江西庐山青山旅游度假区概念性规划

庐山青山旅游度假区概念性规划……说明书PAGEPAGE9中南生态旅游规划设计有限责任公司中南林业科技大学森林旅游研究中心2008.10江西庐山青山旅游度假区概念性规划规划人员名单项目总负责吴楚材中南林业科技大学森林旅游研究中心教授博导主任中南生态旅游规划设计有限责任公司董事长项目负责人雷晓东中南生态旅游规划设计有限责任公司高级规划师主要完成人员雷晓东中南生态旅游规划设计有限责任公司高级规划师郑群明中南生态旅游规划设计有限责任公司高级规划师博士李洵中南生态旅游规划设计有限责任公司规划师张理英中南生态旅游规划设计有限责任公司规划师刘保山中南生态旅游规划设计有限责任公司规划师古泽标中南生态旅游规划设计有限责任公司规划师朱晓丹中南生态旅游规划设计有限责任公司规划师江西庐山青山旅游度假区概念性规划说明书目录第一部分引言 11 项目背景 12 规划目的 13 规划依据 14 规划内容及范围 1第二部分战略定位 25 区位分析 26 外部发展因素 27 内部发展因素 58 发展潜力和制约 69 发展定位 810 关键问题探讨 8第三部分概念规划 911 现状条件分析 912 土地利用综合规划 913 道路交通系统规划 1014 风景旅游项目及服务设施规划 10第一部分引言项目背景应庐山青山垦殖场有限公司的邀请，我们荣幸地承担了庐山青山旅游度假区概念规划任务。工作从2008年4月开始。本次为中期汇报说明。在总体上，我们可以看到青山度假区面临着三个重大的发展大背景：国内旅游市场正经历着由资源观光型旅游模式向休闲度假型旅游模式的转变；环鄱阳湖地区的区域经济向着以“点—轴”为标志的空间结构体系转变；以庐山风景名胜区为龙头的地方区域旅游正在从成熟的观光旅游目的地向综合型度假旅游目的地转变；在此前提下，我们开展了庐山青山旅游度假区概念规划的研究工作。规划目的庐山青山垦殖场有限公司对本次咨询工作提出以下要求：“研究旨在引进发达国家的先进发展理念，借鉴各地度假区规划与建设的成功经验，综合协调风景区建设和保护、旅游、港口等多方面因素，为青山制定适合国情和地方的特色概念规划，并营造魅力独特的空间形象。”我们的研究目的也将表述为：明确庐山青山旅游度假区总体定位和发展战略；量身定做具有运动与滨水特色的游憩体系；编制充分体现潜力的土地利用规划；塑造独具魅力的度假地空间形象；提出可操作性的战略实施框架。规划依据《中华人民共和国城市规划法》(《城市规划编制办法》(2005)《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-1990）《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）《九江市旅游发展总体规划》（2003-2020）《九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006-2010）《庐山旅游总体规划》（2003-2020）规划内容及范围4.1规划区概念形成阶段规划区资源条件评价、市场定位分析、SWOT分析、国际国内案例研究、相关规划研讨、规划区主题筛选与确定、适宜开发的游憩活动体系、功能定位与空间布局、项目规划草案比选等。4.2规划区概念性规划阶段规划项目总体战略定位、规划项目发展目标、主题产品和目标市场定位、项目确定、总平面规划、局部地段设计指引、项目开发时序建议、总体投资框算等。4.3规划区概念性规划的范围本规划主要以青山垦殖场现有范围为主。

