【泰禾房地产企业融资方案探析15000字（论文）】

泰禾房地产企业融资方案分析【摘要】房地产行业在我国国民经济中有着举足轻重的地位，它不仅提供了大量的就业岗位，促进了我国城镇化发展，更对促进经济发展具有非常重要的作用。。在房地产进入“后白银时代”，政策监管越来越严，融资环境收紧的背景下，房企根据以往的融资经验与新兴的融资方式，结合自身特色，设计合理的融资方案，包括公司自身资质建设，融资方式，融资时间，融资地点等，对促进房地产行业健康发展具有十分重要的意义。为此，本文根据基本融资理论，结合以往房企融资案例经验，对比分析各类房企的融资成本，总结经验，对当下新兴的融资渠道进行分析，并结合泰禾自身特色，提出泰禾集团在未来设计融资方案时如何以更低的成本融资。为房地产行业中有着与泰禾类似情况的房企提供借鉴，以获取更低的融资成本。【关键词】房地产企业；融资成本；资产负债率；泰禾；万科；融资方案目录1.绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3研究内容 21.4研究方法 22.融资的概念与意义 32.1融资的概念 32.2融资方式 32.3房地产企业融资的意义 33.泰禾集团概况 33.1泰禾集团简介 33.2泰禾集团面临的困境 43.3疫情与债务危机 54.泰禾集团未来融资成本控制分析 64.1公司介绍 64.2项目分析 84.3管理团队建设 104.4股权融资 114.5物业平台融资 124.6银行贷款融资 134.7项目合作融资 164.8信托融资 174.9债券融资 184.10销售回款 205.总结 20参考文献 211.绪论1.1研究背景自改革开放实施以来，我国经济发展取得了巨大成就，国民生活质量不断提高，从满足最基本衣食住行，到对生活品质的追求逐渐提高。人民对居住环境的不断追求作用于房地产，促进了房地产市场经济的不断发展，其中，在经历2008年由次级贷引发的金融危机后，政府实施了著名的“四万亿”刺激经济的计划，国内房地产市场也从这一年开始，迎来了将近10年的黄金发展期，在近10年的黄金时代，国内房地产行业的市场经营环境、供给结构、国家政策和融资渠道等都发生了很大的改变与进步。在2008年至2017年，我国房地产市场发展迅速，全国各地城市房价不断上涨，其中以一二线城市为代表，房价增长速度领跑全国，房地产市场利润十分可观，在如此火热的市场背景下，各地房企各显神通，除了以龙头房企万科，龙湖为代表的自律房企外，大多数房企都选择通过“高负债，高杠杆”的模式发展，本篇文章的研究对象——泰禾集团便是如此，泰禾作为闽系房企代表，在福州站稳脚跟后，凭借“高负债，高杠杆”的发展模式，在2013年至2017年，在北京上海等一二线城市完成布局，并于2017年销售额突破千亿，加入千亿房企俱乐部，可谓风光无限。这种发展模式在市场监管环境较为宽松，房企自身对债务规模控制合理的前提下，能够很好地帮助企业发展，然而，从2018年前后，政府提出“房住不炒”的政策理念，各地政府更是发布各式各样的“限购令”，监管部门对信托贷款，银行贷款等融资方式的监管越来越严，加上2020年开始，住房城乡建设部，人民银行颁布的“三道红线”，这无疑给火热的房地产市场浇了一盆冷水，在国家对房地产市场监管与调控越来越规范与严格的大背景下，泰禾集团面临债务逾期，项目停工，融资受阻，股价下跌等前所未有的挑战，本文将结合当前房地产市场背景下，分析泰禾集团融资方案将做出那些调整，帮助其度过当前难关，向更好的方向发展。1.2研究意义房地产行业作为我国民生息息相关的行业，关乎到人们的衣食住行，它不仅提供了大量就业岗位，更加快了我国城镇化发展。从某种程度上来说，房地产企业是政府稳定经济发展的兜底产业，健康的房地产行业对于经济发展起着积极作用，不健康的发展模式将会妨碍经济健康发展。然而，在当前大背景下，我国大部分房企都面临着“负债高，融资难”的发展困境，泰禾集团亦是如此。因此，对泰和集团的融资方案进行研究，，能够帮助该企业改变以往的激进式，即高杠杆，高负债的发展模式,结合监管政策与吸收以往优秀房企的融资经验，对其融资方案做出调整，能够帮助泰禾集团度过目前面临的“债务预期，融资受阻，项目停工，股价下跌”等困境；不仅如此，本研究对于其他面临同样融资问题的房企同样具有重要的借鉴意义，在一定程度上能够促进房地产行业向健康平稳的方向发展，进而促进经济持续健康发展。