清江半岛物业管理方案样本

物业管理方案依照“南滨花园”设计特点，现拟出“南滨花园”物业管理方案。咱们真诚但愿在与贵方合伙中，能使业主和住户能充分享有到物业管理所带来以便、温馨和周到服务，“南滨花园”物业持续升值，为住户营造一种安全、整洁、优美、以便阳光社区，提高生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢经营目的。一、“南滨花园”物业概况及管理思路（一）物业概况“南滨花园”位于利川城南商业区与生活区双重核心，采用当代化社区设计，配以全智能化当代设施。总建筑面积30万平方米，社区以高层住宅为主，配有较高价值店面，生活设施齐全，是居家置业抱负物业。美丽社区，更需要“博诚物业”这样较耐心、细致、负责任物业公司去专心庇护。（二）管理服务思路当代人通过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提高到向发展和享有需求层面，有了更高规定。咱们考虑到在“半岛国际”社区业主使用者都是利川市经济富裕中高层收入者及某些外地精英人士。业主构成整体素质高，对物业管理服务工作规定也高，普通层次上物业管理服务工作很难让业主满意。“半岛国际”社区围合式建筑，营造了公共空间生活氛围和私人隐密相兼顾之居住环境；加之良好整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰高品质生活社区氛围。为了在不同限度上满足业主和使用者需求，咱们将在为“半岛国际”社区物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到咱们物业管理目的：“通过自己有效服务，提高物业使用效率和经济效益，促使物业保值和增值，构筑起一种有助于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放工作和生活环境”。（服务内容个性化，服务质量高档化，这自身就是一种卖点能增进后期销售）。二、公司接管后将采用管理档次及服务原则在竞争激烈房地产市场中，物业管理服务及优质物业形象维持，是十分重要物业售后服务项目，这是需要时间及专业队伍去打造。依照“半岛国际”社区实况，我公司将“半岛国际”物业定位为中高档物业管理。其服务原则如下：（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息收集和反馈，及时解决并有回访记录。（二）定期向住顾客发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整治。满意率达99%以上。（三）建立贯彻维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支状况。（五）物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。（六）常规性公共服务1、房屋管理及维修养护（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3）空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天告知顾客，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识宣教，明确各区域防火负责人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国标；水池、水泵周边清洁卫生，无二次污染；停水提前1天告知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急解决方案。（5）电梯系统，专人维护，定期保养，保证系统正常工作，故障及时排除。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路畅通，路面平坦。4、保安及车辆管理。（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，解决突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整洁，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范办法。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指引下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定期间、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。（2）实行原则化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持干净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作，提高人清洁卫生意识。6、绿化管理（1）绿地无变化使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木修剪整洁美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋整体性，抗震性和构造安全。（1）受理本社区二次装修征询与审批。（2）所有装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。（2）配合派出所、居委会对社区内租户、流动人员调查，并登记在册，保证社区生活安全。9、社区文化（1）设立学习宣传园地，开展健康向上活动。（2）制有居民精神文明建设公约。（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。（4）业主满意率95%以上。社区文化策划活动见附件（七）针对性专项服务（代理业务）1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服务。3、代定报刊、邮件报刊代收代发。4、提供维修服务并做到小修但是夜，中修三天完毕。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟采用管理方式“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是我司主线理念，规范化管理，贴心服务，锻造品牌物业公司信誉与形象。（一）原则化管理物业管理涉及面广，普通住户对物业管理服务内容、原则、档次很难进行全面理解，业主对服务质量与收费关系误解是当前物业公司与业主关系僵化一种重要因素。房屋及设备保养不及时、寻常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道主线因素。