长兴鹅头浜安置房工程可行性研究报告样本

第一章总论一、项目背景 （一）项目名称：长兴紫金南苑保障性住房工程项目（二）承办单位：长兴建设房屋开发有限公司（三）项目可研报告编制根据1、湖州市建设局《湖州市都市规划管理技术规定》2、长兴县建设局《长兴紫金南苑保障性住房工程设计规定》附规划红线图3、《长兴县紫金南苑地块保障性住房工程规划建筑方案设计》4、长兴县建设局《关于长兴紫金南苑保障性住房工程设计方案项目规划例会审批意见书》5、项目可研报告编制委托书6、《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）7、《投资项目可行性研究指南》8、现行关于建设法规、规范二、项目概况（一）建设规定本项目旨在将长兴紫金南苑保障性住房工程建设成为廿一世纪当代人文住宅社区，提高社区品味。充分运用周边资源，营造一种环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷当代化高品质住宅社区，并体现“亲、善、美”和谐宗旨。创立新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观均好性，提供便捷合理人车分流交通系统。（二）建设范畴长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约82.6亩。（三）建设内容本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅，所有为限价销售房。住宅总户数772户，共有5种户型。多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，用于自行车停放，达到每户一种。高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。根据社区居住人口规模，合理配备了公共建筑，包括会所、商业服务点等公建及社区服务用房。同步建设相应基本设施工程、景观绿化工程等。（四）建设规模项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米（五）相应人群本项目建设内容所有为限价销售房，凡满足如下条件者，均可申请购买：①是城乡中低收入家庭。必要同步符合两个条件：一是家庭成员中至少有一人获得本地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县记录部门发布上年度本地城乡居民人均可支配收入80%如下；②大学本科及以上毕业生和具备技师职业资格或中级及以上专业技术资格人员。必要同步符合三方面条件：一是具备国民教诲序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发技师职业资格证书或人事部门颁发中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在本地记录部门发布上年度本地城乡居民人均可支配收入80%如下；③先进外来务工人员。应符合下列两个条件之一：获得国家、我省、本县或市级关于单位授予“先进外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号外来务工人员；具备国家高档技师职业资格证书外来务工人员；④长兴县引进高档人才。应符合下列条件之一：引进落户具备博士学位或高档专业技术职务任职资格人才；引进落户具备研究生研究生学历学位、在本县工作满3年且在公司工作人才；⑤城中村改造家庭，县危房改造家庭；⑥烈士遗属、退役残疾军人、立功人员；⑦具备以上教龄无住房或住房面积不大于60平方米先进教师；⑧对长兴税收贡献前10位公司予以恰当比例，再由其分派给困难职工。（五）重要建设条件本项目建设符合长兴县都市总体规划规定，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用筹划1、项目投入总资金项目开发总投资（含贷款利息）43520万元，建设投资38520万元，其中土地成本8095万元，建安工程费24280万元，前期工程费1025万元，基本设施建设费766万元，其她费用871万元，开发期税费1499万元，管理费用150万元，不可预见费1834万元。2、资金筹措筹划本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。3、资金使用筹划投入筹划如下，自有资金1.352亿所有用于投资；商请银行五年期贷款3亿元。（七）重要技术经济指标表1-1重要技术经济指标项目单位数量总规划用地面积：㎡55065.06总建筑面积：㎡111963.6其中地上总建筑面积：㎡97765.6地下总建筑面积：(含人防不计容积率)㎡8196.6半地下总建筑面积：(不计容积率)㎡6001.4地上部分住宅总建筑面积：㎡89614.9其中高层住宅：㎡47278.9多层住宅：㎡42336.0配套设施建筑面积：㎡8150.7其中物业管理用房面积：㎡746.0社区服务用房面积：㎡456.0商业面积：㎡6948.7建筑占地面积：㎡14279.6建筑密度：%22.2容积率：1.78绿地率：%30.1总户数：户772其中高层户数：户352多层户数：户420机动车停车位：辆442其中地面停车：辆38半地下停车：辆170地下车库：辆234停车率：%56.7三、重要结论与建议（一）重要结论本项目系保障性住房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目社会效益比较明显，维护了长兴社会稳定，为经济发展提供空间，改进了都市面貌，提高中低收入居民生活环境和生活质量。同步，该项目还会衍生一定经济效益，进一步加快投资步伐，推动了都市基本设施建设，增进房地产行业发展。因而，项目建设综合效益明显。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效机制，更有效地控制项目投资、工期、质量，使投资效益最大化，以提高项目开发建设总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。处在长江三角洲地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，既有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。是长江三角洲经济区迅速崛起新兴都市。近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型当代化新兴都市目的，长兴县正努力打造“中华人民共和国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明都市”、“国家园林县城”、“国际花园都市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明都市”、“国家园林县城”、“国际花园都市”等称号。