1.3研究内容本文主要研究泰禾集团当前面临的主要问题，房地产行业监管政策，房地产传统与新兴融资渠道，并结合分析不同房企之间融资成本产生差异的原因，找出与泰禾集团之间的异同，为泰禾集团所面临的主要问题提出解决意见，并为集团在未来控制融资成本提出建议，帮助集团度过难关，朝更好的方向发展。1.4研究方法本论文的研究方法主要采用文献资料法和案例分析法。（1）文献分析法即通过图书、网络、报刊等途径手机大量关于泰禾集团和房地产行业的资料，通过仔细阅读、整理和归纳研究，使笔者对我国房地产行业和泰禾集团的大体情况有较清晰的了解，同时对融资方案分析有较宏观的理解。通过对以往不同房企融资数据的分析，找出成本较低的融资方式与原因，并结合案例分析法，对泰禾未来融资方案给予建议。（2）案例分析法与对比分析法，主要是指收集以往优秀房企融资的案例，从中找到融资成本较低原因，并对比泰禾与其之间的差距，总结未来融资时泰禾可以考虑利用的方法，使读者更为信服。2.融资的概念与意义2.1融资的概念融资，是生活中十分常见的金融概念，主要可以从狭义与广义两个角度来说，从狭义上来说，融资可以理解为一个企业在资本市场上筹集资金的行为与过程。从广义上来说，融资等于金融，即货币资金的融合与流通的过程，企业在资本市场上通过各种方式为企业发展需要筹集或者贷放资金的行为。2.2融资方式房地产企业主要融资方式包括银行贷款，债券融资，信托基金融资，IPO等，其中银行贷款与债券融资在市场上比较受欢迎，而由于IPO融资对公司的要求较高，对于一些小型地方房企并不适用，信托基金融资在近几年凭借其灵活的优势发展迅速，备受泰禾集团喜爱，但其成本也比较高。不同融资方式在不同地方、时期、公司资质、融资金额等不同情况下产生成本也是不同的，所以房企要根据具体情况选择适合的融资方案。2.3房地产企业融资的意义房地产融资指房企为了获得生存发展需要的资金，在资本市场筹措资金的行为，房地产行业作为资金密集型行业，项目的开发各个过程都需要有资金的支持，所以房地产行业的融资需求十分活跃，房企在市场进行融资是十分必要的，企业合理地利用融资取得的资金，能够帮助企业更好地发展壮大，进而促进房地产行业健康发展，进而促进我国经济发展。但是若不科学规划融资方案，包括利率、融资地点、融资方等，若企业抗风险能力不够，那么将会在未来成为企业发展壮大路上的隐形炸弹，甚至可能导致企业破产倒闭，所以融资是把双刃剑，利用好，则能帮助企业发展，利用不好，则会拖累企业发展，所以本文将结合泰禾集团与其他房企以往融资案例的具体情况，对泰禾未来融资方案做出分析与建议。3.泰禾集团概况3.1泰禾集团简介泰禾集团是一家从事房地产开发，医疗，寿险等多领域的大型知名上市公司。成立于1996年，并于2010年通过借壳福建三农成功上市，并于2017年销售额突破千亿，加入千亿房企俱乐部。集团始终坚定以房地产开发为核心，并依托集团多年来在住宅，商业，寿险，医疗，教育等多个领域积累的优质资源，积极实施“泰禾+”战略，全面提高城市生活品质于加强集团向多元化格局发展布局，努力开创“中国式美好生活”。房地产开发作为集团核心业务，集团坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的发展战略，独具匠心地打造了院子系，府系，公馆系，大院系等产品IP，坚持“文化筑居中国”的品牌内涵，短短几年，凭借其产品在国内别具一格的文化内涵与输出，在国内主要一二线城市完成布局，并广受追捧，品牌认可度与影响力不断提升，规模不断壮大，闻名全国。3.2泰禾集团面临的困境即使泰禾集团在2018年取得了1456亿的亮眼的销售成绩，成功跻身中国房企前20强，但距离2017年泰禾老板黄其森在公众面前喊话，2018年要取得2000亿的目标仍有差距，而从豪言壮志立下2000亿的销售目标我们就可以看出，黄其森在公司发展上是有些激进与不联系公司实际情况的，因为2017年全年泰禾实现合同销售金额823.73亿元，同比增长285.59%，若想要实现2018年2000亿的销售目标，就意味着泰禾要连续两年将以接近三倍的速度飞速发展。然而，从2018年前后，政府就陆续提出“房住不炒”的政策信号，加上各地政府陆续出台“限购令”，这些政策都在告诉市场，未来政府将对以不合理增长速度的房价加以监管与调控，尤其以一二线城市为代表，而泰禾的大部分土地储备都集中在我国一二线城市，政府对房价的调控，打击了房价不合理的增长速度，打击了一些房产投资者，更是告诉普通购房者房价飞涨的时代将一去不复返，这对泰禾在一二线布局的楼盘十分不友好，换句话说，政府对房价的调控直接影响了泰禾在一二线城市布局的楼盘的销售价格。政府对房价的调控直接影响了泰禾的销售计划，进而影响其销售收入与现金流，最终影响净利润。