我司从项当前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实行全面、原则化质量管理，使我司物业管理行为向规范化国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高管理目的，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。（二）沟通服务至上组织、沟通、协调能力是物管公司一项不可或缺重要素质，具备这项素质，工作中各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。当前大多数物业公司受投诉重要在于沟通不畅所致。为此，我司专门设立业主联系处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出问题（合理规定）、答复业主疑问、设立业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主良好关系。同步，鉴于物业管理是一项详细、繁琐业务，公司规定管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接理解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出涉及与开发商关于问题，咱们将运用规范物业公司耐心、亲切服务优势对业主进行沟通、疏导和安慰，有效化解某些业主似懂非懂怨气、误解或投诉，并按物业管理规范规定登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾做法与行为。调解业主纠纷工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限纠纷受理阶段程序业主之间发生纠纷，重要涉及公用某些占用分派问题、互相干扰问题、意外伤害等客户服务部遇到纠纷场面应积极进行调停工作，一方面进行劝解，防止场面激化，然后上门调解一种工作日发生纠纷业主积极请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听问题不能解决，客户服务部放弃受理纠纷问题不能解决，客户服务部受理纠纷重点发生纠纷业主积极请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听原则热情、耐心纠纷调查阶段程序客户服务部受理纠纷后，要进一步现场向当事人、知情人和周边群众、当事人所在单位进行调查，掌握纠纷状况客户服务部向业主理解纠纷因素客户服务部汇总并分析纠纷因素客户服务部做好有关记录一种工作日重点客户服务部向业主理解纠纷因素原则认真调查、公正、全面纠纷解决阶段程序客户服务部对当事人进行说服劝导工作客户服务部促成当事人和解并达到调解合同当事人之间如果达不成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法建议性解决方案，使她们通过协商，在新基本上，自愿达到调解合同客户服务部调解无效，发生纠纷双方达不成调解合同，则建议进行仲裁1个工作日仲裁机构理解状况后提出仲裁意见当事人之间如果对仲裁达到一致意见，问题解决仲裁无效，则建议进行法院解决法院受理问题解决重点当事人之间如果达到一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法建议性解决方案，使她们通过协商，在新基本上，自愿达到调解合同原则必要以事实为根据，以法律、法规、规章和政策为准则，通过心理互动，使原有纠纷心理发生变化。因而，调解中，可结合本地风俗习惯，邀请周边群众代表、当事人单位领导和亲戚朋友参加调解纠纷回访阶段程序客户服务部做好回访工作，及时理解调解合同状况当事人双方履行调解合同，进行记录当事人一方不履行调解合同，应当先进行劝解客户服务部必要以事实为根据，以法律、法规、规章和政策为准则，对当事人阐明法律解决成果会如何，使得当事人在知晓“利害得失”状况下，执行调解当事人其中一方拒不履行调解合同，应先进行劝解，当事人其中一方拒不履行调解合同，告知另一方当事人通过法院诉讼维护自己合法权益1个工作日重点当事人其中一方拒不履行调解合同，应先进劝解，当事人其中一方拒不履行调解合同，告知另一方当事人通过法院诉讼维护自己合法权益原则维护调严肃性总结改进阶段程序客户服务部对成功调解民间纠纷进行记录并存档保管1个工作日客户服务部通过记录和存档保管工作，可以及时分析和发现一定期期本地民间纠纷发生规律客户服务部通过本地民间纠纷发生规律预测将来经常发生纠纷类别走向客户服务部总结调解工作经验教训，就调解办法推陈出新每月1次重点客户服务部通过记录和存档保管工作，可以及时分析和发现一定期期本地民间纠纷发生规律原则严肃认真、富于总结创新（三）缔造亲善社区文化创造一种和谐、文明、舒服、优美生活与工作环境是我公司与业主共同愿望。因而，我司倡导文明、礼貌、亲善社区文化，与业主共建共荣、和谐相处、互相信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门和谐协作关系。无论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工难处与否关系到本人，都要热心助人、温善相待，积极构架良好人际关系，为社区、为业主、为自己、为这个物欲横流社会开辟一方文明净土。四、为开展“半岛国际”物业管理所配备人力、物力资源（一）人员配备。依照所拟定管理档次及实地考察，按物业管理面积72742万平方米计算,我司“半岛国际”社区管理处拟设立工作人员11人。职位人数负责内容经理1人：负责全面。管理员1人：协助经理工作。客服1人：负责制定各种制度及执行、业主沟通。工程人员1人：负责设备、设施维修、保养。收费员1人：收费，停车场管理、。保洁绿化员2人：负责保洁绿化。保安4人：负责岗亭、车辆出入、巡逻。总数11人〔本方案是按1幢房屋配备〕（二）综合效益简要分析“半岛国际”综合管理费及维修金收费原则可为(以上收费原则仅供参照，最后收费原则以物价局批复原则收费)：1、管理费：高层住宅1..2元平方米月；商铺1.5元/平方米月；车位80元/月；管理费开发商空置房按70‰收取；2、电费：公共部位照明+变损+二次加压电费每户分摊交讷。3、水费：居民用水单价+水损。五、“半岛国际”物业管理详细操作公司贯彻“以人为本、业主至上”服务理念，从项当前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实行全面、原则化质量管理。逐渐建立完善安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期准备公司派出专业人员对待承办项目进行进一步研究，理解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布状况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定顾客手册、业主公约及前期物业管理合同；进驻前一星期必要安排好管理用房、员工宿舍及管理处有关办公设备；物业接管必要进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料交接。