第二部分战略定位这一部分将从庐山青山旅游度假区的区位分析入手，明确其综合旅游度假区的特质，完成周边外力因素对其影响作用及其自身因素和接受能力的分析，并通过综合分析，最终确定度假区的功能定位，并提出了一整套发展战略。区位分析庐山青山旅游度假区位于江西省北部，庐山风景名胜区东面，鄱阳湖西岸，行政上属庐山管理局。区位分析将从国家层面、区域层面和庐山风景名胜区地域层面逐步展开。国家层面庐山青山旅游度假区毗邻沿长江经济带和沿京九经济带连接的枢纽九江市，紧临的九江港是江西省唯一临江开放的外贸港口，沿长江黄金水道上溯可至武汉、重庆，顺流直达长三角经济圈；沿京九线上可至京津唐经济圈，下可至珠三角经济圈；其沿海经济发展腹地的前沿位置，非常有利于接受沿海经济发展的辐射。区域层面庐山青山旅游度假区所在的环鄱阳湖经济圈，是江西省推动经济发展的重大开发建设战略部署，范围涉及南昌、九江、上饶、鹰潭、抚州和景德镇六个区市，土地面积53000多km2，占江西全省总面积30％以上，重点规划范围为鄱阳湖地区15个滨湖县（市、区）。庐山青山旅游度假区背山（庐山）面水（鄱阳湖）的地理位置为其战略上的主动发展提供了保障。环鄱阳湖经济圈的发展将以环鄱阳湖城市群崛起为空间支撑，而昌九工业走廊的建设将成为环鄱阳湖城市群崛起的脊梁。该走廊南起南昌向塘，北至九江、长160km，途经新建、湾里、永修、共青、德安、九江、庐山7县区，廊带面积466km2，以南昌、九江两个中心城市为支点，以铁路、高速公路、航空、水运为纽带。庐山青山旅游度假区地处九江市东南方向的近郊，距九江市区20km，空间位置决定其必将受到该经济区域发展的辐射影响。庐山风景名胜区层面庐山青山旅游度假区是庐山风景名胜区总体规划范围内伸向鄱阳湖的一个半岛，距庐山牯岭街直线距离12km。庐山风景名胜区以壮丽的自然景观、悠久的历史文化而享誉中外。区内自然风景雄、秀、险、奇，庐山“第一奇观”三叠泉，第四纪冰川遗迹碧龙潭和石门涧，以及马祖洞、剪刀峡、竹泉山庄诸景区相互呼应；宋明理学鼻祖、文学家周敦颐长眠的濂溪墓，南宋著名理学家朱熹设坛讲学的白鹿洞书院，东晋著名高僧慧远所创佛教净土宗发祥地东林寺，苏轼驻足吟唱的西林寺，以及江西省目前最大的女众丛林铁佛寺、佛教圣地莲花洞、道教圣地太平宫、千年古寺江矶寺，星罗棋布点缀在山水之间。庐山风景名胜区优越的自然人文景观资源成为庐山青山旅游度假区发展的重要依托。外部发展因素外部发展因素的确定通过以上区位分析，确定出最为影响庐山青山旅游度假区开发建设的两大外力因素为：以环鄱阳经济圈为代表的生态产业经济影响因素；以庐山风景名胜区为代表的旅游产业经济影响因素。环鄱阳湖经济圈因素分析环鄱阳湖经济圈未来的发展趋势环鄱阳湖经济圈，功能定位为全国中部地区重要的制造业中心、全国重要的生态产业中心、江南著名的优质农产品集散中心和国内外著名的生态旅游休闲胜地，重点发展工业、历史文化和自然风光旅游业、现代物流业和特色生态农业。经济圈以对接长珠闽，连接港奥台，融入全球化，扩大开放为主题，实施“市场主导、政府推动、内聚外联、辐射周边”的总体战略，充分发挥各方优势和特色，加强合作，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化，实现工业强区、旅游兴区、商贸活区、水利安区、生态美区，共同提高区域整体经济实力和竞争力，增强经济发展后劲，使环湖地区成为全省经济增长的最强板块和核心地区，这将对青山度假区的发展带来深远的影响。环鄱阳湖经济圈旅游产业的发展途径鄱阳湖古名彭蠡泽，位于江西省北部，是我国最大的淡水湖。鄱阳湖自然保护区1992年被列入国际重要湿地名录，候鸟资源十分丰富，世界上95%的鹤都到鄱阳湖来越冬，被誉为“鹤鸟王国”。尽管鄱阳湖已具有很高的知名度，且赋存有丰富的旅游资源，有不少已开发的旅游景区，但是，在从资源优势转化为旅游产业优势的过程存在着多方面的限制：首先，是鄱阳湖水域面积太大，旅游景区空间布局分散，在浩淼的鄱阳湖中仅有鞋山一个可供旅游开发的岛屿，难以形成极点，无法起到聚集效应；其次，目前鄱阳湖周边开发的景区，规模不大，档次不高，还处在散点状的自由“粗放式”发展阶段，未能形成产业化；第三，湿地生态旅游本应成为鄱阳湖区的主导产品，但是其开发利用还处在初级阶段，仅限于冬候鸟的观赏游，产品单一，趋同化现象严重，湿地生态资源的优势还远未得到发挥和转化。