工业经济提速增效，运营质量得到改进，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等老式产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业迅速崛起，技术含量高、附加值大高新技术产品发展较快；长兴实行了大力发展高效农业，走农业产业化经营农业经济振兴战略，着力调节粮经比例，大力推动效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化农产品生产基地，同步农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息征询、交通运送业稳步发展，以五大市场为重点商贸物流中心初具规模。全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，全县完毕财政总收入33.89亿元，比增长10%；完毕地方财政收入18.47亿元，比增长13.3%；全年完毕固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。可见，长兴以科学发展为主题，构造调节为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一种高速、稳定良性发展期。长兴县经济及财政迅速增长，加快了都市化进程，县城城区作为向外拓展空间第一着力点，更是掀起大建设大开发热潮。在县委、县政府对的领导下、按照“人民都市人民建”方针，通过近年建设发展，都市基本设施基本齐全，都市服务功能不断完善。特别是改革开放二十近年来，都市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创立园林化都市目的，使都市环境更加美好。同步大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营都市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基本设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快都市基本设施建设同步，房地产开发建设稳步有序发展。都市美化、绿化、亮化、净化获得明显成果，园林化都市初具规范。长兴县居民普遍感到都市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒服了。为进一步完善都市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改进中低收入家庭住房条件，增进房地产市场健康发展，加快实行保障性限价房建设工程势在必行。长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。二、项目建设必要性（一）本项目建设对于加快长兴城区建设，推动长兴跨越式发展意义重大。推动长兴大建设、打造当代化都市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推动长兴崛起作出重大决策。为了继续强力推动“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展积极。可见，保障性限价房建设工作在都市建设中先行作用日益明显，一是保障了都市总体规划和建设项目顺利实行，使市区建成面积不断扩大；二是为住房困难低收入家庭提供社会保障性质住宅，使其能安居乐业，增进社会和谐稳定；三是增进了房地产开发业健康发展。本项目是长兴当代化都市建设重要构成某些，也是长兴向城西扩展、发展主阵地。如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展良机，丧失新一轮区域竞争积极权。并且，保障性限价房工作宜快不适当慢，时间拖得越长，风险就越大，付出成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因而，在思想上、行动上都不能有丝毫懈怠，一定要以迅速推动工作成效，把机遇转化为现实。（二）本项目建设是提高城区形象、改进都市环境迫切需要。长兴县经济是新兴都市经济，而都市发展往往取决于良好都市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们共识。长兴近几年迅速发展，无不得益于都市基本设施改进、环境形象提高。通过建设保障性限价房，使住房困难低收入家庭“居者有其屋”保证人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责态度，站在长兴长远发展大局高度，本着对民众负责态度，加快保障性限价房建设，以住房困难低收入家庭居住条件改进，进而提高长兴县雉城乡环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面不同形态景观水景，通过几何形与自然形组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀人文景观。并且社区绿地并不但为社区内住户所有，将辐射向都市，与都市共享，成为长兴县又一道亮丽风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动建筑符号与当代形体相结合。注重建筑材质及色彩呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活回归感，在喧嚣、激烈、多变当代都市中，营造人们企盼已久家。（三）本项目建设是维护社会稳定需要。保障性限价房工作不但关系到都市建设与否可以顺利进行和都市与否可持续发展问题，并且还涉及低收入家庭切身利益和社会稳定问题。对此，长兴县委、县政府对保障性限价房工作予以高度注重，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序运营轨道。近年来，长兴县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房建设速度跟不上低收入家庭规定改进住房条件现象，建成并投入使用保障性限价房还不能完全满足低收入家庭需要，在一定限度上影响了社会安定。为此长兴县委、县政府极力加快保障性限价房建设进度。进一步创新和发展保障性限价房建设模式，积极履行保障性限价房建设市场化运作，采用切实可行办法和办法，勉励和引导实力强、信誉好开发建设单位参加保障性限价房建设，切实解决资金瓶颈问题。本项目建设顺应长兴县保障性限价房建设发展思路，所有新建保障性限价房所有出售给住房困难中低收入家庭，开发建设宗旨就是最大限度地满足住房困难中低收入家庭住房条件，加快工程建设，努力把保障性限价房建设成为群众满意“精品工程”，力求让中低收入家庭早日住上保障性限价房。（四）本项目建设是以民为本、造福于民体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持唯一途径。长兴县依照国家和浙江省关于规定，以“高起点规划、高水平设计、高原则建设、高效能管理”为规定，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性限价房制度最大受益者。对于群众来说，保障性限价房建设一方面将优化发展环境，提供越来越多就业机会；另一方面，新保障性限价房社区建设将极大地改进中低收入家庭居住条件和生活质量，因建设保障性限价房而获得发展成果必将在最大范畴、最大限度上惠及百姓。