1、内部机构设立与拟定人员编制物业管理中心组织构造图：总经理总经理物业管理部服务中心办公室财务部总经理助理环境部主管护卫部主管社区文化客服主管档案管理人事管理出纳会计维修部主管工程部管理职责（1）负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统管理规定；（2）负责新接管物业项目供电、空调、给排水、建筑装修等验收和资料核算；（3）负责装修方案审批，监督装修方案实行；（4）负责所辖物业机电设备维修和保养；（5）负责辖区内工程改造、设备更新、方案及预算编制并送关于部门评审；（6）负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业正常供水、供电；（7）负责业主特约上门维修服务；（8）负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）管理、运营、维修；（9）负责对维修装修项目、设备保养进行验收；（10）负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审校；（11）配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备交验和记录工作；（12）负责较大工程质量监督及验收；（13）负责维修、施工外包合同起草；（14）负责辖区内紧急状况解决；（15）解决所辖物业其她状况及完毕领导暂时交办其她工作。环境管理部职责（1）负责制定所辖物业清扫卫生、环保制度；（2）负责所辖物业清洁卫生工作，消除卫生死角；（3）依照关于规定，定期对所辖物业实行消毒、灭菌工作；（4）对所辖物业环境进行规划；（5）对所辖物业绿色植物进行定期养护；（6）配合其她部门做好交楼、业主入住及参观前环境准备工作；（7）负责保洁、花草养护人员招聘需求筹划、工作安排及寻常工作监督考核等；（8）及时与服务中心沟通所辖物业存在环保问题，提出改进建议；（9）完毕公司领导暂时交办其她工作。秩序管理部职责（1）负责所辖物业范畴内安全保卫工作；（2）负责所辖物业消防管理和设备监控；（3）负责所辖物业火灾事故应急疏散及紧急灭火；（4）负责所辖物业车辆管理；（5）严格治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡逻等；（6）严格消防管理，贯彻消防责任制，及时消除火灾隐患；（7）积极配合公安部门打击辖区内及周边发生违法犯罪活动；（8）负责对所辖物业进行治安与消防工作宣传、指引和监督；（9）做好护卫队伍建设、业务培训及工作班次安排；（10）协助其她部门做好辖区寻常管理工作；（11）完毕领导交办其她工作。服务中心职责（1）负责制定服务中心各项制度、服务项目及各项服务工作流程；（2）提供所辖物业管理征询服务；（3）受理业主投诉和回访；（4）受理业主室内设施报修并安排有关人员上门服务；（5）办理业主入住手续和各种费用托收及水电、燃气、有线电视开户手续；（6）办理业主搬离手续及大件物品放行手续；（7）办理业主室内装修及装修验收申请手续；（8）办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》等；（9）办理业主使用会所娱乐手续；（10）发布各类有关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等告知；（11）为业主提供物业各种中介服务、代办清洁等服务项目。办公室职责（1）负责公司各项行政、人事管理制度制定和监督检查；（2）负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司发展所需各类人才到位；（3）负责公司各项行政办公费用预算及支出控制；（4）负责员工招聘、选拔任用及培训工作；（5）负责各类岗位员工绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进行评议；（6）负责员工入职、离职手续办理及劳动关系解决；（7）负责公司行政办公车辆调度、维护保养及交通费用控制；（8）负责后勤保障服务，涉及员工宿舍管理、通信器材管理等；（9）负责公司各类办公用品、办公设备采购管理；（10）负责公司各类文书档案资料建档管理；（11）负责公司各类会议组织管理；（12）负责公司各类来客接待、招待安排等；（13）负责公司内部消防、安全管理；（14）完毕公司领导暂时交办其她工作。2、物业管理人员选聘和培训员工培训管理工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限员工培训筹划制定程序用人部门依照业务需要，针对员工或管理人员制定初任培训、转岗培训、专门业务培训、更新知识培训，将培训筹划递交人力资源部人力资源部统筹考虑安排培训筹划，对于思想素质培训、职业操守培训等公司员工共同参加，对于基本能力（市场适应能力、管理能力、公共安全事件控制能力及其她专业知识和技能培训）则组织个别部门有针对性地予以培训。培训方式应采用课堂讲授专项讨论、案例分析、角色演绎、情景体验、音像教学、岗位练兵、观摩交流、对外委派、指引自学。人力资源主管审核培训筹划，充分考虑使用公司当前资源进行培训，尽量在保证培训效果前提下，减少培训成本，进快贯彻培训一种工作日人力资源主管审核通过，培训筹划交由主管领导复核复核通过后，交由总经理审批总经理审批通过，可以选派员工参加外派培训等耗费较高，但是公司需要培训重点制定培训筹划原则培训特点应与公司实际状况相结合员工培训程序人力资源部登记备案，组织培训师资，选取好场地、教材一种工作日整合实行培训资源，充分调动培训项目、培训人员与被培训人员积极性，同步综合运用内部师资、教学场合等资源和外部有关条件，并且巧妙主导教学办法与其她教学办法衔接与配合人力资源部组织内部培训重点人力资源部登记备案，组织培训师资，选取好场地及教材原则增强员工技能，提高员工素质培训总结程序人力资源部培训效果调查涉及培训内容、讲授水平，培训后，由培训人填写《培训登记表》，将关于记录，试卷或其她关于培训资料统一保存培训可以采用考试、证书、教师/评价、实际操作等方式，将验收成果填写在《培训登记表》中。如果参加培训人员被评价为合格，培训应对不合格人员，培训人应对不合格人员进行再培训；如果成果仍为不合格，则报经理做相应解决各个部门对参加培训员工进行内部考核，考核其实际掌握限度，解决实际问题能力与否得到相应提高。真正掌握员工实际技能提高水平5个工作日各个部门依照对参加培训员工进行内部考核成果，向人力资源部提出改进培训建议1个工作日人力资源部依照各个用人部门建议，进行培训效果综合评估5个工作日人力资源部进行总结培训效果，针对局限性状况进行改进重点培训效果综合评估原则真实、全面开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变处置，业主及顾客投诉解决，特别电梯配电应获得上岗证方可上岗。3、规章制度制定1）、依照政府关于部门法律、法令、文献和示范文体，编写《业主公约》、《顾客手册》并在入伙时发放。2）、制定严谨、科学管理文献（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完毕。(二)物业管理启动1.物业接管验收1）、产权资料（项目批准文献、用地批准文献、建筑执照）。2）、技术资料（竣工图、设备检查合格证书等）2、入伙管理1）、房屋验收、交接，公司执行严谨、科学“入伙管理系统”。发放入伙告知书、住户手册，明确入伙验罢手续、收费原则，订立“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，积极解释关于疑问；订立物业管理委托合同、通过宣传使顾客理解和配合物业管理工作；向顾客发放《顾客须知》、《顾客手册》；配合顾客搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助顾客搬迁以及交通指挥等；做好顾客搬迁阶段安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，恰当增长保安力量。