所以鄱阳湖地区的旅游业除需要进行深度开发以外，还应跳出湖区，在更大的区域范围内寻求合作的动力，带动整个湖区旅游业的发展。从鄱阳湖邻近地区来看，有三个重要的旅游地(即庐山、景德镇、和龙虎山)和一个旅游集散中心，即省会城市南昌市。庐山是一个名牌景区，为世界文化景观遗产地和世界地质公园，是一个世界级的旅游地，旅游极化现象明显，但是，其扩散效应还没有得到充分发挥，其辐射范围仅限于以庐山为中心的九江圈层内，作为一个世界级旅游地，其辐射半径远不止这个范畴。从庐山自身发展来看，也存着老市场的巩固和新市场的开发问题。一方面要依靠新产品来巩固老市场，拓展新市场，附合新老产品和新老市场组合发展的要求；另一方面要依靠多极合作，构建区域合作体系，增强实力，增加市场竞争力。借助外部力量和协同力，走区域合作的道路是是旅游业快速发展的最有效途径之一。分析江西省旅游业发展总体布局，其旅游业重心主要集中在南昌、九江、景德镇、鹰潭、上饶所在的环鄱阳经济圈内，它富集了江西省近50%的高等级旅游资源，具备了强强联合的条件，而且在地缘上与江浙沪毗邻，是“长三角”大旅游圈极化的边缘地带，最具有区域合作的可行性。通过组合不同性质和不同类型的旅游景区形成新的旅游产品，并赋予该产品新的内涵和功能，是对各旅游地产品功能的延伸、补充和充实，增强了区域旅游产业的整体实力。然而，能否成功地将旅游地通过网络的形式组合起来，取决于旅游地的性质和类型的互补性、吸引物的空间格局、时间距离等。可见环鄱阳湖地区各旅游发展地之间具备了空间上的邻近性、交通的便捷性和资源的互补性,环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展是可行的。庐山青山旅游度假区在环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的位置差异性、特色化产品的生产是环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的基本条件，协作的各方面才能形成互补关系，而不是简单的替代关系，谋求共同发展的多赢局面。庐山青山旅游度假区东临烟波浩淼的鄱阳湖，西靠风景秀丽的庐山，规划定位为庐山东麓的大型综合旅游度假区，完全有条件整合“名山大湖”整体资源，实现多层面开发，整体营销，完全可以成为环鄱阳经济圈旅游产业区域合作发展的一个典型示范样本。庐山风景名胜区因素庐山风景名胜区概况庐山风景名胜区是世界文化景观遗产，是以人与自然和谐共生，古今中外文化交融积淀深厚为主要特征，以资源保护、观光度假、避暑休闲、科普教育、会议会展为主要功能，以山岳型为主体的国家级风景名胜区。名胜区基本上以环山公路内侧为界，局部沿庐山山体，围合成封闭曲线，总占地面积330.42km2。庐山风景名胜区旅游资源联合国科教文组织评价报告对庐山作为“世界文化景观遗产”评价如下：“庐山的历史遗迹以其独特的方式，融汇在具有突出价值的自然美之中，形成了具有极高美学价值的、与中华民族精神和文化生活紧密相联的文化景观。”按照清华大学规划设计院根据国家《风景名胜区规划规范》的五级标准，对庐山的110个自然景点评估结果：特级景点11个，一级景点17个，二级景点35个，三级景点46个，四级景点6个；对71处人文景观评估的结果是：特级4处，一级11处，二级13处，三级30处，四级13处。按照分类评价法，庐山自然景观与人文景观一级以上的景点占庐山总景点数约四分之一，从综合评定来看，庐山有着较其他风景区不可比的综合优势。庐山风景名胜区旅游客源市场庐山的客源市场按照地域的划分，可以分为省内市场、国内市场和入境市场（包括港澳台同胞、海外侨胞和外国人）三部分。