【S省房地产金融风险预警的实证探究10000字（论文）】

IIS省房地产金融风险预警的实证研究目录TOC\o"1-2"\h\u8366房地产金融风险预警研究 121198摘要 16485一、绪论 221561（一）研究背景及意义 218578（二）文献综述 219244（三）研究方法及全文结构 230817二、房地产金融风险预警相关理论 35607（一）房地产金融风险定义及分类 316724（二）预警体系指标选取 36341三、湖南省房地产金融风险现状 45181（一）湖南省房地产市场现状 412195(二）湖南省房地产市场金融风险分析 614963四、实证分析 712202（一）房地产金融风险测度方法 818690（二）风险测度指标 89263（三）综合测度指数 99854（四）实证结果及分析 141985五、政策建议 1485结语 16686参考文献 16摘要自2016年，我国的房屋价格普遍回升，引起了大众对于房地产金融市场安全性的忧虑。房地产开发行业高度的风险投资属性基本来源于它的高风险注资和高资产利润率的特征。为了深入分析湖南省的房地产金融风险，本文收集了2004~2019年湖南省的房地产统计资料，结合了湖南省房地产市场的现状，选取了相关的房地产泡沫评估和测度的指标，采取AHP法和熵权法两种方法综合确定了各个指标的组合权重，通过功效系数法的计算得到K值，即房地产市场的泡沫综合测度的系数。湖南省2004-2019年综合预警值的实证研究结果表示近十年来湖南省房地产业金融风险相对较小总体发展较为平稳，没有太大波动。关键词：湖南省房地产金融风险；功效系数法；预警体系一、绪论（一）研究背景及意义2016年以来，我国房价短期内持续上涨，市场对房地产金融市场安全性产生忧虑。同时，随着我国对房价的调控和力度逐步增强，政府对房地产行业采取了一系列限购等措施，有效地遏制了其房价的快速攀升，但仍然保持上涨趋势。房地产业在我国一直属于资金密集型行业，银行信贷对其快速发展至关重要。金融机构房地产贷款业务数量迅速增加。然而，商业银行的信贷风险管理不足，使房地产金融风险不容忽视。房地产业所涉及的产业链与政府、银行和消费者的核心利益密切相关，房地产金融的爆发有可能给国家经济带来巨大的动荡。所以对湖南省房地产金融风险预警进行研究对有效控制地产风险非常重要。（二）文献综述国内外的学者，针对房地产市场中的金融风险防范与预警的研究，主要包括两种方法。一是直接观察房地产中的泡沫指数;二是对房地产市场金融风险的综合评估与计量REF_Ref22411\r\h[14]。在房地产泡沫分析方面，Case和Shiller（2003）通过比较房价收入、抵押贷款利率、住房投资开工率和就业人口（包括失业率）的百分比，可以准确判断房地产泡沫指数，并预测房价的走势REF_Ref22943\r\h[4]；Gallin（2004）观察了20世纪70年代至21世纪初美国的房地产统计数据，发现租赁所有权比例在房地产泡沫指数中非常重要REF_Ref23048\r\h[5]；吕江林（2010）计算了2006-2008年北京、上海35个城镇的房价收入比，测算了这一阶段房地产市场的泡沫水平。结论表明，我国一线地区房地产泡沫严重，存在巨大的金融风险REF_Ref23113\r\h[7]。房地产金融风险度量与预警对此，李想和曾五一（2011）通过对数据的统计分析和实证分析得出结论：在统计数据期间，我国房地产市场存在泡沫现象REF_Ref23169\r\h[8]。王艺明（2008）对房地产的实际价格进行了分解，构建了更能准确反映房地产发展的价格影响机制REF_Ref22411\r\h[14]，并对泡沫程度进行了分析和检验REF_Ref23224\r\h[9]。（三）研究方法及全文结构1.研究方法本文拟通过理论研究和实证分析结合的方式，以我国房地产金融风险相关指标为研究对象，从相关指标功效满意度角度出发，运用熵权法和层次分析法构建房地产的金融风险指数，克服以往赋值时的主观性，并使得结果更加直观、研究更加客观；通过设置虚拟变量、采用功效系数等方法进行一系列的实证研究计算各指标实现满意值的程度，并确定区间，最后根据实证检验的结果提出相应的政策建议。2.全文结构本文的研究共分为五个部分为：第一部分是绪论，绪论的内容是对湖南省房地产市场金融风险预警与研究的发展背景进行简要阐述，对国内外学者对于地产金融风险研究预警的方法和结论进行总结概括。简要说明本文的结构。第二部分介绍了房地产金融风险预警研究的相关理论。一是对房地产金融风险下定义以及介绍其分类:二是对预警体系指标选取进行具体的介绍。