房地产成本、可研资料

房地产开发工程本钱费用构成经纪神经2023-06-0703:21:21阅读294评论0 订阅1、土地费用。是指为取得工程用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种猎取土地使用权的方式。土地费用包括：土地使用权出让金、征地费；土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进展时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、四周环境状况及土地现状等因素用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。〔费、地面附着物补偿费、人员安置补助费、菜地开发基金、土地治理费、根底占用税和拆迁费等。城市建设配套费；城市建设配套费是因政府投资进展城市根底设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。拆迁安置补偿费。拆迁安置补偿费实际包括两局部费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被撤除房屋的使用人依据有关规定赐予安置所需的费用补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。2、前期工程费。“三通一平”等土地开发工程费。工程的规划、设计、可行性争论所需的费用支出一般可按工程总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物撤除费用、场地平坦费3、房屋开发费。包括：〔1〕建安工程费；建安工程费用是指直接用于工程建设的总本钱费用，主要包括建筑工程费〔构造、建筑、特别装修工程费、设备及安装工程费〔给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等〕和室内装饰家具费等。〔2〕公共配套设施建设费；指居住小区内为居民效劳配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施〔或公建设施〕的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。〔3〕根底设施建设费。2米以外和工程红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。4、治理费。是指企业行政治理部门为治理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、询问费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他治理费用。5、销售费用。是指开发建设工程在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或托付销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消消耗、广告宣传费、代理费、销售效劳费及销售许可证申领费等。6、财务费用。是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。7、其他费用。主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标治理费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。8、不行预见费。不行预见费依据工程的简单程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%~7%估算。9、税费。开发建设工程投资估算中应考虑工程所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的当地有关法规标准估算。可行性争论概述一、可行性争论的含义和目的由此确定该工程是否应当投资和如何投资等结论性意见，为觉得部门最终决策供给牢靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的根底。误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开科学的而不是阅历或感觉的根底上。二、可行性争论的作用和依据〔一〕可行性争论的作用1、是工程投资决策的依据。一个开发建设工程，特别是大中型工程，花费的人力、物取得最正确的效果，作为开发建设工程投资决策的依据。2、是筹集建设资金的依据。银行等金融机构都把可行性争论报告作为建设工程申请贷款。3、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。工程所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供给的协议、合同都需依据可行性争论报告进展商谈查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。4建筑设计方案设想、主要设备选型、单项工程构造型式、配套设施和公用关心设施的种类、规划设计工作就可据此进展。〔二〕可行性争论的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、批准的工程建议书和同等效力的文件；3、国家批准的城市总体规划、具体规划、交通等市政根底设施规划等；4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等根底资料；5、有关工程技术方面的标准、标准、指标、要求等资料；6、国家所规定的经济参数和指标；7、开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。三、可行性争论的工作阶段可行性争论是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段,每个阶段的内容逐步由浅到深。〔一〕投资时机争论自然资源和市场的调查推测为根底，查找最有利的投资时机。工程的投资机遇，将工程意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。地理环境、国内外市场状况、工程工程建成后对社会的影响等。算的准确度为±30%0.2%~0.8%。假设时机争论认为是可行的，就可以进展下一阶段的工作。〔二〕初步可行性争论初步可行性争论亦可称“预可行性争论”。在时机争论的根底上，进一步对工程建设的行关心争论。料供给状况、工程所在地区的社会经济状况、工程地址及其四周环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等。