房地产行业专题研究-24Q1土地市场：缩量延续分化加剧

正文目录TOC\o"1-1"\h\z\u供应：量减价增趋势仍在演绎 3成交：规模延续下降，结构分化明显 4城市：核心城市仍是主要阵地 6企业：央国企仍是主力，龙头更为积极 9地块：房企拿地战略趋同，核心城市地块竞争激烈 投资建议 13风险提示 15供应：量减价增趋势仍在演绎300城土地供应规模仍在缩减，但推出楼面均价仍有提升。24Q1，300城土地供应建筑面4543万平，同比-33%6698元/平，同比+15%。分城市能级，一线、二线、三四线供应建筑面积分别同比-54%-29%+40%+21%+5%。各线城市新增供应土地规模均在下降，楼面均价同比均有所提升，其中一线、二线城市提21、22年有所下降。图表1：300城土地供应楼面均价与累计同比（元/平）累计同比 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240

M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，图表2：300城土地月度供应面积与累计比（2021-24M3，万方） 图表3：一线城市土地供应楼面均价与累同比（元平）累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 202430,00025,00020,00015,00010,0005,000

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000

70%60%50%40%30%20%10%0M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

-35%

0 0%M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表4：二线城市土地供应楼面均价与累同比（元平） 图表5：三线城市土地供应楼面均价与累同比（元平）累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20248,0006,0004,0002,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

25%20%15%10%5%0%

0

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，成交：规模延续下降，结构分化明显396325706485元/+24%+32%-26%、-29%；成交金额分别同比+121%、-20%、-30%；楼面均价分别同比+67%、+8%、-2%。24Q1奏影响，一线城市成交量同比增长较多，在二线、三四线城市成交面积与金额均下降明显的情况下，对总体成交金额形成一定支撑。图表6：300城土地月度成交面积与累计比（2021-24M3，万方） 图表7：一线城市土地月度成交面积与累同比（2021-24M3，万方）累计同比 2021 2022 2023 2024

累计同比 2021 2022 2023 20248,0006,0004,0002,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

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300%250%200%150%100%50%0%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表8：二线城市土地月度成交面积与累同比（2021-24M3，万方） 图表9：三线城市土地月度成交面积与累同比（2021-24M3，万方）累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

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40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表10：300城土地月度成交金额与累计比（2021-24M3，亿元） 图表11：一线城市土地月度成交金额与累同（2021-24M3，亿元累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

4000

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300%250%200%150%100%50%0%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表12：二线城市土地月度成交金额与累同（2021-24M3，亿元） 图表13：三线城市土地月度成交金额与累同（2021-24M3，亿元累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

100%80%60%40%20%0%-20%-40%

0

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0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表14：300城土地成交楼面均价与累计比（元平） 图表15：一线城市土地成交楼面均价与累同比（元平）累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20240

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

30%25%20%15%10%5%0%

0

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80%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表16：二线城市土地成交楼面均价与累同比（元平） 图表17：三线城市土地成交楼面均价与累同比（元平）累计同比 2021 2022 2023 2024 累计同比 2021 2022 2023 20249,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

25%20%15%10%5%0%-5%

0

M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12

0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，243月，300+0.7pct+4.0、-0.8、-5.2pct，环比+5.1、-2.7、-0.3pct，二线、三四线城市溢价率偏弱。300城流拍率约%c-ct0.ct，环比-19.8、+10.2pct，三四线城市流拍率上升。图表18：300城土地成交溢价率与流拍率（2018-2024M3） 图表19：一线城市土地成交溢价率与流拍（2018-2024M3）35%30%25%20%15%10%5%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01

溢价率 流拍率

30%25%20%15%10%5%0%

溢价率 流拍率

120%100%80%60%40%20%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表20：二线城市土地成交溢价率与流拍（2018-2024M3） 图表21：三线城市土地成交溢价率与流拍（2018-2024M3）50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%2018-012018-042018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01

