余杭区物业管理服务收费管理实施工作细则

余杭区物业管理服务收费管理实施细则第一条

为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业企业）和物业产权人、使用人（以下简称业主）正当权益，维护正常收费秩序，促进物业管理健康发展，依据《中国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施》、《浙江省物业管理服务收费暂行措施》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理措施》等相关法律、法规和规章要求，制订本实施细则。第二条

本实施细则适适用于物业企业在余杭区进行物业管理服务并收取费用经营服务收费行为。第三条

本实施细则所称物业管理服务收费，是指物业企业接收业主或业主委员会委托，依据物业管理服务协议，对房屋建筑及相配套共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业企业为业主提供代办性、特约性服务所收取费用。第四条

区物价局是本区物业管理服务收费主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。第五条

物业管理服务收费实施统一管理。区物价局负责落实实施国家和省、市物业管理服务收费相关政策、要求，制订本区物业管理服务收费实施细则。第六条

物业管理服务收费标准制订，应该遵照公开合理，并和物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应标准。第七条

物业管理服务收费落实优质优价、按质收费标准。一般住宅小区公共性物业管理服务收费实施收费等级制度。收费等级依据物业企业经营资质和为业主提供服务项目、服务质量、服务深度等原因确定。第八条

物业管理服务收费按提供服务性质、特点等不一样情况，分别实施市场调整价和政府指导价。别墅、高层住宅、非住宅物业管理服务收费实施市场调整价。为业主提供代办性、特约性服务收费除政府价格主管部门另有要求外，实施市场调整价。一般住宅小区公共性物业管理服务收费实施政府指导价。第九条

实施市场调整价物业管理服务收费，由物业企业和业主（业主委员会）协商确定，报本局立案。实施市场调整价为业主提供代办性、特约性服务收费（另有要求除外）由物业企业自行制订或和业主协商确定。为正确引导市场，合理制订收费标准，区物价局每十二个月公布一次参考性收费标准。第十条

实施政府指导价物业管理服务收费，由区物价局依据物业管理市场发展和服务质量、服务项目等情况，制订收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，每十二个月一次向社会公布。各小区收费标准，由物业企业会同业主委员按区物价局公布等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，约定具体收费等级和收费标准。第十一条

收费等级和收费标准报区物价局确定。收费等级通常每两年考评一次，经考评和原评定收费等级有改变（超出或达不到），收费标准应按考评后等级重新确定。第十二条

对旧城区已建旧宅或新建零星住宅达不到物业管理服务收费考评标准，按区物价局公布无等级收费标正确定。第十三条

对已交付使用，尚不含有成立业主委员会一般住宅小区，由区价格主管部门依据物业管理实际情况，确定物业管理服务收费临时标准。前期物业管理实施招投标收费标准，由区物价局确定。第十四条

一般住宅小区公共性物业管理服务项目关键包含：（一）房屋共用部位、共用设施设备使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、供热、管道燃气、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；（二）住宅小区清洁服务：包含小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位清扫保洁，生活垃圾、粪便清运处理等；（三）公共绿地、花草树木养护管理：负责管理范围内绿化物定时修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；（四）公共秩序维护和安全防范：实施二十四小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序维护；（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有显著车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；（六）住宅小区档案资料管理和装修管理：包含物业档案、产权产籍资料、物业企业内部制度建立健全，对违章、违法装修行为进行阻止并立即汇报，帮助相关部门处理。第十五条

别墅、高层住宅、非住宅服务项目，由业主委员会和物业企业协商确定。第十六条

物业管理服务收费关键由下列项目组成：（一）管理、服务人员工资和按要求提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；（二）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；（三）绿化管理养护费；（四）清洁卫生服务费；（五）安全防范服务费；（六）物业企业办公和小区活动等费用；（七）物业企业固定资产折旧费；（八）利润；（九）税费。第十七条

实施物业管理小区，未交付前前期物业管理服务费用，由建设单位负担；已交付使用但还未销售房屋及业主因故未居住房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主负担。业主因故未居住超出十二个月（不含十二个月）以上，物业管理服务费按全额缴纳。第十八条