详细到本项目建设，还将充分运用都市水面周边环境资源，营造一种环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷当代化高品质住宅社区，并体现本限价房社区“亲、善、美”和谐宗旨。因而，抓好本项目保障性限价房建设工作，既是贯彻长兴县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题详细举措，又是维护群众利益、增进长兴发呈现实需要。可见，本项目建设是十分迫切和必要。第三章建设单位概况长兴建设房屋开发有限公司成立于8月，注册资本33000万元，法定代表人陈水毛，公司经营范畴：房地产开发。该房地产开发公司资质级别为二级公司宗旨是承担我县旧城改造拆迁房、作为定销房屋综合用房、解决我县困难人员限价房、政府性其她用房及为调控房地产市场物价等政策性商品房开发。长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，就选取了一条对环境、资源、生态充分保护运用可持续发展开发模式和发展道路，积极倡导“花园中建都市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等当代发展理念。公司建立了当代化公司管理模式，采用直线职能机构管理方式，构筑了一种精简高效组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合伙先进员工队伍，保证了公司专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于公司文化建设，强调以物质文化为基本、制度文化为核心、精神文化为核心。营造独特居住文化是该公司房屋开发原则。建筑有其独特语言，但意义不在建筑自身，更多则是一种文化体现。一种定位精确、独具特色楼盘往往具备浓厚居住文化氛围，它给业主提供不但是一种容身居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身一种价值取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”公司精神，与时俱进是时代提出规定，没有最佳只有更好，没有停顿只有迈进。超越自我是公司精神核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才干超越别人，才干谋求明天发展。这是公司长远发展所需实践精神，是公司员工精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现公司主线目的动力。公司将秉承“与时俱进超越自我”公司精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划公司发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，公司要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必要遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重叠同、守信用。公司在开发房产背后事实上是在经营自己信誉，诚信是公司巨大重要无形资产。因而，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾前提，发扬团结、奉献、求实、创新精神，实现规划高原则，全力为都市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到售前售中售后服务房地产开发建设项目。第四章建设规模一、建设规模根据与原则（一）建设规模根据依照长兴县政府关于对保障性限价房开发建设构思和该区域保障性限价房现状及住房困难中低收入家庭对用房实际需求，按照国家、浙江省关于保障性限价房现行政策和关于规定，参照当前省内类似保障性限价房规模，研究拟定本项目规模。（二）建设规模基本愿则坚持适度发展，加快建设，不断完善愿则。从保障性限价房实际需要出发，运用既有建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾此后发展，在原则上，既符合国内国情又适应人民群众不断增长生活消费水平。坚持保障性住房市场化原则。按照产业化思想和市场经济规律建设保障性限价房，应充分体现多元化服务及各种形式建筑规模合理配比，达到社会效益和经济效益统一。坚持保障性住房建设规范化原则。本项目应按照国家、浙江省关于保障性限价房关于政策、规定和基本原则建设，以中低收入家庭需要。（三）建设规模本项目所建保障性限价房项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积5层多层住宅共23幢，420户；11、15和18层高层住宅共8幢，352户，共772户，共5种户型。表4-1户型类型户型编号户型面积（㎡）户数（户）共计（户）比例（%）多层D1606042014.3C182.16014.3B1103.815035.7A1121.6215035.7高层G1127.97352352第五章项目选址及建设条件一、项目选址本项目位于长兴环境优美城西地块，处在环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约82.6亩。二、项目建设条件（一）自然环境1、地形长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原一某些。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平特性。本项目范畴内地形总体平坦。2、气候长兴属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超过10mm年平均天数为41天，每年4～9月降水比较集中，为852mm，其中5～6月为霉雨期，8～9月为台风雨期。8级台风年平均一次，风速不不大于14m/s，最大风速26m/s。3、水文长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。长兴近年平均年降水量为1309毫米，近年平均年径流深为500～700毫米。境内河流水文特性重要受季节雨量分布不均影响，洪枯期分明。历史最高洪水位（1999年）6.30m（吴淞），长兴港最高洪水位为5.57m。（二）社会经济条件1、社会经济全面发展。近年来，长兴经济迅速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。长兴县实现地区生产总值240亿元，人均GDP5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。长兴县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明都市、省园林都市、省教诲强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园都市等称号。