2）、建立业主档案和产权备案。在办理移送手续中，系统理解业主有关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权范畴和比例，建立产权备案制度，为此后顺利管理打好基本。3、二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇建筑风格、品质，因而，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《湖北省建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《湖北省物业管理服务收费办法》等关于法规以及《前期物业管理合同》、《顾客手册》、《业主公约》执行管理。作业现场管理时，管理处将采用必要安全防护和消防办法，保障作业人员和相邻居民安全，控制现场各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境污染和危害，减轻或避免对相邻居民寻常生活导致影响。安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采用办法，保证不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾运送和堆放，禁止投入下水道，保证楼宇内道路畅通及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度减少对周边居民正常生活及工作影响，控制入住和二次装修期交叉时导致环境影响。共用设备设施管理。保证二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，禁止任意动用消防设施，使其正常运营。外二次装修管理。禁止破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位禁止安装、架设私家物品及构筑物，特别是擅自在楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板构造；不得变更或破坏房屋柱、梁、板、承重墙等建筑主体构造、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水解决，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。水电设施二次装修管理。禁止在构造楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物导致堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程竣工后，由装修户告知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理有关手续。(三)完善寻常物业管理服务A、安全保卫系统1、总体安全环境管理在社区四周、社区出入口，电梯轿厢内设立闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡逻员队伍，保安巡逻员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范办法并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全利川市物业保安呼喊系统，遇有突发事态，可以及时调配全公司人力和物力集中增援；制定应急准备和应急办法，如防台风、防地震方案等。2、对出租户管理租户社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因而，出租户管理成为当今物业管理中较难解决问题。我公司将从倡导亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对社区内租户、流动人员调查。保证楼宇内业主、租户生活安全与人际和谐。3、车辆交通及道路管理涉及如下三个方面内容一、社区停车场管理第1条车辆处负责业主(住户)车辆管理，社区车辆行驶停放。车辆处主管负责协调指引停车场(库)管理工作，保安队长监督、检查，车管员负责车辆存储、保管、放行等详细工作。第2条车辆必要按车辆处规定行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5公里／时如下。第3条凡业主(住户)机动车、自行车、三轮车一律不能停放在非指定停放位置。任何违章停放车辆将被拖移，领回车辆时，除需按章交付保管费外另应交纳拖车费。被拖移车辆停留于扣留车场超过24小时未领回者，须另加超时保管费。凡超过72小时未领回者，由车辆处报请公安机关予以解决。第4条业主(住户)长期在物业区域内地面停放车辆，必要在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入社区，按月或年交纳停车费。第5条大厦车库只供本大厦业主和社区住户使用，外来暂时车辆不得入库停放，使用车库须先到管理部门办理车位租赁手续，领取停车牌，凭证人库，对号停放，并按月交纳停车费。未办租赁手续及车辆保险车辆一律不得入库停放。第6条凡办理关于手续，领取了停车牌车辆，其停车费由车辆管理处按规定定期收取；未办理停车牌车辆进入社区停车，由社区车辆出口处依照有关规定收取停车费。第7条车辆如需停止使用停车位，应及时到车辆处办理注销手续，否则，停车费继续收取。如发生丢失或擅自转让停车牌(位)，车辆处将扣留押金并取消车辆停车位，收回停车牌。第8条车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此所导致损失均由车主自负。第9条暂时进入大厦范畴内车辆，必要在暂时车位上停放，并交纳停车费，不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。第10条车辆入库停放后，须向保安人员领取取车牌并妥善保管。取车时一律凭取车牌取车，保安员只按牌放行。