万科关于城市布局研究

集团城市布局〔草案〕企划部零五年十二月目录城市布局的现状及扩张的必要性扩张原那么城市选择及分级竞争对手的布局分析结论综述城市布局的现状及扩张的必要性几组数字00-04年全国房地产市场〔商品住宅〕销售额复合增速为27.8%，万科销额的复合增速为39.1%00年，万科共进入6座城市，当年主要房地产工程10个04年，万科共进入17座城市，当年主要操作房地产工程37个04年万科是市场占有率1.06%〔销售额，年报数据〕，到2014年要到达3%假定未来十年行业增速万科需到达的增长速度〔销售额〕15%20%25%27.6%33.2%40.3%在深耕现有城市的根底上的适度扩张，是我们保持高速增长的必要条件。扩张原那么聚焦三大区域，优先开展东部沿海城市；优先选择宏观经济规模和房地产市场容量较大的城市；考虑资源共享及经营本钱，同等条件下优先开展临近城市；在深耕中心城市，提高市场份额的根底上，再考虑卫星城市的开展。城市选择及分级城市选择及分级城市选择标准市辖区常住人口GDP固定资产投资三产占比人均年末储蓄余额人均可支配收入商品房销面积100万200亿30%1万元7500元400万平宏观经济规模市场容量中山〔501.4亿〕鞍山〔175.4亿〕中山〔31.56%〕重庆〔11194元〕鞍山〔7434元〕指标底限底线参考城市注：为确保数据来源的统一，宏观指标均出自《2005年中国城市统计年鉴》，为2003年数据。商品房销售面积为04年数据。500亿城市选择及分级商品房销售面积900万平米以上400万平米以上核心城市中心城市400万平米以下卫星城市说明：中心城市按照操作5-10个工程，单工程年消化量6万估算，那么年销售面积到达30-60万平米，中心城市以400万的年消化量；〔相当于市场占有率到达7.5%~15%〕因考虑集团现状及区域规划特点，局部区域考虑将几个较小城市合并看作中心城市规模；核心城市市场规模参考04年深圳商品房消化量〔936万平〕确定；——城市分级标准城市选择及分级卫星城市进入标准：中心城市连续两年内操作三个以上工程，完成经营方案，且无重大经营失误；卫星城市工程选择标准；工程简单，可快速复制工程位于卫星城市的中心城区，工程风险可控鉴于目前中国经济的梯级分布状况，仅东部沿海区域考虑卫星城市，中西部地区暂不考虑。中心城市可跨省选择卫星城市。——城市分级标准城市选择及分级——城市选择地图中心城市分布图核心城市/中心城市分布图城市选择及分级注：〔1〕重庆、长沙、哈尔滨、福州不处于三大经济圈，在三大经济圈没有充分深耕及布局尚未完成的情况下，暂不考虑。〔2〕东莞因其公布数字可能明显偏小，因此将其列为潜力城市一级；〔3〕考虑山东省的经济规模和济南的地位，将济南列为中心城市；〔5〕对于一个公司负责两个以上城市的情况将在分析具体区域的时详细评述。〔6〕带“*”的数据为经济普查后更新的04年数据，人口为03年各城市市辖区常驻人口工作流程注：成渝是十一五规划中提到的区域开展重点地区，但因其目前规划尚未明确，暂将其列为城市群考虑区域分析区域划分依据： 国家发改委确认的经济圈、城市群〔福建沿海城市带为福建省确认〕城市组团分级：经济圈〔3个〕：长三角、珠三角、京津冀〔原环渤海是由京津冀、山东半岛和辽中南组成，现已拆分〕城市群〔7+1〕：山东半岛、中原、辽中南、关中、武汉、哈长、长株潭、成渝城市带〔1个〕：福建沿海——区域划分地图区域分布图区域分析经济圈区域分析——长江三角洲经济圈江苏浙江范围： 长三角都市经济圈包括上海市、江苏省8地级市〔南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州〕、浙江省7地级市〔杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州〕，共16个城市。区域分析——长江三角洲经济圈各城市经济开展水平〔03年数据〕上海经济规模遥遥领先于其他城市第二梯队城市包括苏州、杭州、无锡、宁波、南京，经济水平伯仲之间第三梯队城市经济开展水平相对落后。注：数据来自《2005年中国城市统计年鉴》，为03年数据。区域分析——长江三角洲经济圈上海“十一五”规划主要指标经济增长率为年均9％以上；〔“十五”期间年均增长11.5%〕第三产业增加值占全市生产总值比重50％以上；〔04年为47.9%〕中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重80％；非公有制经济增长值占全市生产总值比重50％左右；单位生产总值综合能耗下降率20％左右；地方财政收入与经济保持同步增长。上海常住人口规模“十一五”期间定为1900万人〔03年市辖区常驻人口1278万〕。〔陈良宇在市十二届人大四次会议胜利闭幕上的讲话〕区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划南京都市圈：南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖规划定位： 都市圈核心城市南京是江苏省政治、经济、科教文化、信息中心，南京都市圈地跨江苏苏南、苏中、苏北，南京都市圈地处长江三角洲的北翼，是长江三角洲地区重要的根底产业、制造业、科教文化基地之一。《南京都市圈规划〔2002—2020〕》江苏省政府2002年批复策略建议：1、扬州作为南京的卫星城市；2、5年内深耕南京，5年后可考虑进入卫星城市。到中心城市的铁路距离〔公里〕区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划苏锡常都市圈：苏州、无锡、常州苏州经济开展水平较高，GDP在长三角仅次于上海；无锡市江苏省的重要城市，在苏锡常都市圈规划中定位于国际机场、物流、信息中心《苏锡常都市圈规划》(2001—2020)，江苏省政府2002年批复策略建议：1、常州作为无锡的卫星城市；2、苏州持续深耕，暂不附带卫星城市；3、无锡现阶段继续深耕，三年后可考虑进入卫星城市；4、南通据苏锡常城市群较近，可作为无锡的卫星城市。