初步可行性争论阶段投资估算的准确度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%步可行性争论和具体可行性争论的先决条件，或用以支持这两项争论。〔三〕具体可行性争论做出投资与拒绝策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的准确度 ±10%，所需费用：小型工程约占投资的1.0%~3.0%，大型简单的工程约占0.2%~1.0%。〔四〕工程的评估和决策批单位托付有资格的询问评估单位就工程可行性争论报告进展评估论证，任何单位不准审批，更不准组织建设。工程评估是决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、询问公司或有关专家，代表国家对上报的建设工程可行性争论报告进展全面审核和再评估阶段。可行性争论内容与步骤一、可行性争论的内容重。一般房地产开发工程可行性争论的内容主要包括：1、工程概况工程名称、开发建设单位；工程的地理位置。包括工程所在城市、区和街道，工程四周主要建筑物等。工程所在地四周的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及进展潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程的建设的必要性和可行性。工程的性质及主要特点。工程开发建设的社会、经济意义。可行性争论工作的目的依据和范围。2、开发工程用地的现状调查及动迁安置〔1〕土地调查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及使用单位等。〔2〕人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数，需要动迁的人口数、户数等。〔3〕调查开发工程用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需奥拆迁的建筑物种类、数量和面积等。、职工人数、年营业额、年利润额等。、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。其他地下、地上物现状。开发工程用地范围内地下物调查了解的内容：水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物：各种树木、植物等。开发工程用地的现状一般要附平面示意图。制定动迁打算。，需要安置的劳动力人数等。拆迁安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。3、市场分析和建设规模确实定市场供给现状分析及推测。市场需求现状分析及推测。市场交易的数量与价格。效劳对象分析、制定租售打算。拟建工程建设规模确实定。4、规划设计方案选择〔1〕市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发工程重点要规划安排好交通组织和共享空间等。〔2〕工程构成及平面布置。〔3〕建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括：各种工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。5、资源供给建筑材料的需要量、选购方式和供给打算。〔2)施工力气的组织打算。工程施工期间的动力、水等供给。工程建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。6、环境影响和环境保护〔1〕建设地区的环境现状。主要污染源和污染物。开发工程可能引起的四周生态变化。设计承受的环境保护标准。掌握污染与生态变化的初步方案。环境保护投资估算。环境影响的评价结论和环境影响分析。存在问题及建议。7、工程开发组织机构和治理费用争论〔1〕开发工程的治理体制、机构设置。〔2〕治理人员的配备方案。〔3〕人员培训打算，年治理费用估算。8、开发建设打算前期开发打算。包括工程从立项、可行性争论、下达规划任务、征地拆迁、托付规划设计、取得开工许可证直至完成开工前预备等一系列工作打算。工程建设打算。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设打算等。建设场地的布置。施工队伍的选择。9、工程经济及社会效益分析工程总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两局部。工程投资来源、筹措方式确实定。开发本钱估算。销售本钱、经营本钱估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。财务评估。运用静态和动态分析方案分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款归还期等技术经济指标，对工程进展财务评估。国民经济评价。风险分析。一方面承受盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济进展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进展定性风险分析。工程环境效益、社会效益及综合效益评价。结论及建议②存在的问题及相应的建议。二、可行性争论的步骤1、承受托付。在工程建议被批准之后，开发商即可托付询问评估公司对拟开发工程进2、调查争论。主要从市场调查和资源调查两方面进展。市场调查应查明和推测市场的设地点调查、开发工程用地现状、交通运输条件、外围根底设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析供给准确的资料。3、方案选择和优化。依据工程建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料门明确方案选择的重大原则问题和优选标准争论论证工程在技术上的可行性，进一步确定工程规模、构成、开发进度。4、财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的最正确方案，在估算工程投资、经济上的合理性好盈利力量。进一步提出资金筹措建议和工程实施总进度打算。5、编制可行性依据报告。经过上述分析和评价，即可编制具体的可行性争论报告，推房地产工程投资本钱费用估算汇总及计算依据一、开发本钱1、土地本钱土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费〔城镇土地〕或征地费用〔农业用地〕2、建安工程费构造进展估算。3、前期工程费程量估算，三通一平的费用可依据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。