资产评估服务评估实施方案

第一节总体思路 1第二节拆迁评估工作流程 2一、前期准备 3二、技术保证措施 13第三节作业时间 15第四节棚户区改造项目重点、难点分析 16一、测绘工作的重点分析及措施 16二、工作的难点分析及对策措施 18三、合理化建议 22第五节实施中的具体问题及难点 23一、与拆迁公司的配合 23二、与委托人的配合 23三、实施过程中的难点 24第一节总体思路我们将针对该项目的现状和实际情况，统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把认为因素对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度，有利整体项目的顺利进行。为了高效、高质量的完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款里占的比例极小），给被拆迁人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。评估公司与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被拆迁人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。第二节拆迁评估工作流程前期准备前期准备外业内业报告送达答疑编制报告一、前期准备根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。前期准备工作的主要内容：1.了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2.搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。3.与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。4.组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。5.安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。6.确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。7.制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线与方法。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。8.与拆迁公司配合前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。二、外业工作（入户调查）外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：1.面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；2.文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被拆迁人对房产处置声明等；3.周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4.被拆迁人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；5.房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；6.自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；7.设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基他特殊情况；8.附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况；根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。三、内业测算各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。四、撰写报告1.撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2.三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行整体平衡调整。3.出具正式拆迁评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被拆迁人出具正式的拆迁评估报告。五、报告送达1.公示初步结果报告2.提交分户报告及整体估价报告六、答疑阶段本阶段主要与拆迁公司配合，在拆迁现场结合前期宣传工作对被拆迁人提供咨询服务，本公司初步计划在出具报告后的七天内，保证每一小组至少派一名业务能力强的评估人员并由技术负责人带领组成答疑小组到拆迁现场耐心细致的向被拆迁人就拆迁评估法规、拆迁评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托人同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和拆迁公司的工作，实施全过程跟踪服务，直至拆迁工作全部结束，各方当事人满意为止。第三节技术方案一、评估技术方案针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。（一）评估前期工作内容1.明确评估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。2.明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。3.明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。（二）拟定评估作业方案1.确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。2.确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。3.明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：（1）对房地产价格有普遍影响的资料；（2）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（3）相关房地产交易、成本、收益实例资料；（4）反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。