特殊状况急需用车而无取车牌时，须凭单位开具证明并出示本人关于证件，由保安员(或车库门卫)登记后方可取车。第11条不得在停车场和社区范畴内洗车及清扫车上杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。第12条为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库车辆禁止携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同步，在车库内不得随处扔烟头，违者按章罚款。第13条为了保证车库内有良好卫生环境，进入车库一切人员不得随处吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上杂物。二、社区停放车辆管理规定第14条遵守交通管理规定，爱护社区(大厦)道路、公用设施，不乱停放车辆。第15条车辆不准在社区(大厦)内长期停放，暂时停放按《利川市机动车辆保管统一收费原则》缴费。第16条社区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意先后左右车辆安全，在规第17条停放好车辆后，必要锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。第18条机动车辆在本区行驶，时速不得超过15公里，禁止超车。第19条机动车辆在社区(大厦)内禁止鸣号。第20条不准在社区(大厦)任何场合试车、修车、练车。第21条不准辗压绿化草地、损坏路牌和各类标记，不准损坏路面及公用设施。第22条不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或划定停车位内停放，非机动车必要停放在自行车棚或保管站)。第23条除执行任务车辆(消防车、警车、巡逻车)外，其她车辆一律按本规定执行。三、单车、摩托车管理规定第24条业主(住户)需要保管单车和摩托车请先到社区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享有按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作暂时停车对待。第25条住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。第26条车主必要办理保管手续并交纳保管费(收费原则按市物价局文献规定)，凭缴款单发给月卡。第27条摩托车、自行车出入保管站，实行发卡、收卡制度，业主凭月卡存车，凭保管卡取车。第28条车主不准在保管站内洗车，不准在保管站内维修摩托车，防止发生火灾事故。第29条已交纳保管费并有原始收费凭证和保管卡单车，如有遗失，由保管单位第30条需要保管摩托车必要购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明．协助车主向保险公司索赔。第3l条存储保管站自行车，长期存储没人使用，且未交保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。第32条在车棚存储车辆后务必及时领取“存车牌”，并参阅“存车牌”背面“存车须知”。第33条单车、摩托车必要存储在指定位置，未按规定存储，导致丢失，责任自负。第34条要尊重停车棚门卫工作，服从其管理。第35条停车棚门卫工作受各位业主(住户)监督，其任何失职行为业主(住户)可向物业公司反映。4、科学管理记录全面事件日记，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。B、设备设施维护系统1.房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，保证房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报有关事项。2.共用设备管理我司设备保养与维修，一是以防止为主，坚持寻常保养与筹划维修并重，使设备始终处在良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋重要设备清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定期和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同步设备使用操作人员参加寻常维护保养和进行某些小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修筹划。给水排水管理工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限管理制度制定程序在竣工验收前，给排水设备设施都要通过试压、试运营，合格后方可投入使用在物业管理公司接管后，给排水设备设施寻常操作和运营都由运营组来完毕。因而，寻常操作管理目重要是规范给排水设备设施操作程序，保证对的、安全地操作给排水设备设施给排水管理涉及基本资料管理、给排水设备寻常操作管理、给排水设备运营管理、给排水设备设施维修养护管理、文明安分管理工程部组织编写公司给排水设备管理制度，给排水设备重要涉及供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统、消防设备，根据不同特性编制不同管理制度5个工作日工程部要制定《给排水设备及设施维修养护原则作业规程》，并制定年度维修养护筹划，普通工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度筹划》并组织监督该筹划实行。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施使用额度及给排水设备设施运营状况，合理地安排时间3个工作日工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度筹划》并检查该筹划执行状况，维修组负责实行给排水设备设施维修养护1个工作日工程部经理指派专人负责给排水工作1个工作日重点工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度筹划》并检查该筹划执行状况，维修组负责实行给排水设备设施维修养护原则制度给定认真、规定严格、内容完备。负责给排水工作人员需要通过严格培训以掌握各种有关技能，给水、排水严格管理，责任明确给排水设备运营保养维修阶段程序工程部设备操作员严格进行给排水启用前检查准备工作，一切正常后，按照设备启用规程操作随时如果三次未成功启动水泵，停下来查找因素，排除故障后才干再启动；如果启动成功，观测运转时电流表批示，拟定运转时有无异常状况（如异常声响、异常气味等），检查运转时水泵与否漏水成线，若浮现漏水严重状况，因素，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述规定启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运营在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转。