怎样追讨延迟交楼违约金（问答）

怎样追讨延迟交楼违约金（问答）？1、业主问：开发商交楼应当提供什么文件？王美舟律师答：以合同约定为准。如果合同第八条或者第十一条（新版）约定以“1、该商品房经验收合格。”或者“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件的，开发商依法应当提供由广州市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》2、业主问：开发商不出示上述文件原件怎么办？王美舟律师答复：业主可以通过特快专递发函催告开发商出示上述文件原件，开发商不予答复的，视为不具备原件，将承担相应的延迟交楼违约责任；开发商答复的，视答复情况协商处理。如果开发商答复不具备合同约定的交楼文件，就无需催告；如果开发商说有，但是原件在总部，可以催告。3、业主问：开发商不具备约定的交楼文件，我有权拒收房屋，要求其支付违约金吗？王美舟律师答复：是。4、业主问：收钥匙就视为收楼吗？我收楼了还能追讨违约金吗？违约金的起止时间怎样计算？王美舟答复：收钥匙就视为收楼，除非另有约定。业主收楼后可以追讨延迟交楼违约金。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满之日，截至时间是收楼之日，双方另有约定（如计算至开发商具备收楼文件之日）的，按照约定处理。如果已经收楼了，约定的交楼时间与实际收楼日期间的违约金仍然可以追讨，收楼后的违约金不能追讨。5、业主问：开发商延迟交楼，要求与业主签订补充协议妥当吗？王美舟律师答复：业主最好咨询律师后才签订有关的补充协议。业主除了在补充协议里尽量写明计算标准、金额、付款年月日、交楼年月日、违约责任标准外，还应当写明：“出卖人没有履行或者逾期履行本协议约定的部分或全部义务的，本协议终止，双方仍然按照《商品房买卖合同》及其补充协议有关规定执行，除非买受人作出相反的书面表示。”6、业主问：开发商的房屋质量存在问题，我能拒绝收楼，要求赔偿损失吗？这时需要注意什么？王美舟律师答复：可以。业主注意通过公证、拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。注意：这时不要填写验楼单这类提出房屋质量整改之类的文件给开发商，以免让开发商以此作为业主收楼的证据。业主可以通过打印但不签名的方式向开发商提出书面的房屋质量整改意见。7、业主问：如果开发商交楼时缺少法定文件，可能构成延迟交楼，业主应当注意什么？王美舟律师答：不要签署开发商提供的任何文件，不要向开发商提交任何业主签名的书面材料，包括、物业服务合同、业主公约、维修单，钥匙借用单等等，以免上述行为被视为收楼行为，给诉讼增加难度和变数。业主什么事情也不用做，等开发商出示合同约定的交楼文件再说。千万不要签“钥匙托管承诺书”，这样表示你已经收取了钥匙，钥匙交给物业管理公司保管，收取了钥匙就表明收楼了。这是开发商最新的骗局。必要时咨询律师。8、业主问：如果既想收楼，又想得到违约赔偿，怎么办？王美舟律师答：办法如下：（1）与开发商签订协议：甲方：开发商乙方：业主甲乙双方经友好协商，同意签订下列协议：一、乙方同意收楼，同意自2007年月日起交纳物业管理费。二、甲方同意按照商品房买卖合同第13条规定的违约金标准，向乙方支付自合同约定的交楼之日起至甲方取得合同约定的交楼法律文件之日止的违约金。三、本协议自签字之日起生效。甲方：开发商（公章）乙方：年月日（2）开发商单方向业主出具承诺书：承诺书栋房业主：由于本公司没有取得约定的验收文件，本公司承诺：在你收楼后，本公司将继续要求按照商品房买卖合同第13条约定向你支付违约金，直至本公司办妥房屋竣工备案手续时止。开发商（公章）200年月日建议大家集体委托律师商谈上述协议或者承诺书，或者咨询律师意见，不要随便签名。9、业主问：如果开发商不同意签订书面协议承诺支付违约金至办妥备案手续时止怎么办？王美舟律师答：如果业主不急着收楼，就无需做任何事情，无需收楼，不要提交房屋质量维修单等（以免被认为收楼），无需发函，直到开发商符合合同交楼条件并且通知业主收楼时止再收楼。10、业主问：开发商说业主可以自己在收楼确认书上注明保留向开发商追究延迟交楼责任直到符合其办妥竣工备案手续时止，这样有法律效力吗？王美舟律师答：没有，因为是业主的单方行为，对开发商无约束力。11、业主问：按揭贷款没有到位的业主能否起诉？王美舟律师答：如果补充协议里中约定，按揭贷款没有发放，交楼时间顺延的，建议暂时不要起诉，等款到后起诉。已经到款的，可以起诉，违约金从到款时起算。12、业主问：委托律师诉讼需要什么费用？（1）诉讼费＝违约金×2.5%－200元，其中违约金＝（起诉日－合同约定交楼日）×(首期款＋按揭贷款)×合同第13条约定的违约金比例（如每日万分之五）。例如，告开发商1.5万元（违约金），则交纳诉讼费175元。（2）律师费：与律师商谈，可以在胜诉追回款项后按照比例收取。13、业主问：延迟交楼的官司最迟在什么时间可以打？王美舟律师答：2年，从合同约定的收楼之日起算。但是越早起诉越好，这样交费少，收钱快，执行易。