2、交通优势得天独厚。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”长湖申航线发端于此、直达上海。长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区都市均在200公里以内。3、都市建设突飞猛进。近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改进环境、提高品位”思路，积极实行“东扩南进、北延西控、中间完善”都市发展战略，坚持高起点规划、高原则建设、高效能管理，都市建设获得突破性进展。在《长兴都市总体规划》指引下，相继编制了《中心城区都市设计》、《长兴都市绿地系统规划》等一批专项规划，形成了科学合理城乡规划体系。“十一五”期间长兴都市建设投资力度空前，都市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达山水园林型当代化新兴都市已雄姿态初现。4、文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作《茶经》，长兴因而成为茶文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。长兴资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中华人民共和国银杏之乡”美称。5、都市品位不断提高。长兴县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化都市，以山水园林景观凸现都市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗迹公园、和睦塘公园等，都市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计都市街景，一批先进设计、精品建筑相继浮现，都市品位不断提高。（三）市政基本设施依照市政规划，本地块内设都市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因而，有较为成熟基本条件，有水资源条件等景观基本，有助于建设人性化居住空间和功能复合都市发展区。第六章项目建设内容及建设方案一、建设内容本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅。住宅总户数772户，共有5种户型。多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，架空层划提成自行车停放处，达到每户一种。高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。根据社区居住人口规模，合理配备了公共建筑，包括会所、商业服务点等公建及社区服务用房。同步建设相应基本设施工程、景观绿化工程等。二、规划设计技术指标项目单位数量总规划用地面积：㎡55065.06总建筑面积：㎡111963.6其中地上总建筑面积：㎡97765.6地下总建筑面积：(含人防不计容积率)㎡8196.6半地下总建筑面积：(不计容积率)㎡6001.4地上部分住宅总建筑面积：㎡89614.9其中高层住宅：㎡47278.9多层住宅：㎡42336.0配套设施建筑面积：㎡8150.7其中物业管理用房面积：㎡746.0社区服务用房面积：㎡456.0商业面积：㎡6948.7建筑占地面积：㎡14279.6建筑密度：%22.2容积率：1.78绿地率：%30.1总户数：户772其中高层户数：户352多层户数：户420机动车停车位：辆442其中地面停车：辆38半地下停车：辆170地下车库：辆234停车率：%56.7三、总平面设计(一)规划构造紫金南苑地块轮廓接近于倒梯形，北侧东西向较宽则南侧较窄，重要出入口分别位于长安路和环城西路中部，两出入口遥遥相望，通过一条中心景观带相连，形成社区景观主轴线。北侧紧临河道，自然景观资源丰富，临河处之西向东有高层、小高层和多层建筑布置，丰富了河道景观天际线，也使得景观更好渗入到整个社区内部。(二)道路交通紫金南苑地块社区运用双车环道及一条尽端道路连接东、西两个入口，高效解决社区内外部联系和内部交通流畅，做到人车分流。依照各地块规模和用地特点，并充分运用、合理布置道路交通，整个社区重要机动车道路系统便捷地联系社区各出入口以及各组团居住院落，原则做到人车分流，形成有效独立步行系统。社区道路级别分级明确，社区主干道高效解决交畅通顺，同步满足消防规定。社区内道路分为社区主干道（6M），组团路（4M），宅前路（2.5），景观步行道（1.5～2M）。步行道路系统重要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着社区中心绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元入口，使得居民在社区内行走时，能充分领略社区优美环境，同步又置身于社区环境当中。(三)入口紫金南苑地块社区，在社区东、西侧设立两个主出入口，结合沿街商业及社区用房，打造社区门面。(四)停车紫金南苑地块总停车位442个，涉及地面停车38个，半地下停车位170个，地下停车位234个，非机动车停车安排在各高、多层住宅架空层中。(五)景观环境设计紫金南苑地块社区因有连接两出入口中心景观轴线，使得整个社区组团感更强，区域感更明确。高层与高层建筑之间，以及多层与多层住宅之间都很明确形成了共享绿化景观，宅间绿化满布且立体化，每个角度都能看到各种景观。非常有亲和力生态环境，使用景观元素如铺地、植栽、灯具、街头家具、水景小品等更注重风格、品质，营造了一种景中有景，空间流畅，形成层次分明，形式丰富景观序列空间。(六)绿化配备两个社区树种配备采用形对比映衬，色彩随季节变化使社区在每一种季节均有不同色彩，同步结合植物竖向设计。例如桂花、腊梅等开花植物，使人陶醉于清香之中；高大乔木阴翳蔽日，使居住者产生家归属感。中高冬青既有阻隔视线功能，还利于造型。四、建筑设计(一)住宅户型设计户型设计生活细节做了相应细致解决；使之在均好性、多元化、趣味性基本上，具备了当代生活品质。在设计手法上突出如下几种特点：景观性：依照花园位置布置客厅朝向、强调景观运用。组合性：设立可变组合空间，满足个性需求。住宅室内各使用空间尺度宜人，体现了以人为本设计思想。户型配比上除满足设计规定外，合理配比多样户型，以满足不同需求。(二)住宅单体设计紫金南苑地块住宅单体设计：多层住宅设计：共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，架空层划提成自行车位，达到每户一种。高层住宅设计：共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。(三)公建及社区服务用房根据社区居住人口规模，合理配备了公共建筑，包括会所、商业服务点等。(四)建筑造型建筑立面设计简洁、流畅，强调建筑形体光影变化，并细致入微解决生活情趣细节。在装饰风格上，采用了某些外挑构架与玻璃、铁艺组合使用，体现了当代生活情趣。建筑材料以面砖、涂料为主。