三城市的铁路距离〔公里〕区域分析——长江三角洲经济圈江苏“十一五”规划要点： 三个开展：率先开展、科学开展、和谐开展 四个优先：富民优先、科教优先、环保优先、节约优先 两个量化指标：江苏在2010年人均GDP要比2005年增加两倍左右到“十一五”末，江苏的单位生产总值能源消耗力争比“十五”期末降低20%左右《中共江苏省委关于制定江苏省国民经济和社会开展第十一个五年规划的建议》区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划杭州湾地区城市群：杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州和舟山《浙江省杭州湾地区城市群空间开展战略规划》浙江省政府发布杭州和宁波是该区域经济的重心，周边其他城市从经济总量和人口规模上看仍存在较大差距。到中心城市的铁路距离〔公里〕策略建议：1、杭州、宁波是区域中心城市，考虑06年进入2、湖州、嘉兴、绍兴作为杭州的卫星城市；舟山作为宁波的卫星城市3、五年内在开展杭州、宁波，五年后考虑进入卫星城市区域分析——长江三角洲经济圈浙江省“十一五”规划重点： (一)建设社会主义新农村，推进城乡协调开展。(二)着力自主创新，推进产业结构优化升级。(三)统筹区域开展，完善根底设施。(四)全面推进生态省建设，加快建设资源节约型和环境友好型社会。(五)科教兴省、人才强省，加快建设文化大省。(六)建设“平安浙江”，促进社会和谐。(七)深化体制改革，提高对内对外开放水平区域分析——珠江三角洲经济圈范围： 广州、深圳、东莞、江门、佛山、珠海、肇庆、中山、惠州广东区域分析——珠江三角洲经济圈各城市经济开展水平注：数据来自《2005年中国城市统计年鉴》区域分析——珠江三角洲经济圈广东省省“十一五”规划重点：经济增长目标定在9%以上，人均生产总值至2010年要到达比2000年翻一番二是“十一五”期末单位生产总值能耗比“十五”期末降低13%以上。〔低于全国20%的要求〕“十一五”期间的主要任务：〔一〕调整优化经济结构，全面提升产业素质。〔二〕提高自主创新能力，努力增强综合竞争力。〔三〕促进内外源型经济协调开展，进一步提高开放水平。〔四〕统筹城乡开展，努力建设社会主义新农村。〔五〕大力开展县域经济，促进区域协调开展。〔六〕加大改革攻坚和体制创新力度，建立比较完善的市场经济体制。〔七〕以构建和谐广东为目标，推动社会各项事业开展。〔八〕加快建设绿色广东，构建资源节约型和环境友好型社会。〔黄华华就制定广东“十一五”规划建议作的说明〕区域分析——珠江三角洲经济圈区域内规划中部都市区： 包括广州、佛山、肇庆三市。定位：珠江三角洲辐射能力最强的综合效劳中心和国际竞争力最强的产业中心之一《珠江三角洲城镇群协调开展规划》策略建议：1、广州作为核心城市持续深耕2、肇庆作为佛山的卫星城市广州、佛山经济规模较大，人口比较集中，城市间的距离也较近肇庆与另外两座城市相比，在经济规模和人口上存在较大差距区域分析——珠江三角洲经济圈区域内规划东岸都市区： 包括深圳、东莞、惠州三市。定位：成为具有国际影响力的现代制造业基地和生产效劳中心。《珠江三角洲城镇群协调开展规划》策略建议：1、惠州作为深圳的卫星城市2、东莞暂不附带卫星城市惠州与深圳、东莞相比经济规模和人口均较小。区域分析——珠江三角洲经济圈区域内规划东岸都市区： 包括中山、珠海、江门三市。定位：重点培育主城区的综合效劳功能和依托于港口运输的临港工业，稳步开展旅游业和物流业，成为珠江三角洲未来加快开展的重点地区。《珠江三角洲城镇群协调开展规划》策略建议：1、合并考虑，将三市作为一个中心城市看待2、江门、珠海未来可在中心城区获取中小工程，中山暂不考虑获取工程。从三市目前经济规模看，都不具备形成中心城市的能力；目前港珠澳大桥的建设已进入具体实施阶段，区域未来开展潜力较大区域分析——京津冀经济圈范围：京津冀都市经济圈包括北京、天津以及河北的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口8地市。距中心城市的铁路距离〔公里〕区域分析——京津冀经济圈各城市经济开展水平策略建议：1、加大京津两地投资，持续深耕2、区域内其它城市暂不考虑区域内各城市间经济开展不均衡，存在较大落差区域地理跨度较大区域分析北京十一五规划要点：生产总值年均增长9%,到2010年实现人均地区生产总值比2000年翻一番走高端产业开展之路，加大科技创新投入,全市研发经费支出占地区生产总值的比重到达6%加快转变经济增长方式,万元生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%把现代效劳业放在优先开展的位置,增强首都的效劳功能和辐射能力。《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会开展第十一个五年规划的建议》天津十一五规划要点：全市人均生产总值超过7000美元。万元生产总值能耗比“十五”末降低15%以上。财政收入超过1500亿元。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别增长10%以上。《中共天津市委关于制定天津市国民经济和社会开展第十一个五年规划的建议〔草案〕〔讨论稿〕》区域分析城市群区域分析——山东半岛城市群范围：山东半岛包括山东省的8个地级市，济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海和日照。