14、业主问：能否单独委托律师诉讼？王美舟律师答：可以的。15、业主问：诉讼是否很麻烦？王美舟律师答：不会，业主只要与律师见一次面，剩余工作全部由律师负责完成，领取款项时须业主凭身份证领取。16、业主问：我要验楼的时候开发商要我在领取钥匙单上签名怎么办？王美舟律师答：很多开发商在业主还没有验收房屋时就要求业主在领取钥匙单签名，最后如对房屋是否具备交楼条件发生争议，只能认为业主已经收楼。建议：最好不要签字；要求物业管理公司的人持钥匙陪你收楼，这时无需签字；如果被迫签字，注明“借用钥匙验楼，不等于收楼”（或者“借用钥匙验楼”）之后如有异议，归还钥匙时要求对方注明钥匙已经归还。业主问:开发商以天气不好为由要求免除延迟交楼责任成立吗?王美舟律师答:不成立.开发商经常以气象局提供的天气资料作为不可抗力的证据,要求免除延迟交楼的责任,法院一般不予支持,原因是所谓不可抗力,是指不可预见、不可克服、不可避免的客观情况。天气（包括特大暴雨）是每年都会有的情况，是开发商与业主签订商品房买卖合同时已经预见到的情况，不属于不可抗力。18、业主问：具体起诉如何操作？需要提交哪些资料和费用？王美舟律师答：（一）诉讼目标：要求开发商支付延迟交楼违约金。违约金＝（收楼日期－2007年6月30日）×总房款（含按揭贷款）×万分之五/日（以买卖合同约定为准）其中：如没收楼的，收楼日期暂时计算到起诉日，法院判决会计算到实际收楼日。已经收楼的，算到收楼日为止。（二）提交资料：（1）业主（买方）身份证A4复印件三份，印有头像的一面即可，两个人的可以合在一张纸上复印，不满18岁的小孩有身份证的，复印身份证A4纸三份，否则复印户口簿A4纸3份；（2）商品房买卖合同A4复印件三份；（3）一次性付款的：提交首期款以及其他各期房款的原始付款凭证（如银行进账单、刷卡回执、存折回单、存折等）及其A4复印件三份，如有发票，同时提交全部房款发票原件及其A4复印件三份，可以合在一张纸上复印。上述凭证证明的票面金额应等于总房款；按揭付款的，提交首期房款的原始付款凭证（如银行进账单、刷卡回执、存折回单、存折等）及其A4复印件三份，如有发票，同时提交首期款发票原件及其A4复印件三份，同时提交银行贷款转存凭证（或银行借据）（盖了银行转讫的三角形章）的原件及A4复印件三份，确实没有该凭证的，提交银行发放贷款通知书原件及其A4复印件三份或者银行供款情况说明原件及其A4复印件三份。按揭部分房款已有发票的，同时提交发票原件及其A4复印件三份。以上证据是为了证明业主按时支付全部购房款（含按揭贷款）。（4）按揭付款的，提交按揭贷款合同原件及其A4复印件三份，提交按揭律师所收律师服务费收据（或发票）及其A4复印件三份，按揭合同公证费及其A4复印件三份。律师费和按揭费复印件合在一起复印，以节省纸张。如果按揭合同的签署时间与商品房买卖合同规定一致（没延迟），则可以不提交律师费和按揭费复印件。如无律师费、公证费单据，有其它单据的，也可以提供其原件及其复印件。以上证据是为了证明业主按时办理按揭手续。上述（1）不要装订，上述（2）（3）（4）（5）按照上述顺序各分成相同的三份并装订。上述（2）（3）（4）（5）原件可以在委托律师时或开庭前交给律师或者开庭时业主本人或委托他人交给法庭供核对真伪，核对后立即退回给业主。其中，商品房买卖合同的原件，如一次性付款的，是开发商盖章的该合同原件，如按揭贷款的，是加盖贷款银行公章的该合同复印件（可以要求贷款合同复印后加盖公章，一般业主均已经有的，没有的请与律师办完手续后向银行申请，银行会帮助复印并盖章的）。一般业主委托律师时，请将与购房有关的全部原件带来给律师审阅，如有遗漏，可以当场复印。（6）业主本人签署律师提供的民事代理合同三份、授权书原件三份，尤其要多写一些联系号码，以便律师联系业主。两个以上的业主可以来其中一位签署上述文件即可。凡已经收楼的，请告诉律师。（三）交纳费用：诉讼费，由业主预付，胜诉后由开发商负担。诉讼费＝(实际收楼日期－买卖合同约定交楼日)×总房款（包含按揭贷款）×万分之五（以买卖合同约定为准）×2.5%－200元其中，“实际收楼日期”为：已经收楼的业主据实确定；未收楼的业主的“实际收楼日期”确定为与律师签约日。举例：业主违约金是3万元，则诉讼费＝3万元×2.5%－200元＝550元。为加快办理手续，请业主自备零钱。（四）律师服务费：业主与律师统一议定标准，在业主收到开发商的赔偿款时支付给律师，业主没有收到赔偿款的，不向律师支付律师服务费，具体见代理合同。（五）办理手续的时间地点时间：任何时间（早、中、晚、周六周日均可），具体事先与本律师约定。(1)地点：广州市新港中路351号广东教育学院内签约（珠影对面，广州大桥南东侧，客村立交桥脚，紧挨广州大道东侧的“客村立交”公交站，地铁“客村”站B出口往西100米）。事项：提交资料，交纳诉讼费（请业主自行算好金额，备好零钱）（2）如果想去律师楼签约的，时间是周一至周五上午9:00-下午5:30地点：广州市德政北路538号达信大厦23A楼08-12室（在东风中路正骨医院公交站往东30米天桥脚下，法政路中共广州市委对面，广东省建设银行大厦隔壁