场细分后进行的，在选择和建立目标客户群的基础上，抓住利益需求的主要目标，对消费群体、目标产品的细化、发展的差异，主要内容包括以下几个方面。①建筑风格定位。为了满足目标客户的需求确定建筑风格和色彩的总体方案，并确定单体建筑外立面的设计，包括屋顶，屋顶，窗户和其他外立面局部设计和其他特殊的设计。②主力户型选择。根据项目区内同类项目的比较，确定项目规模的比例，确定主单元的设计。③环境规划及艺术风格定位。首先，在调查分析项目周边环境的基础上，充分利用现有的土地自然环境，营造新的文化环境，确定项目的总体规划、环境和艺术风格；其次，项目团队环境概念设计，包括景观设计、空间设计形式设计、雕塑设计、主持、宣传栏、岗位设置；第三，建筑设计项目的公共环境，包括项目的主体入口、外部环境的概念设计、项目营销中心、俱乐部项目外部环境概念设计、公共环境概念设计的超视距设计。3.4.2核心定位商铺投资是一个需要掌握多行业知识的地产投资理财产品，必须让投资者跟着开发商引导思路买商铺，如何体现商铺的附加值要做到既挖掘市场需求，又引导投资需求，在商铺销售的同时，同时要考虑到口后的经营问题。用有一定知名度及经营能力的品牌借壳包装。受收益租金影响，用短期的的保租模式。有当地市场良好的租金收益业态做支持。有良好的经营者市场。有良好的消费者市场。区别市场同类产品的个性化的产品。锦上添花的一一“担保”模式。3.5住宅定位分析3.5.1目标客户定位（1）目标客群的识别与地区分布目标客群的识别和地区分布主要根据项目目标市场细分结合项目所在地的一些自然条件等进行划分。（2）目标客群需求信息分析根据市场调查，了解到目标客群的消费心理特征，进一步对目标客群的需求信息进行分析、预测，并进行定量化。（3）目标客群的承购力分析这里的客群的承购力主要包括不同消费者个人承购能力，也包括整个目标客群整体承购能力。（4）潜在客群的消费诱因及抗性影响潜在客群进行消费的诱因非常多，主要的因素有：1）项目所在地与城市中心、商业聚集地、工作所在地的距离；2）交通状况；3）社区的成熟程度；4）周边环境及配套设施成熟度；5）产品品质；6）企业品牌；7）物业管理水平；8）产品价格；9）竞争程度。3.5.2卖点定位①项目规模。通常大型项目在第一阶段是相对较低的价格进入市场，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着项目的日益成熟，配套设施的逐步完善，提高知名度，提高价格，获得更高的投资回报。②市场调研分析。根据城市房地产的发展趋势，确定合理的市场价格，目标客户最大限度地发挥相对强劲的市场进行，而且还确保开发商取得令人满意的经济效益。③开发周期。该项目开发周期较长，从销售的整体分析，以实现刚刚进入市场的机会，赢得了良好的势头，在后者的一部分，项目有更大的价格空间，建立项目价格和形象，作为一个整体逐步走向高的市场印象，价格不应该太高。④项目所处区域。项目定价应充分考虑该项目在市政设施的面积、规划前景、人们的认知水平等方面。5项目投资与成本估算5.1估算编制依据项目建设规模与项目建设成本直接相关，项目建设规模必须符合国家现行的产业政策、符合现阶段的行业技术水平和市场需求。在科学分析、充分论证的基础上，确定合理的建设规模。使人员、资金，设备，技术等得到有效合理的分配和利用。如果规模太小、资源配置不合理，就不能形成规模效益，不能产生较强的市场竞争力。在市场需求旺盛时再进行改扩建，不但成本高、工期长，而且严重影响已投产项目的正常运营，不利于投资项目的远期发展；规模过大，则会使建设项目与市场需求脱节，增加资金成本，延长投资回收期，从而影响建设项目的长远收益。合理的建设规模应该是在满足现阶段市场需求的前提下，预备适当的远期发展空间。建设标准则是编制项目可行性研究报告、项目投资估算的前提。基本上，如果明确了建设规模和建设标准，投资估算就不会有太大的偏差。建设标准的合理与否，直接影响到建设项目成本及项目投产、运营后的经济效益。建筑物的结构形式、建筑材料的选取、生产设备的选型等，都会对建设成本产生直接影响。建设项目的成本控制要根据投资项目的市场前景和产品生命周期，根据建设项目的技术特征和实际生产需求，制订合理的建设标准。以经济、安全、适用为原则，既要满足近期的生产运营需求，力争早日投产、早见效益，又要兼顾项目的总体效益和远期发展。5.2估算编制范围建设投资由工程费用、工程建设其它费用和预备费用组成。1.工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。2.工程建设其它费用包括土地使用费、建设管理费、可行性研究费、研究试验费、勘查设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费、特殊设备安全监督检验费、市政公用设施建设及绿化补偿费、联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费等。