有电梯、高压水泵等高花费设施、设备高层、小高层、多层住宅共用设施、设备消耗按实分摊，物业企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊措施由业主委员会和物业企业约定，可按面积分摊，也可按户分摊。无电梯和高压水泵等高花费设施、设备多层住宅业主除向物业企业缴纳物业管理服务费外，不再分摊其它费用。物业企业自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业企业负担，不得另向业主公摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。第十九条

实施物业管理住宅小区自行车停放需收费，必需要有封闭式停放场地，含有防盗防雨等基础条件，实施定点（位）停放，并有专员管理，收费标准按区物价局要求标准收取。其它车辆停放收费按相关要求实施。第二十条

物业企业在接收物业管理服务活动中，应和业主委员会（业主）签署服务协议，切实按协议约定服务项目提供服务。物业企业在物业管理服务协议约定之外自行提供服务，未经业主委员会（业主）认可，业主能够不支付费用。第二十一条

物业管理服务费能够预收，但预收期限通常不得超出12个月。另有约定从其约定。第二十二条

已缴纳物业维修基金住宅楼房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修（含中修）以上维修更新费用，统一在物业维修专题资金中列支。物业维修专题资金收取、使用和管理按相关要求实施。日常运行、管理、维修费用纳入物业管理服务费组成。未缴纳物业维修基金住宅楼，维修更新费用由业主负担。第二十三条

激励物业企业不停提升服务质量，经过招投标等形式开展公开、公平、公正市场竞争，严禁价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为。第二十四条

物业管理服务收费实施明码标价制度。物业企业应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，按受业主和价格主管部门监督。第二十五条

物业企业应建立健全财务管理制度。物业企业依据物业管理服务协议和相关法律、法规要求，对商业用房及其它共用设施设备进行经营，其收入应该专题用于物业共用部位、共用设施设备维修和养护，不得挪作她用。并将收入情况按要求每6个月最少公布一次，接收业主和业主委员会问询和监督。第二十六条

业主应按协议约定收费项目和收费标准立即缴纳物业管理服务费。不按要求缴纳物业管理服务费，物业企业有权根据约定服务协议追偿。第二十七条

业主向物业企业缴纳物业管理服务费后，相关部门不得向业主反复收取性质和内容相同费用。对于未经同意，私自收费行为，业主有权拒付，并向价格监督检验部门投诉。第二十八条

物业企业和业主发生价格纠纷，业主委员会应给调解，调解不成，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会，业主也可直接向价格主管部门投诉。第二十九条