例如泰禾北京西府大院项目，早在17年的时候就达到了出售条件，在正要开盘的时候，调控政策出来了，作为泰禾在全国项目中，位置最好的北京西府大院，黄其森始终不愿意以7、8万的单价开盘的，然而，泰禾巨大的负债压力由不得黄老板任性，终于，在捂盘捂了两年后，迫于巨大的负债压力，不得不先推出部分楼盘以回笼资金。然而开盘价却远远低于曾经畅想的“非20万不卖”。尽管回笼部分资金，但由于远远低于预期价格，这与泰禾预期的现金流有很大偏差，导致了泰禾的资金压力进一步加大。资金压力大，市场监管严，融资成本高是泰禾目前面临的主要问题，本文主要讨论未来泰禾如何降低融资成本，以及有何新的融资渠道可以开发。3.3疫情与债务危机随着泰禾的实际现金流与预期有所偏差，导致其多年快速发展遗留下来的债务危机也慢慢曝光在公众视野中，加上2020年遭遇了“黑天鹅”新冠肺炎，2020年7月6日，泰禾集团发布公告称，因房地产市场整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，使得其短期流动性出现困难，全国各地项目无法施工，预期销售计划改变，预期现金流出现严重偏差，导致泰禾在2020年以来多支债务出现逾期。表3—1泰禾集团2020年到期债务统计表资料来源：第一财经而泰禾集团之所以在2020年出现大规模债务逾期，一方面是因为政策调控与新冠肺炎突发对影响了泰禾集团的销售收入与现金流，根本原因还是在于其连年高杠杆与激进扩张与，虽然在房地产行业高负债对于房企发展确实存在一定的积极意义，但当公司在确定融资方案时，不结合公司发展规律，不观察行业政策背景，不控制融资成本，不考虑公司现金流情况，那么公司的承压能力将大大折扣，甚至在一些“黑天鹅”事件面前将影响公司生死存亡，所以泰禾集团包括类似房企在确定其融资方案时应当充分考虑各个因素，提高风险应对性，让企业稳中求进。泰禾集团未来融资成本控制方案一个公司想要在资本市场融资，就必须设计出一个融资方案，融资方案中体现的公司实力，融资方式，融资时期等对融资成本具有重要影响意义，例如龙头房企或者国有房企在资本市场便能获得较低的融资成本，因为其债务违约风险小，也就意味着债权人所承担的风险相较于一些中小型房企来的小。另外，不同时期，地点，资金提供方，融资方式所需付出的成本也不一样，例如在新冠肺炎后经济复苏的时期，国家实行较为宽松的货币政策，市场利率处于历史低位，这时发行债务便能承担较低的融资成本，而在这些变数面前，泰禾集团又将如何在政府监管越发严格与房地产进入“后白银时代”的大背景下，度过债务危机并在未来合理控制融资成本，助力集团顺应时代发展，成为行业标杆。为此，本研究从公司介绍、项目分析、管理团队建设、股权融资、物业平台融资、银行贷款融资、项目合作融资、信托融资、债券融资、销售回款等方面出发，为泰禾集团未来融资提出降低融资成本的方案。4.1公司介绍在公司介绍方面，泰禾集团可以在融资方案中体现其中国房企前20强，上市公司的身份，泰禾集团能够成为中国房企前20强，并成功上市且市值一度高达540亿元，这从侧面反应市场对泰禾集团还是具有一定认可的，且泰禾多年来深耕国内一二线城市，手中握有大量一二线优质土地储备，这在下文项目介绍中会详细介绍，而目前泰禾之所以深陷债务泥潭，虽然很大程度上归根于其早些年的高杠杆与激进扩张，但这足以使泰禾的债务发生如此大规模的逾期，另外一个很重要的原因在于2020年初新冠肺炎这一突发事件，其全国范围内项目停止施工将近半年，预期现金流出现严重偏差，导致其发生如此大规模债务逾期，而目前国内疫情基本得到控制，各地项目开始陆续复产复工，现金流回归正常，债务问题将逐渐解决。后续再设计融资方案时，合理科学利用其中国房企20强，上市公司身份，融资成本都会比一些未上市的小型房企低，地方房企。另外，很重要的一点是，公司股东实力越强大，那么为公司提供的信用背书也就越强大，那么也能够帮助公司获得较低的融资成本。而在去年债务危机爆发后，泰禾集团实际控制人即黄其森积极引入战投，并最终在2020年7月31日与海南万益管理服务有限公司签署了《股份转让框架协议》，而海南万益为万科全资子公司，万科方面拟以总对价24.3亿元，接受泰禾19.9%泰禾股份，正式入股后将成为泰禾集团第二大股东，换句话说这次泰禾将与万科达成战略合作，而此次正式入股后，万科将享有在泰禾的表决权众与项目收益权，众所周知万科作为我国房地产行业龙头，截止2020年Q3，公司净负债率仅为28.51%，远远低于“三道红线”规定，常年保持行业低位，万科对有息负债的控制在行业中相对严格，这得益于万科管理团队丰富的运营管理经验，敏锐的战略判断，严谨的风险控制策略。