房地产联盟获奖论文

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名目

1、中国房地产企业分析3

2、房地产开发企业核心竞争力分析3

2.1实施CS战略，提升客户满足度3

2.2强化战略资源整合4

2.3提高人力资源管理4

2.4建立学习型组织5

2.5营造企业文化5

3、房地产企业进展趋势分析5

3.1企业应当逐步走向民营化5

3.2努力实现法制化正规化6

3.3房地产企业需要实现集团化规模化经营6

3.4在产品同质化趋势下争取服务的差别化8

3.5行业进展追求专业化和品牌化8

3.6房地产企业趋向网络化信息化10

3.7房地产企业将日趋与金融业实现融合10

4、武汉市房地产企业特点13

4.1现状：武汉市楼市进展势头文件13

4.2将来：打造战略中心城市契机13

总结14

1、中国房地产企业分析

国家统计局最新公布数据显示：1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，增速比1-2月份回落12.4个百分点;其中，住宅销售面积增长41.2%，办公楼销售面积增长19.2%，商业营业用房销售面积增长1.4%。商品房销售额13992亿元，增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点;其中，住宅销售额增长69.0%，办公楼销售额增长60.2%，商业营业用房销售额增长13.5%。

2022年经受了4月的短暂回调后，行业传统的销售旺季5月已经来临。一季度出台的“国五条”，二季度进入相对平稳期，将来是落实“国五条”细则和政策执行效果的观看期，从宏观经济方面看，一季度GDP同比增长7.7%，运行偏弱，二季度第一个月的经济仍不乐观。4月份中采制造业PMI和汇丰PMI双双回落，说明总需求疲弱，经济弱复苏的局面仍将持续，因此，在当前状况下，短期内出台更严峻政策的可能性不大。2022年以来，开发商转变了往年推货的策略，在上半年大幅增加推货量。5月份作为上半年传统的销售旺季，更是开发商青睐的推货期。就深圳而言，5、6月有20多个新盘方案面市。其他部分重点城市，新增批售量亦增加明显。在当前政策平稳，流淌性中性偏松的状况下，叠加开发商推盘激增，将导致家庭部门加杠杆的行为持续，红五月真实销售状况火热。

纵览一百多家上市房企的年报，对2022年及将来房地产市场形势的推断还是有不少异同。首先，几乎全部企业都认为房地产市场形势已发生了根本变化，行业已进入了一个新的市场时期。不同点在于，有的企业认为2022年至2022年是一个完整的行业周期，有的企业则认为2022年至2022年是一个行业周期。但大都认为，行业长期趋势没有转变，前景仍可期盼。关于企业竞争格局，各家企业具有高度共识，认为将来市场的集中度会越来越高，利润率会持续走低。因此，绝大多数企业都提出要强化内控体系，提高经营管理水平，特殊是要尽快提高产品议价力量和成本掌握力量。鉴于各家企业的资金状况及中长期战略不同，多数企业业绩增速掌握在20%-30%之间，少数企业在10%以下或40%以上。对2022年的市场走势，多数企业的目标增长率是2022年实际增长率的一半左右。比如2022年增长30%的2022年增长目标仅设定为15%左右。还有些企业只是表示适度增长，只有少数是“不低于过去X年的平均增长率”。可见，多数企业对2022年的市场走势并不乐观。

2、房地产开发企业核心竞争力分析

2.1实施CS战略，提升客户满足度

核心竞争力的一个基本特点就是要对顾客所重视的价值有突出的贡献，即房地产开发企业核心竞争力的动身点是为了提升客户价值，也就是要提升客户对房地产产品的满足度。因此培育房地产开发企业核心竞争力，首先需要树立客户本位的价值理念，实施CS(CustomerSafiacfion)战略。CS战略指企业为实现顾客满足度最大化，以建立信息系统为基础，适时地把握顾客明显的和潜在的需求，综合地测定顾客满足度，并依据调查分析结果，改善产品、服务及企业文化的一种经营战略。房地产产品生产周期较长，从项目可行性讨论到项目建成，一般需要25年时间。而在此期间，市场状况随时可能会发生变化，因而房地产企业在项目实施过程中，要不断跟踪市场。制定相应的对策。CS战略通过实行会员制、建立俱乐部等与顾客建立有形的关系纽带，不但有利于长期保持双方关系，而且，通过浩大的顾客数据库，可以随时随地把握顾客及其需求的最新信息，通过顾客满足度测定系统可以衡量出顾客的满足状态，并且可以猜测短期、中期以及长期的市场需求;同时通过反馈改善系统，可以快速进行有关设计、服务的改善工作。因此房地产企业实施CS战略，不但可以实现精确     定位，为企业降低风险。而且能够提高企业的市场先见力，增加其核心竞争力。