4、根底设施建设费建筑物2米以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，15%左右。5、公共设施配套建设费居住小区内为居民效劳配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用标和实际工程量计算，也可按配套工程的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进展估算。8、不行预见费1—71%—3%2%-5%。二、开发费用9、治理费用2%-3%。10、财务费用款，按全期计息。11、销售费用3%—5%。房地产工程投资总本钱估算工程投资总本钱估算表(住宅〕序号名称 计量单位一土地本钱熟地挂牌竞价 初始挂牌价格契税 土地成交价×4%公证费 土地成交价×0.5‰印花税 土地成交价×0.5‰二前期费用勘探费 10元/平米建筑规划设计费 30元/平米三建安工程费基坑维护、土石方工程2.50%建安工程小高层 1100元/平米别墅 1100元/平米多层公寓 800元/平米情景西班牙洋房 1000元/平米会所、幼儿园及物业用房1500元/平米四配套工程建设费市政规划配套费公共设施配套费 105元/平米白蚁防治费 1.15元/平米2.市政配套建设费市政给水管设计及施工费15元/平米电力设施设计及施工费 200元/平米有线电视设计及施工费 5元/平米电信设计及施工费 5元/平米煤气设计费 4.50%煤气施工费 8元/平米安防等智能化系统12元/平米小区室外绿化、管网及道路等200元/平米人防异地建设费52元/平米〔1646830%异地建设〕五其它开发费用监理费 1%工程交易综合效劳费0.15‰〔按建安本钱的0.15‰计算〕施工合同印花税 0.03%质量安全监视费 0.32%公共设施修理基金2%工程档案治理费 0.3元/平米建筑防雷审核费 1.4元/平米六不行预见费用 3%七开发间接本钱合计1、开办费和治理费 2%2、销售费用筹划代理费 1.2%〔销售收入×1.2％〕3、财务费用 按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用，贷款年利率6%八开发相关税费营业税 5%〔按全部销售收入的5.00%计算〕教育费附加 1%〔按营业税额的1%计算〕企业所得税 3.30%土地增值税 1%印花税 0.3‰产权转让登记费 3元/平米产权测量费〔住宅〕1.5元/平米房地产开发工程本钱费用估算表建设内容建设内容建设内容I〔建筑面积㎡〕〔建筑面积㎡〕合计总价〔万元〕总价〔万元〕费用工程单位〔元/㎡〕单位〔元/㎡〕单位〔元/㎡〕〔元〕一、土地费用套费3、征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费费费三、房屋开发费4、其他费用四、开发间接费〔含市场推广费〕六根底设施费七、财务费用八、不行预见费本钱费用合计房地产开发工程投资与本钱费用估算表序号 计算依据 单价〔元/㎡〕合价〔万元〕1 开发本钱1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费建安工程费根底设施费公共配套设施费开发期间税费1.8不行预见费〔1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6〕×3％～5％2开发费用2.1+2.2+2.3治理费用1×3％销售费用销售收入×4％～6％财务费用贷款还本付息3合计1+2某房地产开发工程本钱测算实例某地块根本状况用地面积 18090 容积率 1.43户数 86 可建建筑面积 25868.7宅基地面积 15014 回迁系数 0.8回迁面积 12023.2 商品房价格 2500商品房面积 13857.5 回迁房价格 2023.95总销售收入 5895.38 税金 467.69 524.85建设本钱 5235.69 净收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部门收益 367.07村集体收益 211.653 村民收益 22.75住宅开发本钱测算表收费工程 收费 收费标准 折算标准〔元/㎡〕 说明单位土建筑价 700元/㎡ 700 820设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发治理费等不行预见费用 20国税 国税局 房价×3.3% 82.5 337.5 房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。地税综合 地税局 房价×8.7% 217.5契税 住宅 农税局 房价×1.5% 37.5商业房 房价×3%征地补偿 拆迁户 1200 元/㎡宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续所需费用躲迁安置费等 59.84土地出让 村补偿 国土局 7.8万元/亩 81.82土地收益 18万元/亩 188.81评估勘界 5.2万元/亩 54.55 141.90交易费 住宅 房管局 3元/㎡ 3商业房 10元/㎡避雷设施费 气象局 1.5元/㎡ 1.5电器检测费垃圾处置费消防大队 1.5元/㎡ 1.5建设局 2档案整理费1.3元/㎡ 1.3根底设施费205元/㎡ 205墙体节能费8元/㎡ 8防空建筑配套费20元/㎡ 20劳保统筹费2.6元/㎡ 18.2质检费土建筑价的0.25% 1.75房产测量费测绘单位1.36元/㎡1.3635.11地形放线竣工2.5勘察设计费设计单位20元/㎡ 20规划技术效劳费用地1.5住宅1.7 4.249规划设计费1.5万元/ha监理费监理公司1%72023.95总计2361.45不含税收的本钱价2,023.95元/平方米一般楼盘的本钱构成准确为：一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政根底设施费五、公用配套设施六、不行预见费七、贷款利息八、销售费用九、治理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。2、城市建设配套费珠海市为例，主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市兴旺经济圈110元/平米。3、土地契税国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加。5、土地出让金：土地价款中应由归国家全部的土地增值收益局部一般通过照拍挂方式取得得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用。6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序二、前期