距中心城市距离〔公里〕区域分析山东省十一五规划要点：山东省经济增长目标定在年均增长10%左右，到2010年全省经济总量(GDP)将达29000亿元，人均3800美元左右建设“一群一圈一带”固定资产投资年均增长率要到达18%，5年累计投资要到达80000亿元。到2010年，高速公路通车里程将由目前的3000公里增加到5000公里。沿海主要港口的货物吞吐量要到达6亿吨，集装箱到达1400万标准箱，而青岛要建设成为北方国际航运中心。区域分析——山东半岛城市群策略建议：1、青岛、烟台+威海、济南作为该区域的三个中心城市。2、优先顺序：青岛——烟台+威海——济南3、五年内在区域三个中心内开展，五年后考虑卫星城市各城市经济开展水平青岛是山东经济的重心，05年山东省政府工作报告中已明确将青岛作为区域经济开展的龙头。〔山东省05年政府工作报告〕区域分析——辽中南城市群范围：辽中南地区包括辽宁省的10个地级市，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、丹东、营口、辽阳、铁岭和盘锦。距中心城市距离〔公里〕区域分析——辽中南城市群辽宁省十一五规划要点：经济增长速度和效益增幅持续到达或超过东部地区平均水平；城镇居民人均可支配收入到达全国平均水平，农民人均纯收入到达沿海省份平均水平。全省生产总值预期年均增长11%左右，2010年人均生产总值比2000年翻一番半；单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%。城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，社会保障体系更加完善，就业水平明显提高。教育、文化、卫生、体育等社会事业蓬勃开展，生态环境明显改善，民主政治和精神文明建设进一步加强，构建和谐辽宁取得新进步。区域分析——辽中南城市群策略建议：1、鞍山、辽阳、本溪作为沈阳的卫星城市；大连不附带卫星城市；2、长春作为沈阳的卫星城市3、区域内其它城市暂不考虑各城市经济开展水平区域分析中原、关中、武汉、长株潭及福建沿海城市群有着类似的区域经济开展特点：1、中心城市与周边辐射城市在经济总量上有着很大的落差；2、区域的中心城市经济水平与许多其他中心城市相比仍存在很大差距；3、根据中心城市目前的开展水平，其对周边城市经济的拉动作用不明显。策略建议：对于上述城市群，近期只关注中心城市，深耕武汉。区域分析——中原城市群范围：中原城市群是以郑州都市圈为中心，以洛阳为次中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等9城市。距中心城市的距离〔公里〕定位： “继续建设以郑州为中心、以洛阳和开封为重要支撑的中原城市群，扩大城市规模，优化产业布局，完善城市体系，改善生态环境，增强辐射功能。洛阳市要开展成为以装备工业、石化工业、旅游业为支柱，高新技术产业相对集中的中心城市。开封市要以轻纺、机械和化工等产业为支撑，加快旅游文化名城建设。新乡、焦作、许昌、平顶山等城市要发挥各自优势，加快产业升级，突出特色，开展成为主导产业突出、经济实力强、效劳体系健全的大城市。” 〔河南省“十五”规划〕区域分析——关中城市群范围：关中地区包括陕西省的5个地级市西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南和杨凌。到中心城市的距离〔公里〕中心城市定位： 西安－咸阳主城加快实现由一般加工业向以高新技术产业为先导的新型制造业转变。积极开展高新技术产业，运用高新技术和先进适用技术改造传统优势产业，建设以机械装备、电子信息产品、生物医药、新型轻纺、国防科技工业为重点的全国现代制造业基地，引导和促进以新兴效劳业为主的第三产业的开展，建成中国西部地区重要的科教、旅游、金融、现代物流、信息中心。〔关中“一线两带”城镇群建设规划成果汇报〕区域分析——武汉城市群范围：武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门中心城市定位：武汉市的产业布局定位是，开展符合中心城市特点和要求的现代都市型、产业高关联性和高辐射性的产业。周边城市那么围绕武汉市配套和发挥优势特色，开展配套产业和特色经济。〔武汉城市圈产业规划〔征求意见稿〕〕区域分析——长株潭城市群范围：长沙、株洲、湘潭到中心城市的距离〔公里〕区域分析——哈长城市群范围：哈长地区包括黑龙江省的9个地级市和吉林省的5个地级，哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江、绥化、鸡西、鹤岗、双鸭山、七台河、长春、四平、吉林市、松原、辽源。到中心城市的铁路距离〔公里〕策略建议：哈长城市群的情况类似辽中南城市群，且受冬施影响较大，不做重点开展区域。鉴于已进入长春，保持现有投资规模，定位于沈阳的卫星城市。区域分析2005年上半年七大城市群经济状况比较——GDP山东半岛的经济总量和效率均远高于其他城市群数据来源：国家发改委《2005年上半年我国7个城市群经济运行情况》区域分析2005年上半年七大城市群经济状况比较——投资&消费山东半岛的投资消费均居于七大城市群前列，辽中南居于第二位，但从总量上同山东半岛还有较大差距。数据来源：国家发改委《2005年上半年我国7个城市群经济运行情况》区域分析2005年上半年七大城市群经济状况比较 ——财政收入&人均可支配收入人均可支配收入方面山东和长株潭较高，财政收入方面，山东仍居于七大城市群的前列。数据来源：国家发改委《2005年上半年我国7个城市群经济运行情况》区域分析——成渝经济圈成渝经济圈规划已列入十一五规划课题，目前尚无正式公布的成果。策略建议：关注重庆的开展，寻找适宜的进入时机。同时密切关注国家对于成渝经济圈的规划进展情况。区域分析——成渝经济圈成都十一五规划目标：□地区生产总值年均增长12%以上，到2010年，地区生产总值到达；4000亿元以上，人均地区生产总值到达4200美元；