色彩以暖色调为主，并加以透明玻璃，金属感强钢架来衬托，形成变化。五、构造设计1.设计根据1.1本工程根据现行国标规范、规程和设计审批文献进行设计1.2采用重要规范、规程：《混凝土构造设计规范》《建筑构造荷载规范》《建筑抗震设计规范》《建筑构造可靠度统一设计原则》《建筑地基基本设计规范》《建筑桩基技术规范》1.2采用设计原则荷载：基本风压：0.3KN/M2基本雪压：0.55KN/M21.3重要楼面活荷载贮藏室5.0KN/M2住宅2.0KN/M2楼梯2.5KN/M2阳台2.5KN/M2消防疏散楼梯3.5KN/M22.设计阐明2.1建筑构造设计条件本建筑安全级别为二级，构造使用年限住宅为50年，抗震类别丙类，本地区抗震设防烈度为7.5度，设计基本地震动峰值加速度为0.05g，场地土类别Ⅱ级。2.2构造选型（1）基本形式本工程地质较好，均采用天然浅基本。（2）重要构件尺寸多层：重要柱断面300*400，300*500，重要梁断面250*400，楼面、屋面现浇厚100～120mm。2.3抗震依照抗震规范，排屋、多层住宅框架抗震级别为四级，小高层框架抗震级别为四级，剪力墙抗震级别为三级，设防烈度6度。2.4材料（1）混凝土多层住宅采用C30。（2）钢材现浇板受力筋采用HPB235，HRB335钢，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335钢。（3）砌体框架填充外墙，外墙采用240厚MU10空心粘土砖墙，内墙采用240厚轻质砌体。（4）自防水砼为提高防水性，避免浮现收缩缝，施工时掺适量UEA微膨胀剂。六、给排水设计1.设计根据：1.1《建筑给水排水设计规范》1.2《室外给水设计规范》1.3《室外排水设计规范》1.4《建筑设计防火规范》1.5《自动喷水灭火系统设计规范》1.6《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》2.生活给水系统：2.1概述：本社区给水水源取用市政自来水，从都市道路接入两路给水管，在区内形成环状供水管网。各栋用水均从环网上接出。给水分区供应，一至四层直接由市政给水管提供，四层以上由区内加压泵房提供。水泵房设立在服务用房地下层，采用变频机组，变频供水。2.2管材：室外给水管道采用钢塑复合管，丝接，最小覆土控制在0.7m；室内生活给水管道均采用钢塑复合管，丝接。3.排水系统3.1排水体制：本社区，设计排水体制采用雨、污分流排水体制。室内设计采用污废分流。3.2污水系统：室内生活污水、废水分别设立立管接纳各层污、废水，各立管均设立在管窿内。室内污水排入室外管网，经化粪池解决后与生活废水合并排入市政管道。3.3雨水：雨量公式暂采用湖州市暴雨强度公式：其中重新期P=1年，地面集雨时间t=15min。建筑物屋顶雨水采用有组织屋面雨水立管排至室外雨水管网，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。汇合后排入市心路市政雨水管。3.4排水管道：室内排水管道采用UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC加筋管。检查井、雨水口均采用省标砖砌，雨水口布置间距20~50m。管道在道路下最小覆土控制在0.7m。4.消防给水系统：4.1消防水量：室外消防供水：15L/S室内消防供水：10L/S自动喷水消防供水：30L/S4.2消防设施设立：室外给水环网上按间距不不不大于120米七、电气设计1.设计根据：1.1《民用建筑电气设计规范》1.2《火灾自动报警系统设计规范》1.3《住宅建筑设计规范》1.4《汽车库、修车库、停车场设计规范》2.设计范畴：依照设计任务规定和关于设计文献规范，本工程电气设计涉及如下内容：2.1供电设计；2.2电力设计；2.3电气照明设计；2.4自动控制与自动调节；2.5建筑物防雷保护。3.供电设计：3.1供电电源及电压：规定本地供电局提供两路10KV供电电源。其消防负荷（如报警系统电源、消防水泵、防排烟设施、消防电梯、事故照明等）、住宅客梯、生活水泵电力等均为二级负荷，住宅内部用电设备及配套公建用电负荷等为三级负荷。3.2负荷计算：按每平方米50VA计算，则变压器容量Se=4400KVA。拟设立6台800KVA变压器。3.3供电方式：10KV电缆网采用双环网结线，开环运营.社区设立10KV开闭所，电缆经开闭所向社区供电。低压配电采用辐射型结线。住宅以单元设立总表箱，一户一表。3.4功率因数补偿：社区变电站内设低压电容补偿，补偿后功率因数为0.9。3.5接地保护：接地保护采用TN-C-S系统。4.电力设计：4.1电源电压和配电系统本工程内无高压用电设备，低压380/220伏电源引自低压配电屏各动力出线回路，配电系统为树干、放射式混合形式。4.2环境特性：普通均为正常环境，选用保护式设备，大容量设备采用Y-△启动或自耦减压启动。4.3导线选取及敷设：普通选用电力电缆或绝缘导线。4.4保护接地采用TN-C-S系统。5.电气照明设计：5.1照明电源：本工程照明灯具均为单相220伏电源，引自低配屏，各照明出线回路，配电系统普通为树干式。5.2光源和灯具选取：汽车库、商业等以荧光灯为主，住宅以白炽灯为主，所有灯具均选用原则灯具。5.3导线选取及敷设：依照电流大小，照明干线选用电力电缆，支线和支干线普通为BV线穿电线管暗敷。5.4住宅户内设计：总进线满足额定电流≥40A，选用16mm2铜芯绝缘线，空调、电热等分路额定电流≥25A，选用4mm2铜芯绝缘线，照明及其她电器分路导线额定电流≥16A，选用2.5mm2铜芯绝缘线，家用电器外壳保护PE线选用2.5mm2铜芯绝缘导线。住宅总线入户后，设立配电箱，配电箱内设总进线开关及若干分路出线开关，总进线开关选用单相双极断路器开关。户内照明分路单独设立，其她按功能分路。5.5社区路灯：路灯照明光源采用高压钠灯或白炽灯，照明均匀度为1：10~1：15之间，控制方式采用集中遥控管理或自动控光装置。6.自动控制与自动调节：动力设备依照需要设计自动控制和自动调节。7.建筑物防雷保护：按三类防雷建筑设计。八、弱电设计1.火灾自动报警及消防联动控制系统1.1在汽车库、楼梯、走道、大厅、设备机房设火灾探测器；在公共场合出入口装设手动报警按钮；在设备机房、消火栓按钮、手动报警按钮处装设消防专用电话分机；在走道和大厅等公共场合装设消防广播。1.2消防联动控制系统包括如下功能：a对消火栓灭火系统联动控制；b对水喷淋灭火系统联动控制；c对防排烟设施联动控制；d火灾事故广播系统；e非消防电源断电和电梯迫降控制。2.电话系统：2.1本工程电话系统引自本地电信网。2.2每单元底层设立电话接线箱。 2.3每户设二个电话终端出线口。3.有线电视系统：3.1本工程电视信号源引自本地有线电视网。3.2楼内信号采用分派-分支方式传播网络。3.3每户设二只终端插座，电平达73.5db。九、暖通设计1.设计根据：《建筑设计防火规范》。十、消防设计1.设计根据1.1《都市居住规划设计规范》1.2《住宅建筑设计规范》1.3《建筑设计防火规范》1.4《民用建筑设计通则》1.5国家及地方其她有关规范规定2.建筑规划某些2.1社区各出入口与都市道路相连，重要道路宽4-6M，达道消防车道规定。2.2消防车道上空4M范畴如下无障碍物，沿消防车道间距120M之间设室外消火栓。