而此次万科拟入股泰禾，虽然万科方面表示不承担泰禾任何债务，不提供任何增信措施，泰禾目前所面临的更多的是资金与融资问题，其产品力与基础力还是非常不错的，言下之意即在帮泰禾解决完资金与融资问题后，万科正式入股泰禾后，泰禾手中在一二线城市积累的项目将为万科带来可观的收益。这或许才是万科愿意入股泰禾的真正目的。尽管这会使泰禾手上的优质项目的收益一部分归属于万科，但这对目前深陷债务危机的泰禾又何尝不是一件好事呢，在地产行业进入“后白银时代”的大背景下，泰禾以往靠“高杠杠，高负债”的激进扩张策略已经不在是最优选择，相反，地产公司要稳中求进，而万科便是稳中求进的代表之一，其作为行业龙头，融资成本在国内房企中也是处于低位。因为从各房企历史融资成本数据来看，第一梯队中包含中国海外发展，华润置地，金茂，龙湖，万科，招商蛇口等房企，融资成本大概在5%左右，第二梯队中包含远洋，绿城，富力，世茂，旭辉等房企，融资成本在5%—6%左右，第三梯队包含合景泰富，中骏，华夏幸福等房企，融资成本大概在6%—7%左右，而泰禾则位于融资成本较高的第四梯队，成本普遍高于7%。总的来看龙头房企的融资成本都是比较低的，而龙头房企由一般为央企和大型公众企业，例如有“业内安全之王”之称的中国海外发展融资成本在2018年融资成本仅为4.3%，为国内房企最低，而万科虽然不是国企，但由于深圳地铁是万科第一大股东，也让万科拥有了国资背景，让其能够以较低成本融资。所以，在万科正式入股泰禾后，万科多年积累下的财务经验，丰富的运营管理经验，严谨的风险控制策略，都将成为泰禾未来发展计划中重要的指标，而泰禾背靠房企龙头万科这棵大树，也就拥有了来自万科的信用背书，加上万科的国资背景，这对于泰禾未来降低融资成本都将起到积极的作用，换句话说，泰禾在未来设计融资方案时，可将万科为其第二大股东的重要地位体现出来，并结合泰禾自身特色与万科在控制融资成本上的宝贵经验，加上融资市场对万科的认可与信任，将有利于泰禾降低融资成本。4.2项目分析诚然，泰禾在多年“高杠杆，高负债”的发展策略指导下，加上遇见突发“黑天鹅”，在近两年遇到了资金链的问题，影响集团生存发展的问题。然而，房地产行业本来就是高杠杆行业，不得不承认，高杠杆确实帮助泰禾从一家区域性房企发展为在全国多个一二线城市完成布局的房企。好在泰禾把钱花在了刀刃上，通过多年的布局，公司的项目资源大都集中于一二线城市，也就意味着泰禾手中拥有的大都为资产减值空间小，升值空间大的优质资源。根据国家统计局最新发布的2021年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2月份，一线城市新开发的商品房和二手房销售价格同比涨幅分别为4.8%和10.8%，涨幅比上月分别扩大0.6和1.2个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比涨幅分别为4.5%和2.9%，比上月上升0.4个百分点；三线城市新建商品房和二手房销售价格同比涨幅分别为3.6%和1.9%，比上月分别上升0.3和0.4个百分点。不难看出，即使我国房地产市场步入“后白银时代”，但一二线城市新建商品房住宅销售价格仍在小幅增长，即使一二线城市以外的房价也在上涨，但其增速还是低于一二线城市。而截止2019H1，根据现有资料显示，公司土地储备面积209.25万平方米，分别分布在福建12%，京津冀10%，长三角72%，珠三角6%，而公司在建项目面积1637.06万平方米，分别分布在福建39%，京津冀9%，长三角14%，珠三角18%和其他热门一二线城市20%，而我国一二线城市在经济，政治，交通，教育，医疗等方面布局都比较全面于领先其他城市，这对消费者有着天生的吸引力，换句话说，一二线城市的购房需求大，且抗风险能力也更强，泰禾手中的项目减值空间小，升值空间大，当三四线城市红利逐渐减弱后，随着我国城镇化进程逐步推进，手握大规模一二线土地储备的房企，才有抵抗风险，保障后续稳定增长的勇气。另外，泰禾能成为国内知名大型房企，与其独到的产品IP是离不开的，“文化筑居中国”，是泰禾对外宣称的理念。对中国文化的骄傲之情，是串起泰禾“院子系”产品主线条。从北京的中国院子为原点，泰禾的院子系产品已经占领全国22座城市，落地44个项目。泰禾将新中式豪宅发扬光大，尤其是“院子系”已经成为地产圈内的超级IP。凭借别具一格的产品文化，公司在豪宅市场立得自己的一席之位。