□一、二、三产业增加值比例调整为5：45：50；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；

□经济结构战略性调整取得明显成效，经济质量和效益明显提高，民营经济占全市经济总量的比重到达60%以上；

□城镇化水平进一步提高，城镇化率到达65%以上；

□城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；

□生态建设和环境保护取得显著成效，环境空气质量、地表水环境质量按环境功能区划达标，工业企业污染物全面达标排放，森林覆盖率到达37%；

□各项社会事业全面开展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展。区域分析——福建沿海城市带范围： 福州、泉州、厦门、漳州、莆田、宁德、南平、三明、龙岩《中共福建省委福建省人民政府关于开展壮大中心城市的假设干意见》、《海峡西岸经济区建设纲要》策略建议：关注福州、泉州和厦门三座中心城市的开展，。竞争对手分析竞争对手布局分析——中海中 海目前已进入13座城市；主要布局长江三角洲和珠江三角洲。竞争对手布局分析——招商招 商目前已进入9座城市；三大区域均已进入，主要布局重要的一线城市竞争对手布局分析——金地金 地目前已进入9座城市；三大区域均已进入竞争对手布局分析——复地复 地目前已进入6座城市；布局以长三角为主，兼顾京津冀地区竞争对手布局分析——顺驰顺 驰目前已进入17座城市；主要在京津冀、长三角、中原、