对违反本实施细则要求价格行为，价格主管部门依据《中国价格法》和《价格违法行为行政处罚要求》给处罚。第三十条

实施小区管理住宅小区，小区服务费收取标准和实施细则按相关要求实施。第三十一条

本实施细则由余杭区物价局负责解释。第三十二条

本措施自1月1日起施行。以前本区相关物业管理服务收费要求同时废止。附件：余杭区一般住宅小区公共性物业管理服务基准收费表

单位：元/建筑平方米收费等级评分等级（满分100分）收费标准浮动幅度多层甲90分以上（含90分）0.50±20%乙80分以上（含80分）0.40丙70分以上（含70分）0.30丁60分以上（含60分）0.20无等级60分以下0.15余杭区高级住宅、非住宅公共性物业管理服务参考性收费标准单位：元/m2收费等级评分等级收费标准高层别墅营业用房写字楼甲90分以上（含90分）0.700.800.600.80乙80分以上（含80分）0.550.650.500.65丙70分以上（含70分）0.400.500.400.50丁60分以上（含60分）0.300.400.300.40附件：余杭区物业管理服务收费等级评分表考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分一、经营资质（6分）有经营管理资质，经营管理资质和物业管理服务内容相结合6有一级经营管理资质和物业管理服务内容相结合不扣分，二级资质扣2分，三级资质扣4分，没有资质不得分。二、综合管理（8分）1物业管理企业有管理计划和实施方案，内部管理制度完善，制订住户条约及各项专业管理制度、措施及岗位工作考评目标2有总体计划和配套实施方案不扣分，不完善扣1分，没有扣2分。2有规范业主委员会工作及联络制度，物业管理企业和业主委员会责、权、利关系明确2有规范制度不扣分，制度不完善扣0.5分，没有联络制度扣1分；关系明确不扣分，不太明确扣0.5分，不明确扣1分3小区管理设施齐全，管理到位，有较优异保障方法，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理2设施齐全优异不扣分，通常扣1分，比较差扣2分。4物业管理人员要有显著标志，并经过物业管理专业培训，遵守职业道德规范；关键责任人和业务骨干经专业培训并有相关技术、资质证书，有较强事业心2物业管理人员有上岗证90%（含）以上不扣分，80%（含）至90扣0.5分，70%（含）至80%扣1分，60%（含）至70%扣1.5分60%以下扣2分考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分三、房屋维修管理（11分）1房屋外观完好、整齐，小区内组团及幢号有显著标志及引路方向平面图2外观完好、整齐不扣分；外观欠完好、欠整齐扣1分；外观墙面严重破损、不整齐扣2分；2无违章私搭、乱建现象，阳台使用统一有序，不碍观瞻。装修房屋，不得危害房屋结构和她人安全。3无违章私搭、乱建现象，阳台使用统一有序不扣分；有违章私搭、乱建现象扣1—2分；阳台使用不统一扣0.5—1分；3房屋及配套设施完好，维修立即，并建立回访制度4房屋及配套设施完好率98%以上、维修立即率98%以上不扣分；98%—90%扣1分；90%以下扣2分；回访率90%以上不扣分，90%以下酌情扣分。4房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清楚。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分四、公共设备设施管理（16分）1小区内全部公共设备完备，资料档案齐全，管理完善。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分2设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及进，维修工程度质量合格以上。4完备不扣分，欠完备扣1分，不完备且有事故隐患扣2分；电梯运行正常不扣分，不正常扣2分。3每日有设备运行统计，运行人员严格遵守操作程序及保养规范2保养方法落实不扣分，不落实扣2分4供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。3正常运行不扣分，每发觉一处不能正常运行扣0.5分，扣至3分5小区内公共配套设施完好，不随意改变用途2完好且不改变用途不扣分，欠完好酌情扣分，改变用途扣2分6道路通畅，路面平整2道路完好不扣分，每发觉一处不平整扣0.5分，扣至3分考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分五、环境卫生管理（14分）1小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施。2设施完备不扣分，欠完备扣1分，不完备扣2分2小区内实施标准化清扫，垃圾日产日清4清扫立即、保持清洁不扣分，达不到标准扣2分，脏乱差扣4分3污（粪）水排放通畅，立即清理化粪池，粪便无外溢3每发觉有一处污（粪）外溢扣1分，扣至3分4公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持整齐，不随意堆放杂物和占用3整齐不扣分，每发觉一处随意堆放杂物扣0.5分，扣至3分5居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，无乱贴、乱画现象2管理有序不扣分，欠完善扣1分，比较杂乱扣2分六、绿化管理（10分）1小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置适当，保持四季有应时花草3符合不扣分，基础符合1—2分，比较差扣3分2新建小区公共绿地人均1平方米以上，旧区改造小区人均绿地不低于0.8平方米2符合不扣分，基础符合扣1分，不符合扣2分3绿地管理及养护方法落实，无破坏，践踏和违章占用现象，立即补种枯死花草（木）5符合不扣分，每发觉一处破坏现象扣0.5分，扣至5分考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分七、治安保卫公共秩序管理（16分）1小区实施封闭式管理1实施不扣分，不实施扣1分2小区实施二十四小时安全保卫制度，不定时巡查。4二十四小时值班且巡查频繁不扣分，二十四小时值班但巡查欠频繁扣2分，不实施24值班或不巡查扣4分3小区配有电视监控系统，有专员负责随时掌握小区内多种情况3有电视监控系统不扣分，无电视监控系统扣3分4保安人员有显著标志，工作规范，作用严谨2保安工作认真负责不扣分，欠负责扣1分，不负责扣2分5危及住户安全处设有显著标志和防范方法1防范方法好不扣分，不完善扣1分6小区内无重大火灾、刑事和交通事故2无不扣分，有扣2分7车辆管理有序，有显著车辆行走、停放标志，无乱停放机动车、非机动车3管理有序不扣分，不符合要求酌情扣分，扣至3分。八、小区文化（5分）1小区订有居民精神