其中，中国院子曾4次入围“亚洲十大超级豪宅”，6次入围“中国十大超级豪宅”。在院子系之后，泰禾也在不断进行产品的创新，细分出升级版的大院系和微缩版的小院系两种产品类型。目前，泰禾已经形成了院子系、大院系、府系和园系等多条差异化的产品线，成为新中式豪宅的引领者。站在一个更高的层面来说，泰禾的院子系产品弥补了建筑的中国文化缺失问题，它也成为高识别度的产品。而泰禾院子系楼盘所到之处均成为现象级红盘。泰禾手中大量一二线城市土地储备，与其在国内独一无二的产品IP，在房地产进入“后白银时代”的大背景下，为泰禾在后续资本市场融资时提供了较强的资产支持，加上若万科后续正式入股，相当于又有了万科的信用背书，所以泰禾在后续融资方案设计时，可以体现出其手中掌握的大量一二线优质土地储备资产，因为这些资产减值空间小，升值空间大，换句话说，只要不再发生类似新冠肺炎这种黑天鹅，在与万科逐步深入合作开发项目后，这些资产将为泰禾带来大量现金流，加上泰禾近年来也开始逐步降负债，控制融资成本，将降低债权人的债务风险，风险降低，也将促进泰禾的融资成本降低。4.3管理团队的建设一个公司是否能够稳定发展，也是影响融资成本的一个重要因素，国内龙头房企之所以能够获得较低的融资成本，一方面是有来自国资的信用背书，另一方面也是因为其管理团队和方式多年稳定，企业能够按照发展规划稳健发展，变相使债权人所承担的风险降低，获得债权人信任，愿意以较低的利率为其提供资本。反观泰禾近几年的管理团队，公司高管变动十分频繁，这与泰禾喜欢重金在行业内挖人是息息相关的，而这些花高新挖过来的管理者，身上一般都带有上一家任职公司的企业特征，曾经有泰禾内部员工表示，部门领导是万科出身的，这个部门这阵子的行事风格就是万科风格，而过了不久，当部门领导换成从龙湖挖来的领导后，这个部门又会变成龙湖的工作模式开展工作，这仅仅只是泰禾管理管理混乱的一角。而这些花重金挖过来的高管，由于来了后发现其工作风格或者方向与泰禾并不适用于泰禾，又或是不认可泰禾的文化定位等其他原因，导致在泰禾爆发资金链危机后，集团副总经理级别以上的高管离职人数达到了数十人，例如原龙湖北京总营销李亮，被挖来做副总裁，虽然为集团组织起了集团营销、策划以及各区域营销的完整系统，但由于其稳中求进的发展理念与泰禾老板黄其森火烧眉毛急于求成的理念不符合，导致李亮不久后便离职。而企业高管团队往往是公司重要决策的参与者，团队主要人物是否稳定，对于企业的稳定发展起着不可忽视的作用，尤其泰禾这种处于快速发展阶段的企业，频繁的人事变动可能导致接任者对前任领导政策，公司内部问题，文化，项目进展程度等不够了解，导致其在后续工作开展上不够顺利，甚至可能改变以前的发展政策，导致公司在发展策略上经常做出调整，而泰禾便是如此，频繁的人事变动导致其没有持续稳定的按照其最初制定的政策发展，增加了企业发展的风险性，变相提高了了债权人所需承担的风险，风险提高则导致融资所需付出的成本变高。好在泰禾近期为了能够尽快度过债务危机，走出泥潭，开始借鉴万科的发展理念，例如2021年3月1日宣布任命曾经有万科工作背景的黄耀文担任集团副总经理，其深厚的万科背景或许能够帮助泰禾尽早走出债务危机，促进万科正式入股泰禾。既然泰禾如今有与万科达成战略合作的希望，且万科的发展模式在国内被证明还是比较成功的，那么其在今后的发展规划中，可以借鉴万科多年来管理团队稳定的经验，取其精华，去其糟粕，并将其运用在泰禾自身，总的来说，要尽量保证公司管理团队的稳定，使公司在一个稳定轨道上发展，降低风险性，能够降低其融资成本。4.4股权融资房地产企业集团层面的股权融资主要形式是公募融资，公募股权融资一般指通过股票交易市场向社会公众投资者发行企业股票在资本市场上募集资金的行为，包含我们常提到的上市（IPO），上市后公司增发或者配股（SPO），而房企则经常过这种方式在资本市场进行股权融资。而房企通过IPO或者SPO融资获的资金，无需向投资者支付利息，也不用偿还本金，但实际上，即使这样，在投资者购买上市公式股票后，即使上市公司不用向投资者偿还本金，但投资者将享受上市公司的股息，分红，还有净资产的增值收益，还有买卖股票赚取差价获利，这与债券融资按照合约规定在固定日期支付固定利息有所差异，股权融资的成本是否产生具有不确定性，换句话说，该成本是或然成本，当然，发生时有高，也有低，即使企业盈利高，但分红少，企业选择将更多利润留存在企业，那么投资者的每股净收益也会上升。但是无论用何种方式来体现，其成本大概都可以用资产回报率来权衡。思量到资产收益率（ROE）融合考虑了销售净利率，资产周转率，净负债率等多项因素，所以选择使用资产收益率来衡量公募股权融资的成本。