高级财务会计课件：投资性房地产

投资性房地产第一节投资性房地产概念和范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概念和范围一、投资性房地产概述在我国，土地公有决定企业只能取得土地使用权，房地产中的土地是指土地使用权。随着经济的发展，企业除了将房地产用于生产自用，还可能用于赚取租金或增值收益活动，即出现投资性房地产。投资性房地产具体是指：为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物不属于投资性房地产的范围可以确认：企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权不能确认：计划用于出租但尚未出租的土地使用权；以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，即俗称的“炒地皮”企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物自用房地产作为存货的房地产第二节投资性房地产的初始确认和计量与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能可靠计量予以确认一、外购的投资性房地产在采用成本模式计量下，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产贷：银行存款【例4-1】2010年5月份，A公司计划购入一栋办公楼用于对外出租。6月15日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自办公楼购买日起将这栋办公楼出租给B公司，为期3年。7月7日，A公司购入办公楼，支付价款合计2400万元（A公司采用成本模式进行后续计量）。A公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——办公楼24000000

贷：银行存款24000000二、自行建造的投资性房地产企业自行建造的投资性房地产的成本，有建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失计入当期损益，不计入建造成本。借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品【例4-2】2010年2月，A公司从其他单位购入一块土地使用权，成本为700万。2010年3月，决定在该土地上建造一栋厂房。同时与B公司签订经营租赁合同，约定从厂房完工（达到可使用状态）之日起租赁给B公司使用。2011年1月份，该厂房完工。此时厂房总造价为1350万元。假设A公司采用成本计量模式。A公司的账务处理如下：借：投资性房地产——厂房 13500000

贷：在建工程 13500000借：投资性房地产——土地使用权 7000000

贷：无形资产——土地使用权7000000

第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量借：其他业务成本等贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：银行存款等贷：其他业务收入借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备取得的租金收入有减值迹象【例4-3】2010年，A公司的一栋写字楼出租给B公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋写字楼的成本为2400万元，按照直线法计提折旧，使用年限为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，B公司每月支付A公司租金9万元。2010年12月，这栋写字楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1700万元，此时写字楼的账面价值为2100万元，以前未计提减值准备。A公司的账务处理如下：（1）计提折旧：

每月计提的折旧：2400÷20÷12=10（万元）

借：其他业务成本 100000

贷：投资性房地产累计折旧 100000（2）确认租金：

借：银行存款（或其他应收款）90000

贷：其他业务收入 90000（3）计提减值准备：

借：资产减值损失3000000

贷：投资性房地产减值准备 3000000二、采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益借：银行存款等贷：其他业务收入资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额取得的租金收入

【例4-4】A公司是房地产开发公司，2010年9月，A公司与某高校签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋房屋于开发完成的同时开始租赁给高校做学生宿舍楼使用，租赁期为10年。当年11月3日，该房屋开发完成并开始起租，房屋的造价为9200万元。2010年12月31日，该房屋的公允价值为9300万元。假设A公司采用公允价值计量模式。A公司的账务处理如下：

（1）2010年11月3日，A公司开发完成房屋并出租：

借：投资性房地——成本 92000000

贷：开发成本 92000000

（2）2010年12月31日，调整其账面价值：

借：投资性房地产——公允价值变动 1000000

贷：公允价值变动损益 1000000三、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式符合条件公允价值不可逆当存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下第四节投资性房地产的转换和处置投资性房地产自用，由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。作为存货的房地产，改为出租，由存货转换为投资性房地产。自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，由无形资产转换为投资性房地产。房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。此处转换是针对房地产用途发生改变而言，并非后续计量模式的转变房地产转换形式公允价值模式借：固定资产/无形资产（转

换日公允价值）

贷：投资性房地产——成

本（取得成本）

投资性房地产——公允价值变动（减值为借方）

公允价值变动损益（减值为借方）成本模式借：固定资产/无形资产投

资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：累计折旧/累计摊销

投资性房地产转换为自用房地产、存货公允价值模式借：投资性房地产——成本

累计折旧／累计摊销

无形资产减值准备／固定

资产减值准备

公允价值变动损益（公允价账面价）

贷：固定资产/无形资产

资本公积——其他资本公积成本模式借：投资性房地产

累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备

无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

自用房地产转换为投资性房地产公允价值模式借：投资性房地产——成本

存货跌价准备

贷：开发产品成本模式借：投资性房地产

存货跌价准备

贷：开发产品存货的房地产转换为投资性房地产【例4-6】甲公司将原来用公允价值模式计量的出租房屋收回作为自用房。收回前，其账面值为800万元，原成本为700万元，转换日公允价值为850万元。（1）出租期间公允价值的变动：

借：投资性房地产——公允价值变动1000000

贷：公允价值变动损益1000000（2）转换时的处理

借：固定资产8500000

贷:投资性房地产7000000

投资性房地产——公允价值变动1000000

公允价值变动损益500000（公允价值变动损益500000=8500000-8000000）二、投资性房地产的处置对外出售或转让投资性房地产、由于遭受自然灾害等非正常损失发生损毁投资性房地产、发生非货币性资产交换而减少投资性房地产等，都应对投资性房地产进行处置。（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置【例4-7】A公司由于资金需要，将原采用成本模式计量的一栋办公楼出售给B公司，合同价款为2000万元，B公司已用银行存款付清。出售时，该栋办公楼的成本1800万元，已计提折旧200万元。假定不考虑其他因素。A公司的账务处理：

（1）收取处置收入借：银行存款 20000000

贷：其他业务收入 20000000（2）结转处置成本借：其他业务成本 16000000

投资性房地产累计折旧 2000000

贷：投资性房地产——办公楼 180000000（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置【例4-8】A公司将正在出租的一栋写字楼确认为该公司的投资性房地产，并采用公允价值进行计量。10年租赁期满后，A公司将该写字楼出售给B公司，合同价款为20000万元，B公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为15000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等税费。A公司应编制如下会计分录：（