房屋征收与安置投标方案（技术方案）

房屋征收与安置投标方案目录TOC\o"1-3"\h\u第一章项目背景及需求分析 9第一节房屋征收 9一、房屋征收 9二、具体流程 9三、征收主体 10四、征收程序 10五、房屋征收法定条件 12第二节房屋征收安置 13一、国有土地上房屋征收与补偿条例 13二、总则 13三、征收决定 14四、补偿 17五、法律责任 20第三节房屋征收政策 21一、棚户区改造项目重点、难点分析 21二、房屋征收补偿与安置程序 30三、征收补偿安置办法 33四、征收安置中的难题与对策 36五、管理规定 38六、监督与奖励 45第四节项目需求分析 46一、项目概况 46二、项目范围 47三、项目要求 47第二章项目整体服务计划及组织机构 49第一节项目工作计划 49一、工作内容及要求 49二、工作计划 50三、土地征收工作的各个阶段 50四、土地征收实施流程 55第二节项目组织机构及人员配备 58一、公司征收管理分配示意图 59二、职能分配 59第三节人员管理培训 61一、征地人员工作制度 61二、征地人员管理制度 65三、房屋征收工作人员培训 66四、人员考核办法 70第三章房屋征收测绘实施方案 72第一节测绘操作过程 72一、测绘技术依据 72二、实施方案 73三、测绘工作流程与方法 75四、实地调查的工作程序 83第二节质量检查及保障措施 86一、成果质量控制要求 86二、成果质量检查要求 87三、测绘资质管理体系 89四、测绘周期承诺 90第三节测绘成果管理制度 96一、质量管理岗位职责制度 96二、技术设计书审批制度 98三、测绘生产过程、环节质量监督管理制度 99四、二级检查一级验收制度 101五、测绘仪器设备管理制度 103六、测绘生产质量奖惩制度 104七、测绘生产人员培训、岗位管理制度 106八、客户服务制度 107九、质量检验人员考核制度 107十、房产测绘服务承诺制度 108第四章项目评估实施方案 110第一节评估方案 110一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 110二、项目拆迁评估工作流程 111三、技术方案 116四、确定组织方案 123五、评估小组 123六、作业时间 125第二节房屋征收评估技术方案 125一、被征收房屋分类及其说明 125二、可比实例选择要求及说明 127三、标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 129四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 132五、住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 139六、非营业用房及其成本法评估说明 145七、房屋成新因素确定表 149八、营业用房收益法评估应用说明 155九、装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准 158第五章房屋征收补偿安置方案 179第一节征收补偿标准 179一、征收范围 179二、征收部门与被征收人 179三、征收补偿的依据及原则 179四、征收补偿方式及奖励办法 180五、征收补偿标准 180六、住宅房屋临迁过渡安排 188七、搬家（迁）补助费 189八、房屋附属物、附着物的补偿 190九、室内装修补偿 191十、安置用房的基本装修标准 191十一、华侨房屋 193十二、不完全产权的房改房 193十三、住房困难和低收入家庭 193十四、列入文物保护单位的房屋 194十五、争议的解决 194十六、补偿异议 194十七、土地使用年限修正系数表 194第二节房屋征收安置房分配方案 198一、适用范围 198二、安置房源情况 199三、安置房选房原则 200四、安置房选房前资格选房人的登记确认工作 201五、安置房选房工作组织 203六、安置房选房办法时间表 205七、安置房选房办法释疑 206八、特殊情况的处理 209九、附件 211第六章房屋征收档案管理 213第一节房屋征收档案手续 213一、进行征收档案移交的相关要求 213二、进行房屋征收档案移交时候的流程和时限 213三、进行方案移交时候的相关手续 213四、房屋征收完善档案收集清单 214第二节档案岗位工作职责和制度 215一、档案人员岗位职责 215二、文件材料归档制度 216三、电子文档管理制度 217四、专门档案管理制度 218五、档案利用制度 218六、档案保管制度 219七、档案鉴定制度 220八、档案室清洁卫生制度 220第七章应急服务方案 222第一节应急指导 222一、指导思想 222二、编制依据 222三、适用范围 222四、事件分级 222第二节组织机构与职责 224一、组织机构 224二、组织职责 224三、预测预警 226第三节房屋征收突发事件应急措施 227一、突发事件 227二、现场处置 228三、善后工作 229温馨提示：本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。说明一、如招标文件评分标准要求“项目理解及需求分析”详情可见本文第一章。二、如招标文件评分标准要求“项目整体服务计划及组织机构”详情可见本文第二章。三、如招标文件评分标准要求“房屋征收测绘实施方案”详情可见本文第三章。四、如招标文件评分标准要求“项目评估实施方案”详情可见本文第四章。五、如招标文件评分标准要求“房屋征收补偿安置方案”详情可见本文第五章。六、如招标文件评分标准要求“房屋征收档案管理”详情可见本文第六章。七、如招标文件评分标准要求“应急服务方案”详情可见本文第七章。编制依据一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。三、依照有关主要法律、法规：（一）《中华人民共和国政府采购法》（二）其他法律法规。四、行业规范、标准（以下内容根据项目实际情况修改）第一章项目背景及需求分析第一节房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部门通常是政府城建部门在摸底立项的基础上对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收。二、具体流程1.进行项目征收立项，并做好项目和前期调查摸底。2.房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县区政府。3.对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况。4.有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。5.政府部门组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（旧城改造项目组织被征收人和公众代表听证会）。6.县区政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会稳定风险评估。7.县区政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，经县区政府常务会议讨论决定。8.公布房屋征收决定，做好房屋征收决定宣传解释工作。9.由被征收人选择征收评估机构。10.