例如当ROE为20%时，即相当于投资者每在该企业投资100元，一年后，若企业正常发展，投资者就可以额外获得20元的收益，而这20元投资者收益可以当作房企为公募股权融资付出的成本。通过对A股135家房企公募融资隐形成本数据分析，主要有以下特征，像龙头万科的资产收益率比较高，导致其公募股权融资的“隐形成本”较高，所以其更常用成本较低的债权融资。而像泰禾这种中型房企的ROE为10.6%，其他类似房企如中南建设为7.27%，金科股份为6.55%，北辰实业为5.3%，可以看出其资产收益率并没有太高，但是又由于其规模有限，股东实力有限，导致资本市场面对中型房企进行债权融资时普遍比资产收益率高，使其承担成本变高，所以泰禾在后续融资方案设计时也可以考虑成本较低的公募融资，减少成本较高的债券融资。4.5物业平台融资另外，谈到公募融资，不得不说到近两年房地产企业分拆旗下物业公司独立上市的浪潮，2020年物业资本市场空前火热，有18家物业服务企业成功在不同交易所挂牌上市，截止2020年12月31日，成功上市的物业服务企业共达42家。图4—12014年以来港股与A股物业服务企业上市情况统计资料来源：观点指数通过上图可以看出，随着房地产市场进入存量时代，物业服务的轻资产发展模式的价值开始获得资本市场的认可与接受，并在2017年后高速增长。中指研究院分析指出，2021年即后续两三年将是资本市场的集中爆发期，同时也是物业服务企业上市融资的最佳窗口期，原因在于随着房地产市场逐渐进入存量时代，物业服务的价值也开始逐渐被资本市场发现并认可追捧，即将进入下一个蓝海市场，尤其是去年疫情期间，社区在防疫第一线中发挥了关键作用，物业服务的价值进一步被挖掘。通过对已上市的物业服务企业分析发现，截止2020年12月31日，在港股上市的38家物业服务企业的市盈率平均值为38倍，甚至超过了同期科技公司的平均市盈率，而同期恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍，可以看出资本市场对于物业服务企业的良好预期。中指院数据显示，2000—2020年全国商品房销售面积预计累计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米，“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，加上保障性住宅，住宅供给总量将很有希望超过90亿平方米，此外，伴随城镇化发展催生出来的老旧城区改造也催生出了更多的物业需求，全国需要改造的小区大约有22万个，设计改造面积约30亿平方米。中信证券研报指出，预测未来3—5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元，其中，住宅物业管理市场规模将增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量将进一步被打开.而物业服务当前发展势头最好的地方大都位于国内一二线城市，因为其土地成交量大，交易市场活跃，旧改项目多，人们收入的提高对高质量的物业服务需求也在快速增长，而泰禾早先在布局上项目大多布局在国内一二线城市，这些城市物业服务需求高，增长快，而泰禾集团早已在这些城市布局配套物业服务，且泰禾的定位是高端住宅，这也意味着公司通过物业管理获得的毛利率较高，增值空间大，其下沉市场空间也大，鉴于物业行业属于轻资产模式发展，净资产收益率高且物业管理合同属于长期合同，具备跨越周期和抵抗疫情之类突发事件的能力，收入也比较稳定，能够为房企带来稳定的现金流，在借助自身在一二线的楼盘完成布局后，完善物业服务质量，也可以考虑进军国内三四线城市甚至县城，提高市场占有率，为母公司带来持续收入，缓解泰禾集团的债务压力，与融资压力。总的来说，既然泰禾旗下有相关的物业平台公司布局，那么也可以好好利用，并考虑将其在近几年打造成集团旗下控股的另一个上市平台，增加融资渠道，支撑主营业务发展。4.6银行贷款融资银行贷款与债券融资一直以来都是房企几种融资渠道中常用的方式，其中银行贷款利率比起债券融资一般情况下比较低，但银行出于风险考虑，总是倾向于大型房企或者有国资背景的房企，他们往往能够获得利息较低的贷款，因为这类房企一般信誉资质较为优秀，市场认可度高，根据CRIC数据统计，2012—2014年房企向银行贷款的年利率在6.15%—15%之间，行业平均借贷利率大约为7.6%，相较于大部分融资渠道成本明显偏低，其中，像保利，绿地，万科等大型和具有国资背景的房企的贷款利率在6.15%—6.85%区间浮动，而中小型房企从成本浮动区间则为6.15%—15%，成本明显偏高，尤其是对于泰禾这种凭借“高负债，高杠杆”模式发展的中型房企，银行基于风险管控，在放贷时都会十分谨慎，要么给予更高的利率，要么不放贷。