万科工程项目计划管理体系介绍

万科工程工程方案管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道■房地产企业方案管理常见的问题：方案管理体系不完善案例：经营目标方案与业务实施方案脱节，未分解业务实施方案缺乏统一管理案例：业务实施方案不完善，存在疏漏或协同矛盾业务实施方案缺乏过程管理案例：业务实施方案过程缺乏跟踪、评估及考核万科工程进度管理的破解之道■房地产企业方案管理的根本流程：方案、执行、评估、改进万科工程进度管理的破解之道■房地产企业方案管理的方法：方案管理方法的根本定位运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整万科工程进度管理的破解之道■目标管理分析并形成公司战略与工程经营开展目标层层分解至相关业务部门■责任管理相关业务部门制定各自保障目标实现的作业方案汇总评价各部门作业方案的合理性，评价不同业务方案之间的协同性和保障性，根据工程开发流程制定总体协同的《工程开发任务书》〔或称工程开发方案、工程开发大纲〕万科工程进度管理的破解之道■过程管理跟踪公司战略与工程经营开展目标的执行情况评估各部门作业方案执行情况及合理性调整目标方案对各部门的作业方案做出协同的调整■系统管理■持续改进万科工程进度管理的破解之道■房地产企业方案管理应当解决的问题：公司的生存与开展的战略性规划问题当年度公司层面的经营与管理安排问题工程的开发经营工作方案问题围绕工程开发经营的专业作业方案问题公司、工程和专业方案的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题房地产企业三级方案管理体系的框架月度工作方案任务书企业三年或五年经营方案工程开发工作指导书人力资源工作指导书总经理办公室年度工作目标及方案财务管理部年度工作目标及方案工程售后效劳方案工程营销销售方案工程竣工验收方案工程配合销售方案工程分包、材料方案工程施工报建方案工程工程进度方案工程报批报建方案工程设计方案人力资源部年度工作目标及方案其它专业部门年度职能工作目标及方案土地储藏工作指导书二级方案：以管理为主线三级方案：专业部门围绕工程的作业方案分解分解分解分解分解财务〔利润/资金/销售〕工作指导书一级方案：以企业开展目标为主线万科工程进度管理的破解之道■企业三年经营方案框架〔一级方案〕：⑴、公司内外环境分析⑵、公司的战略目标⑶、公司的经营目标⑷、公司经营控制性方案万科工程进度管理的破解之道■企业三年经营方案—外部环境分析：深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势一、国家及当地区域的经济环境1、国家及区域经济开展态势A、经济开展形势B、珠三角房地产开展潜力城市分析和深圳城市定位2、区域房地产开展态势万科工程进度管理的破解之道A、深圳市城市开展规划B、深圳市房地产供需总量及趋势分析C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析3、国家及当地政府房地产政策A、土地供给政策B、税收政策和金融政策4、客户需求的变化与趋势分析万科工程进度管理的破解之道2、潜在竞争对手的开展战略：A、合生创展B、中国海外C、和记黄埔D、金地地产E、……以上海为中心的长江三角洲拓展区域以北京为中心的环渤海地区以深圳、广州为中心的珠江三角洲拓展区域万科工程进度管理的破解之道■企业三年经营方案—内部资源与环境分析：一、企业经营能力与工程资源现状二、企业人力资源现状三、企业资金状况四、企业管理状况万科工程进度管理的破解之道■企业三年经营方案—公司经营控制性方案：㈠、利润控制性方案㈡、销售控制性方案㈢、资金控制性方案㈣、土地储藏控制性方案㈤、人力资源控制性方案㈥、各工程开发控制性方案万科工程进度管理的破解之道■企业开发任务书〔工程开发方案〕的框架：■编制说明■项目章程■总体经营要求■资金■质量■项目组织架构■工作职责分解■成本控制要求■项目开发里程碑■项目未决事项■专业计划编制时间万科工程进度管理的破解之道■企业三级方案的制定与审批：一级方案：企业三年或五年经营方案由公司方案管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发二级方案：工程开发工作指导书由公司相关责任部门拟稿，工程经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，方案管理工作组审核，公司总经理签发万科工程进度管理的破解之道三级方案：各专业部门围绕工程的作业方案各专业部门拟稿，工程总经理审核，方案管理工作组签发万科工程进度管理的破解之道■企业三级方案的执行与检查：万科工程进度管理的破解之道■工程工程方案分级编制的要求：1、工程工程目标方案：2、工程工程总控方案：3、工程施工进度控制方案：4、工程工程保障方案：5、工程工程专项方案：万科工程进度管理的破解之道■工程工程目标方案：编制目的：确定工程开发周期，核定工程资金需求和开发周期本钱、控制工程经营风险编制时间：对企业意向土地或意向工程进行投资分析或工程可研阶段万科工程进度管理的破解之道■工程工程目标方案：编制依据：工程开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案〔明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求〕和设计目标方案编制责任部门：企业工程管理部〔工程工程部此时还未成立〕万科工程进度管理的破解之道工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