2.2强化战略资源整合

伴随着日趋激烈的市场竞争，面对新形势的房地产开发企业要实现可持续进展，关键需要高效整合当前企业的各种战略资源，以形成企业核心竞争力。房地产开发企业的战略资源整合不仅包括企业内部的战略资源整合，也包括企业的外部战略资源整合。企业的内部的战略资源包括土地、资金和人才等有形资源和品牌、企业文化等无形资源。房地产开发企业内部战略资源的整合，涉及企业内部管理各个方面的详细问题，其实质在于内部资源的优化配置，通过制造性融合，实现最相宜要素的配置组合，实现力量的放大效应。从而形成竞争优势，其中高素养的企业家队伍是形成整合集成效益的关键因素之一。同时，目前房地产市场竞争已不是单个企业间的竞争，而是整个产业链间的竞争，这就要求房地产企业更要注意企业外产业链上的战略资源的整合。房地产企业只有从上游的供应商到下游的代理商，都具备强大实力、低成本优势，取成强大的产业链，开发商才能为消费者供应性价比高的超值产品，为客户制造实实在在的价值，从而获得顾客忠诚，战胜竞争对手。培育强大的产业链有两个途径：一是纵向合作，形成战略联盟。房地产企业应超越其自身的价值链，进入其供应商、分销商和最终顾客价值链中寻求竞争优势。而不应总是把供应商和经销商视为成本中心，或是竞争对手。房地产企业通过与供应链上的企业形成战略联盟，制订互利的战略，构筑顾客价值让渡系统。在构筑顾客价值让渡系统时，竞争不再是个别企业之间的事，而是企业与上游的供应商、下游的经销商组成的价值让渡系统之间的竞争。二是通过纵向一体化，整合产业链资源。纵向一体化是集中战略在产业链上的延长。房地产企业可以通过整合产业链上的关键环节形成自己的核心竞争力，详细可以通过兼并、合资、内部进展三种途径来实现

2.3提高人力资源管理

核心竞争力培育的最大问题是独特学问资源的积累，而学问资源的载体往往体现为人力资源。即核心竞争力的培育很大程度上是人力资源的配置问题。这需要在房地产企业人力资源管理中，在培育、引进、留住高水平的管理人才和技术人才三方面同时做出努力。一方面敬重和发挥个人的价值，最大限度地激发个人潜力，同时还需要通过倾斜性的薪酬设计吸引和留住人才，造就稳定高效的专业人员队伍，可以针对不同的职位设计不同的薪酬结构，以满意不同员工的不同需要，薪酬内容可以包括：工资、认可、项目利润分成、享有自由、供应个人进展机会等。

2.4建立学习型组织

学习型组织是彼得圣吉在《第五项修炼》中所提倡的将来企业的组织形式。将来胜利的企业，将是能够设法使各层次人员全心投入，并有力量不断学习的组织，而要成为学习型组织，最有效的方式则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断制造、积累和利用学问资源，努力转变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境。从而保持可持续竞争优势的过程。组织学习主要涉及两方面内容，一是如何共享、使用和储存现有学问;二是如何制造新学问，即广义的学问创新。为了实现组织学习，房地产开发企业需要加强信息化建设，尤其是学问平台的信息化建设，并让学问共享成为一种企业的文化。通过学问共享充分发挥学问的外溢性，共享是学问进展和创新的关键，是使隐性学问显性化的途径。将企业内积累起来的数据、信息或胜利失败的阅历教训等珍贵学问利用学问信息平台在企业内共享和沟通，将提高企业利用学问的整体价值。

2.5营造企业文化

一般而言，企业文化是指企业在实现经营管理目标过程中，渐渐形成的具有行业特色的系列相互依存的价值观念和行为方式的总和。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面削减了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”，向“制造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍旧是推动学习和创新的重要力气。企业文化的形成，为企业员工在精神方面制造了一种工作气氛。对内，形成强大的分散力，协同掌握员工的心理和行为。从根本上保持组织的全都性;对外，也自然形成了肯定适应系统，使企业形象更加鲜亮。因此企业文化对提升企业的核心力量，推动企业进展起着重要作用。