2.3沿街建筑某些长度超过150M或总长度超过220M，均设立穿过建筑物4M宽×4M高消防车通道，且长度每超80M均设立有人行消防通道。2.4建筑间距满足消防及本地规划管理规定。2.5多层普通住宅属于二类建筑。3.构造某些梁:保护层厚为25mm楼板:厚度>100mm框架柱:断面>300x300混凝土墙:厚>240mm以上梁,板,柱,墙消防设计均满足建筑一级耐火级别.4.给水、弱电某些详见各专业设计阐明。十一、建筑节能及环卫设计1.生活污水、废水经经化粪池解决后排入市政污水系统。水泵及管道设立橡胶隔振垫和金属软接头等防震减办法。蓄水池内壁贴白磁砖，以保证水质质量。洁具采用节水型冲洗配件。2.充分评估通风、空调设备噪声与振动对环境影响，必要时采用消声、隔振办法，使之达到国家或本地关于原则。油烟均通过竖向管道向屋顶排放。垃圾收集方式为相对集中放置，定期由环卫工人清理并运走。3.建筑物对周边日照影响满足规范规定。同步在建筑设计上注重：外墙保温技术、门窗节能技术、屋面保温隔热技术、以及太阳能技术应用。4.依照居住建筑节能设计原则,本社区住宅某些外墙均做内保温采用25厚聚苯颗粒复合硅酸盐保温砂浆,屋面采用35厚聚苯乙烯泡沫塑料保温层,窗户均为单框双玻铝合金窗,空气渗入量不得不不大于1.5m/mh,其中东西向窗户采用浅色较紧密织物窗帘(由顾客自行定做)遮阳,外分户门采用保温,隔声等性能金属门板,内衬15mm玻璃,通过办法,以实现建筑节能50%目的。十二、建筑智能化设计1.智能化社区管理系统随着计算机技术、当代建筑技术和自动控制技术迅速发展以及人民生活水平不断提高，人们对生活环境安全性、舒服性、以便性规定提高到了一种比较重要位置。“智能化”于90年代初率先在写字楼及办公楼实现后，1996年逐渐扩展到住宅上。所谓智能化管理系统，是指通过综合配备在住宅区内各个功能子系统，以宽带网及各类现场总体网络为数据传播平台，配以各种智能化控制设备，传感器及执行装置，实现对住宅社区进行计算机化管理一种自动化系统。普通涉及“安全防范子系统”、“信息管理子系统”、“信息网络子系统”三个某些。2.安全防范子系统安全防范子系统是为住户和社区物业管理提供住户室内安防、消防、来人身份辨认、非法入侵报警、保安巡更记录综合信息管理系统，即：2.1住户报警系统，每户设楼宇防盗对讲系统，有可视、遥控开锁、户与管理室通话、防盗、防火、防燃气泄露和紧急求助报警、联系等功能。2.2门禁控制系统，出入社区大门开关控制及集中报警。2.3社区周界防越报警系统，对于非法进入报警和监控。2.4闭路电视监控系统，重要场合及通道电视监控及录像。2.5巡更管理系统，计算机化电子巡更系统管理。3.信息管理子系统信息管理子系统为住户和社区物业提供户内各种计量表、数据远程抄表收费、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理，即：3.1自动抄表管理系统，水、电、气、热量等计量表远程抄收计费。3.2公共设施管理系统，社区内给排水、变配电、公共照明等集中远程监控。3.3紧急广播与背景音乐系统，社区公共区域分时间播放告知、音乐、节目等，在紧急状况下可切入紧急事件广播。3.4社区物业管理计算机系统，社区物业信息及公共信息管理和共享。4.信息网络子系统信息网络子系统提供社区信息传播道路，即：4.1社区内部信息网络和外部公共信息网络接口，采用电话、有线电视网、光纤同轴混合网、宽带综合业务数字网、DDN等各种网络形式完毕。社区拟建100兆光纤线缆，住宅建10兆五类UTP宽带综合数字网和局域网系统，对外与城域网或广域网相接，公寓和商铺预留终端接口，顾客只需备有家用计算机和10/100M4.2社区内部网络：信息传播通道、电话、电视、计算机网络、安全控制网络等采用传播形式。4.3社区信息增值服务：涉及VOD视频点播系统，因特网上网服务、证券、股票交易、社区公共服务、家庭信息中心，电子商务等。十三、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料重要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，此后工程实行过程中应严格控制原材料质量，施工单位采购材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产优质产品，符合施工图纸和关于原则、规范规定，并有有关产品合格证明及相应检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证承认，在使用前应按发包方和监理规定进行检查或实验，不合格不得使用。各种砼配合比在施工前由材料检测中心实配，并获得报告。各种工程实验按照验收规范规定抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照有关质量原则进行严格检查，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位选取均实行招投标制度，以公开招标方式选取报价合理，可以满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合规定以及资信业绩好单位。施工时应与建筑、构造、水、电、暖通等各专业施工和安装公司密切配合，做好各种预埋件和预留洞施工，保证位置精确、表面平整、连接牢固且无漏掉，禁止事后敲凿。施工过程中施工单位必要严格按施工图纸、国家现行关于原则和规范、工程质量检查评估统一原则等文献及双方确认施工组织设计，精心施工、记录、检查，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序质量关，以保证所有工程达到良好以上质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采用严格安全防护办法，并符合市政、市容、交通等规定。第七章节能节水办法一、节能 为贯彻国家颁布《节能法》，同步保持能源、环境与经济协调发展，本项目将采用详细办法，合理运用和节能能源，重要有：总体布局上除符合规划规定外，变配电尽量接近负荷中心，以减少能量损耗，同步选用节能安全型电力变压器及配电设施。选用国家推荐节能型产品和设备，选用节能照明器材，以达到最大节能效果，同步尽量减少峰值负荷和缩短运营时间，起到最大节能效果。二、节水创立节水型城乡，做到“三同步、四到位”，即建设项目主体工程与节水办法同设计、同步施工、同步投入使用；取水单位必要做到用水筹划到位、节水目的到位、节水办法到位、节水制度到位；采用有办法，减少管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，减少单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行筹划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其她冲洗用水均采用二级解决后污水，以节约用水。第八章环保、卫生、消防本项目环境污染重要来自于施工期间所产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必要对其加以治理。