第三部分对湖南省房地产金融风险现实状况进行描述分析，利用数据数据对湖南省房地产近几年的现状做了大致分析，结合数据的理论刨析湖南省房地产金融风险成因，通过表格使数据更加直观。第四部分对湖南省2004-2019年房地产金融风险预警体系进行实证研究，详细说明了实证研究所采取的理论方法和指标选取标准，通过熵权法和功效系数法来处理各类指标，构建房地产金融预警体系。第五个部分是根据第四部分的实证研究结论，结合目前湖南省房地产现状，提出政策建议。二、房地产金融风险预警相关理论（一）房地产金融风险定义及分类房地产金融风险主要是指商业投资银行在为房地产行进行融资而对其所进行的采购、修缮、清算等其他金融服务活动中，由于其他各种无法预见的风险影响而导致最有可能发生或遭受的一切经济损失。房地产金融风险不仅是单个企业或其他金融机构的风险，也是整个社会经济系统的风险。房地产业本身实际上是一个高投资率、高利润的产业。如果其风险过大，金融业就会对房地产业进行干预，很可能造成信贷紧缩进而引发危机。由于房地产投资基金中的多元化投资业务已经基本占据了房地产投资金融业务的绝大部分，因此对于房地产投资金融业务投资风险的管理分类主要我们可以将其划分表现为两个主要大类，一是融资业务风险，包括信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险和汇率风险；第二个大类风险就是其他的金融风险，比如地产企业日常经营风险管理不善、经济效益也很有可能大幅下降或严重丧失、我们没有在金融业务流程中充分高度关注金融业务发展过程中的法律政策规定、国家货币政策不断变化投资风险、房地产企业资金管理转移和资产结算投资风险、房地产基金保险投资风险、房地产信托投资风险等。（二）预警体系指标选取房地产金融风险预测与评估指标的设置是否正确，直接影响着该体系中预测与评估结果的科学度与准确率。李维哲和曲波（2002）提出要从5个角度着手构建房地产市场泡沫防御预警的指标框架，分别是：1.生产类预警指标当房地产市场变得过热，有可能会在未来几年内出现房价泡沫，就会使得房地产项目开发建设规模扩张，房地产项目投资量大，投资比例过高，而且由于价格和投机性导致了地价的上涨。房地产投资所占的比例较大，可以考虑选择房地产投资的增速、土地和房地产供给增速、房地产投资收益率作为反映生产形势波动的预警指标。2.交易状况类指标是否有投机的情况能够被反应成房地产市场的交易情况。可以选取商品房销售规模占用总量增长率、商品房销售总量占用增长率、土地流转比例等交易情况类型的指标进行预警。3.消费状况类指标一旦房地产市场过热，大量资金就会疯狂涌入到房地产行业。由于当前房价持续上升，居民和住户家庭的实际年收入平均水平相比较低，房价/人均价与居民收入水平百分比偏低于正常平均数值，表明房地产开发市场整体价格已经开始出现了异常大的波动。我们同时可以通过分析选取我国商品房销售价格环比增长率、地价价格增长率、住宅销售价格/城镇家庭居民年均收入等指标来将其作为一个直接反映当前我国经济社会整体经济生产消费需求情况短期变化的主要预测经济指标4.金融类指标房地产市场泡沫的主要形成原因可能有很多，但大部分的主要资金来源都可能是从银行账户进入。所以，一些基于财务和其他市场经济类型的分析指标更有效地准确地和预测了房地产开发市场预期泡沫的再次爆炸。研究分析结果表明，货币资金供求量与整体住宅市场房价上涨有着直接相关性，货币资金供求量进一步明显增加，购房抵押贷款的优惠条件也相对温和，银行房贷可以通过房贷利率、还款期的日期、借款人的额度等多个环节方面通过提供一定比例优惠来直接给予购房借款人较大的购房贷款利率优惠。因此，反映当前我国宏观经济运行状况的主要风险性和预警性主要指标分别为短期货币资金供给量规模增长率、房地产开发贷款规模增长率、股票市场交易价格指数、楼宇信用按揭贷款利率、中长期住房贷款发放利率。三、湖南省房地产金融风险现状（一）湖南省房地产市场现状1.湖南省房地产开发投资势头明显放缓从表1数据可以看出。将2016-2019年的统计数据进行对比，湖南固定投资总额和房地产开发项目投资总额都正在逐年递增，但房地产所占比重却在下降。这是因为调控政策的出现，比如2016年的限购令让大众对于房地产市场产生观望期许，销售量和商品房价格都有些许下降，抑制房地产企业发展REF_Ref26738\r\h[13]。表SEQ表\*ARABIC12016年～2019年湖南省固定资产投资及房地产开发投资数据指标2016201720182019全社会固定资产投资（亿元）27688.4531328.0834460.8937941.44房地产开发投资4369.524849.705266.775761.85房地产所占比重15.78%15.48%15.28%15.18%房地产开发增速21.9%11.0%8.6%9.4%2.