3.预备费建设投资由工程费用、工程建设其它费用和预备费用组成。1.工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。2.工程建设其它费用包括土地使用费、建设管理费、可行性研究费、研究试验费、勘查设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费、特殊设备安全监督检验费、市政公用设施建设及绿化补偿费、联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费等。3.预备费包括基本预备费和涨价预备费。5.3项目投资估算5.3.1开发成本1、土地成本。2、前期工程费估算3、建安工程费4、基础设施及公建配套费5、开发期间税费6、不可预见费5.3.2开发费用估算为了优化购物环境，并满足相关法规的要求，本项目将服务区、运输区、接受区隐藏在地下一层，这样可以使与外部场地、景观、邻近的建筑都具有重要关联性的首层，具有较大的有效商业面积，同时提供有效的展示性和亲和力。本项目考虑居民对住宅空间、使用功能的要求及经济承受能力，规划总户数694户，共设计21种户型。户型面积在30.01-113.68平方米之间，其中90平方米以下的住宅建筑面积为52529，占住宅总面积的82.6%，详细指标见表6-1。交通方面，本项目的商业建筑规模较大，设计中考虑了多种车流、人流及物流，将车流分为私家用车流和出租车流、货物车流和自行车流，针对不同的车流特点，在整个用地范围内统一规划，避免交叉。针对XX市现状，综合考虑自行车人流和步行人流，设计中采用立体设计，尽可能的开放两侧用地，使整个交通合理顺畅。表6-1工程建设内容及主要技术指标一览表序号项目名称数量单位备注全部工程一期工程1用地面积2.721.21公顷2建筑面积182320100430平方米2.1地下建筑面积4059019210平方米2.1.1超市18320平方米2.1.2车库及辅助用房2227019210平方米（含人防）2.2地上建筑面方米2.2.1商业建筑面积4786517716平方米2.2.2餐饮娱乐面积9917平方米2.2.3住宅楼建筑面积6359463594平方米2.2.4写字楼建筑面积10177平方米2.2.5酒店式公寓10177平方米3机动车位690182车位3.1地上停车位12080车位3.2地下停车位570102车位4道路70002800平方米5绿化80004370平方米6总户数694户7居住人口2290人8容积率6.708.299建筑密度68%35%10绿化率29.41%36%5.3.3总成本汇总表项目总占地27200平方米，项目区域呈长方形，南北长194.78米，东西长140.28米，项目整体设计由商业建筑、写字楼、公寓、住宅建筑构成。本项目商城建筑为内街式商业步行街，以中央环形建筑为中心向四周展开，商城建筑均为三层商业店铺，按类型分为家电、服装、食品、文化用品、日用品等不同商品街区，囊括各种各样的商业服务，以满足不同层次的顾客的需求，项目采用将服务区域和公共区域分隔设置的方法，使得服务区域相对独立并较为稳定，公共区域的设置着重考虑顾客购物环境的舒适性（见效果图6.2）。图5-2H广场效果图(1）前期策划和确立阶段的成本这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出。可行性研究费，尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本，虽尚未发生，但属于这一阶段必须要考虑的内容：①土地、土建、设备费用。这是房地产项目成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用，约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。②配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10%-15%。(2）项目设计与计划阶段的成本具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量）费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、人防、消防审核费用等。(3）项目施工环节成本这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘上砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。