如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵进出水闸阀工程部派专人进行定期对供水管道、水泵、水箱、阀门经常进行检查和维修保养，保证给排水安全水泵机组维修养护涉及：水泵维修养护（生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵）；控制柜维修养护；电机维修养护；有关阀门、管理及附件维修养护水泥、水箱维修养护每半年1次特殊状况可增长室外给排水设备设施维修养护室内给排水设备设施维修养护涉及消防设备维修养护；住户室内给排水管理及附件维修及养护对给排水设备设施维修养护检查，检查内容重要涉及服务及时性检查，维修时间应依照预定期间、目地远近而定工程部派专人进行定期退查，巡逻中发既有跑、冒、滴、漏现象及时解决随时工程部对给排水管道、化粪池进行疏通清掏养护，防止堵塞，保证排水畅通随时对于严格规定水质管理、水箱、水池要进行容器定期消毒、清洗，防止二次污染工程部制定紧急状态供水应急与维修预案，发现跑水、断水时，能及时解决1个工作日工程部对寻常巡视及寻常操作进行详细记录随时重点对给排水设备设施维修养护检查，检查内容重要涉及服务及时性检查，维修时间应依照预定期间、目地远近而定原则因维修工作工艺复杂程序而定，普通性维修普通不超过8个小时对于特殊困难维修项目规定从接到维修单到完毕最多不超过72小时节对于维修质量检查，先进行外观性检查，然后对各种不同设备运用目测、耳听、仪器等检查，检查与否达到规定原则维修解决程序巡视发现问题或接到业主报告浮现问题随时工程部不能解决则请专业维修公司解决1个工作日修理管道或设备时，如果需要停水，应提前告知住户做好相应准备工作随时顾客/业主做好生活工作用水储备工程部修理完毕，及时公示并做好详细记录1个工作日工程部做好事故解决总结、归纳、做好给排水设备设施基本资料管理重点发现问题，工程不能解决应及时请专业维修公司解决，停水前及时告知顾客/业主做好生活、工作用水储备原则及时、专业、认真、负责2）供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运营和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，保证正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡逻制度（每班巡逻一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运营记录；停电提前一天告知各顾客；暂时施工及住（用）户装修制定暂时用电管理办法；发生地震、火灾、水灾等状况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运营记录，每班巡逻1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时解决，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检查时，必要按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备正常维护和保养。观测种类仪表、电压与否正常，使用电流变化状况，高峰用电时电流数值，三相电流与否平衡，对照值班记录检查分析关于差别；核对各个支路实际负荷与否与装设保护元件整定值相符合；配电箱固定与否牢固，箱内器件与否完好无损，各闸具接头有无松动，操作与否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘与否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘与否良好，各类绝缘导线绝缘与否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接地线与否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定与否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具与否牢固；各种地板接地电阻与否符合规定。3）电梯设备管理

电梯运营管理工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限接管验收阶段程序电梯公司安装完毕，开发商邀请物业公司验收，或者在参加工程建设期，工程部参加电梯安装监督5个工作日工程部第一次验收为初验，对发现问题应商定解决意见并拟定复验时间第二次验收为复验，复验不合格应限定解决期限。对设备缺陷及不影响使用问题，可作为遗留问题与建设单位订立保修或补偿合同3个工作日重点第二次验收为复验，复验不合格应限定解决期限。对设备缺陷及不影响使用问题，可作为遗留问题与建设单位订立保修或补偿合同原则符合国家有关政策与管理规定维修管理阶段程序工程部配备电梯操作人员及维修人员，必要具备劳动局颁发上岗证方能上岗操作电梯工程部制定服务公约张贴公示，使社区业主租房详细理解乘梯须知。公司电梯服务人员明确岗位职责，充分做好宣传工程部制定电梯保养维修规程和保养维修筹划，认真执行电梯周保、月保、半年保及年保定期保养内容，填写各种维修保养记录及设备维修记录3个工作日工程部定期巡逻，每日一次。巡视内容涉及：机房温度5-40℃,照明正常，环境达标；电梯控制及主机工作正常，电梯轿厢，照明警铃功能正常；电梯整机运营状况，涉及应急维修、例行维修、保养正常运营，如果发现异常状况，及时检查以便及时发现故障并维修每日一次对于在巡视中发现问题，要分清因素和责任。属于质量问题，在职能范畴内要及时解决；不能解决，要向公司报告谋求技术支持如果需要停梯检修，应在底层挂片公示，提前告知业主，做好相应准备工作随时自己不能解决问题，属于电梯公司保修合同范畴由电梯公司负责解决，否则聘请其她专业公司解决1个工程日注意门房钥匙管理，防止发生人为破坏电梯浮现安全管理事故，现场电梯工应在最短时间内告知公司领导并在领导批示下进行应急解决，不得破坏事故现场工程部经理睬同其她领导在得到关于事故报告后，应及时派人或自己赶赴现场进行事故解决事故解决完毕，工程部文员应及时填写事故分析及解决记录1个工作日工程部每月召开1次安全会议，总结问题并提出改进建议对工程进行改进每月1次工程部每季度组织1次安全检查，并填写《安全检查表》，对于提出安全隐患，有关人员及时整治每季1次重点工程部定期退查，每日巡视1次原则符合电器设备安全条例规定技术档案资料管理程序每部电梯被接管后应建立技术档案，涉及电梯验收文献（验收记录、测试记录、产品与配套件合格证、电梯订货合同、安装合同、设备安装图与建筑构造图等），设备登记表（重要记载设备各种基本参数与性能参数）、大修或中修工程记录（大修或中修时间、次数、维修内容等）及事故记录等1个工作日工程部电梯管理人员每月应对巡视登记表格所记录状况进行1次复查并签字。