根据《庐山旅游总体规划》，从总量上看，省内客源占游客总人数的20%，这部分客源市场虽受到人口总量的限制，客流总量未能占整个游客市场的主流，但较之其他市场受旅游季节影响较小，客流量相对稳定，旅游出行率较高；全国其他省市客源市场占游客总量的70%，其数量虽然占据了客源市场的主流，但因受到旅游淡旺季影响、旅游目的吸引力，旅游配套设施的更新程度等因素的影响，存在相对不稳定因素。国内主要客源市场分布在：以广东省为主的泛珠江三角洲地区；以北京、天津、河北为主的京津冀地区；上海、浙江等长江三角洲等地区；靠近交通网的周边省市（飞机、铁路、公路等）。综合国内客源地市场的总体特点，发现客源地主要集中在经济较发达、旅游行为意识较成熟的地区，以及通达性较好（即抵达旅游目的地所耗时间较短、旅游交通成本较低）的省、市。另外，入境游客人数占客源市场份额的10%。按游客人数多少依次为：港澳台地区，亚洲地区，欧亚大陆地区，欧美地区，大洋洲地区和其它地区。庐山风景名胜区旅游发展概述庐山的旅游发展已有110年的历史，大致经过了三个阶段：一是庐山基础设施建设的形成过程（1898年-1949年），由租界地到国民党“夏都”的转变，这个阶段奠定了庐山“避暑”的旅游功能；二是庐山旅游避暑、休养的开发功能的形成过程（1949年-1978年）；三是庐山由避暑、休养到旅游多功能设施逐步完善、健全的过程（1978年至今）。经过百年的努力，庐山的旅游发展取得了重要的成绩，成为国内外知名的旅游品牌，主要表现在以下几个方面：奠定了庐山在国内外旅游界和游客心目中的诚信地位，成为游客心目中良好的旅游目的地；造就了庐山"世界文化景观"这一国内外垄断性的旅游品牌；形成了以庐山为龙头的若干条吸引境内外游客的区域性旅游线路。成为长江黄金水道上的一颗璀璨明珠、享誉海内外。产品由单纯的避暑、休养向观光、修学、休闲、度假、商务、会议于一体的旅游产品体系的转换，开发出多项专项旅游活动。庐山旅游在发展的同时存在着以下主要问题：拓展空间小、依托资源单一，未能充分发挥庐山旅游资源的可利用性；旅游景点过于集中，旅游空间未能充分展开，旅游资源潜力有待进一步开发；旅游产品的外界认知度有待进一步开发；旅游的六要素的科学配置有待进一步加强，产品结构不能适应多层次的旅游市场的需求；产品的区域联合开发力度不大，成为庐山旅游发展的瓶颈；庐山风景名胜区未来的发展趋势为逐步弱化和改变以牯岭为单一中心放射式的空间格局和旅游路线，以统筹协调、渐进整合的思路，构筑覆盖全山范围（甚至超出风景区范围）的开放式规划结构和空间布局，“多中心多要素圈层网络式空间结构”是实现庐山科学理性发展的必然选择。“多中心”，即继续保持牯岭作为庐山全山的旅游服务中心，以山下威家和通远为两处旅游服务次中心，及已在实施的芳兰组团，形成山上、山下功能互补、各有侧重的多级中心。“多要素”，即包括庐山景观资源保护要素，景观资源利用要素，并使这两种要素达到空间上的高度和谐。"圈层"，即指庐山全山由中心向外围呈圈层式的分类保护格局。“网络式空间结构”，即覆盖全风景区范围（同时扩展到外围保护地带并覆盖更大空间范围）的具有网络特性的空间结构。这种结构既是资源保护的空间网络，又是资源利用的空间网络。网络结构的各节点（包括：次中心：威家、通远；各旅游服务站：海会、温泉、莲花、太乙、东林寺，还有临近风景区边缘的南康镇），既有各自的特色，可实现自身发展，又可以统筹协调，实现功能互补。各个节点均有相当大的发展空间和机会选择。从庐山东麓旅游发展看庐山青山旅游度假区的发展前景庐山青山旅游度假区与庐山区海会镇高垄接壤，其他三面均临水，东与南两个方向有鄱阳湖与其相围，北与谷山湖相望，西南方向还有青山湖相邻。度假区依据其独特地理空间位置以及庐山风景名胜区“山上游，山下住”的发展战略构想，将获得更为广阔的发展空间。根据当地旅游从观光向度假休闲转型的客观发展趋势，九江市旅游总规和庐山旅游总规均提出：在庐山东麓鄱阳湖滨建设大型综合型旅游度假区的设想。而且从①庐山东麓的碧龙潭、三叠泉、白鹿洞书院、观音桥、秀峰等几个景区各自独立开发的现状，②鄱阳湖水上观光的发展需求，③以及庐山牯岭度假气候舒适度的局限和建设的环境压力等多方面看，确实有在适宜的山麓滨水位置建设一个综合度假区的必要。