房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，在规定期限内达不成协议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的人民政府作出补偿决定，并依法送达被征收人并在房屋征收范围内公告。11.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。12.对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复议或不提起行政诉讼的，有房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。三、征收主体1.征收主体：市县人民政府2.实施部门：市、县级人民政府确定的房屋征收部门，一般为市县人民政府房屋征收补偿办公室。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。3.被征收人：征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等。四、征收程序1.确定征收范围，禁止建设和停办各类手续。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。2.拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。3.修改和听证：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案4.社会稳定风险评估：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。5.补偿资金验收：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。6.调查登记公示：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。7.对未经登记建筑调查认定处理：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。8.作出征收决定并公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。五、房屋征收法定条件1.征收范围属于国有土地。2.因公共利益需要（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。3.符合四规划一计划国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。第二节房屋征收安置一、国有土地上房屋征收与补偿条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益制定。由国务院于2011年1月21日发布，自公布之日起施行。二、总则1.为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。2.为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。3.房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。4.市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。5.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。6.上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。7.任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。三、征收决定1.为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2.依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。3.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。4.市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。5.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。6.市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。7.被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。8.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。四、补偿1.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。2.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。4.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。5.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。6.因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。7.对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。8.市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。9.房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。10.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。11.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。12.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。13.房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。五、法律责任1.市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。3.采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。4.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。5.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三节房屋征收政策一、棚户区改造项目重点、难点分析（一）测绘工作的重点分析及措施；1.本项目工作的重点：（1）全面做好宣传、动员、培训工作。（2）认真收集权属信息、房产信息、土地合同等资料，扎实推进摸底调查阶段工作。（3）逐一对每个每土地权属方，房产所有方做全面的入户调查，确保地块、房产相关信息准确无误。（5）逐一对每块地进行权属核查，确保地块的权属界线准确无误。（6）把好审核公示关，确保相关数据及信息的准确性，避免后期工作返工。