登记表每月更换1次，电梯管理班组人员应将收回表格做好归档管理工作，以备公司检查每月1次工程部应健全电梯设备档案和维修保养记录，及时总结问题，保证提供翔实资料重点大修或中修工作记录，它涉及大修或中修时间、次数、维修内容等原则详细、认真后期解决管理程序工程部记录修缮档案，建立健全技术档案管理，进行科学管理1个工作日工程部与其她部门共同做好业主委员会工作，合理使用修缮基金，与业主委员会做好沟通随时重点工程部与其她部门共同做好业主委员会工作，合理使用维修基金，与业主委员会做好沟通原则专项专用4）消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制定突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规培训。建立寻常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月所有检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，保证消防设施齐全、完好，标记完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备用法并能及时解决各种问题；组织开展消防法规及消防知识宣教，明确各区域防火负责人；建立义务消防队，制定突发火灾应急方案；每年举办一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。防火安检管理工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限工作安排程序保安部经理颁布防火安检责任5个工作日防火责任负责辖区内设备环境解决防火负责人反映有关问题保安部经理贯彻、解决防火责任，反映有关问题5个工作日重点防火负责人负责辖区内设备环境解决原则严格工作检查程序保安部经理检查工作状况1个工作日作为防火负责人各个部门与否在辖区内堆放杂物、易燃物随时保安部经理检查发现堆放杂物、易燃物，各个部门负责人应当及时清理完毕随时作为防火负责人各个部门与否在辖区内遗留火种随时保安部经理检查发遗留火种，各个部门负责人应当及时清理完毕随时保安部经理检查各个部门在所在辖区内灭火器状况随时保安部经理检查发现灭火器质量不合格或摆放位置不合理，各个部门负责人应当及时改进调节随时保安部经理检查各个部门与否在辖区内切断非工作设备电源随时保安部经理检查发现非工作设备电源未曾切断，各个部门负责人应当及时切断电源随时保安部经理检查各个部门与否在辖区内存在火险隐患随时保安部经理检查发现存在火险隐患，各个部门负责人应当及时整治，消除隐患保安人员填写防火安全检查表1个工作日保安部经理定期报告防火安检工作每月1次重点保安人员负责寻常检查督促，保安部经理检查工作状况原则符合防火安检规定C、环境保结系统环境卫生管理目是净化环境，给住用人提供一种清洁宜人工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定期间、定任务、定质量。管理原则：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；原则化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。1、寻常保洁范畴工作内容频次标准备注楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印6擦公共防盗门1次/周无灰尘7擦楼梯扶手1次/周无灰尘8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝9擦消火栓1次/月无灰尘10擦窗户2次/月无灰尘道路1路面循环清扫无杂物2路边绿地2次/天无杂物3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采用办法消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周边区域对四害滋生地消毒解决。D、绿化维护系统制定绿化管理原则，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无变化使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整洁美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准

绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整杂草清除（每周一次）保证基本无杂草防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次E、共用设施管理系统制定共用设施管理原则，对业主共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好运营机制充分发挥物业使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好物业管理注入动力。F、社区文化活动组织系统1、社区文化建设创造一种和谐、文明、舒服生活与工作环境是我公司与业主共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参加开展各种积极向上文艺活动，使住顾客拥有一份归属感；各项活动事先筹划，争取政府关于部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府关于部门良好合伙关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参加社区文化建设，倡导高雅社区文化。社区文化管理工和原则任务名称任务程序、重点及原则时限社区管理定位阶段程序客户服务部发挥主导地位，策划、引导社区文化发展活动客户服务部依照政府倡导，针对社区历史与现状，分析业主构成，拟定社区文化定位，以哺育社区精神为核心，建立社区主流价值观，形成有助于维护社区整体利益行为模式，制定社区文化建设方针客户服务部认真调查研究，分析社区文化建设资源，规划文化建设内容15个工作日业主应积极响应，做好有关调查工作，从而保证个人生活能良好地融入社区生活之中随时重点客户服务部认真调查研究，分析社区文化建设资源，规划文化建设内容原则详细调查、统筹安排组织活动阶段程序客户服务部积极组织各项活动，针对社区不同年龄阶段人群开展相应活动，遇到大型节假日，组织社区全体人员参加做好活动准备筹划，拟订活动方案2个工作日客户服务部积极配合政府，动员业主参加，形成社区共建局面客户服务部在征求各方面对组织活动建议后修改，拟定活动时间、地点、参加人员、活动方式，告知有关人员如期进行客户服务部在活动组织中针对社区文化活动类型多样，不同活动由于定位不同、资金来源不同、参加者类型不同、组织协助不同、开展方式不同而形成不同活动规模与效果积极邀请有关媒体，如电视台、广播电台参加从而增长宣传报道力度7个工作日业主应积极参加活动，尽量抽时间参加社区活动，从而使活动影响力增大活动完毕，客户服务部应耐心听取社区业主对活动意见，详细记录每次活动长处并加以发扬，特别注意每次活动中局限性，尽量予以改正5个工作日重点客户服务部在活动组织中针对社区文化活动类型多样等特点，应将社区居民进行细分，掌握不同类群业主需求特点，充分发挥非正式组织作用，增长社区文化活动组织业主自主性与参加性原则科学分析、详细调研推广提高阶段程序客户服务部应加强社区文化管理，增进建立社区公约，形成规范客户服务部抓住恰当时机，策划潮流文化，加强品牌推广随时客户服务部精心策划新闻性社区文化活动，推广公司品牌客户服务部策划社区文化活动在注意业主娱乐性、参加性基本上，应当注意其新闻性重点客户服务部推广社区管理经验原则物业管理公司策划社区文化流动在注意业主娱乐性、参加性基本上，应当注意其新闻性2、便民服务“不出社区门，照样过日子”是我司服务一项重要目的，当住户遇到生活上或工作上多方面问题而难以应对时，全公司员工都可以有求必应地提供服务，积极为住户排忧解难，积极开展暂时性、专项性、业户自愿选取特约服务方式。