一、环保原则按照国家环保关于规定，本项目重要采用如下原则：《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453-1996）《污水综合排放原则》（GB8978—1996）《地表水环境质量原则》（GB3838-）《环境空气质量原则》（GB3095－1996）《都市区域环境噪声原则》（GB3096－1993）《大气污染物综合排放原则》（GB16297-1996）《都市公共厕所规划和设计原则》（GJJ14-87）《锅炉大气污染物排放原则》（GWPB3-1999）《建筑施工场界噪声原则》（GB12523-90）其她关于原则二、污染因素分析（一）项目建设对环境影响空气污染：建筑材料装卸、运送、使用及堆放等环节和搅拌作业中施工扬尘，运送机动车排放尾气是空气污染重要因素。噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运送车辆噪声等。废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。（二）项目营运期对环境影响废水：重要为生活废水，涉及厕所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。废气：重要为机动车行驶排放汽车尾气和车辆停泊产生汽车尾气，其中排放量较大有CO、THC、NOX三项。固体废弃物：重要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声：重要为设备噪声，涉及水泵、发电机、排风机等设备噪声。三、施工期间环境污染防治办法本项目应严格按照长兴县关于规定进行文明施工，贯彻详细安全文明施工办法。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并也许产生一定水土流失，必要对其加以治理。（一）施工扬尘施工中扬尘来自露天堆场和裸露场地风力扬尘以及车辆行驶中动力扬尘。施工期间必要进行洒水抑尘，每天洒水4~5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘导致TSP污染距离可缩小到20~50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不不不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周边环境影响，同步又可保护周边安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆清洁。避免大风天气作业

，应避免在风天气进行水泥、黄沙等装卸作业，对水泥类物资尽量不要露天堆放，虽然必要露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风导致施工扬尘。（二）施工噪声施工期产生噪声具备阶段性、暂时性和不固定性。重要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大为机械噪声，重要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同步作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定影响。施工期尽量选用机械噪声较低设备，各机械设备动力噪声源声级普通在85dB以上，白天与夜间噪声级均应达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)原则。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上规定或特殊规定必要持续作业外，普通不得在夜间进行产生环境噪声污染施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源重要为大量淤泥工地污水、生活污水等。工地污水具有大量淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，导致清理困难；生活污水具有大量残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基本设施中泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中雨水接纳井。为防止在施工过程中水土流失导致对周边水体影响在工地周边要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽量避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必要对堆场采用防冲刷办法，减少施工物质流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善解决，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新“垃圾堆场”。施工人员寻常生活垃圾应收集至指定垃圾箱，由环卫部门统一解决。严格执行环保建设项目“三同步”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“防止为主，防治结合”原则，都市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与都市其她基本设施统一规划，统一设计，同步建设。根据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《消防站建筑设计原则》、《都市消防站布局与技术装备原则》、《都市消防规划建设管理规定》等规范制定规划。按照关于规定设立火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教诲和消防宣传，增强消防意识。 第九章项目实行进度项目进度筹划涉及前期准备阶段和实行阶段。以项目建议书批准为起点，将可研编制始终到项目建成列入项目进度筹划中。详细划分为：可行性研究编制及审批阶段、初步设计编制及审批、施工图设计阶段；施工阶段及竣工验收准备几种阶段。项目建设工期初步考虑为36个月。实行进度安排如下：1、前期工作3个月涉及项目建议书及可研报告报批、投资批复、初步设计报批、施工图设计、工程招投标。2、项目施工33个月完毕本项目住宅及附属配套设施建设，完毕竣工验收。表9-1项目实行进度表序号工作阶段123412341前期工作项目建议书及可研报告报批、投资批复、初步设计报批、施工图设计、工程招投标。2建安施工完毕本项目住宅及附属配套设施建设，竣工验收。第十章项目投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范畴本项目建设实行区域内住宅建安工程，基本设施工程及其他附属设施工程建设费用。