（7）严格选择并使用数据库系统软件，并按软件要求进行数据入库。（8）按规范及档案管理部门要求进行资料归档。（9）根据项目所处位置，进行项目调研工作。（10）项目实施前，及时和项目建设方做好技术、方案沟通，编写切实可行的实施方案。（11）根据工程规模、工期，配置足够的人员及设备。（12）组建行之有效的项目管理部。2.针对工作重点采取的措施：（1）建立具有较强执行能力的项目部本测绘项目工作量大、技术要求高、工作协调难度大，所涉及的问题比较广泛，必须要建立一个经验丰富、有较强执行能力的项目部来承担此项工作。我公司根据本项目的特点，特组建“XXXX测绘项目项目部”，派遣技术能力强、经验丰富、沟通协调能力强，具有较强执行能力的专业人员投入项目部中，依托我公司强大的综合实力，确保项目按期、顺利、圆满完成。（2）制定科学合理的作业流程制定科学合理的作业流程和技术方法以及质量控制手段是保证本项目顺利实施的基本条件。中标后，我公司将根据我公司实施该项目的经验，结合当地实际情况，制定确实可行的作业流程，在当地主管部门的领导下，依靠各级政府工作人员，有序实施。（3）投入先进的技术设备及足够的人员，以保障项目的顺利开展。（4）加强组织管理、确保服务质量3.针对工作质量采取的措施：按照我公司的质量目标和质量方针，我公司承担本项目的服务承诺是以先进适用的技术、及时周到的服务态度为用户提供质量优良可靠的产品和服务，获得用户的满意及信任。工作中，我公司将采取以下措施确保服务质量：（1）我公司的实施方案必须获得甲方的批准后方可实施。（2）我公司严格按照我公司的管理体系文件要求对技术、质量、进度和安全环保进行控制，每一项产品均应达到优良级别。（3）我公司的作业人员均需接受过程中的技术、质量、进度和安全环保教育培训。项目部接受我公司的监督检查。（4）我公司将建立与甲方的沟通渠道，定期或按要求向甲方汇报工作进度，接受甲方的意见或建议。（5）按照“三级检查、二级验收”制度，做好项目的检查及验收工作。（6）为甲方提供后续的技术咨询及服务。4.工作的难点分析及对策措施（1）工序流程长，数据信息量大，确保每个环节处理的信息准确可靠是难点XX测绘项目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及获采集的数据量巨大且信息相互关联，数据管理难度相对较大，必须保证每道工序的之间的无差错的链接才能顺利完成发证工作。对策措施：①每个岗位、每个工种的作业人员必须是有技术、有经验的人员担任，必要时应进行培训；②质量检查贯穿在整个过程中，每个环节的产品必须经过自检和互检才能提给下一个环节使用。（2）项目涉及的面积大，工作内容多，时间紧，确保按时完成的难度较大对策措施：①能否按时收集相关资料是影响工期的最重要的因素之一，必须争取在雨季来临之前完成。为此，我公司将及时和有关部门对接收集相关资料，能够确保完成；②能否顺利完成入户调查是影响工期的最重要的因素之一，由于大部分棚区改造区域内人员外出打工及工作时间因素，家中无人或留守老人的情况较多，将影响入户调查的质量和工期。为此，我公司在项目开始前即要求测绘相关人员配合街道办管理人员及时联系在外务工人员，发放宣传单，使在外务工人员理解本项目的流程及要求，及早准备；③能否收集较完善的基础资料是影响质量和工期的最重要的因素之一。为此，我公司将在中标后详细列出需要收集的资料清单，在发包人的协助下进行收集。④要保证项目按期完成，需要做好详细的进度计划，并根据情况及时进行必要的调整，使计划能够切合实际。当进度滞后时，应采取增加作业人员、增加仪器设备等措施。（3）测绘精度要求高，作业难度大对策措施：我公司将严格按照招标文件要求，按照地籍测量及房产测绘有关规程规范认真执行，确保成果质量符合验收要求。（4)XX测绘项目涉及承包人的切身利益，工作过程中需要与市里多个政府部门协调配合，工作协调难度大对策措施：①紧紧依靠政府和街道办事处，发挥政府和街道办事处的主导地位开展工作；②积极主动与各方进行沟通联系，争取配合支持；③我公司的联系人必须是项目负责人，这样才能信息沟通准确、及时。（5）棚户区外出务工经商较多，不能及时进行入户权属确认对策措施：对于常年外出未归、未委托代理人又无法联系的外出人员，可先查清城建部门登记以来的房产状况。（6）实测土地面积与合同及原来的产权证书记载有出入对策措施：①严格执行相关法律政策规定，对实测面积，经公示后据实登记。在登记簿中如实填写“实际测量面积”。②对出入较大的要对土地地籍草图进行审核，在街道办及相关上级部门的指导下进行公示。（7）人身仪器安全保障困难安全为了生产、生产必须安全。解决措施：对进行该项目的技术人员进行安全生产、交通安全意识教育，做到安全、文明生产，尊重当地习俗，遵守社会公德，和当地居民友好相处。在主要交通干道从事调查和测量的作业人员，穿戴有红、黄色标志背心，严格遵守城市交通规则，服从交警指挥。确保人身、仪器、车辆等安全。（8）认识问题大多数居民对棚户区的改造认识上存在不足，他们认为棚户区的改造就是棚户区的开发，政府要占用这块地或者政府将这块地出让给了开发商，他们并不认为棚户区的改造是为了改善自己的居住条件。因此，居民更加关注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，在认识上存在误区。从而对项目上测绘工作造成阻碍，对测量专业人员所测得的数据不认可，在入户调查环节上，居民或所有权方出现虚报、假报面积的情况。对策措施：①认真配合业主方做好宣传工作；②对无理取闹，极度不配合者上报给委托方，进行协调处理。（9）城市棚户区改造房屋及地籍测绘工作中测量环境的问题。棚户区街道较窄，车辆较多，不利于测量仪器设备的顺利施展。对策措施：现场踏勘后，编制行之有效的项目工作方案，以技术团队为依托，必须解决该问题。（二）拆迁评估方案实施中的几个具体问题及难点1.与拆迁公司的配合（1）评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁补偿价格是拆迁双方当事人最关心的问题，评估机构负责对估价结果进行解释，既要保护被征收人的合法权益，也要在合法的前提下为拆迁人节约成本，同时要促进拆迁工作的顺利进行。（2）拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，从摸底调查到动迁期的入户解释，拆迁公司在整个拆迁过程中起着重要的作用。每一份拆迁协议的签订都需要他们跟被征收人细致的沟通和解释。（3）二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁公司的配合贯穿于整个拆迁工作过程中，评估公司和拆迁公司只有通力合作才能圆满完成整个项目的拆迁任务，从前期准备——入户调查——内业测算——现场咨询——参与裁决、诉讼等过程，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的拆迁工作。2.与委托人的配合本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益的工作原则为宗旨与拆迁人配合，具体体现为：（1）派专人与委托方沟通，定期交换意见，协调与拆迁有关的各种关系；（2）及时向委托方通报拆迁过程中根据我方经验判断认为的异常情况；（3）认真接受委托方提出的各种意见和建议，对委托方提出的具体问题尽量寻求相同案例予以说明及解决；（4)耐心细致地作好解释工作，避免被征收人对拆迁人及拆迁工作的抵触情绪。3.