溢价率 流拍率

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%

溢价率 流拍率资料来源：中指院， 资料来源：中指院，城市：核心城市仍是主要阵地分城市来看一季度的土地成交，核心城市依然是主要阵地，且市场份额仍在提升。24Q1，300城中，41个核心城市1的土地成交金额占比达到76%，同比提升11pct，较22Q1提升22Q131%24Q143%TOP20TOP20城市土地成交金额占300城的比例在提升。根据中指院数据，24Q1，TOP20300城比例73%23Q1、22Q11、7pct。哪些城市表现相对较好？从成交金额同比的角度来看，上海、福州、长沙等城市较去年成溢价率2029%20%25%、23%，10%。11）2）3）4）2022GDP300图表22：41核心城市土地成交金额建面占300城比例 图表23：TOP20城市土地成交金额占300城比例80%70%60%50%40%30%20%10%0%

核心城市占比

74%72%70%68%66%64%

TOP20城市成交价占比成交价规划建面2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1成交价规划建面2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1

2022Q1

2023Q1

2024Q1资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表24：成交总价20亿以上的城市24Q1/23Q1成交规模对（亿元） 图表25：成交总价20亿以上的城市及其成交溢价率情况（亿元）0

2023年第1季度 2024年第1季度上福长厦重三泉武济珠天北石西宁深绍佛郑广杭合苏南海州沙门庆亚州汉南海津京家安波圳兴山州州州肥州京庄

0

成交总价 溢价率合厦长杭苏武宁上北郑福重天绍西三深石南济广佛珠泉肥门沙州州汉波海京州州庆津兴安亚圳家京南州山海州庄

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表26：2022Q1-2024Q1成交金额/建面TOP20城市成交金额TOP20城市2024Q1同比成交建面TOP20城市2024Q1同比2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1北京480杭州417北京392128%宁波334西安412西安363-12%宁波248西安206西安24519%菏泽286杭州228宝鸡220-合肥190南京186杭州239-43%徐州220台州126石家庄13822%厦门154北京172上海200-合肥219郑州125北京137103%成都150苏州140福州96-北京161温州122济南1183519%重庆99宁波96宁波86-10%重庆147长春121杭州115-50%武汉84温州89石家庄7124%安康136保定120岳阳11135%福州77成都74南京60-68%南昌125南充118郑州80-36%佛山72深圳72深圳52-28%淮安124石家庄113福州80-徐州72台州69长沙51-南通121徐州111天津75396%南昌61合肥68苏州49-65%成都117南京106长沙72-台州53广州63厦门46-宿州108南宁101上海71-南通52石家庄57天津45232%威海105宁波98威海62-18%常州49郑州54济南459310%太原95萍乡94南京62-41%嘉兴47绍兴54绍兴38-28%佛山94岳阳82安康6153%菏泽45徐州44广州36-42%常州93芜湖80宁波57-42%上海44长春39郑州34-36%义乌82洛阳80咸阳57-肥西县36佛山39合肥32-52%遵义82威海76徐州52-53%温州35嘉兴32重庆28-钦州81广州72眉山521370%芜湖31保定32佛山26-34%芜湖77菏泽70济宁51-22%资料来源：中指院，容积率的变化值得注意，部分城市成交地块容积率均已达到2017年以来的最低或较低水平。从住有所居迈向住有宜居（2024114日中对房地产新模式进行展望，其中提到随着我国住房需求的重点将从住有所居转向住有宜居，改善需求的特点也将逐步体现在土地供应端，土地容积率可能趋于降低。而土地市场一季度的成交数据也显示，部分城市已经出现这种趋势。24Q11039个城市中，1517年以来的最低水17武汉等城市平均溢价率为17年以来的第三低位水平。图表27：成交金额10亿以上的39个城市，2017-24Q1成交土地平均容积率情况2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 24Q1 容积率数值排名南京2.262.052.152.302.302.092.091.908苏州1.962.071.841.972.041.821.641.198厦门2.422.742.722.852.962.982.742.228济南2.262.262.332.112.172.062.221.818绍兴2.061.901.861.751.881.971.881.488佛山2.792.862.672.793.002.752.471.478珠海2.242.181.912.092.452.352.491.888徐州2.002.252.242.252.212.082.091.948柳州2.492.482.282.532.812.312.202.178成都2.612.162.352.292.012.122.131.898启东2.462.032.292.201.911.851.601.268青岛1.911.962.092.202.332.222.221.738济宁2.172.072.042.122.002.021.941.878金华2.021.601.812.202.111.951.821.548丹阳2.572.181.961.712.001.851.841.658宁波1.762.102.032.032.342.282.171.797石家庄2.552.752.372.722.582.842.212.327合肥2.171.971.802.101.912.122.131.887三亚1.413.402.522.642.921.982.411.507宝鸡3.183.032.872.842.692.972.902.707北京1.761.801.972.072.051.991.971.806长沙2.533.302.912.782.722.612.642.636武汉3.132.842.852.382.692.692.482.546岳阳2.162.392.682.582.362.292.092.246重庆2.141.931.601.611.661.712.011.695杭州2.212.232.382.332.402.091.982.264威海1.932.191.781.921.601.741.741.814郑州2.972.992.893.112.932.893.092.993西安2.842.632.612.722.682.592.722.802上海1.901.981.881.952.072.012.302.142福州2.022.262.391.951.972.442.852.832咸阳4.033.353.043.442.992.852.963.482深圳4.174.034.263.783.583.764.264.631天津1.611.561.641.741.791.691.771.851广州2.922.692.853.163.202.943.023.501泉州2.832.332.732.492.252.632.482.901漳州2.592.422.302.492.422.402.622.871菏泽2.942.662.662.702.422.402.153.161嘉兴1.841.912.022.091.981.801.922.201资料来源：中指研究院，企业：央国企仍是主力，龙头更为积极从企业性质来看，24Q1拿+92%+39%、-15%、-49%。从占比来看，央企、地方国企、混合所有制企业以及民企权益拿地金额占TOP3042%38%8%23Q1变动+15+5-4-16pct。24Q1，百强房企总权益拿地金额同比+8%于0（-%OO-0O-T-1各%%-%-%TO房企的权益拿地金额占百强房企的比例达到43%，同比+10pct，较22Q1提升1pct。、TOP31-50、TOP51-100占百强房企比例分别为29%、14%、14%，分别较23Q12、2、6pct。图表28：TOP30拿地房企按属性划分及同比 图表29：TOP100拿地房企按排名划分及同比2001000

2023Q1 2024Q1 同比央企 地方国企 混合 民企

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

0

2023Q1 2024Q1 同比TOP10 TOP11-30 TOP31-50

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表30：TOP30拿地房企按属性划分及占比 图表31：TOP100拿地房企按排名划分及占比央企 地方国企 混合 民企

TOP10 TOP11-30 TOP31-50 TOP51-10020%

2022Q1 2023Q1 2024Q1

20%

2022Q1 2023Q1 2024Q1资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表32：2022Q1-2024Q1权益拿地金额TOP30房企楼面均价(元/㎡)楼面均价(元/㎡)溢价水平()权益拿地金额(亿)土地宗数(宗)企业名称楼面均价(元/㎡)溢价水平()权益拿地金额(亿)土地宗数(宗)企业名称楼面均价(元/㎡)溢价水平()权益拿地金额(亿)土地宗数(宗)企业名称华润置地 6 136.2绿城中国 8 117.0滨江集团 5 103.2中建三局 4 98.8中国铁建 9 83.9招商蛇口 3 72.6 国贸地产 3 67.6石家庄城发投 17 56.2北京住总 3 53.8中国雄安 4 53.3保利发展 5 47.5 建发房产 3 42.9中建五局 1 38.5 京能置业 1 38.4中国中铁 5 34.6福州城建 3 32.9杭州西湖房地产 2 31.5湖南运达 1 29.8中建东孚 1 26.6大悦城 3 26.4湖北文化旅游 1 25.9济南高新控股 4 24.2北京城建集团 1 22.8越秀地产 2 21.3泉州城建 1 21.0福州文旅 2 20.6怀柔科学城 1 20.5中能建城投 3 20.0柳州城建 3 18.2浙江交投 2 18.1注：蓝底为品牌地方国企。资料来源：中指院，

