第11章-城市用地分类及适用性评价

城市用地概述城市用地自然条件评价第11章城市用地分类及其适用性评价本章主要内容第一节城市用地概述第二节城市用地适用性评价（理解）第三节城市用地分类及构成（掌握）第一节城市用地适用性评价一、城市用地概述（一）定义

城市用地，指用于城市建设和满足城市机能运转所需的土地，包括已建设利用的土地、已列入规划区范围尚待开发建设的土地、以及按照城市规划法所确定的城市规划区内的非建设用地。一、城市用地概述（二）城市用地的属性和价值1、城市用地的属性（1）自然属性（2）社会经济属性如位置的固定性，独特的地貌、土壤特征，不可再生如明确的隶属关系，具有经济价值，地权归属和权益转让等具有法律保障一、城市用地概述（二）城市用地的属性和价值2、城市用地的价值（1）使用价值（2）交换价值可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响使用价值可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出让价16000亿元一、城市用地概述（三）城市用地区划1、定义

根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。一、城市用地概述（三）城市用地区划2、类型（1）行政区划（2）用途区划确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地、居住用地等（2）用途区划居住用地(R)Residential公共设施用地(C)Commercial&PublicFacilities工业用地(M)Manufacturing,Industrial等等。一、城市用地概述（三）城市用地区划2、类型（3）权属区划（4）地价区划对地产或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地和地籍区划等根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据2009年温州市商业用地基准地价图2009年温州市工业用地基准地价图二、城市用地适用性评价（一）定义

对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市建设的经济性与可行性的评估。（二）、城市用地适用性评价1.城市与自然环境的相互作用关系1.1自然环境对城市的影响自然环境条件关系到城市职能的发挥自然环境条件关系到城市的空间形态自然环境条件关系到城市的工程建设经济方面二、城市用地适用性评价（二）自然环境条件分析1.2城市发展对自然环境条件的影响城市的无节制扩张,改变自然地形与地表构造，破坏植被和水文环境，造成水土流失。高强度开发，改变了大气下垫面状态，形成“城市热岛”等不利的城市气候环境。抽取地下水，改变土壤结构和水文地质引起城市地面下沉。水源水质恶化、城市水质性缺水（二）自然环境条件分析1、地质条件（1）建筑地基重点在城市用地选择和工程建设有关的工程地质分析1、地表物质组成2、地质构造特征类别承载力（t/m2）类别承载力（t/m2）碎石（中密）40-70细砂（很湿）（中密）12-16角砾（中密）30-50大孔土15-25粘土（固态）25-50沿海地区淤泥4-10粗砂、中砂（中密）24-34泥炭1-5细砂（稍湿）（中密）16-222.1工程地质条件建筑土质与地基承载力自然地基类别与建筑物的承载力。（碎石、角砾、粘土、粗砂、中纱、细纱）直接关系到城市建设的安全。地基土：注意的方面：湿陷性黄土：受湿后引起结构变化而下陷，导致建筑的损坏。膨胀土：受水膨胀，失水收缩．沼泽地区经常处于饱和状态，地基承载力较低．措施：降低水位，排除积水成都德阳绵阳江油窦团山龙门山四川盆地龙泉山

绵阳市地质构造分析地表断裂隐伏断裂返回

某镇规划方案的修改示意未发现断裂带前的规划方案隐伏断裂返回隐伏断裂

某镇规划方案的修改示意发现断裂后的修改方案沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带返回（二）自然环境条件分析1、地质条件（2）滑坡与崩塌确定滑坡地带与稳定用地边界距离，以避免不稳定坡面，若不能避免，须采用工程防护措施菲律宾南部山体滑坡甘肃省东乡县塌陷滑坡甘肃省舟曲泥石流灾害甘肃省舟曲泥石流灾害滑坡与崩塌滑坡是由于滑坡体沿一定滑动面向下滑动而造成的。不稳定的滑坡体及其下滑方向不适宜作为城市建设用地，无法回避时候，应该采用工程措施加以防治。在选择建设用地时避免不稳定的坡面