湖南省房地产施工、工面积增速较低影响房地产市场供需平衡最重要的因素就是房地产开发公司的施工建筑面积和完成建筑面积。2016年以来，湖南省房地产公司施工和完成的房屋总体面积增量和平均销售额如下图表2所示。施工面积近四年总量变化不大，总体呈上升趋势。竣工面积也从2016年的18629.18万平方米增长到2019年的21043.78万平方米。房地产企业的房屋建筑面积完成率近四年来一直保持着不断下降的态势。表SEQ表\*ARABIC22016年～2019年房地产企业施工、竣工房屋面积及增速指标2016201720182019房地产企业施工房屋面积(万平方米)50324.0454593.6659253.2565247.34增速(%)5.9%8.5%8.6%10.1%房地产企业竣工房屋面积(万平方米)18629.1819840.3419929.3421043.78增速(%)7.1%6.5%0.4%5.6%房地产企业房屋建筑面积竣工率(%)37%36%34%32%3.湖南房地产市场需求下降。分析2016-2019年湖南省房地产商品房销售面积和销售额，可以看出房地产市场销售情况变化波动比较大，总体先升后降。这是因为2015年以来，湖南省去库存政策等的影响，房地产市场增长迅速。重点聚焦2016年，商品房销售面积达到8085.36万平方米，销售额3751.86亿元，增长率分别为27.1%和37.0%，。转折点在2018年，湖南省房地产市场有了下行趋势，这是受调控政策趋严，市场供求关系和“去库存”等因素的影响。2019年商品房的销售额以及商品房的销售面积比上年有所下降明显，减幅分别为22.9%和15.8%。湖南房地产市场需求趋于疲软，房地产商品销售下滑对房地产企业投资产生负面影响。表SEQ表\*ARABIC32016年～2019年湖南省商品房销售面积、销售额及其增速指标2016201720182019商品房销售面积(万平方米)8085.368532.259239.159103.50增速(%)27.1%5.5%8.3%-14.6%商品房销售额(亿元)3751.864460.665353.995577.99增速(%)37.0%18.9%20.0%4.2%(二）湖南省房地产市场金融风险分析1.风险整体呈现上升趋势（1）房地产企业融资渠道过于单一。房地产行业属于资金密集型的行业，且很容易受到大环境影响。一旦宏观环境遭受重大变化，房价也就会迅速走向下跌，进而房地产公司股价也可能是迅速走向下跌，这样就可能会直接影响到我们后续投资项目的开发以及资金回笼，房地产公司的资金链也可能是断裂，房地产市场的金融风险也可能是逐渐形成。房地产企业的运作过程可以分为三个阶段。第一个阶段成为项目征地，由于这一融资阶段几乎不存在抵押或者质押，融资的途径相对简单，融资的风险相对较大，公司自有的资金和股东债务作为大部分的资金来源。二期为建设期，房地产项目在取得四证后能够通过土地使用权和建设工程融资，项目贷款风险较小。在销售的第三阶段，主要是购房者的首付和按揭构成资金来源，但大部分购房者都是向商业银行贷款的，从根源上来看，银行贷款是房产企业资金来源。结果表示，房地产企业资金大部分去向都是土地的储备和工程建设项目，资金流动性不足，金融风险大，融资途径单一REF_Ref26738\r\h[13]。根据湖南省房地产开发企业2014-2017年资金来源汇总，房地产开发企业本年实际到位资金如表4，由五大部分组成。以我国目前的统计方式来看，消费者的首付预付和个人按揭贷款组成了“自筹资金”和“其他资金”REF_Ref26738\r\h[13]，而这些购房者绝大多数通过银行贷款控制和落实资金流转的三部分，因此资金的三部分主要由银行贷款构成。分析表内情况，金融机构融资构成了大部分湖南房地产企业的资金，湖南房地产市场的金融风险由于贷款渠道的单一性又加剧了。表SEQ表\*ARABIC42014年～2017年湖南省房地产企业资金来源指标2014201520162017房地产开发企业本年实际到位资金(亿元)3565.993586.494161.904763.93房地产开发企业利用外资(亿元)55.4233.8346.99118.64房地产开发企业自筹资金(亿元)17105.9920570.4721212.6222899.93房地产开发企业国内贷款(亿元)1908.401840.752634.572863.17房地产开发企业外商直接投资(亿元)1.480.60————其他资金————————（2）湖南省房地产企业资产负债率。