实施过程中的难点（1）调查难：被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多，且装修的内容五花八门，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，每一项都必须记载清楚，并要得到被征收人的认同，难度实在不小。一般50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分困难，尤其是对装饰材料（有的是过时淘汰的材料）的认定、询价非常不易。（2）测算难：由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2-3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要体现差别，稍有不慎，就会招来责难。（3）答疑难：拆迁评估事关拆迁人与被征收人的切身利益，对评估结果进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%的客户要求答疑，少数被拆迁人甚至以我单位和拆迁人相“勾结”为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。（4）结案难：由于拆迁涉及方方面面的问题很多，一个拆迁补偿的谈成需要经过“评估--谈判--复估--谈判--裁定（或上诉）”等来回好多次，比较顺利的要一个星期左右，遇到上诉的则遥遥无期。这样评估机构就不知道要在裁决委员会、法院或仲裁机关折腾多少回。二、房屋征收补偿与安置程序1.区人民政府成立区国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，项目业主负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，审查上报区人民政府研究启动补偿与安置程序。2.项目业主具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。3.区土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。4.项目业主组织调查登记，并适时公布调查结果。5.项目业主拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报区人民政府。房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。6.项目业主将经充分论证的房屋征收补偿方案报市国土部门，市国土部门应当会同区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。项目业主将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。7.项目业主公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。8.项目业主应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报市国土部门备案。9.项目业主作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报市国土部门审核：（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；（7）其他需要提报的材料。10.项目业主应当组织区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，项目业主经区政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。区国土部门征收集体土地决定同时一并公告。11.房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作他用。项目业主在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。12.被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由项目业主在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。项目业主应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。13.房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。14.被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。15.项目业主与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。16.项目业主向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。17.补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。18.项目业主应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。19.项目业主组织对被征收房屋的拆除工作。三、征收补偿安置办法（一）基本规定1.被征收人是指被征收房屋的所有人，以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。被征收人应当如实向征收人、评估机构和测量单位等单位提供相关资料，配合评估机构、测量单位现场查勘。2.根据改造区域的实际，持有如下材料原件的，如在规定征收期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可按完全产权进行评估补偿：（1）有权机关批准核发的土地使用权证或房屋所有权证。（2）有权机关批准的文书（如土地房产所有证、批准用地文件、土地动用证、居民建房用地申请表等）。（3）市人民政府、区政府、街道出具的非法占地建房清理凭证及相应的缴费凭证。3.被征收房屋产权不清晰或存在产权纠纷的，不作货币补偿，实行产权调换。存在产权纠纷的房屋，在征收公告规定的征收期限内，纠纷仍未解决的，由项目业主就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后征收。4.被征收房屋建筑面积由项目业主委托具有房产测绘资格的房产测绘单位，按现行国家房地产测量规范计算。5.被征收房屋补偿金额由项目业主委托具有房地产评估资质的评估机构，根据国家有关评估技术规范进行评估。如被征收人对房地产评估机构的评估结果有异议，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定执行。6.征收房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换，补偿标准按规定征收文件。7.选择货币补偿的，在征收补偿协议书签订后，由征收人一次性付给全部征收补偿费。8.被征收人在征收公告规定的征收期限内，未完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议书者，项目业主依法申请行政裁决，并申请有关部门依法对被征收房屋实施强制征收。（二）经营性店面的补偿安置办法1.经营性店面以土地使用权证和房屋所有权证的记载为准。