（二）投资估算阐明1、《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（）4、全国统一安装工程预算定额浙江省惯用项目单位估价汇总表（）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（）6、浙江省建筑安装材料预算价格（）7、浙江省建筑安装工程费用定额（）8、浙江省现行关于取费原则及文献规定9、勘察设计费按工程费用2%估算10、建设管理费按工程费用2%估算11、建设监理费按工程费用2%估算12、本项目不可预见费按5%估算。（三）投资估算明细1、开发成本开发成本为38520万元，详细如下：（1）、土地成本土地公开挂牌出让价为98万元/亩。项目占地面积82.6亩，土地费用为98万元/亩×82.6亩=8094.8万元。（2）、建筑安装成本项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。建安成本为24280万元。表10-1高层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万元）1土建工程费195047278.89219.372安装工程费10047278.8472.79其中其中：给排水工程3047278.8141.84电气工程5047278.8236.39弱电工程2047278.894.563电梯760小计195010452.15表10-2多层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万元）1土建工程费192050486.79693.452安装工程费10050486.7504.87其中其中：给排水工程3050486.7151.46电气工程5050486.7252.43弱电工程2050486.7100.97小计195010703.18表10-3其她建筑面积（低下、半地下）建安成本表序号项目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万元）1土建工程费2100141982981.582安装工程费10014198141.98其中其中：给排水工程301419842.59电气工程501419870.99弱电工程201419828.40小计19533123.56（3）、前期工程费用前期工程费重要涉及开发项当前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等阶段费用支出。表10-4前期工程费用汇总序号项目计算根据金额（万元）1建设管理费24280×2%4862可行性研究费计价格[1999]1283号文503勘察设计费24280×2%4864日照分析费用估35共计1025（4）、基本设施建设费用基本设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路等工程费用，重要涉及供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施建设费用。表10-5基本设施建设费用表序号项目计算根据金额（万元）1室外工程676其中：道路广场150（元/平方米）×8358（平方米）其中含路灯雨、污、给水管道工程125室外管线30元/平方米×111964（平方米）336绿化工程70元/平方米×19281（平方米）135景观水系估算802管道煤气估算403电信工程估算504共计766（5）其她费用其她费用重要涉及暂时用地费和暂时建设费、工程造价征询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。表10-6其她费用表序号项目计算根据金额（万元）1场地准备及暂时设施费24280×0.8%1942劳动安全卫生评价费24280×0.03%73环境评价费估算54建设工程质量监督费0.9元/平方米×111964平方米105工程保险费24280×0.3%736工程监理费24280×2%4867合同公证费、施工执照费、防雷检测费、节能检测费竣工图编制费估算258工程造价征询费24280×0.2%499施工图审查费2元/平方米×111964平方米2210共计871（6）、开发期税费开发期税费是指项目所承担与房地产投资关于各种税金和地方政府或关于部门征收费用。重要涉及土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙改费、分散建设市政费等。表10-7开发期税费序号项目计算根据金额（万元）1土地使用税2元/平方米×55065.06平方米112都市基本设施建设费100元/平方米×111964平方米11203白蚁防治费1.5元/平方米×111964平方米164散装水泥押金1.5元/吨×35000吨55新型墙体材料专向资金8元/平方米×111964平方米896高校教诲基金9.3元/平方米×111964平方米1047供电贴费住宅按4KVA/户，500元/KVA，共772户1548共计1499（7）、开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发公司定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生费用直接计入开发费用管理费用中。（8）管理费用管理费用是指房地产开发公司管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各种费用。本项目编制定员10人，每人工资福利按8万元/年估算，年管理费用为150万元。（9）、不可预见费不可预见费按（1）-（8）项共计5%进行估算，即：（8094.8+24280+1025+766+871+1499+150）×5%=36686×5%=1834万元（10）、开发成本开发成本为（1）-（9）项总和，即：36686+1834=38520（万元）第十一章融资方案本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。投入筹划如下，自有资金1.352亿所有用于投资；商请银行五年期贷款3亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）共38520万元，自有资金13520万元作为项目资本金；商请银行五年期贷款30000万元，采用三次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率8%进行估算。详细见下表：表11-1投资筹划与资金筹措表单位：万元序号项目共计建设期1总投资43520196671408997641.1建设投资38520190671208973641.2建设期利息500060024002资金筹措43520196671408997642.1自有资金135204667408947642.2借款3000015000100005000第十二章还贷来源分析一、还贷能力分析该项目还款来源为保障性限价房销售收入所得。1、住宅销售价格（1）多层住宅建筑面积为42336平方米，以5000元/平方米单价限价进行销售，销售收入为21168（2）高层住宅建筑面积47278.9平方米，以4800元/平方米单价限价进行销售，销售收入为22694万元（3）沿街商铺面积6948.7平方米，以15000元/平方米单价进行销售，销售收入为10424（4）地下、半地下停车位所有出售，每个车位按5万/个销售，销售收入为万元。预测总销售收入为：563