3、房地产企业进展趋势分析

3.1企业应当逐步走向民营化

现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜亮，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻挡国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地快速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上出名。

3.2努力实现法制化正规化

制度化是企业进展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业进展等方方面面都取得了长足进步，然而假如套用国际嬉戏规章的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍旧显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。将来中国房地产企业将根据现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向进展。

随着我国近年来房地产业的进展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户供应更高品质的产品和更优质的服务，不断满意客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的胜利和企业的开发利润。否则，投入开发的大量资金不能准时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧难，甚至危及企业的生存和进展。因此，房地产开发项目的前期市场定位和产品讨论工作显得尤为重要。

科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的精确     与否，直接关系到项目的成败。在项目投资决策前，应投入足够的人力和财力，做好充分的案前工作，比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案，为企业决策供应科学的依据，而不是将决策建立在阅历和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程，现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度，通过集体争论和辩论来评估项目，决策投资。

3.3房地产企业需要实现集团化规模化经营

将来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。集团化方向进展，渐渐消失一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，削减至目前的1000多家。

企业集团化经营已成为世界经济进展的必定趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产进展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速进展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采纳专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出：90年月及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”，是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速进展，与其适应生产力进展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增加了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增加企业的活力。

企业集团化经营是增加竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有很多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和进展，实行企业集团化经营是唯的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，提高资金利用率;有利于充分利用物力资源，可以合理调配使用设备，物尽其用;有利于改善企业形象，提高知名度，增加资信度;有利于多元化经营，分担风险，降低成本，增加效益。总之，可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，提高质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。

企业集团化经营有利于房地产业的全面进展。房地产市场的特性，打算了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在许多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不行轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，供应高水平服务并快速占据市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。因此，在实行集团化经营时，切莫遗忘服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白，促进房地产业的全面进展。

规模化的经营是国内房地产企业进展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，打算其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。

纵观西方发达国家的经济进展历程，当经济水平达到肯定高度时，某些行业就会消失集中的趋势。将来我国房地产企业竞争加剧，只有增加规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增加，市场竞争的核心力量正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争力量的开发企业在将来几十年内将会面临被淘汰出局的危急。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特殊是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。

3.4在产品同质化趋势下争取服务的差别化

市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满意广阔消费者对房地产这一特别商品的需求。一个房地产企业，首先要清晰市场上要什么，本企业能做什么，然后再去讨论怎么做。近年来，上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军，他们的胜利，正是由于民企机制敏捷，贴近市场，抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的进展。目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，很多企业成立特地的部门，负责项目定位和产品研发，由企业的设计人员、营销人员共同协作，力求开发出适销对路的产品。

首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。要制造强劲的房地产品牌，就要充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使前期的开发设计独树一帜，用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正特别的超人表现，以及他人无法仿照而又能给企业带来长久竞争优势的力量，使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。

其次，注意功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的进展趋势。住宅是购房者共性、权力、地位、财宝、身份的符号与表征，是生活方式的载体之一。要满意细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有欣赏与增值的潜能。

此外，销售策划要具有鲜亮特色。开发商必需留意特色经营的重要性，把讨论市场需求、强化使用功能、追求共性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、颜色楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者共性，而且在广告宣扬、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。此外，重视环保和文化品位也是共性化服务的重要体现。同时，规范到位、爱护入微的物业管理，不仅可以提升开发商形象，甚至可以使物业升值。

3.5行业进展追求专业化和品牌化

目前，我国很多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业供应“一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全进展。形成这种“全能开发商”的缘由有：一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不情愿让别人去做;二是房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有成本优势，产品价格较高，所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上相互重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险力量下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，许多这样的企业也便悄然消逝了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业进展到肯定程度，这种“全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必定的进展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前，我国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业假如事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“得客户者得天下”，讨论消费者偏好，开发适销对路的产品，讨论细分市场，形成独特的他人无法仿照复制的产品特征和竞争优势，将是将来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。

品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水公平指标的综合体现，是核心竞争力和综合素养的外部表现。长期以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的全部因素，而且各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。将来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面实行“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的大事，不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益，而要将之放于企业的长远进展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远进展的影响。因此，将来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且，企业将不再可能只依靠领导个人的阅历决策就能胜利，而必需充分发挥企业管理层以及企业外部询问机构的集体才智，形成明确且合乎实际的企业进展战略。