2.根据改造区域的实际情况，持有土地使用权证、房屋所有权证和工商营业执照，且连续经营三年以上（含三年）的商业、服务业用房，如在规定期限内完成房屋搬迁腾空并签订征收补偿协议的，可认定为经营性店面。3.经营性店面面积以房屋第一层第--自然间的开间X进深计算。4.经营性店面，如在规定期限内与征收人签订征收补偿协议的，可按同地段经营性店面的用途，评估其土地价格。具体补偿安置根据已批准图纸上载明的店面间数和店面面积，补偿标准按征收规定文件。（三）住宅的补偿安置办法持有完全产权的住宅房屋，按评估结果补偿。（四）文物和寺庙的补偿安置办法1.征收范围内的文物古迹需要征收或迁移，根据《中华人民共和国文物保护法》的有关规定，报经原批准的机关和上一级文化行政管理部门同意后，另行妥善处理。2.宗教活动场所应服从城市建设的需要，支持配合房屋征收工作。（1）经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由项目业主根据评估结果给予合理补偿，并协助市宗教事务主管部门和宗教团体，对寺庙进行妥善处理安置。（2）未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的寺庙，由市宗教事务主管部门统一协调处理。（五）特困户的补偿安置办法1.特困户的认定办法：在征收范围内属民政部门认定的最低生活保障对象，由本人提出申请，经所在社区居委会审查并公示后，报区政府办公室审批后确定。2.补偿安置办法：参照《XX市城市房屋征收管理规定》的有关规定，给予一定金额的补助或优惠进行安置。四、征收安置中的难题与对策（一）难题近年来，各地因征地征收而引发的群体闹事事件时有发生，成为影响社会稳定的一个因素。其主要特点如下：1.规模逐渐扩大，造成较大影响。一些人抱着“法不责众”以及“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心态，成团结伙，集体越级投诉，在社会上造成较大的负面影响。2.行为容易过激，事态难以控制。个别群众情绪偏激，容易冲动，常常表现为谩骂工作人员，堵路堵门，并造成众人围观，使事态扩大，给处置工作带来难度。3.一些部门重视不够，解决问题办法不多。有的同志在征收过程中对维护社会稳定的重要性认识不足，在思想上出现偏差，片面强调加快进度，对做好被征收人思想工作研究不够，思考不深，在事件初露端倪时缺乏敏感性。目前，征收遗留问题引发信访重复率高，也与有的群众对政策一知半解有关，总认为个人合法权益受到侵害，提出问题层层加码，又不愿听相关部门和相关人员的解释，三番五次到多个部门重复信访，牵涉领导精力，造成较大的负面影响。因此，如何有效地保护群众合法的财产权，规范征收安置行为，这是实际工作中迫切需要解决的社会问题。依法治理，推进依法征收。（二）对策1.当公开透明、规范操作，维护征地征收工作的公正性。要公开征收许可证审批程序、征收管理收费标准以及征收投诉渠道。对征收项目要规范管理，建立动态档案，进行全程跟踪服务和监督。结合整顿和规范市场秩序的要求，加强征收安置工作的执法检查，对在检查中发现的问题，严格依法处理，维护征地征收工作的合法性、公正性。2.完善行政执法监督制度，强化行政执法监督。依法行政，先要依法治权，征收管理部门及其工作人员要正确行使权力，防止滥用权力并自觉接受人大监督、群众监督以及司法机关依据行政诉讼法实施的监督。征收管理部门要建立健全行政审批责任追究制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追究制度。坚持舆论先导，加强法制宣传。要把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使被征收人主动配合征收工作。在征收实施的过程中，对群众反映的困难要尽最大努力帮助解决。对群众的合法权益要坚决予以维护，对合情、合理但不一定符合政策的要求，根据实际情况，在说服教育的基础上给予妥善处理，尽可能地减少强拆。多做思想工作说服、教育群众，争取大多数群众的支持，使干群之间、党群之间少一点误会、多一些理解，努力营造一个良好的征收工作氛围。严格执行纠纷排查责任制，化解房屋征收中的各类矛盾。凡涉及征收安置的纠纷问题，各级调解组织的主要负责人都要以高度的责任感，及时化解矛盾，维护地区稳定。3.认真排查、梳理征收中的不稳定因素。组织专门力量，对征收项目（包括有历史遗留问题的征收项目，正在进行和将要进行的征收项目）集中进行排查。对可能发生群体信访和可能阻断交通等的征收项目，要重点排查，力争从最基层或源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况明、底数清。4.及时化解矛盾。对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题，按照“属地管理”“谁主管、谁负责”的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在萌芽状态。5.切实落实纠纷调处工作责任制。按照“分级负责、归口管理”的原则，切实加强对调处工作的领导，明确专人负责，一级抓一级，层层抓落实。五、管理规定（一）项目业主征收处工作职责1.贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地征收、移民安置和地方协调工作。2.负责项目土地、房屋评估等报批及办理相关手续，督促落实相关评估意见。3.负责协调组织地方征收办做好土地征用、附着物征收和移民安置工作，协调施工单位办理临时用地征用、用水用电等相关手续。4.负责编制项目的征地征收工作计划，提出征地、征收方案，核实征地面积和征收数量，并组织绘制项目最终用地红线图。5.负责征地征收费用及预算管理，严格执行征地征收补偿标准，按期编制征地征收计划和资金预算，及时支付征地征收费用，缴交有关规费。6.负责地方关系协调，协助地方政府调解纠纷，化解矛盾，保障良好的施工环境。7.负责征地征收资料档案管理工作。8、完成领导交办的其他工作（二）征地征收工作制度为加强本项目的征地征收管理，依法规范征地征收行为，维护被征地征收当事人的合法权益，推动征地征收工作的全面落实。根据有关规定，建立以下工作制度。1.公示制度项目业主应按时在征地征收现场或工作地点设立征地征收公示栏，主要内容包括：征地征收通告；征地征收工作程序、安排；征地征收工程量、补偿安置方案、监督举报电话等。2.信访制度项目业主应在工作地点设专人负责接待群众，向群众宣传征地征收政策、法规和有关规定，提供政策咨询，听取群众意见和建议。设立投诉举报电话和举报箱，对待来信来访要认真做好记录，处理信访件，要件件有着落。对群众反映的问题，要及时分析解决，不得拖延和推诿。重大问题及时汇报，加强沟通，把问题化解在萌芽状态，严禁出现群众集体（越级）上访事件的发生。对群众反映的合理要求，要督促有关部门解决；不符合政策规定的，要耐心解释。3.监督检查制度项目业主对实施征地征收单位和人员采取定期或不定期检查，发现问题及时处理，并予以通报，情节严重的要追究有关单位和人员的责任。4.业务培训制度建立征地征收人员的定期培训制度，提高人员的政治、业务素质，确保征地征收政策法规的顺利实施。5.责任承诺制度（1）坚持依法征地征收，严格执行相关法律法规。教育、督促征地征收人员遵守各项制度和规定，按要求做好公示和信访接待，实行阳光操作。（2）保证严格履行相关协议，补偿资金在规定期限内足额支付到位（3）保证不采取暴力、威胁或其他非法手段，强迫实施征地征收行为（4）保证拆除的旧材料不污染水源，以及有其他影响未征收居民正常生产、生活的行为。