内部发展因素社会经济庐山青山旅游度假区的规划范围基本为青山垦殖场。其原名为青山水产养殖场，是在1958年干部上山下乡的形势下兴办起来的。该场下设农茶一分场、农茶二分场、青山航运公司，同时，企业还自办了学校、医院。主要经营农林、茶叶、水产、航运。航运总吨位1181吨，码头可停泊800余吨级的船舶。据2005年度统计报表，全场327户，人口1103人，职工289人，退休职工146人；固定资产原值174万元，净值152万元；全年总产值583万元（其中一产业105万元），销售收入500万元，实现利润5.4万元，上交税金43.47万元，人均收入1831元；资产总额104万元（不含国拨343hm2土地资源的价值），负债总额153万元，年末银行贷款余额15万元。从九江市到青山垦殖场这西北至东南的14km地理纽带上，就有新加坡金鹰集团赛德利（江西）化纤有限公司、九江市第一家上市公司九江化纤厂、海螺集团庐山水泥有限公司三个大中型企业。与青山垦殖场紧邻的海会镇域面积100.8km2，辖9个行政村、1个林场、3个社区，现有人口2.82万。气候条件庐山青山旅游度假区地处中亚热带向北亚热带过渡的湿润季风气候，四季分明，光照充足，气候温和，雨量充沛，无霜期长。年平均气温14-16℃，年平均最高气温38℃，最低气温-5℃；年降雨量为1100-1400mm。年日照1853h，年无霜期280天。度假区的小气候特色较鲜明，尤其是夏季，湖风送爽，感觉十分怡人。地质地貌庐山青山旅游度假区位于江湖平原与低山丘陵相混交连的地区，东部靠湖为低山，中部为丘陵地，其中青山的最高海拔127m，泊泉垄一带的海拔32-35.1m，鄱阳湖沿岸的湖滩沙地海拔为12m左右，现水产养殖渔池海拔为15.4-17.7m，其大板桥堤坝高程为21m，在大板堤坝处的青山湖海拔为10m左右，青山湖大坝的高程为22.5m。青山垦殖场土质肥沃，富含有机质，pH值为4.5-6.5。其地表以下地质结构属冰碛母质，为四纪冰川侵蚀而成，地下水也极为丰富。该场东面的鄱阳湖，汛期最高水位为21.5m。自然资源景观资源庐山青山旅游度假区毗邻丰富的景观资源：鄱阳湖，中国第一大淡水湖在这里从南径东至北绕着青山而流向湖口石钟山入长江。站在青山远眺，就会出现宋朝王安石所描写的景象：“茫茫彭蠡杳无地，白浪春风湿天际。东西捩舵万舟回，千岁老蛟时出戏”。蛤蟆石，位于青山垦殖场最北端的青山航公司码头附近，因其形似蛤蟆，故名。民国初年遭雷击，斩其首。后也许基石松动，于1974年8月其身又一次崩塌，现仍高10余米。鞋山，（又名大孤山，亦称象鼻山）。距蛤蟆石西北方向7.5km处的湖中，因其形似鞋，故名。现为鄱阳湖出口处一著名景点，山上有寺庙、古塔，民间曾对其有美丽的神话传说。谷山·谷山湖。谷山位于青山垦殖场的西北，海拔89.3m，面积约9hm2。据同治《化志》载，传说朱元璋驻营山左，粮尽，以谷置山欺敌，敌信之，师乃济。山始得名。谷山东南为谷山湖，面积约250hm2。青山湖。位于青山垦殖场西南，1957年围鄱阳湖而成，1978年和1998年又先后两次加固加高，面积约320hm2。海会镇是较有名的旅游乡镇，素有“赣北旅游第一镇”的美誉，镇内有三叠泉、碧龙潭、庐山东门、白鹿洞书院、海会寺等多处闻名的自然景观和人文景观，均与庐山青山旅游度假区有着相当便利的交通联系。农业资源庐山青山旅游度假区规划主体青山垦殖场为国有农垦企业，有着长期的农业生产经营经验，同时有着较好的农、林、茶叶种植加工以及水产养殖的基础。用地条件庐山青山旅游度假区的规划主体青山垦殖场现有总面积343hm2，其中人工林地45hm2，旱地6.7hm2，基本农田2hm2，一般农田7.3hm2，职工菜园及园地20hm2，水塘25.7hm2(其中精养渔池15hm2)，茶园21.6hm2，乡村建设及宅基地23.3hm2，场内道路2.9hm2，荒山荒坡及其他未利用土地188.5hm2。