详细成本构成见表6.2：表6.2H广场项目成本构成明细表类别成本数额（万元）土地成本（40.8亩*161万元/亩）6568.80建筑工程费31565.53设备购置费4200.53安装工程费197.38工程其它费用7291.91预备费2162.76建设期利息465.75铺底流动资金90.00项目投资（成本）总额52542.666项目财务评价和经济效益分析6.1项目投资计划编制计划目标成本以项目投资分析报告的测算数据作为参考，并与财务成本核算的口径吻合，在确定具体成本划分时比投资分析报告更详细，将地价(土地出让金）、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、建筑安装工程费用、经营管理费用(含利息）、不可预见费、税金等几大类纳入投资计划目标成本范围，这样保证了计划的科学性和严密性。6.2项目营业收入测算销售价格采用市场挑战者定价策略。挑战定价法制定的价格比市场领导者的定价较低。本地区的市场领导者为香榭兰庭，价格2600元/m2。参考竞争楼盘包括绿地世纪城-一期(价格2500元/m2）、尚仕名邸(2300元/m2、绿地城市广场(庆丰路)(2100元/m2、馨园小区(2000元/厅）。采用第五章所述方法计算项目的起价范围，起价取略低于上限的10%后计算得出2400元/m2。表6-1销售收入估算表表6-2各年销售收入汇总表(单位：万元）6.3盈利能力分析项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率等。通过对中电四公司石家庄生产基地项目的现金流量分析(见附表），测算项目的盈利分析指标如表6-3所示。表6-3测算项目的盈利分析财务分析中应在财务分析辅助表和利润与利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表，综合考虑项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计净现金流量；分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在正常运营的前提下，可以实现财务平衡，以基准收益率(Ic=12%）的基础计算，税后可实现财务净现值(NPV）26634.01万元，按目前的测算分析，项目在财务上是可行的。（2）盈亏平衡分析以达到年生产能力的利用率为指标进行盈亏平衡分析，计算年产量的盈亏平衡点，盈亏平衡产量二年固定成本/(年营业收入一年可变成本一年营业税金及附加）二8100.62/(145890.00-126858.92-357.78）二43.38%计算结果表明，该项目只要达到设计能力的43.38%，企业就可实现盈亏平衡，故本项目风险较小。（3）不确定性分析针对生产基地建设项目的价格、产量、经营成本和投资等单因素对经营效希进行敏感性分析。计算结果表明，价格对项目盈利很敏感。因此，企业在生产经营中应加强产品的销售力度，以保证达到预期的经济效益。7结论房地产项目的成本管理贯穿整个房地产开发实施过程，在房地产项目成本控制中，运用成本动态控制法和价值工程的相关理论是一项复杂而崭新的课题，本文主要做了以下工作：①详细分析了国内外项目成本管理的背景；②详细阐述了房地产项目成本管理的主要理论及基本方法；③根据全面成本管理理论，对徐州铜山万达项目成本管理进行实例分析。本文的主要创新点：①从多角度、结合多种理论分析房地产项目成本管理的内涵及实施方法；②将动态成本管理法和全方位成本管理运用到房地产项目成本控制中；③结合实际项目，提出了对房地产项目实施全程管理的成本控制模式。参考文献[1]刘华.房地产开发项目前期策划若干问题的浅析[J].建筑·建材·装饰,2015(8):36-37.[2]王磊.房地产开发项目前期策划研究[D].西安建筑科技大学,2015.[3]王磊.房地产开发项目前期策划研究——以滨江国际城为例[D].西安建筑科技大学,2015.[4]吴小兵.住宅房地产项目开发前期策划及决策分析研究[D].西南交通大学,2016.[5]杨瑛.论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J].住宅科技,2016,36(6):14-19.[6]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材,2015(7):288-289.[7]史震.浅谈房地产项目开发前期策划[J].工程技术:引文版,2016(12):00120-00121.[8]李晓明.房地产开发项目的前期策划浅探[J].中国房地产业,2016(10).[9]WilsonRS.ManagementAccounting:MethodandMeaning[M].London:Chapman&Hall,1993[10]OstrengaMR,etal.TheErnst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