（5）保证妥善处理好征地征收中的纠纷，不发生因征地征收工作不到位而引发集体（越级）上访事件。6.责任追究制度有下列情况之一的，将进行责任追究，分别给予提醒、批评教育、告诫、通报，情节严重，影响恶劣的，将向管辖单位建议更换直至行政纪律处分。（1）消极对待征地征收工作，抵制工作安排的。（2）违反征地征收资金管理规定的。（3）借征地征收，达到个人非法目的，造成征地征收工作被动局面或造型当事人较大损失的。（4）违反征地征收廉政规定的。（5）未按程序或未依法征地征收的。（6）扰乱征地征收次序，散布虚假信息，混淆是非的行为。（7）违反合同条款或拒不改正的。（8）对失职行为经教育拒不改正的。（9）为处理好征地征收过程中的矛盾，一起上访行为，尤其是群体性上访或越级上访的。（10）未按时按量完成征地征收任务的。（三）征地征收工作廉政规定1.严格遵守国家法律、法规及交通部门相关规定，自觉遵守交通厅“六条禁令”和监理中心“八不准”的规定。2.建立健全廉政制度，开展廉政教育，设立廉政告示牌，公布举报电话，自觉接受社会、媒体、群众、内部监督。3.严格执行征地征收合同文件，严禁擅自提高标准、更改地类、多付少征、多征少付等行为。4.不得索要或接受礼金、有价证券和贵重物品，不得在对方报销任何应由个人支付的费用。5.不得参与被征迁方的宴请和娱乐以及旅游等活动。6.不得私自与被征迁人接触，不得随意透露征地征收有关情况。（四）征迁资金监督管理办法1.项目业主根据征地征收协议向财务处申报征地征收资金使用计划。2.项目业主根据征地征收协议、征地征收清单及征地征收进度，审核征地征收费用支付申请。3.对征迁费使用实施监管，对拨付的征地征收费，必须专款专用，不得占用、挪用、不得漏付、错付、延付、多付、少付等。4.按照法律法规相关规定，与财务审计部门定期或不定期对征迁费用进行检查，必须按时报送征地征收费用使用的情况。5.征迁资金指工程建设中，用于征地征收的各类补偿费和与征迁相关的有关税费和征迁管理部门的管理费。6.征地征收资金的支付程序征地征收款支付：征迁办提出申请附清单——征迁领导审核——征迁办出具行政事业性收据——征迁办签署支付意见、填写合同付款申请单（附清单）——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——被征迁人查收。征迁办工作经费用：征迁办提出申请——征迁办领导审核——征迁办出具行政事业行收据——征迁办签署支付意见——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处办理并反馈——征迁单位查收。其他征地征收相关费用的支付：按协议、按财务支付程序办理。（五）征地征收考核奖励办法为按时完成征地征收工作，做好协调服务，确保本项目按项目业主的要求如期开工，保证项目顺利实施，特制订本考核奖励办法。1.考核的对象以为单位或个人进行考核。2.考核的内容考核内容包括征地征收完成情况、土地报批材料组织情况、协调服务工作，统一考核。（1）对单位征地征收办工作的考核内容包括：①建立征地征收机构，人员到位。②召开本行政区域内的征地征收工作会议，合理安排、统一部署、措施得力。③及时组织土地、房屋及附着物复查核定工作。④签订各项征地征收包干协议和耕地占补平衡协议。⑤足额及时支付各项补偿款。⑥制定并落实征收安置方案。⑦积极配合电力、通讯等杆线动迁工作。⑧及时处理征地征收各类纠纷和突发事件。⑨不得侵害群众正当合法利益。⑩及时完成其他有关征地征收关系协调工作。（2）对建设单位土地征收工作的考核内容包括：①明确责任人和责任部门。②完善用地规划修改手续。③组织完成听证材料。④编制和实施补充耕地方案并获得验收。⑤编制和落实被征地农民安置方案。⑥落实农用地转用方案，落实征收土地方案。⑦按时完成工程用地报批手续。⑧落实征地补偿费用标准。⑨及时完成其他有关工作。（3）协调服务工作的考核内容：①积极协调项目参建单位与当地各方的关系，及时处理项目建设期间发生的各类纠纷和突发事件。②积极配合项目建设期间的用水用电、临时用地、施工便道等工作。③积极支持许可手续的办理。④积极做好用地红线的保护工作，禁止在红线内再种植农作物和建其他设施。（4）奖励类别及标准奖励类别分为进度奖和超前奖，对按期，有效完成前述工作的各县给予进度奖，对提前完成用地材料报批和建设用地交付的街道另给予超前奖。对不能及时完成征地征收和用地报批的街道不予奖励。具体奖励办法另行发文。（5）考核工作执行人用地报批和征地征收工作的奖励考核由项目办按上述标准组织实施。六、监督与奖励（一）监督主要是加强对征地征收人员自觉遵守《征地征收廉政规定》、《征地征收资金管理办法》和《征地征收工作制度》的监督。1.审计监督：在征迁实施期间，各地征迁部门随时接受审计机关对执行征迁政策、资金走向的情况进行的审计，及时发现和督促改进征迁工作中出现的问题。2.检查监督：对各地征迁安置执行情况，特别是农民补偿政策的落实情况，及时研究解决安置过程中出现的问题，确保各项补偿资金落实到位。3.社会监督：各地征迁部门要设立举报箱和举报电话，接受社会各界的监督。（二）奖励奖励的原则是对按期完成征地征收补偿安置工作目标，工作成绩突出的单位和个人按工作量的大小予以表彰和奖励，对不能按时完成任务或出现群体（越级）上访等责任事故的单位和个人给予处罚，奖励按照《征地征收考核奖励办法》执行。第四节项目需求分析一、项目概况1.项目名称：2.采购单位：3.项目地址：4.项目的主要内容：征收土地总面积约为XX亩，主要涉及XX的集体土地和部分国有土地。所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项重要内容。（根据招标文件的具体要求和采购单位的具体实际情况修改）二、项目范围序号采购内容名称预计建筑

面积（㎡）户数预算单价最高限价（元/㎡）备注1XX房屋征收安置服务三、项目要求（一）前期准备阶段1.人员配备：根据项目大小、复杂程度、时间紧迫程度配备必需的工作人员，并确定人员分组；2.前期联络：协同采购人与项目建设单位、房屋所有人、村社组织等对接进场调查事宜；3.基础数据收集：在甲方的配合下，协助甲方进行有关安置表格填写、其他资料收集整理、建立调查对象档案（需分类汇总装订成册）、拆迁补偿安置协议分类、拆迁补偿款复核、按户梳理协议安置面积、历史遗留问题的调查及处理；4.编制安置方案：明确安置房摸文认购时间、地点以及摸文认购流程等内容，制作摸文认购大会所需的必要资料，提前向房屋所有人发放安置手册及相关图纸。（二）摸文认购实施阶段1.征收户档案整理、分析安置前所形成的相关资料，形成确权分析汇总表；2.历史遗留事项的解决，应缴购房款的收缴；3.根据项目需要，编制每户的房屋产权认定表格，参加联审会议；4.协同采购人参加安置房安置前工作会议；5.组织召开安置房摸文认购大会，做好会务工作，签署安置认定表；6.与安置户签订安置协议；7.安置结算款的计算及汇总。（三）收房阶段1.按照项目进度计算汇总每套安置房的费用清单；2.拆迁安置（包括农房安置）经济结算业务、完成最终资金结算等工作；3.负责对认购房源予以结算并开具票据，按摸文定位认定表交付安置房钥匙；4.协助采购人办理产权证；5.与本项目安置房安置相关的其他事项。（四）档案管理负责建立完整的房屋征收（征地房屋补偿）正、副档案（包括电子档案），并于每个阶段工作完成后将正档移交甲方验收保存。认购安置业务完成后，副档一并移交甲方保存。（五）其他负责完成甲方交办的与本项目房屋认购安置工作相关的其他工作。