1818121322742862469274286245 67615 470811747081210 5469210 0 3356183 8264186 425731542573155 0 28219 282279164727916472165 742162399 612390 140 60160 1650010 226260 131490 122330 137560 62280 423221 12785

招商蛇口 5 85.92992765绿城中国 2992765保利发展 6 70.91810601万科 1810601越秀地产 2 59.1龙湖集团 7 55.6伟星房产 2 50.5建发房产 6 46.2中建国际 8 45.8广州城投 1 44.4中海地产 2 42.2石家庄城发投 7 36.455352合肥城建 1 35.055352滨江集团 5 34.5京东集团 1 31.1龙港国资 5 30.5坤和集团 1 30.2华润置地 2 30.0方远房产 3 29.5中建三局 2 29.3首开股份 1 27.0邦泰集团 4 26.2西安城发 4 24.5中豪控股 1 23.7华发股份 2 23.1中天美好 2 22.8西咸集团 4 22.2广州增城城投 1 19.0建杭置业 2 18.7四川港航投资 1 18.6

191619161377414113639363915 9 7973346413 34647 9039152 7516150 29773 29770 72761414 142 140760 159880 51453848924011 6438489240133 6976249170 249170 14 67130 52531911 1913 23911 2390 60250 43084 14

华润置地 8 182.5建发房产 11 152.9绿城中国 8 136.2中海地产 5 85.0伟星房产 6 69.3保利发展 9 61.8北京兴创 2 52.0中交地产 3 40.9中国中铁 7 39.6金地集团 3 39.0龙湖集团 6 38.3凯德置地 2 34.9成都城投 2 33.9安徽交通控股 3 31.6徐州产城发展 7 28.9滨江集团 1 27.4武汉城建 2 27.1城建发展 1 26.3福州新区开发 3 26.0新希望地产 2 25.9大家房产 4 22.8中国铁建 7 20.6武汉洪山大学城 1 20.3中信城市开发 2 20.1江苏盛和地产 8 19.8容翔房产 9 19.7湖州城市集团 1 18.0中建三局 1 17.9重庆渝隆资产 2 16.4宁波奉化投资 3 16.4

14318249 143182410 206 2013 816721166 21162880 2886 294 36164 142835 70718 159155 1402715 87170 32792114 210 12296220 220 1004714 149692129932129936428250 130 710 460 730 780 76340 168900 43910 5516哪些房企拿地更为积极？从两个角度看一季度拿地金额在十亿以上的房企中哪些房企投资更为积极：1（中指院数据，含二级市场拿地）2、拿地同比：权益拿地同比增长较多的房企分别为中建五局、中国铁建、西湖房地产、华润置地、中建三局、滨江集团、大悦城、绿城中国、石家庄城发投、岳阳城建。图表33：拿地金额百亿以上房企的权益拿地金额同比（2023）权益拿地金额同比权益拿地金额同比-100%-200%