查询国家统计局发布的最新数据，湖南省房地产投资企业的资产负债率2019年约为64.7%(见表5)，并且近四年都没有低于60%。房地产开发贷款要求企业的资产负债率不能高于75%，可得出实际资产负债率控制在规定的限制范围内，但是高于50%还是说明企业的资金组成主要源于债务。在一定情况下，还是会有较高的金融风险，一旦资金链出现问题企业就会有破产风险，整个房地产业甚至金融业都会受到波及。表SEQ表\*ARABIC52016年～2019年湖南省房地产企业资产负债率指标2016201720182019房地产开发企业资产总计(亿元)4044.15357.16293.47103.5房地产开发企业负债合计(亿元)2857.43304.13935.04593.4房地产开发企业所有者权益(亿元)1786.62052.32358.42510.1房地产开发企业资产负债率(%)63.961.762.564.72.个人住房贷款的违约风险加大个人住房贷款的隐匿性比较高并且风险期限很长。使其有了其他贷款不能比拟的优点，就是不良贷款的发生率极低，商业银行自然把业务重点放在个人住房贷款上面。为了扩大业务，商业银行逐步放低准入门槛，增加了借款人的信用损失风险。第一，借款人本身没有充分理解借款条款，容易发生贷款逾期等行为；第二，房地产公司之间可能会存在不良竞争，为了在竞争中拥有更大的优势，有的房产公司会铤而走险，用不正当手段获取贷款；第三，银行相关业务管理也存在问题，因为相关从业人员紧缺，导致许多员工未能熟练掌握相关业务，都造成了个人住房贷款的违约和风险增大REF_Ref26738\r\h[13]。3.房地产金融风险监管形式严峻中国银保监会联席名誉董事执行联席董事王兆星在会上明确提出，要对房地产项目开发商业贷款、个人住房按揭商业贷款制度进行一种完全可以同时继续执行审慎的商业贷款制度规定。由于目前湖南省房地产融资金融市场尚处于不成熟阶段，处理风险评级的部门专业性欠缺，没有建立起一套完整的体系对房地产贷款项目进行评级。以及，违规使用信托资金、自备贷款、信托业务等，在对未来三年内建设的一个或五年内未获得一定额度贷款的，都存在向不符合二级信托资质的房地产开发公司和企业申请贷款的问题。导致湖南省房地产金融风险监管形式依然严峻。四、实证分析（一）房地产金融风险测度方法到目前的研究为止，房地产金融风险的度量方法主要有三种，分别是指数法、理论价格分析和统计检验。指数法的优点是直观、方便，通过对房地产金融市场的各项指标进行处理，评价房地产金融市场现状。理论价格分析的优点是可以直接了解到房地产业的具体盈利能力。它主要是通过建立数学模型，比较理想价格和实际价格的差异，来确定指标期间的风险程度。统计检验的优点是当样本较大的时候比较适用。方法是建立模型，对房地产相关指标进行统计检验分析。基于重要性、完整性、科学性、可靠性、可操作性和稳定性六个基本原则，本文研究了指标体系法下的功效系数法。起初，它是由李维哲和曲波[10]提出来的。功效系数法第一步就是要确定各指标值的满意和不满意值，将满意值设为上限，将不满意值设为下限。第二步要收集指标数据，通过合适的数学方法计算该指标的适应性满意度，确定准确的满意度。第三步是将第二步的满意值进行加权平均，用加权平均公式计算房地产各个单项指标的综合功效度系数。以上三步的主要目的是得到房地产金融风险的综合预测程度指数K，其计算公式表示为：式中=式中：为综合测度系数，为单项指标的权重，对应于指标的功效系数，为第ｉ个单项指标的实际值，为第ｉ个指标的不允许值，为第ｉ个指标的满意值REF_Ref25766\r\h[11]。功效系数法的具体步骤为：①收集同时期内各指标的观测值；②确定各指标的Xia和XiA；③计算各指标的功效系数Yi；④最后对Yi的再次加权平均即可求得一个用于综合测量的平均度数函数K，其数值与风险水平呈如表6关系表SEQ表\*ARABIC6K值与预警级别K＜-100-100-00-60＞60预警级别高度危险危险警戒安全（二）风险测度指标房地产风险测度指标对于预警体系建立非常重要吕铮和高明（2012）采用了生产类、交易类、价格类共７个指标进行分析REF_Ref25766\r\h[11]；吴义虎（2017）从产业结构相互关联、房地产本身的发展与信贷资金等六个指标出发，建立了一个预警系统。