从下图可以看出，拥有国资背景的保利地产差不多在同时期获得银行贷款的利率大约为民营企业泰禾集团的一半，可见股东实力与自身信誉资质对银行贷款利率有着重要影响。表4—2保利地产（国资背景）与泰禾集团银行贷款利息对比资料来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）基于银行贷款利率具有很高的浮动性，而浮动多少更多取决于房企自身负债率，股东实力，泰禾在这两点上有多种解决方法，在降低资产负债率上，泰禾在今后几年可以放缓拿地脚步，减少利息较高的融资，控制融资成本，甚至可以出售部分项目股权以回笼资金，降低资产负债率，从而降低银行房贷后的风险。这样有利于其获得安全且利息较低的贷款。在股东实力方面，鉴于未来万科可能成为泰禾第二大股东，在一定程度上能够增加泰禾的股东实力，另外，据官方消息报道，在泰禾与万科初步达成战略合作后，福建省政府多次牵头多个相关职能部门与金融机构共同协商解决泰禾债务危机问题，并要求金融机构对泰禾不抽贷，不断贷，共同推进债务重组和风险化解处理，而东方资产，兴业银行，信达等都愿意协助泰禾度过债务危机。由此可见，鉴于泰禾为社会提供大量工作岗位，促进福州经济发展，泰禾在福州市政府心中具有一定重要性，这也为后续泰禾引入福州市国资入驻，成为其股东带来了可能性，若有机会引入国资成为集团股东，这对于当前深陷债务危机的泰禾无疑是个好消息，增强股东实力的同时，也为集团提供了国资信用背书，也给予银行和其他债权人信心，从而帮助泰禾获取较以前来讲更低利息的融资。总得来说，集团在未来应该加强对自身的信誉资质建设，提高资本市场对集团的认可与信任，这样有利于其获得较低利率的银行贷款。另外，房企从银行贷款获取较低的利息还有一个办法便是注意借贷时间，例如2020年初突发疫情，国家为了稳定经济，实施了较为宽松的货币政策，而融资成本也处于历史地位，从国家统计局发布的数据来看也印证了这一结论，2020年1—9月，房地产开发企业到位资金136976亿元，同比增长4.4%，其中国内贷款20484亿元，增长4.0%，自筹资金44485亿元，增长5.9%，定金及预收款45145亿元，增长2.9%，个人按揭贷款21783亿元，增长9.5%.图4—2国内房地产开发到位资金增速表资料来源：国家统计局图4—32020年1—9月房地产开发到位资金情况资料来源：国家统计局由此可见，国内房企正在借助融资成本相对处于低位是时间窗口抓紧储备未来几年的资金。所以泰禾在未来融资时也可以考虑当利率处于相对低位的时期向银行贷款或发行债券，储备未来发展资金，在利率相对较高时期减少发债与贷款，合理科学地融资，这样也可以节省融资成本。4.7项目合作融资对于一些因踩中“三道红线”而融资受限的企业，由于其负债率偏高，风险高，融资成本往往较高，且碍于政策监管，不方便在资本市场融资，泰禾则处于“三道红线”中的红线档，不能增加有息负债，在此情况下，便可以引入其他有实力的房企共同开发某个项目，达到缓解资金压力的目的，虽然收益也会合作方分走一部分，但是鉴于其无法增加有息负债，且债务压力大，联手其他开发商不妨也是一种好办法，分散开发风险与资金压力。另外，泰禾也可以适当出售一些资产的股权，获得开发资金，当然，这一方式的成本取决于最初获得该项目时的成本与出售该项目的售价之间的差价，泰禾在债务危机时期，曾经频繁出售手中项目股权，来回笼资金。表4—3泰禾2019年项目出售统计表数据来源：企业公告，观点数据整理从上表可以看出，截止2019年9月底，泰禾公告交易了14次，项目遍及杭州，广州，佛山，福州，苏州，漳州，长沙等一二线城市，交易金额总计大约120亿元，这笔资金对于无法增加有息负债的泰禾来说能够一定程度上缓解其融资压力，帮助其解决债务危机问题。这种出售项目股权来获取资金的成本控制关键在于其最初获得该项目的成本，例如上图中世茂收购的杭州蒋村项目，这宗土地是泰禾在2016年11月28日以14亿元竞标获得，而世茂仅以3.79亿元就拿下该项目51%的控股权，远低于14亿元50%的7亿元的对价。所以泰禾在后续打算以这种方式进行后续融资时，应该改变其以往喜欢以高溢价拿地的习惯，合理控制拿地成本，降低其后续出售该而付出的代价。4.8信托融资信托可就其字面而言，即接受他人的委托，经营代办业务的行为。