中中西建国湖五铁房局建地产

华中滨润建江置三集地局团

大绿石岳悦城家阳城中庄城国城建发投

江浙宁山江波万交轨里投交

建大东招发华部商房集新蛇产团城口

华保建发利杭股发置份展业

邦中越中龙泰海秀建湖集地地国集团产产际团资料来源：中指研究院，地块：房企拿地战略趋同，核心城市地块竞争激烈2023心区域拿地，腾换优质资产，大部分房企的投资目标逐步趋同，或将导致土地市场分化演24Q1成交的热点地块中或可窥见一二。30024Q1548宗涉宅地块-住宅用地以及综合用地（含住宅）中的，110%10%块，数量占总地块十分之一左右。这些地块多数基本位于核心城市，58839亿，按照城市排名来看，1971971601091%，个城市均是作为一线城市或强二线城市的核心城市。从竞得企业来看，这些地块不光引得龙头房企竞拍，当地房企也会积极参与，竞争激烈。24Q1，滨江集团、绿城中国、招商蛇口、国贸地产、中建三局、中建五局、中国铁建、越秀地产、华发股份等企业均有所斩获，其中滨江、绿城、招商蛇口斩获高热度地块最多。图表34：高热度地块的城市分布（成交金占比大于1%） 图表35：高热度地块的企业分布（成交金大于10亿）250200150100500