另外还有鄱阳湖水域面积1.9km2。青山垦殖场周边紧邻的土地除青山湖外，大部分为低山丘陵地，耕地很少，且均属于海会镇，土地权属相对简单，有利于快速投入开发。交通条件水陆交通均十分便利。原九江市至星子县的环山公路已全部拓宽，成为准高速公路。从青山垦殖场场部距九江市至星子的庐山环山公路只有3km，现有一条从青山垦殖场场部至环山公路的水泥和柏油公路，并自1986年开通了九江市区至青山垦殖场场部的第10路公共汽车。从九江市至青山垦殖场的公路距离为20km，乘车时间仅20分钟（即九江市至威家的九威大道8km，乘车时间7分钟；威家经高垄至青山垦殖场12km，乘车时间13分钟）。另从九江化纤厂和赛德利（江西）化纤有限公司亦有公路经谷山湖大坝、青山航运公司码头至青山垦殖场场部，全程为2.5km。据九江市城区道路规划，拟将环城大道经化纤厂修至青山垦殖场。庐山管理局交通局还拟计划帮助青山垦殖场铺设一条2km的场内水泥公路。该场下属企业青山航运公司在蛤蟆石旁有占地1.5hm2的码头，从此处可直下鄱阳湖，北通长江，南系赣江。发展潜力和制约发展条件分析地形地貌限制：内部地形地貌比较平淡，缺乏致趣点。潜力：土地集中连片，利于整体开发；可纳入建设用地的土地资源丰富，利于度假区的规模化开发。拓展用地空间大。本地多为低山丘陵地，耕地很少，非常适宜乡村俱乐部以及度假物业的建设。自然资源限制：内部缺乏独特的景观资源潜力：农业资源较为丰富，可提升品质加以利用。周边景观资源丰富，碧龙潭、三叠泉、白鹿洞书院等旅游景区品质较高，可整合利用。青山湖等水体可控制，能减小鄱阳湖枯水季节的影响，增加大面积的游憩空间和滨水接待设施建设用地。临鄱阳湖一侧，山地湖景与滨水滩涂有较高开发价值。生态环境限制：荒山荒坡面积较大，总体植被条件较差。潜力：气候条件优良，立地条件优越，可因地制宜培育类型丰富的植被景观，有利于独特度假区植被景观的保育。鄱阳湖有着丰富的淡水资源，同时可利用的地下水资源较为丰富，有利于提高和改善环境品质基础设施限制：道路的可进入性较差内部道路等级非常低市政基础设施薄弱投入大，建设施工难度大潜力：外部交通体系较为完善和便利邻近城镇，可就近解决市政基础设施的衔接旅游市场限制：旅游市场的认知度非常低，需要较大的市场推广力度。潜力：庐山的市场认识度非常高，提供了有力的市场依托。问题与策略现青山垦殖场的山地湖景，滨湖沙滩、内湖湿地、茶叶水果、水产养殖，以及青山近代历史等，为青山度假休闲旅游开发提供基本条件。现青山垦殖场范围324.45hm2（含需征用三个村的插花林地），除去必须保育的林地湿地、观光农业用地及新农村建设用地外，真正能直接用于旅游开发的土地不足120hm2。青山垦殖场尽管靠鄱阳湖有3km岸线，但真正临水的适宜建设用地较少，且建设成本较高；其内部水体规模小，相对特色不突出，周边土地有限。因此，需要依托庐山旅游的发展与转型看市场，需要突破青山垦殖场范围看场地资源条件。发展定位功能定位：综合型生态度假区形象定位：庐山东麓鄱阳西岸休闲度假胜地主题定位：运动健康主题与水文化主题度假旅游核心吸引物：鄱阳湖观光及游艇活动、鄱阳水世界主题乐园、乡村俱乐部、青山假日小镇和度假酒店群。辅助旅游吸引物：乡村休闲与观光体验农园、鄱阳水珍美食、滨湖游憩、拓展训练、特色运动、地质水文科教、周边景区观光等。