崩塌：主要是山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。冲沟定义：由间断流水在地层表面形成沟槽。冲沟影响城市空间布局，规划用地选择时候应该分析冲沟的分布、坡度、活动与否，冲沟的发育条件，采取措施防止沟壁水土流失。（二）自然环境条件分析1、地质条件（3）冲沟间断水流冲刷形成的沟槽，其切割地面、使其破碎，对土地利用不利1、地质条件（4）地震以构造地震为主，多发生在活动断裂到地区，影响城市用地选择、建筑布置、抗震设防等1、地质条件（4）地震※

确定建设地区的地震烈度类别地震烈度局部增加量（度）花岗岩0石灰岩和砂岩0-1半坚硬土1粗状碎屑土（碎石、卵石）1-2砂质土1-2粘质土1-2疏松的堆积土2-3某地区地面和各种建筑物遭受地震影响强烈程度等1、地质条件（4）地震※

避免在强震区建设城市※按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜的城市设施烈度在9度以上地区不宜作为城市用地1、重要工业不宜放在软地基、古河道或易于滑塌地区2、地下有断裂带的地面上，设置100m宽的居区卫生防护带，其上不宜布置要求较高的建筑及设施3、建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔，水库不宜在强震区的上游地震：地壳断裂构造运动引起的自然地质现象。城市规划中的防震措施（1）确定建设地区的地震烈度，制定各项建设工程的设防标准。（基本烈度和设计烈度）（2）强震区不适宜建设城市。（3）按照设计烈度与地质、地形条件，安排城市设施。（4）有活动断裂带的地区，规划城市建设用地要慎重。（5）地震断裂带上一般设置绿化带，不得进行建设。（6）在城市的上游不适宜建设水库，以免危及城市安全。矿藏

2.2水文和水文地质条件

2.2.1水文:对待地面水，城市规划需要两方

面考虑。

水对城市的影响---城市选择的考虑城市建设对原有水系的破坏2、水文及水文地质（1）水文条件对城市水源、水运交通、河岸冲刷和泥沙淤积具有重要影响2、水文及水文地质（1）水文条件修水闸后，下泄水量减小，江底冲刷消弱，潮汐带来的泥沙淤积河床2.2.2水文地质条件水文地质条件:包含地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温等地下水分为上层滞水、潜水和承压水。后两者是城市水源。承压水是城市主要水源。地下水开采过量，地下水位下降，会形成“漏斗”造成水质污染，严重会形成地面塌陷。（2）水文地质条件1、指地下水存在形式、含水层厚度、矿化度、水温等2、作为城市水源，但防止过量开采和流向改变而受到污染对地下水污染比较严重的项目不应该建设在地下水的上游方向。地下水的流向应该与地面建筑用地的分布以及其他自然条件一起考虑。防止地下水受到工业排放物的污染。地下水的水质、水温由于地质情况和矿化程度不一样，对城市用地和建筑工程的适用性应该引起注意。城市规划布局中，地下水的流向与地面建设用地的分布以及其他自然条件都要考虑。3气候条件

（2）风象，由风向和风速组成，表示风向最基本的一个特征指标叫风向频率。风向频率一般是分8个或16个罗盘方位观测、累计某一时期内（一季、一年或多年）各个方位风向的次数，并以各个风向发生的次数占该时期内观测累计各个不同风向（包括静风）的总次数的百分比来表示。表示风速是按每个风向的风速累计平均值来表示的。根据城市多年风向观测记录汇总所绘制的风向频率图和平均风速图叫风玫瑰图。3、气候条件（1）太阳辐射（2）风向影响建筑的朝向、间距、遮阳设施等通过风向频率图和风速图，分析盛行风向、最小风频风向和静风频率3、气候条件（2）盛行风向全年只有一个盛行风向且相对风向频率最小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风方向全年拥有两个盛行风时，避免工业区在上风向，一般将工业和居住区布置在盛行风两侧风玫瑰图：风向频率图与平均风速图静风：无风，盆地、峡谷城市的静风频率最高，烟气滞留城市上空无法吹散。盛行风向按照城市不同风向的最大频率来确定。工业区应该位于盛行风向的下风向，即最小风频的上风位。当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布置在盛行风向的两侧。规划楔状绿地插入城市，引导风向；道路系统与冬季盛行风向成一定角度，减轻寒风对城市的侵袭。3、气候条件（3）局地环流3、气候条件（3）局地环流、逆温层\热岛效应3、气候条件（3）局地环流3、气候条件（4）温度和降水※