4.预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。5.拟定作业步骤和作业进度在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。（三）收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。（四）实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。（五）估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容是：1.选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。2.确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：（1）评估过程是否有误；（2）基础数据是否准确；（3）参数选择是否合理；（4）评估项目是否遗漏或重复；（5）是否符合评估原则；（6）公式选用是否恰当；（7）选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。3.撰写评估报告撰写评估报告的要求：（1）全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。（2）公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。（3）准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。（4）概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。（六）将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。（七）评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。1.听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。2.作出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。二、技术保证措施评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。（一）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：1.监督评估过程；2.了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划；3.解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；4.对评估工作底稿进行第三次复核。（二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责：1.评估工作己按具体计划的要求进行；2.工作过程及其结果已适当记录；3.所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；4.预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；5.对评估工作底稿进行第二次复核。（三）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责1.对评估工作技术问题进行指导与审核；2.项目技术问题登记备案；3.所有重大技术问题已适当解决；4.对评估工作底稿进行第一次复核。对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。XXX房地产土地评估有限公司承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以下内容：我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产评估规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复贵单位提出的相关业务咨询。三、根据工作方案，确定组织方案经过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员组成的技术小组对该项目现场进行的实地踏勘，结合多年从事拆迁项目评估的专业经验，组织参与过类似项目的专业人员对本项目的情况进行了详细分析，制定了具体拆迁评估实施方案，根据该方案的工作流程，建立起以4个技术小组为基础、以技术审核部提供技术支持、现场负责人现场指挥、项目总负责人总体调度的组织结构体系，确保整个评估项目从前期准备、入户调查、内业测算、出具评估报告、三级审核、现场咨询答疑、结案等各项工作能按时、按要求、高质高效的完成。第三节作业时间根据委托方提供的资料本次共涉及xx户，其中xx户的权属为公有，xx户为私有；结合以往经验，三调、测绘、评估测算、出具报告合计需要约180天。第四节棚户区改造项目重点、难点分析一、测绘工作的重点分析及措施（一）本项目工作的重点：1.全面做好宣传、动员、培训工作。2.认真收集权属信息、房产信息、土地合同等资料，扎实推进摸底调查阶段工作。3.逐一对每个每土地权属方，房产所有方做全面的入户调查，确保地块、房产相关信息准确无误。4.逐一对每块地进行权属核查，确保地块的权属界线准确无误。5.把好审核公示关，确保相关数据及信息的准确性，避免后期工作返工。6.严格选择并使用数据库系统软件，并按软件要求进行数据入库。7.按规范及档案管理部门要求进行资料归档。8.根据项目所处位置，进行项目调研工作。9.项目实施前，及时和项目建设方做好技术、方案沟通，编写切实可行的实施方案。10.根据工程规模、工期，配置足够的人员及设备。11.组建行之有效的项目管理部。（二）针对工作重点采取的措施：1.建立具有较强执行能力的项目部本测绘项目工作量大、技术要求高、工作协调难度大，所涉及的问题比较广泛，必须要建立一个经验丰富、有较强执行能力的项目部来承担此项工作。我公司根据本项目的特点，特组建“XXXX测绘项目项目部”，派遣技术能力强、经验丰富、沟通协调能力强，具有较强执行能力的专业人员投入项目部中，依托我公司强大的综合实力，确保项目按期、顺利、圆满完成。2.制定科学合理的作业流程制定科学合理的作业流程和技术方法以及质量控制手段是保证本项目顺利实施的基本条件。