本文充分结合了前人的研究成果，从房地产业与国民经济的相互协调关系、房地产业的内部发展以及其资金安全性等三个维度层面，分别选取6个重要的指标，即房地产投资／全社会固定资产投资（Ｘ１１），房地产投资增长率/GDP增长率（Ｘ１２）；商品房施工建筑面积／商品房竣工建筑面积（Ｘ２１），商品房竣工面积／商品房销售面积（Ｘ２２）；商品房价格涨幅／ＣＰＩ涨幅（Ｘ31），商品房价格增长率／ＧＤＰ增长率（Ｘ32）REF_Ref25766\r\h[11]。（三）综合测度指数1.数据收集本文所收集的2004~2019年预警性经济指标统计数据主要来源是来自《湖南统计年鉴》、《国家统计年鉴》。2.各项预警指标的风险权重及合理值不同的指标对于金融风险的影响程度是不同的，为了提高准确性，本文按照重要性和影响程度大小对指标进行赋权。目前关于针对权重进行确定的各种方法主要大致可以将其划分大致为三种:主观赋权、客观赋权以及集成赋权。本文将研究建立一种可以采用不同主客观变量综合评价方式进行集成的指数赋权指标方法，利用指数熵权法和指数AHP法分别研究确定各个指标的权重系数具体步骤为：（1）原始数据收集与整理本文收集了湖南省房地产投资总额、社会固定资产投资总额、商品房均价、GDP总量、商品房竣工建筑面积、商品房销售建筑面积、商品房施工建筑面积、城镇居民人均可支配收入、CPI等指标的数据原始的数值如表7。表SEQ表\*ARABIC7研究对象原始数据年份商品房均价元/m2GDP总量/亿元商品房销售面积/万m2城镇居民人均可支配收入/元CPI(上年=100)房地产投资额（104）/万元全社会固定资产投资（104）/万元商品房竣工面积/万m2商品房施工面积/万m220041510.545542.61188.798617105.1537.592072.561173.042999.4820051624.816369.91842.169524102.3643.952629.071386.533799.3520061928.447431.62021.6110505101.4777.543175.521401.064909.7120072233.159285.52734.4212294105.61080.354154.761677.066434.552008230211307.42655.51138211061356.295534.042040.238740.122009268012772.83513.721508499.61512.687703.382500.511301.362010314615574.34469.9816566103.119659663.582828.813772.620113790.26189154900.3318844105.52654.8211880.923436.4216409.9220124048.6221207.25150.48213191023319.2514523.23688.5516773.682013424323545.25952.3824352102.53796.1517841.43764.7119594.272014422725881.35439.5326570101.94272.1421242.923176.8720567.962015430428538.66363.0128838101.44180.3525045.083087.4220807.92016464030853.58085.3631284101.9490628353.333358.5421617.172017522833828.18532.2533948101.45355.3931959.233070.2822770.4220185794.8936329.79239.15366981025815.9535155.153074.9825985.552019612739894.19103.5039842102.96362.6538705.822659.3529252.68通过计算得出体系所需的6个指标，设置的数值如表8：表SEQ表\*ARABIC8房地产金融风险预警指标数据X11X12X21X22X31X3220040.261.82.560.99-25.010.3620050.242.22.740.75-40.810.5120060.241.63.500.69-337.371.1220070.261.83.840.6172.550.6320080.251.44.280.77172.120.1420090.200.74.520.71-59.061.2720100.201.44.870.63133.140.7920110.221.84.780.70268.440.9520120.232.14.550.72-73.820.5