1）、寻常服务设立业主联系处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与我司沟通交流场合，不但要接受住户质疑、询问、投诉、求助、报修，还规定公司员工必要热情相待，及时解决和反馈住户各种规定；建立回访制度并记录，定期向住顾客发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整治；每半年公开一次物业管理服务费用收支状况；代定报刊，邮件报刊代收代发。2）、特约服务提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修但是夜，中修三天完毕；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型保姆、家教和医疗护理；信息征询服务等六、应急办法在物业管理过程中，经常会遇到某些突发事件。1、打架斗殴事件解决工作流程及工作原则打架斗殴事件解决工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限发现应急阶段程序监控中心发现打架斗殴事件随时监控中心发现状况严重，直接报警监控中心发现状况并不严重，及时告知巡楼保安人员到达现场解决巡楼保安人员发现或接报打架斗殴事件巡楼保安人员及时报告保安部当值主管（报告打斗地点）随时重点如果械斗激烈，场面难以控制，保安部当值主管报告公安机关或拨打110报警原则及时事态解决阶段程序保安部当值主管即赴现场劝解打架斗殴人员听众劝解并离开如果械斗激烈，场面难以控制，保安部当值主管报告公安机关或拨打110报警保安部当值主管告知各岗位保安人员做好堵截准备保安部当值主管报告公司领导随时警方捉拿肇事者保安部协助警方捉拿肇事者保安部勘察打斗现场，劝散围观群众保安部协助警方调查大厦设施如果被损坏，保安部列出详细清单，附录有关证明材料（如现场损害照片），交警方追补偿费警方解决肇事者重点保安部当值主管及时赴现场劝解，大夏设施如果被损坏，保安部列出详细清单，附录有关证明材料（如现场损害照片），交警方追补偿费原则及时后期解决阶段程序保安部当值主管将事情解决过程详细向上级报告，重点跟踪事件解决进度，及时报告1个工作日保安部当值主管做好档案记录1个工作日重点保安部当值主管将事情解决过程详细向上级报告，重点跟踪事件解决进度，及时报告原则及时2、电梯困人解决工作流程及工作原则电梯困人解决工作原则任务名称任务程序、重点及原则时限发现电梯困人状况程序监控中心发现电梯困人随时监控中心及时告知工程部、电梯专修人员解救被困难人员，并报告保安主任、领班，告知巡视楼层保安人员、管理员及时到达出事楼层监控中心启用对讲系统与被困人员联系，理解电梯内人数和健康状况，安慰被困人员，告知不久有人前来解救重点监控中心及时告知工程部、电梯专修人员解救被困人员，并报告保安主任、领班，告知负责巡视楼层保安人员、管理员原则及时、全面解救过程程序依照指引灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观测判断轿厢所在位置保安部当值主管赶赴监控中心取电梯钥匙，到所报楼层，协同电梯专修人员一起解救被困人员随时巡楼保安人员、电梯管理员迅速赶到电梯困人楼层，协同解救被困人员保安部当值主管通过电梯门缝与电梯内人员保持联系，告知解救人员正在采用办法电梯专修人员、电梯专修人员检查故障因素电梯专修人员、电梯专修人员负责电梯维修人员排除电梯故障轿厢停于距离厅门0.5米以内（高于或低于）位置救援办法：拉下电梯电源开关→用专用厅门钥匙启动厅门→在轿厢顶用人力启动轿厢门→协助乘客离开轿厢→重新关好厅门轿厢停于距离厅门0.5米以外位置救援办法：进入机房切断电梯电源→拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄→援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，运用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发现危险，操作时应一撬一放使轿厢逐渐移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止遇有其她复杂状况，应祈求电梯公司协助救援监控中心运用电梯内闭路电视仔细观测电梯内人员状况，并随时与电梯内人员保持联系，如有异常及时报告在解救过程中，用对讲系统告知被困人员不要接近电梯轿厢门店，以免发生危险如果被解救出电梯人员健康状况欠佳，即时报告当值主管如果被解救出电梯人员身体健康，则可拜别被解救出电梯人员如昏厥或受伤，即送医院急救重点监控中心运用电梯内闭路电视仔细观测电梯内人员状况，并随时与梯内人员保持联系，如有异常及时报告。在解救过程中，用对讲系统告知被困人员不要接近电梯轿厢门站，以免发生危险原则符合电梯安全管理规定及紧急解决流程后期解决阶段程序故障排除后，电梯专修人员、工程部负责机修人员进行电梯试运营1个工作日电梯试运营期间，监控中心密切留意监控中心将事情发生及解决状况详细记录在当值记录簿中1个工作日工程部当值主管将事情解决状况详细向上级报告，并做好记录1个工作日重点故障排除后，电梯专修人员、工程部负责机修人员进行电梯试运营原则符合电梯安全管理制度，紧急解决流程3，突然停水、停电、停气应急办法（1）、发现状况，当值人员及时赶到现场，告知有关工程人员携带有关工具（5-10分钟内赶到），并报告领导。（2）、查看现场，判断问题严重与否，如果问题严重，及时告知有关专业部门（供水部门、供电部门、供气部门），如问题不严重，则运用平时业务知识自行解决。（3）、查明因素，分清责任，或交由有关执法部门解决。（4）、协助追索补偿损失。（5）、记录事件通过并存入档案。（6）、结束。４，雨、污水管和排水管网阻塞应急办法（1）、发现问题，当值人员及时赶往现场，并告知有关工作人员，报告领导，工程人员接到告知后，必要携带专业工具，在5-10分钟赶到。（2）、查看现场，迅速判断问题严重与否，如可以自行解决，本地解决。如问题严重，及时与专业公司联系