30%成交金额（亿元）占比成交金额（亿元）占比20%15%10%5%0%

0

成交金额（亿元） 占比

14%12%10%8%6%4%2%0%"杭上京州海

苏合厦州肥门

长宁福西武成盐沙波州安汉都城

产世纪

产份铁投产展工耀产资料来源：中指院， 资料来源：中指院，图表36：24Q1成交价在5亿以上，溢价率在10%以上或触及溢价率上限的地块一览地块编号省份城市区县拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡溢价率(%)202315602上海上海市松江区招商蛇口（央企、100%）52.51176349.33%202401001上海上海市浦东新区中国铁建（央企、50%），国贸地产（地方国企、49.755567410.00%京土储挂(兴)[2024]004号北京北京市大兴区中建三局（央企、100%）48.764146715.00%京土储挂(丰)[2023]069号北京北京市丰台区中建五局（央企、100%）38.535535215.00%京土储挂(丰)[2023]068号北京北京市丰台区京能置业（地方国企、100%）38.414257315.00%杭政储出[2024]21号浙江省杭州市滨江区滨江集团（民企、100%）37.142855423.63%202401102上海上海市闵行区华发股份（地方国企、50%），中国中铁（央企、50%）34.715506610.00%2024P01福建省厦门市思明区国贸地产（地方国企、100%）32.105691540.79%京土储挂(昌)[2024]010号北京北京市昌平区石家庄创世纪（民企、100%）30.943310815.00%320513101104GB68506江苏省苏州市苏州工业园区绿城中国（混合、100%）30.826502218.22%[2023]长沙市068号湖南省长沙市开福区湖南运达（民企、100%）29.811618047.07%杭政储出[2023]200号浙江省杭州市萧山区滨江集团（民企、100%）29.032977430.59%京土储挂(海)[2024]003号北京北京市海淀区港中旅（央企、100%）28.876346415.00%杭政储出[2024]11号浙江省杭州市上城区滨江集团（民企、100%）24.443624024.44%杭政储出[2024]13号浙江省杭州市拱墅区杭州西湖房地产（民企、100%）22.883457519.29%宗地2024-01号(住)福建省福州市台江区绿城中国（混合、100%）20.312771213.08%杭政储出[2024]9号浙江省杭州市上城区绿城中国（混合、100%）19.293482617.70%甬储出2024-005号浙江省宁波市鄞州区浙江交投（地方国企、100%）16.532587625.43%地块编号省份城市区县拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡溢价率(%)杭政储出[2024]14号浙江省杭州市余杭区滨江集团（民企、33.33%），华润置地（央企、33.33%），余杭创新投资（地方国企、6.67%），杭州市交通投资（地方国企、26.67%）16.192277616.56%202401101上海上海市静安区象屿地产（地方国企、100%）15.537977910.00%滨科城BK202402号安徽省合肥市包河区越秀地产（地方国企、99.64%）14.141797711.49%滨科城BK202401号安徽省合肥市包河区招商蛇口（地方国企、100%）12.992505254.16%GX3-24-9陕西省西安市高新技术产业保利发展（地方国企、100%）12.821381814.26%开发区京土储挂(顺)[2024]007号北京北京市顺义区北京建工（地方国企、100%）11.673451415.00%杭政储出[2024]15号浙江省杭州市钱塘区杭州兴耀（民企、100%）11.201535013.71%P(2024)007号武汉市武昌区建发房产（地方国企、100%）10.341714631.89%JJ12(251):2023-075四川省成都市锦江区中国铁建（央企、100%）9.312240031.76%杭政储出[2024]12号浙江省杭州市萧山区海威置业（民企、100%）8.991920520.03%杭政储出[2024]10号浙江省杭州市萧山区杭州西湖房地产（民企、100%）8.631896618.54%杭政储出[2023]196号浙江省杭州市西湖区绿城中国（混合、100%）8.291157013.73%苏地2024-WG-Z03号江苏省苏州市高新区(虎丘区)绿城中国（混合、100%）8.284545442.05%370502001007GB00041山东省东营市东营区鑫都集团（民企、100%）8.22629055.72%450103004003GB00872广西南宁市青秀区邦泰集团（民企、100%）7.91553831.11%202328（网河南省郑州市金水区郑汴开发建设（地方国企、51%），河南海贝（民企、14%），河南海义集团（民企、34.3%）7.901142836.21%202401002 上海上海市杨浦区越秀地产（地方国企、95%）7.54439419.58%杭政储出[2023]198号 浙江省杭州市西湖区滨江集团（民企、100%）7.192281820.03%漳州2023P12 福建省漳州市龙文区漳州城投地产（地方国企、100%）6.77596010.98%甬储出2024-003号 浙江省宁波市奉化区奉化交投（地方国企、100%）6.431132617.98%GX3-35-33 陕西省西安市高新技术产业开发中海地产（央企、100%）6.321406512.46%区包河区BH202401号 