信托融资最大特点便是十分灵活，受托人根据委托人的意志，为了让受托人的利益最大化，而拥有并依照专业方法管理信托财产。房地产信托凭借其灵活的特点与优势，在我国近年来的房地产市场发展迅猛，根据数据统计，截止2019年2季度，我国房地产信托基金总额大概在2.93万亿，占国内信托基金总额的15.38%，2018年房地产信托基金为我国房地产公司提供了新增贷款1.34万亿，在房地产企业外部融资方式中排名第二，可见其重要地位。利用好这种新型融资工具，在一定程度上能够帮助企业更好地发展，但是若不合理利用，则会为加重企业的资金压力。因为房地产信托基金融这种新型的融资工具，其具有融资成本与风险都相较于其他传统融资方式来的高的特点。据统计，2012年国内房地产信托收益率达到顶峰，平均收益率基本都超过10%，虽然在2017年下降到7%左右，但是截止2018年年底，国内房地产信托平均收益率还是接近9%，在这一收益率水平上，加上近几年国家开始逐渐对房地产信托产品监管越来越严格的背景下，再加上信托产品的发行费用，房企通过信托产品融资所需承担的成本将不低于13%，与银行贷款，股权融资等传统融资方式相比，13%的融资成本对于任何一家房企来说都已经相当高了。通过分析泰禾集团负债结构，我们能够发现，借用2018年的数据来看，集团有息负债占比65.09%，而有息负债中，成本与风险较低的银行贷款仅占比18%，公司债占比20.73%，成本与风险较高的信托贷款则占比很重，高达61.27%，换句话说，信托贷款占集团负债总额的42%，这对于一个想要健康长远发展的房企来说，无疑加重了其未来的偿债压力与资金压力，当然这种融资结构也是不健康的。所以集团在未来选择融资方式时，最好不要过度依赖成本风险双高的信托贷款融资，且在未来政府对国内房地产市场调控与监管越来越严格的背景下，丰厚利润的黄金时期已经一去不复返，若泰禾还是选择以往激进的发展模式，在未来房企逐渐朝稳健发展转变的大背景下，那么其必将被淘汰出局。4.9债券融资债券融资作为传统的融资方式，在市场上备受青睐，债券融资的成本其实与银行贷款成本有共通之处，其主要看公司自身资质，公司资质越好，也就意味着债权人的风险更低，风险低，那么也就意味着成本低，泰禾集团作为一家上市公司，且其手中握有大量一二线土地储备，加上市场对其产品IP的认可，加上未来不乏万科入股的可能，结合其目前除了遇见债务危机外，公司本身并没有什么其他能够影响公司生死存亡的事情，待其度过债务危机后，加强自身信用资质建设，借鉴万科历年来的融资经验，加强融资成本管理，按照泰禾多年来积累下的不错的底子来说，可以继续利用债券融资，将成本控制在一个相对较低的范围。另外，影响债券融资的因素还有发债时间，发债地点等。表4—4泰禾集团2020年后需兑付债券统计资料来源：企业公告表4—7泰禾2019年发债融资统计表资料来源：企业公告通过上表我们可以看出，国内外发债的利息是不同的，国内发债的利息一般比在海外发债来的低，国内发债也需要找到相对合适的时机，例如在新冠肺炎后，为了助力企业平稳度过危机，我国实行了较为宽松的货币政策，融资成本在这时期处于历史低位，根据贝壳研究院数据统计，2020年前三个季度，房企境内外合计发行债务约9718亿元，其中境内发债规模占比62%，第三季度房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，可以看出，企业正在借助融资成本相对较低的窗口期储备企业未来发展所需要的资金。另外，对于海外发债，集团也可以考虑近两年持续走热的绿色美元债券，虽然其只能用于合格的绿色项目，或者与其相关现有债务的融资，但根据以往房企成功发行的利率来看，其利率相对较低，对于集团满足绿色债券发行标准的项目来说，也能够一定程度上满足资金需求。所以在未来，泰禾集团也可以考虑在融资成本较低的时期发行债务进行融资，并同时分析海内外资本市场的利率，同时也要考虑不同债券品种在不同市场与时期的利率，选择其中利率相对较低的市场发行。4.10销售回款销售回款作为房企现金流中最重要的一员，我们可以将其看为企业的内源融资，其成本基本可以忽略不计，回款快，也就意味着将为企业带来充裕的现金，能够为其他项目提供开发资金，回款慢可能导致企业库存增加，资金压力大，那么不得不去市场融资，那么就必须付出一定成本。那么便会加大企业资金压力，所以企业在未来需加强销售回款能力。分析泰禾集团2019年年报可以发现，截止2019年底，公司存货账面余额约为1470亿元，占资产66%，而集团产品大都为高端住宅和商业