620130.211.35.200.63388.760.4420140.201.36.470.5826.67-0.0420150.17-0.36.740.49-154.000.1820160.172.66.440.42672.000.9620170.171.17.420.36-1176.001.3120180.171.08.450.33944.821.4720190.161.411.000.29369.010.58（2）满意值与不允许值通过查询相关研究和对比国外数值得出选取指标的满意区间如表9：表SEQ表\*ARABIC9测度指标的不允许值与允许值序号准则层功效性指标不允许值允许值1生产类指标X1+房地产投资／全社会固定资产投资X1130%20%2房地产投资增长率/GDP增长率X1231.53交易类指标X2+商品房施工面积／商品房竣工面积X213.534商品房竣工面积／商品房销售面积X221.215价格类指标X3+商品房价格涨幅／ＣＰＩ涨幅X314.53.56商品房价格增长率／ＧＤＰ增长率X3221（3）确定测度指标权重1）熵权法熵是系统无序程度的量度。熵越小，权重越高。熵权法是一种客观赋权法。包括以下三个基本步骤:①原始矩阵归一化m个指标、n个矩阵分别为函数Ａ＝（ａｉｊ）ｍ×ｎ，对其矩阵进行归一化后我们可以直接得到函数Ｒ＝（ｒｉｊ）ｍ×ｎ，对于大为优的评价指标，其归一化评价公式中的定义过程为:对于小而优的指标，其归一化公式为：其中，max{aij}为指标的中最大值，min{aij}为指标的中的最低值。②定义熵在一个可以具有至少m个指标评估对象指标、n个关键评估预测对象的计量体系内，第j个指标评估对象指标的熵值为hj函数定义公式为REF_Ref25766\r\h[11]：（j=1，2，...，m)式中：，，并假设=0时，，并选择使得。③定义熵权在得到第ｊ个指标的熵之后，可以得到第ｊ个指标的熵权：（，）按照以上步骤，计算各指标熵权（表10）表SEQ表\*ARABIC10各测度指标熵权项信息熵值e信息效用值d权重系数wX110.99530.00472.54%X120.96580.034218.57%X210.97380.026214.22%X220.98320.01689.13%X310.96680.033218.01%X320.93090.069137.53%2）层次分析法层次分析法（AHP）是一种定性与定量相结合的数学分析方法。它基于问题的性质和目标。为了确定矩阵的特征向量w是否归一化并确定矩阵的权值，然后确定矩阵的权值并对矩阵的权值进行归一化。判断矩阵具有以下特征：bii=1;bij=1/bji;bij=bik/bjk(i、j、k=1，2，...，n)利用这个基于判断值的矩阵公式来进行计算时在得出各个矩阵影响取值因素之间的不同权重后，需要对其取值进行一个统一性的定量检验.其中引入了一个矩阵对其统一性的检验指标为ＣＩ（ConsistencyIndex），其公式为：式中：为一个可被判断确定矩阵最大的一个特征阶数值；n为一个被确定判断矩阵的特征阶数。当ｎ＜３时，判断随机矩阵永远能够具有完全的矩阵一致性；当ｎ≥３时，引入了平均随机矩阵一致性计算指标CR(RandomIndex)，其公式为：当CR＜0.1时，认为判断矩阵具有可以接受的一致性．通过数据处理，得到的权重值如表11表SEQ表\*ARABIC11层次分析法确定的各指标权重值项特征向量权重值X111.80730.115%X121.14819.126%X210.78013.008%X220.4697.811%X310.99916.653%X320.79713.288%注：CI＝0.124，CR＝0.099，小于０．１，判断矩阵具有满意的一致性3）确定组合权重根据熵权法和层次分析法的综合测算，运用多属性决策的组合赋权方法，构建组合方程式，求得组合权重。如表12表SEQ表\*ARABIC12测度指标组合权重指标权重0.17154750.18864680.13577640.08430930.17290790.2468174（4）预警指标的综合预警指数根据公式，计算出2004-2019年单项性指标的综合功效系数，然后求出各个研究年份的综合测量功能指数K.