根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗※工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性※

通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水面等开敞空间布置减小城市热岛※对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设施布置4、地形条件名称绝对高度（m）相对高度（m）名称绝对高度（m）相对高度（m）极高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000低丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500低平原＜200＜20低山500-1000200-500多数城市选择在平原、河谷地带、低丘山岗或盆地修建我国地形分类4、地形条件（1）影响城市的布局和平面结构4、地形条件（2）地面坡度项目坡度项目坡度工业用地0.2%-10%铁路用地0-2%居住用地0.2%-25%港口用地0.2%-5%城市道路用地0.2%-8%机场用地0.5%-1%公共设施用地0.2%-20%绿地可大可小（三）城市用地评定分类1、一类用地

指用地的工程地质等自然条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。（三）城市用地评定分类2、二类用地

指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地，对城市设施或工程项目分布有一定限制。3、三类用地

指不适于修建的用地，现代工程技术几乎难以修建的用地。（三）城市用地评定分类地形坡度地基承载力地下水位洪水淹没程度工程地质条件其它图层叠加（四）城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（四）城市用地评定方法（五）城市用地评定成果1、用地评定图2、文字说明书（五）城市用地评定成果三、城市用地选择（一）定义

在城市用地适用性评价基础上，根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局及用地组织的需要，在适建区、限建区和已建区范围内确定符合城市规模和性质的用地。（二）城市用地选择影响因素1、建设现状和使用2、重大基础设施3、区域关系4、市政设施配套主要考虑其拆除、迁移的可能性、动迁的数量、保留的必要性与价值等包括高速公路、铁路、重大水利和能源设施等，高速公路既能促进城市发展，又可割裂城市以上海为中心的长三角城市群，各毗邻上海的城市几乎都选择向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通时距以水、电、气、热和桥梁为主的基础设施容量应与城市的建设规模、经济投入和建设周期相适应。（二）城市用地选择影响因素5、文化遗存（三）城市用地选择程序

用地条

件

自然条件建设条件其他条件地质、水文、气候、地形、生物、其他技术经济条件城市现状条件社会、经济、文化、生态、其他用地评定

综合评价

用地选择

城市布局

（四）城市用地选择方案（四）城市用地选择方案方案1方案21、在一级阶地上，易受洪水威胁2、地震时砂土液化严重3、县城南部为雷击区，不安全4、虽可与原县城结合建设，但该城在地震时已基本震毁5、原为蔬菜地，在县区内比较难得6、县城西冲沟发育，影响市政工程费用7、离火车站较远，联系不便8、因用地条件限制，部分工程须布置在一级阶地上，使城市布局较为分散1、在二级阶地上，不受洪水威胁2、震时砂土液化较轻3、雷击影响较小4、新城建设结合县城迁建，一起规划与建设，可使规划较为合理，在地理位置上，便于对全县的联系和管理5、大部分为此地6、用地充足、地势平坦、坡度适宜7、紧靠现有铁路车站8、用地条件较好，可比较集中布置生产与生活设施城市用地选择方案比较第二节城市用地分类及构成一、城市用地分类（一）1933年的“城市规划大纲”中，明确居住、工作、游憩和交通四大功能用地（二）我国1990年颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》划分为10大类、46中类和73小类（三）2007年根据《城乡规划法》，将城市建设用地分为8大类、35中类和44小类《城市用地分类与规划建设用地标准》

对城市用地的划分根据《城乡规划法》调整的城市建设用地分类用地代码用地名称范围R居住用地住宅和相应服务设施的用地A公共管理和公共服务用地行政、文化、教育、体育、