中标后，我公司将根据我公司实施该项目的经验，结合当地实际情况，制定确实可行的作业流程，在当地主管部门的领导下，依靠各级政府工作人员，有序实施。3.投入先进的技术设备及足够的人员，以保障项目的顺利开展。4.加强组织管理、确保服务质量（三）针对工作质量采取的措施：按照我公司的质量目标和质量方针，我公司承担本项目的服务承诺是以先进适用的技术、及时周到的服务态度为用户提供质量优良可靠的产品和服务，获得用户的满意及信任。工作中，我公司将采取以下措施确保服务质量：1.我公司的实施方案必须获得甲方的批准后方可实施。2.我公司严格按照我公司的管理体系文件要求对技术、质量、进度和安全环保进行控制，每一项产品均应达到优良级别。3.我公司的作业人员均需接受过程中的技术、质量、进度和安全环保教育培训。项目部接受我公司的监督检查。4.我公司将建立与甲方的沟通渠道，定期或按要求向甲方汇报工作进度，接受甲方的意见或建议。5.按照“三级检查、二级验收”制度，做好项目的检查及验收工作。6.为甲方提供后续的技术咨询及服务。二、工作的难点分析及对策措施（一）工序流程长，数据信息量大，确保每个环节处理的信息准确可靠是难点XXXX测绘项目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及获采集的数据量巨大且信息相互关联，数据管理难度相对较大，必须保证每道工序的之间的无差错的链接才能顺利完成发证工作。对策措施：1.每个岗位、每个工种的作业人员必须是有技术、有经验的人员担任，必要时应进行培训；2.质量检查贯穿在整个过程中，每个环节的产品必须经过自检和互检才能提给下一个环节使用。（二）项目涉及的面积大，工作内容多，时间紧，确保按时完成的难度较大对策措施：1.能否按时收集相关资料是影响工期的最重要的因素之一，必须争取在雨季来临之前完成。为此，我公司将及时和有关部门对接收集相关资料，能够确保完成；2.能否顺利完成入户调查是影响工期的最重要的因素之一，由于大部分棚区改造区域内人员外出打工及工作时间因素，家中无人或留守老人的情况较多，将影响入户调查的质量和工期。为此，我公司在项目开始前即要求测绘相关人员配合街道办管理人员及时联系在外务工人员，发放宣传单，使在外务工人员理解本项目的流程及要求，及早准备；3.能否收集较完善的基础资料是影响质量和工期的最重要的因素之一，。为此，我公司将在中标后详细列出需要收集的资料清单，在发包人的协助下进行收集。4.要保证项目按期完成，需要做好详细的进度计划，并根据情况及时进行必要的调整，使计划能够切合实际。当进度滞后时，应采取增加作业人员、增加仪器设备等措施。（三）测绘精度要求高，作业难度大对策措施：我公司将严格按照招标文件要求，按照地籍测量及房产测绘有关规程规范认真执行，确保成果质量符合验收要求。（四）XXXX测绘项目涉及承包人的切身利益，工作过程中需要与市里多个政府部门协调配合，工作协调难度大对策措施：1.紧紧依靠政府和街道办事处，发挥政府和街道办事处的主导地位开展工作；2.积极主动与各方进行沟通联系，争取配合支持；3.我公司的联系人必须是项目负责人，这样才能信息沟通准确、及时。（五）棚户区外出务工经商较多，不能及时进行入户权属确认对策措施：对于常年外出未归、未委托代理人又无法联系的外出人员，可先查清城建部门登记以来的房产状况。（六）实测土地面积与合同及原来的产权证书记载有出入对策措施：1.严格执行相关法律政策规定，对实测面积，经公示后据实登记。在登记簿中如实填写“实际测量面积”2.对出入较大的要对土地地籍草图进行审核，在街道办及相关上级部门的知道下进行公示。（七）人身仪器安全保障困难安全为了生产、生产必须安全。解决措施：对进行该项目的技术人员进行安全生产、交通安全意识教育，做到安全、文明生产，尊重当地习俗，遵守社会公德，和当地居民友好相处。在主要交通干道从事调查和测量的作业人员，穿戴有红、黄色标志背心，严格遵守城市交通规则，服从交警指挥。确保人身、仪器、车辆等安全。（八）认识问题大多数居民对棚户区的改造认识上存在不足，他们认为棚户区的改造就是棚户区的开发，政府要占用这块地或者政府将这块地出让给了开发商，他们并不认为棚户区的改造是为了改善自己的居住条件。因此，居民更加关注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，在认识上存在误区。从而对项目上测绘工作造成阻碍，对测量专业人员所测得数据不认可，在入户调查环节上，居民或所有权方出现虚报、假报面积的情况。对策措施：1.认真配合业主方做好宣传工作；2.对无理取闹，极度不配合者上报给委托方，进行协调处理。（九）城市棚户区改造房屋及地籍测绘工作中测量环境的问题。棚户区街道交窄，车辆较多，不利于测量仪器设备的顺利施展。对策措施：现场踏勘后，编制行之有效的项目工作方案，以技术团队为依托，必须解决该问题。三、合理化建议针对工作中存在的重点、难点问题，特提出以下合理化建议，希望能得到业主方的指导意见：1.项目开展前，希望业主方及同居委会对我公司项目组成员进行该项目的宣传培训工作，以便我项目组工作人员能对XXXX项目的政府性，政策性工作进行了解，在工作中也能够起到对棚户区居民答疑解惑的作用，同时能有一定的宣传效果。避免测绘工作中带来的不良影响，及部分居民对测绘工作的不理解。2.项目开展前，希望业主方能给予我公司对相关资料收集所需要对接的各政府、单位的对口部门的人员联系方式，以便于资料收集，工作衔接。3.在项目工作中，我公司按周进行进度汇报，按月进行工作总结，希望业主方能安排人员参与并给出指导意见。4.在公示阶段，需要业主方给予公示场地，我公司积极配合公示宣传工作。第五节实施中的具体问题及难点一、与拆迁公司的配合（一）评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁补偿价格是拆迁双方当事人最关心的问题，评估机构负责对估价结果进行解释，既要保护被拆迁人的合法权益，也要在合法的前提下为拆迁人节约成本，同时要促进拆迁工作的顺利进行。（二）拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，从摸底调查到动迁期的入户解释，拆迁公司在整个拆迁过程中起着重要的作用。每一份拆迁协议的签订都需要他们跟被拆迁人细致的沟通和解释。（三）二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁公司的配合贯穿与整个拆迁工作过程中，评估公司和拆迁公司只有通力合作才能圆满完成整个项目的拆迁任务，从前期准备——入户调查——内业测算——现场咨询——参与裁决、诉讼等过程，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的拆迁工作。二、与委托人的配合本着在合法范围内为谋取