第二章项目整体服务计划及组织机构第一节项目工作计划一、工作内容及要求（一）工作范围1.本工程《建设用地规划许可证》范围内的征收项目。2.项目业主以书面形式委托的征收项目。（二）工作内容1.房屋征收（1）办理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、编制概算，并以书面的形式向项目业主提交；（2）根据项目业主提供的本项目《建设用地规划许可证》、《征地预公告》等相关资料，办理查册、地籍测量、查户籍、协助项目业主办理用地报批手续；（3）协助办理房屋评估、测绘、房屋鉴定，根据项目业主确认的补偿标准上门征收、协助项目业主与被征收的单位签订《土地征收补偿协议书》，办理产权交换手续；（4）协助项目业主核定征收土地范围内地上附属物、树木等；（5）负责督促被征地单位按照补偿安置协议的时间，按时搬迁，按时交出土地；（6）办理征收房屋内的水电尾数清结和水电表移交手续；（7）必要时申请或参与行政裁决或仲裁、诉讼；（8）办理结案、结算，负责按项目分别整理归类征收土地和安置的测量、摸查、补偿等有关资料，并移交给项目业主；（三）加强业务培训按有关规定和要求对从事征地工作的人员进行业务培训，增强服务意识，明确征地工作的职责和任务，使征地工作人员熟练掌握工作方法，确保征地工作的顺利实施。二、工作计划1.xx年xx月——xx年xx月——征收准备阶段；2.xx年xx月——xx年xx月——宣传动员阶段；3.xx年xx月——xx年xx月——勘察核实阶段；4.xx年xx月——xx年xx月——征收安置阶段。三、土地征收工作的各个阶段（1）征收准备阶段1.委托相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。2.在设计单位出征地红线图后，委托勘察单位编制《用地可行性研究报告》和《用地调查报告》，报国家批准。3.印发征收安置补偿标准。4.建立相应的征收安置协调领导小组，并成立全职的征收安置办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。5.根据初步设计编制征收安置简介，准备征收安置使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征收实施预案，为正式实施征收做好充分准备。6.召开征地征收动员大会。（二）宣传动员阶段采取多种形式，宣传项目的重要性和征地征收政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握本项目征地征收政策、计划安排，争取被征单位和个人积极配合、参与、支持。（三）勘察核实阶段该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定XX住宅及集体土地征收红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。1.与被征收单位签订红线协议。2.由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目业主、实施征收单位共同参与。3.勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、勘测定界报告书，正式确定用地范围。4.实物指标调查，在划定用地红线范围的同时，与实施征收单位、测绘单位、项目业主、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地征收调查资料应永久存档保存。（四）征地征收阶段1.签订协议（1）与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征收管理资金管理协议。（2）项目业主以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到住户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。在公布期间无争议和举报，项目业主、村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。（3）与沿线电力、通讯等部门及其他设施的权属单位按实物指标调查结果签订征收补偿协议。2.实施征地征收（1）按照征地征收实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。（2）在市党委政府的领导下，由项目业主负责组织具体实施、指导、督促、检查征收进度。（2）督促沿线电力、通讯等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。（五）资金兑付阶段1.保证被征收对象及时足额得到补偿。2.依据征收勘察、调查核实实物指标、核算征收补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。3.征地征收补偿费由项目业主按征地征收的实际进度分期付款。即：征地征收协议签订后先付征地征收补偿费的50%，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50%；项目业主与征收户签订协议后再付征收费的50%（拨付比例按省政府文件规定为准）。4.电力、通讯、广播等部门专业设施的征收补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。5.按照规定、进度分期拨付征收办的管理费用。（六）征收安置阶段按照征收安置办法，通过采取各种措施，把因本项目建设搬迁的厂、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。项目业主一定要在市党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。项目业主要对征收户宅基地安置点严格把关，避免乱占耕地。（七）工程建设阶段1.根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；2.项目业主办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；3.项目业主对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；4.施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；（八）服务协调阶段1.施工过程中需二次征地：设计单位、项目业主、监理单位、地方征拆办人员现场核实补签征地手续。2.协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、施工便道、用水用电等手续。3.加强与个部门的联络，协调好项目业主及各参建单位与各个部门的关系。（九）竣工阶段1.经项目业主工程处验收。2.督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。3.督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。（十）验收总结阶段1.根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地征收过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地征收的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。