安徽省合肥市包河区伟星房产（民企、100%）5.152149131.66%资料来源：中指院，图表37：24Q1成交价在1-5亿，溢价率在10%以上或触及溢价率上限的地块一览地块编号省份城市区县拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)A-03、A-05地块四川省宜宾市叙州区宜宾高投资产运营管理有限公司3.862399166.52%杭政储出[2023]199号浙江省杭州市钱塘区驭远控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资3.24120025.02%甬储出2024-004号浙江省宁波市鄞州区浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资2.77120025.05%2023-B028山东省滨州市滨城区山东百一地产有限公司2.76258811.31%GD2023090江苏省常州市武进区中国交建，工银金融资产投资，江苏2.58245112.17%武进经发，交银金融资产投资330381009221GB00303W00000000浙江省温州市瑞安市永嘉海合投资有限公司2.38362520.22%2023-G21江苏省盐城市建湖县盐城交建，江苏双湖投资控股2.34293227.21%2023-G20江苏省盐城市建湖县建湖县瑞发建设发展有限公司2.31297129.07%2023-G19江苏省盐城市建湖县江苏双湖投资控股集团有限公司2.23297929.74%金开让2023-42地块浙江省金华市婺城区金华市瑞和置业有限公司2.09385713.58%商土网挂2023-16号河南省商丘市睢阳区海南赢亨投资有限公司1.79226111.18%2022-G20江苏省盐城市建湖县建湖县瑞发建设发展有限公司1.76455129.41%ays-2024-1(DN5-1-5-3）河南省安阳市文峰区安阳建工（集团）房地产开发1.69195415.79%2024航拍-2号福建省福州市长乐区福建省龙芝房地产开发有限公司1.62699114.08%柯桥区BH-2-2-12地块浙江省绍兴市柯桥区大昌祥企业管理（绍兴）有限公司1.38503865.15%JGT2023-49号河南省焦作市解放区河南盛景置业有限公司1.12182514.90%A-03、A-05地块四川省宜宾市叙州区宜宾高投资产运营管理有限公司3.862399166.52%杭政储出[2023]199号浙江省杭州市钱塘区驭远控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资3.24120025.02%甬储出2024-004号浙江省宁波市鄞州区浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资2.77120025.05%资料来源：中指院，华泰研究投资建议24Q1300成交形成一定支撑。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，梯队上龙头房企拿地行为相对更积极，同比有所增长。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建图表38：重点推荐公司一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入3.919.038,425-0.410.300.620.75-9.5413.036.315.21滨江集团002244CH买入6.4812.5120,1621.201.391.682.015.404.663.863.22建发股份600153CH买入10.4312.2531,3322.094.362.062.384.992.395.064.38招商蛇口001979CH买入8.8014.1179,7350.470.700.840.9518.7212.5710.489.26建发国际集团1908HK买入13.4619.0325,5162.432.292.663.135.025.334.583.90华润置地1109HK买入23.8542.23170,0733.944.404.254.505.484.915.084.80中国海外发展688HK买入12.0819.77132,2142.132.342.452.725.144.684.474.02越秀地产123HK买入4.057.1616,3031.280.790.810.882.874.644.534.17龙湖集团960HK买入10.3015.4669,7033.881.951.952.102.414.794.794.44华润万象生活1209HK买入26.9033.6061,3990.971.281.551.8525.1319.0415.7213.17保利物业6049HK买入27.5539.6815,2442.012.492.823.1812.4210.028.857.85招商积余001914CH买入10.0615.1210,6670.560.690.840.9717.9614.5811.9810.37万物云2602HK买入18.6826.8622,0661.281.651.912.1513.2210.268.867.87绿城服务2869HK买入3.083.819,8380.170.190.220.2616.4214.6912.6810.73滨江服务3316HK买入17.0023.804,6991.491.782.092.4710.348.657.376.24资料来源：Bloomberg，预测图表39：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)滨江集团(002244CH)建发股份(600153CH)