关键问题探讨发展战略依托庐山，整合资源通过规模化经营，整合“名山大湖”整体资源，实施立体开发，整体营销，实现世界名山与世界名湖的完美组合，是区域旅游产业可持续发展的必然选择。与周边景区联动发展。立足青山的综合型生态度假区，形成接待与度假休闲核心与周边观光体验区的相互配合协调发展局面。突出主题，服务庐山建设一个综合型休闲度假基地，突出“运动与水”的主题，使之与庐山旅游形成互补，这是促进庐山旅游产业持续健康发展的合理选择。地区旅游总体结构模式的探讨“山上游，山下住”，庐山山上接待设施特色化，大量接待实施逐步下移。山下接待设施“点—轴”发展，形成多个组团；如庐山各出入口，星子温泉镇、海会镇等。山下建设综合型度假区，形成“众星拱月”模式，成为与庐山配合的可以远距离营销的旅游目的地，真正带动该地区旅游的升级转型。开发建设时序的探讨首先明确开发主题及未来核心旅游吸引物。先期整合垦殖场资源和滨湖资源，启动乡村休闲旅游项目；培育环境和市场，建设关键的基础设施。根据旅游度假区发展规律，整合青山湖等周边资源，拓展后续空间。商务推广。启动青山假日小镇项目和鄱阳水世界项目，全面启动度假区建设。在基础设施及环境改善的条件下，推动度假物业的开发。第三部分概念规划现状条件分析现状土地利用规划区总用地面积约345.12hm2，主要由林地、旱地及荒地组成，此外还包括大片鱼塘和少量居民居住地以及茶园。除了零星分布的几片密林外，其它植被多为灌木林和荒草，植被较为一般，区域内道路用地少，基本为乡村土路，交通不便。用地所属比较简单，基本农田少，有利于开发建设。现状道路交通规划区紧邻环庐山公路，可由此进入外部通达的交通体系。通往海螺水泥厂厂部及家属区的过境交通基本上在规划区的外围，影响较小。规划区内部道路硬化程度非常低，基本上为乡村土石路。现状植被条件规划区内植被条件主要分为六类：密林地、疏林地、灌木地、湿地草地、草地及裸地。

密林地乔木茂盛，郁密度高，可进入性与通风较好，小气候好，适合开展森林运动。疏林地有较好的乔木植被，密度较低，植被之间有充足的开敞空间，适合建设，开展休闲娱乐活动。灌木林地植被基本为灌木，密度大，除了茶地外其它灌木林区可进入性差，通风条件差，不适宜开展活动。湿地草地植被一般为一年生草本植物，有季节性变化，春夏季生长茂盛，景观视觉好。草地及裸地植被以野草为主，大部分生长凌乱，还有部分耕作物，景观视觉较差，适合大规模建设。土地适宜性评价综合地形、植被、景观条件，用地性质等各种现状分析后，对规划区内用地进行评价，共分为四类用地：适宜建设用地、可建设用地、不宜建设用地、非建设用地。

适宜建设用地主要包括居民居住地、旱地，荒地、小丘陵地等，植被条件较差或有较大的开放空间，适宜大规模建设。

可建设用地以丘陵地为主，也包括景观资源好、坡度较小的山地，乔木覆盖率较低，可进行适度规模的开发。

不适宜建设用地主要是大规模的森林绿地，一般分布在山上，还包括坡度较大的山地，基本农田等，以及有防洪要求、地质安全性问题的地区。

非建设用地主要是建设难度很大的坡地及密集乔木林地等。土地利用综合规划规划区用地共分为六大类：保留林地、旅游接待设施用地、新农村建设用地、游憩用地、乡村俱乐部休闲运动用地、农业观光用地、水域以及绿化停车场用地，见表12-1。表12-1庐山青山旅游度假区土地利用平衡表(现青山垦殖场界内)序号用地代号用地名称面积（hm2）用地比例（%）1C服务设施用地177.7751.5%C25商业金融酒店公寓用地114.8C36农业观光用地29.17C37游憩用地33.82S道路广场用地17.965.2%S1道路用地9.86S31绿化停车场用地8.13E水域和其它用地149.3943.2%E2水域27.8E4保留林地99.29E61新农村建设用地22.3合计规划总用地345.12100%道路交通系统规划北部出入口，一主一次。主出入口避免穿越居民社区，快捷进入，有乔木林地景观，设明确入口景观引导，少设停车位。鄱阳湖滨次入口，主要提供滨水游憩、鄱阳水珍馆出入，其停车可借用水泥厂门前停车坪。内部道路主干路网成环，联系便捷，可选择性多，尽量靠近但少穿越成片建设用地。静态交通(停车场)分散至各游憩区，相对集中停放。内部提供电瓶车出租及自行车出租服务。鄱阳湖滨规划自行车道，紧急情况下可用于机动车。整体的步行系统待下阶段规划深入。风景旅游项目及服务设施规划庐山青山旅游度假区的项目和设施设置以功能片区的形式集中开发，共分为七大功能片区：社会主义新农村社区、东北部乡村休闲旅游区、湖景度假酒店区、青山假日小镇、青山乡村俱乐部、庐山鄱阳水世界游乐区以及鄱阳湖观光旅游区。