成编制深度要求〔应包括的根本内容〕：工程深度：工程开工、结构±0.00、到达预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得工程竣工备案、工程交付工程保障深度：获取土地或工程、取得土地证、工程市场定位完成、工程产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等万科工程进度管理的破解之道■工程工程目标方案编制容易无视的环节：工程工程目标方案应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，躲避工程开发风险万科工程进度管理的破解之道■工程工程总控方案：编制目的：确定工程工程实施方案和实施方案，组织协同各业务部门保障工程总控方案的实现编制时间：扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成万科工程进度管理的破解之道■工程工程总控方案：编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘方案、本钱采购部门提供的本钱控制及招标采购要求编制责任部门：已确定的工程工程部经理或企业工程管理部〔工程工程部此时还未成立〕、相关配合保障业务部门万科工程进度管理的破解之道编制深度要求〔应包括的根本内容〕：工程深度：在工程工程目标方案的根底上1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、估算工程量、确定各项工序所需时间4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期万科工程进度管理的破解之道编制深度要求〔应包括的根本内容〕：工程工程保障方案：依据工程工程总控方案的输出条件1、图纸进场方案〔强审后、二次设计等〕2、工程报批报建方案3、总分包、监理进场方案4、甲供物资进场方案5、设计封样确认方案6、本钱限价方案7、招标采购方案万科工程进度管理的破解之道工程工程保障方案：依据工程工程总控方案的输出条件8、售楼处建设方案9、精装样板间、销售展示区建设方案10、市政景观进场建设方案11、市政能源开通方案12、竣工验收方案万科工程进度管理的破解之道工程工程总控方案的工程工程总控方案〔初稿〕：工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿工程工程保障方案：相关业务部门经理审核工程工程总控方案综合评审：主管工程副总组织召开总控方案和保障方案的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批万科工程进度管理的破解之道■工程工程保障方案编制的误区：工程工程保障方案需要的是各相关业务部门的业务作业方案，而不是目标成果方案门窗招标采购方案例如：门窗本钱限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场〔分批次进场方案〕万科工程进度管理的破解之道■工程工程保障方案编制的误区：工程工程保障方案应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等工程工程保障方案应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性万科工程进度管理的破解之道■工程施工进度控制方案：编制目的：指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求编制时间：施工图出图后〔可不必完成施工图强审〕万科工程进度管理的破解之道■工程施工进度控制方案：编制依据：施工图及工程工程总控方案编制责任部门：工程工程部万科工程进度管理的破解之道编制深度要求〔应包括的根本内容〕：深度：在工程工程总控方案的根底上核定修正并增加1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、分析总包单位不同阶段根底人〔工种〕、机、料需求3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求万科工程进度管理的破解之道■工程施工进度控制方案需要关注的环节：合理的施工技术间歇必须予以考虑：◆桩基：成桩后28天到达龄期，开始试桩◆砼：混凝土浇捣后强度到达1.2N/㎜2后才能上人◆加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天后〔含顶砖的时间〕才能开始粉刷万科工程进度管理的破解之道◆防水：表干时间〔聚氨酯8h、JS防水涂料4h〕和实干时间〔聚氨酯24h、JS防水涂料8h〕◆地坪：养护7天前方可上人◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，5天前方可分层粉刷万科工程进度管理的破解之道■工程施工进度控制方案需要关注的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：◆轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28天强度为标准设计强度。龄期到达28天之前，含水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓◆EPS保温板：EPS保温板在自然环境中的自身收缩变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙万科工程