2023年预计实现归母净利润4.70-7.04亿元130234.70-7.0423-25年资产减值损失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考虑到公司业绩持续性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永续债的归母净资产计算），维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险报告发布日期：20240130日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):23年扭亏为盈，回购注销即将落地1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕地产投拓积极，维持“买入”评级公司1月31日发布业绩预告，2023全年预计实现归母净利118~142亿元（YOY+88%~+126%），扣除非经常性损益归母净利21~28亿元（YOY下降24%~43%），预告区间略低于我们此前预期。因房地产景气度下滑导致进一步计提减值，我们调整2023-2025年EPS为4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供应链企业对应24年一致预期PE均值为6.7/6.8x；考虑到公司地产拓展积极，供应链市占率持续提升，我们维持公司24年地产业务6.1xPE（折价10%），供应链业务5.8xPE（折价15%），予以目标价12.25元（前值：13.27元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年02月01日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):23年扣非净利下降，投拓积极进取股票名称 最新观点招商蛇口(001979CH)建发国际集团(1908HK)华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)越秀地产(123HK)龙湖集团(960HK)华润万象生活(1209HK)

权益提升推动业绩，分红彰显诚意招商蛇口发布年报，2023年实现营收1750亿元（yoy-4.4%），归母净利63.2亿元（yoy+48.2%）。拟每10股派息3.2元。我们预计公司2024-2026年归母净利分别为76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分别为100.0/110.9亿元）。可比公司2024年一致预期PE均值为12倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年16.8倍PE，目标价14.11元，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。报告发布日期：2024年03月19日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):权益提升推动业绩，分红彰显诚意23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%）；剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%）；分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币），维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元），2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局23FY：开发业绩承压，经营性业务尽显韧性；维持“买入”公司发布23FY业绩：受地产行业下行影响，开发业务收入和利润率同步下降，拖累公司整体营收同比-28%至1807亿，核心归母净利同比-49%至114亿。考虑新房销售下行对开发业务的影响，我们调整营收和毛利率假设，调整24-26EEPS预测至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值为6.6倍（一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理24EPE为7.3倍，调整目标价至15.46港币（前值：25.12港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):开发业绩承压，经营性业务尽显韧性23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级325日发布年报，23147.7亿元，同比+23%29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。综合考虑收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（一致预期），考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报股票名称 最新观点保利物业(6049HK)招商积余(001914CH)万物云(2602HK)绿城服务(2869HK)滨江服务(3316HK)

23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产