企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作供应了保障，而且，良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值品牌价值。首先，知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘，利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出700-1000元。其次，知名企

业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。最终，知名度高的房产开发企业更简单获得银行的金融支持，更简单找到合作伙伴。特殊是加入WTO以后，大量境外投资会进入国内房地产市场，而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑，一部分境外投资会采纳合作开发或项目管理的模式，而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内二十几个大中城市开发建筑大型商业设施及住宅小区。

越来越多的房地产企业已经意识到，将来国内的房地产市场不应消失象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满意客户需求的同时，为企业供应更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和进展。

3.6房地产企业趋向网络化信息化

房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必需跨区域经营才能实现自己的规模化进展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的力量，企业必需通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的全国通路战略，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得进展空间。

中国房地产TOP10讨论组通过对百强企业的系统讨论认为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的进展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化，不断提高自己的竞争力，才可能在市场上生存并进展壮大。二、制度化。企业要进展，就必需以制度代替模式，加强企业创新力量，不断超越自我，才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现，同时企业的经营进展离不开品牌。百强企业都非常注意品牌价值，上海荒岛房产工作室用口碑开拓市场，制造性地提出声誉缘于面、服务强调线、效益出于点的运作思路，在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业熟悉到这个趋势，留意汲取专业化人才，加强员工专业训练，培育出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必需跨区域经营才能实现自己的规模化进展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的力量，企业必需通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的全国通路战略，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得进展空间。

3.7房地产企业将日趋与金融业实现融合

在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推动金融产品创新，增加金融业的竞争力，快速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前

消费和房地产投资。而且，房地产证券化的进展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债掌握得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也盼望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业进展到肯定规模，单纯靠银行贷款明显是不够的，企业上市，进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30%，而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85%以上。由此可见，资本运作对于房地产企业将会越来越重要。房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式，而是有更广泛的资本运作方式。例如，大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或是投资参股优质房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢局面。随着我国加入WT0，相关政策逐步放开，房地产企业必将在更加宽阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而坚固的资金链，为企业的高速进展供应更加强劲的动力。

此外，房地产企业的进展，不仅需要雄厚的资金实力作为后盾，而且，更需要各类高素养的专业人才的加盟作为保障。将来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前，许多房地产企业已特别重视企业人力资源的建设，想尽方法留住企业内的业务主干，并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素养的专业技术人才和经营等理人才，建筑人才高地、为企业的进展储备能量。

房地产企业在进好人才的同时，还应学会用好人才。因此，房地产企业应不断完善薪酬方案、绩效考核制度和激励机制，提高员工的乐观性和责任感;营造良好的企业文化，加强团队建设，为员工制造充分发挥个人专长的环境氛围，增加企业的分散力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训，鼓舞员工不断创新，争创学习型企业，以适应行业的进展和竞争的需要。

目前，国内房地产企业的组织架构，主要分为两种形式：一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强，项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作，由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱，项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点，因此，有些大中型企业采纳两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。“入世”后，外资进军国内房地产市场，一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营，另一种是以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的进展供应了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。

因此，房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营管理层面的分别，作为企业全部者，敢于聘用职业经理人负责公司的经营，并充分放权，依靠建立完善的管理制度和监督机制，来约束各级管理人员，企业靠制度化、程序化运转，而不是靠一个人在运作，这样，才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。

同时，企业应学习国外先进的管理理念，逐步建立扁平化的组织结构，削减管理层次，增加企业内部沟通渠道的畅通，提高组织运作效率，增加各类决策的牢靠性。比如，项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式，就是一种探究，使公司高层管理人员与一般的基层业务人员有机会充分沟通，交换意见，为决策的正确性、科学性供应了保障。

我国房地产市场的不断进展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资肯定值及占比均很低，且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依靠程度很大。

我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更详细地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经

营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特殊是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。

房地产企业为了实现组织机构的精简，扁平化的管理，提高效率，应当走专业化的道路。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理，不仅能使其更加专业化操作，而且可以有效地降低成本，规避风险。例如，目前许多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后，房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，管理效率大幅度提高，而且，各外包项目由专业公司担当，更加专业化，效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司，发挥各自优势，强强联手，形成战略伙伴联盟，保证项目顺当完成，使企业得以进展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满意开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而绽开。要使房地产