具体参考方法详见下列表13、图14表SEQ表\*ARABIC13各指标2004－2019年的功效系数20048468.0024.8058.00-134.4020057678.6739.2010.00-0.840.4020067662.67100.00-2.00-6764.8020078468.00127.20-18.001445.2020088057.33162.4014.003425.6020096038.67181.602.00-1170.8020106057.33209.60-14.002651.6020116868.00202.400.005358.0020127276.00184.004.00-1442.4020136454.67236.00-14.007737.6020146054.67337.60-24.00518.4020154812.00359.20-42.00-3027.2020164889.33335.20-56.00-13458.4020174849.33413.60-68.00-23572.4020184846.67496.00-74.0018878.8020194457.33700.00-82.007343.20表SEQ表\*ARABIC142004－2019湖南省房地产市场金融等县综合测度指数K年份综合测度指数Ｋ安全性年份综合测度指数Ｋ安全性200443.81警戒201260.05安全200543.88警戒201374.75安全200665.85安全201469.83安全200756.57警戒201557.25警戒200859.97警戒201653.60警戒200961.79安全201745.20警戒201065.62安全201873.10安全201175.45安全201982.78安全图SEQ图\*ARABIC12004－2019年湖南省房地产市场泡沫综合测度指数分布图实证结果及分析通过对以上数据的分析探究，我们可以得出下结论：2004年到2019年15年时间，湖南省房地产投资额一路从537万元到6362万元，增长了十几倍。同时，房价也从04年的每平方米1510元涨至6127元。从最后的综合预警指数K值来看，2004、2005、2007、2008、2015、2016和2017年处于警戒状态，房地产业存在金融风险。其他的年份k值均处于60以上，从图一来看的话，以60为分界线，第1个阶段，04年05年k值均处于60以下原因，04年前后我国经济处于过热状态，通胀压力巨大，CPI逐年上升，房地产行业过热，使得综合预警指标处于警戒状态，05年有所回升，但也没有达到安全水准，直到06年才再次到60以上；第2阶段，2007-2008年k值再次再次下降到60以下，此次可能的原因为2008年全球金融危机的爆发导致投资者将投资眼光从其他行业转向高利润高回报的房地产业，房地产业供过于求，供需失衡使房地产业和金融业有了巨大的信用风险和金融风险。08年之后，从2009年到2014年，这几年综合预警指标都属于安全水平，直到2015年k值又再次下降到60以下，并且持续三年。这一次的警戒状态有三个原因。一是因为房价上涨。湖南省自2016年来房价便有了大幅上涨，2016年湖南省房价上涨幅度是2015年的8倍。二是房地产企业资产负债率持续上涨。2012年，湖南省房地产企业的负债率仅为76.1%，到了2017年，已经超过了80%。三是银行的房地产贷款业务规模不断扩大，信贷风险不断增加REF_Ref22411\r\h[14]。五、政策建议基于以上对于湖南省2004-2019年房地产金融风险预警实证研究的有关结论，提出以下建议：维持土地供需平衡，该因素可以在一定程度上抑制房地产泡沫，防止房地产金融风险，对房地产建设开发有重要影响的因素就是改善国内土地供给情况和土地供需平衡。鼓励住房梯度消费，抑制住房投机，加快二手住房市场建设，增加不同商品房供给，满足阶层住房消费需求，严格限制房地产税，提高地产贷款利率。加强金融监管尤其是房地产企业的监管，完善相关法律法规，营造房地产业良性竞争氛围。主要从三个方面出发：第一个方面是制度。完善和修订房地产金融相关法律法规，如住房公积金存缴办法、房地产金融管理等；第二个方面是金融机构本身要随时观察市场风向，根据自身定位和风险预测，及时调整发展规模和发展方向，预防风险；第三个方面是做好商业银行信贷管理。不光是规范信贷资本金利率和提高准入门槛，也要增强管理人员的风险意识，提高员工的风险管理能力。努力向知识型、专家型风险管理企业转变。

结语我国城镇目前已经到了高速发展的阶段，房地产业作为一个投资率和回报率都高的行业吸引了大量的资金进入。这对于经济发展来说是正面的，但是资金量过大必然会带来风险。房地产业涉及的不仅是企业，还有政府、银行和消费者，产业链长，利益息息相关。一旦房地产业爆发金融危机，影响范围广，造成的损失是巨大的。所以本文研究房地产金融风险并建立预警体系意义重大。前人的分析当中，单一指标具有片面性和局限