2.征地征收的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地征收工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。3.征地征收竣工验收总结工作：（1）纂写项目征地征收工作总结（2）聘请有关部门对征地征收工作进行全面检查或验收，作出结论性评价（3）对先进单位和个人进行表彰。4.征地征收验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。四、土地征收实施流程（一）接受业主单位委托，由业主单位提供立项批文、规划红线、用地批文等相关文件和资料给动迁单位开展后续工作。（二）审议、决策根据任务分工拟定实施计划（方案）和建议，报单位领导审批。（三）委托测量单位，根据红线图对被征收土地进行测量，其中包括地上建筑物和构筑物等。待其出具测量成果后，动迁单位将进行权属调查、产权收集，对地上附属物（包括绿化）进行清点、核实、确认，并拍照和录像。具体可以参考以下几点：1.动迁单位对摸查情况按三榜公示内容需要，即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册，按照户籍证明、核定常住人口，力求准确无误；区建设单位和街道办事处确定现场监管负责人和责任人；公安分局负责提供征收地块的户籍资料；2.根据收集资料进行查册核实；3.将测绘摸查后数据统计，造册进行三方数据签字盖章确认；（四）动迁单位根据数据确认的成果，编制动迁补偿的方案和概算，待业主单位审核。（五）动迁单位严格依据地块动迁补偿方案制定动迁补偿协议，待被征收单位与业主单位洽谈一致，并与被征收单位签订动迁补偿协议。签订补偿协议后，动迁单位将收回地上附着物权属文件，要求被征收单位结清征收房屋前的水、电、电话、电视、煤气及物业管理等所发生的所有费用。（六）按照补偿协议要求，支付补偿款。1.支付补偿款，必须审查资料是否齐全，包括：（1）补偿方案（2）补偿协议（3）被征收人有效证照复印件、法定代表人证明书原件及法定代表人身份证复印件、授权委托书原件及受委托人身份证复印件；（4）产权资料（国有土地产权证、集体土地房产证、宅基地证、报建资料等产权证明的复印件）；（5）会议纪要、审核复函等文件资料；（6）清点数量确认表（测量数据）；（7）评估报告书；（8）照片；（9）所需的其他相关资料；（所有复印件资料要注明与原件相符，并有两个现场经办人签名确认）（10）发出领款通知书；（11）被征收人填写《工程项目情况登记表》（一式二份）、提交发票等资料；（七）拆卸房屋，平整场地，场地验收及移交。根据拆卸工程委托合同约定，拆卸单位对地上建（构）筑物和附属物进行拆除，场地平整后由项目业主验收合格，共同出具验收报告。产权单位与项目业主办理土地移交手续。（八）整理征收补偿资料，建立档案，移交档案。1.资料的收集、整理。对原始档案进行收集，整理，进行电子文档的录入、存盘，以便竣工验收时的审计。2.资料归档。建设用地资料既是建设用地审查报批的基础，又是建设用地单位依法使用土地，维护自身合法权利的法定依据。也是当前和今后调解处理各类土地纠纷和财务审计的重要证据，必须指定专人，按照《中华人民共和国保守国家秘密法》、《中华人民共和国档案法》的有关规定妥善归类、存档。查阅、借用时必须办理有关手续。（九）申请办理征收结案手续。（十）办理土地报批、出让手续。（十一）将土地进行拍卖。（十二）审计结果公布审计机关应当对征收补偿费用、征收补偿工作经费管理和使用情况加强监督，并及时公布审计结果。（十三）项目最终结算征收项目整体完成后X个月内，房屋征收单位会同项目业主向财政部门申请项目结算。第二节项目组织机构及人员配备一、公司征收管理分配示意图二、职能分配本工程一旦中标，我公司将成立专门现场办公地点，并指派优秀的项目经理作为本工程的统筹人，负责工程对内及对外各专业的协调与沟通工作。我司分八个业务职能小组，分述如下：1.项目负责人：职责：对整个项目全权负责。2.项目经理：职责：负责整个项目的组织、管理、协调工作，制定征收具体执行方案，对日常征收工作进行管理、监督，及时处理突发事件，直接向区土地中心负责。3.项目副经理：职责：协调项目经理组织、管理、协调工作，合理安排各动迁组征收安置工作，审核检查征收补偿数据。4.助理人员：职责：负责整个项目的征收公告手续、数据统计、征收结案、协助项目经理协调其他相关工作及土地出让等。5.动迁人员：职责：对征收范围内的房屋进行摸查、动迁、补偿、安置、产交、房屋代管、绿化迁改审批、证据保全、裁决、诉讼、强制执行等到有关工作。6.施工主管人员：职责：负责户外水电、通信、有线电视、消防、煤气管线等到的报停、封表、拆除、迁移等工作及房屋拆卸的现场安全管理、文明施工等工作。7.后勤人员：职责：配备工作用车两辆，并配备现场办公电脑、打印、复印等到相应办公设备工具等设施。8.资料管理：职责：资料归档、文书处理、电子邮件收发等。第三节人员管理培训一、征地人员工作制度（一）调查登记制度1.调查人员组成征地拆迁现场实物调查必须由五个方面的人员组成，即实行"五到场五签字”调查确认制度:（1）被征地集体经济组织法人或其委托代理人到场及签字。（2）被征地承包经营人到场及签字。（3）被征地所在乡(镇)政府工作人员到场及签字。（4）征地拆迁办工作人员到场及签字。（5）项目用地单位代表到场及签字。2.调查登记要求（1）实事求是和公平公正。（2）公开测量、公开登记，做到不重不漏。.（3）表格填写清晰，杜绝随意涂改，全名签字章。（4）现场绘制调查登记表上被征地拆迁房屋示意草图、填写尺寸数据，现场拍摄被其形状图片编号备查。3.资料移交要求调查登记资料必须一式三份，在现场调查人与被调查人签字确认后，一份现场交给被调查人，另外两份及时移交专人签收管理(一份作原始资料存档备查，一份交内业工作人员录入汇总)。（二）公示制度按国土资源部《征用土地公告办法》相关规定，必须在征地拆迁现场或工作地点设立征地拆迁公示栏，主要内容包括:1.征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；2.被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；3.征地补偿标准和农业人员安置途径；4.办理征地补偿登记的期限、地点。5.监督举报电话等。（三）信访制度1.落实专人负责群众接待，向群众宣传征地拆迁政策、法规和有关规定，提供政策咨询，听取群众意见和建议。2.设立投诉举报电话和举报箱，对待来信来访要认真做好记录。处理信访件，做到件件有结果。3.对群众反应的问题，及时分析解决，不得拖延和推诿。重大问题及时汇报，加强沟通，把问题化解在萌芽状态，严禁因处理不及时出现群众集体(越级)上访事件的发生。4.对群众反映的合理要求，要促使有关部门解决；不符合政策规定的，要耐心解释。（四）监督检查制度接受县级相关部门和国土房管局党组领导对征地办工作的监督检查，征地办负责人对所有负责征地拆迁工作的人员采取定期或不定期检查，发现问题及时处理并予以通报，情节严重的要追究其责任。（五）责任承诺制度1.坚持依法征地拆迁，严格执行相关法律、法规。教育、督促征地拆迁人员遵守各项制度和规定，按要求做好公示和信访接待，实行阳光操作。2.保证严格依法履行征地拆迁补偿相关协议，补偿资金在规定期限内足额支付到位。3.保证不采取暴办、威胁或其它非法手段，强迫实施征地拆迁行为。4.保证妥善处理好征地拆迁中的纠纷，不发生因征地拆迁工作不到位