社会主义新农村社区（拆迁安置区）位置范围：选址位于小学以北，过境道路以南。拆迁量相对少，与度假区适当分离。交通方便，可利用改造原有基础设施。同时靠近观光农业区，方便工作。功能：安置度假区内社区居民。建设目标：建成九江市优秀的新农村示范区。建设时序：2008-2010年主要内容：加大建设密度，改变聚居空间形态，完善基础设施，提升环境景观品质。将度假区内的居民拆迁安置于此，建成新农村示范区。道路与居民房屋之间留景观隔离带。原有员工经统一培训，优先在度假区内就业。社区内有选择地逐步建设特色化家庭旅社，参与旅游接待。东北部乡村休闲旅游区（近期建设）位置范围：位于整个度假区的东北部，包括现有的居民区、农场茶园等区域。功能：乡村度假、观光农业、农家休闲、林地休闲、滨湖运动等。观光农业小区建设地段：邻近社会主义新农村社区。建设目标：农业生产与农村休闲地带建设时序：2008-2010年主要内容：利用垂钓池、茶山、果园（需成片扩展）、高大乔木林地、民居、沟谷及平地、鄱阳湖景、滨水滩涂等现状地形地物，结合度假休闲项目，合理布局。以观赏农业产品、体验农事生活为目标，充分发挥农业与农村休闲旅游的功能，增进民众对农村和农业的体验。主要项目：休闲垂钓园庐山云雾茶园四季百果园叠溪花海特色花卉区太空蔬菜观赏园自采蔬菜园鄱阳特色水产园鄱阳湖动物乐园山地运动休闲小区建设地段：上青山北面临鄱阳湖的山地及沙滩。建设目标：山地运动休闲乐园建设时序：2008-2010年主要内容：以农家休闲区及集中停车场为中心，南面设运动休闲区，中间平地规划草地球场、篮球场、网球场等，靠茶园坡地规划高标准拓展训练基地、滑草、滑沙、轮滑场或极限运动场。同时周边提供疏林草地空间，方便人们观看比赛及运动。主要项目：草地球场篮球场/地滚球网球场疏林草地滑草场拓展训练场轮滑场/极限运动场集中接待小区建设地段：位于泊泉垄区域。建设目标：综合服务、接待中心、游客集散地、购物餐饮、休闲玩乐等。建设时序：2008-2010年主要内容：规划农家休闲区，对现有居民房屋进行改造，再加建部分设施，营造适宜空间和环境，同时引导餐饮及家庭旅馆发展；形成集中的小聚落形态，夜间也可开展丰富的活动；停车场以北，规划利用景观水体组织周边项目，水体西面靠近农家休闲区部分，利用村地的高大乔木规划林地休闲，水体东南规划疏林草地，设儿童游戏场，小教堂（恢复），靠酒店部分湖景好，规划茶室及特色水产烧烤场等。水体东北，用地背山面水，相对安静，规划一个小型度假酒店，内设会议中心，特色早餐厅，附设部分度假公寓。设一个专用停车场。主要项目：乡村酒店：主要包括小型会议中心、休闲餐厅、度假公寓、休闲娱乐、自助餐厅等设施。乡村休闲街区：建设游客中心、乡村购物街、制茶作坊、茶艺茶吧、家庭旅馆、乡村餐吧等，形成乡村休闲一条街。林地游憩场婚礼教堂绿化停车场儿童游戏场儿童沙坑娱乐场亲水溪流/儿童捉鱼池滨湖游憩小区建设地段：位于东北部乡村休闲旅游区的东部，临鄱阳湖的沙滩地。建设目标：综合服务、休闲玩乐等。建设时序：2008-2010年主要内容：台地以下的滨湖地带，对岸线适当整理，规划沙滩摩托车场，快艇码头，鄱阳水珍馆（水上渔港餐厅），人工沙滩游憩场，水上漂浮泳池及湖滨自行车道、漫步道等。主要项目：游船码头/停车场沙滩摩托车场鄱阳湖水珍馆（渔港）人工沙滩游憩场烧烤场水上漂浮泳池沙滩漫步区滨湖自行车道湖景度假酒店区位置范围：位于上青山靠鄱阳湖边的坡地，北与东北部乡村休闲旅游区相接，南临青山假日小镇，东濒鄱阳湖。功能：度假酒店、会议中心、游艇码头、养生休闲、康体健身等。建设目标：高档次的度假酒店区。建设时序：2012-2018年（中远期建设）主要内容：利用最佳观鄱阳湖景的半山缓坡地建设高档度假酒店区，以及顶级半山湖景度假物业，建立游艇俱乐部，附设专用游艇码头和沙滩浴场。主