【房地产变革下的万科财务探析13000字（论文）】

万科营业收入增长率(%)1.0122.5523.5913.928.04净利润增长率(%)31.2532.4211.897.56-35.78总资产增长率(%)40.2931.1713.178.053.72行业平均值营业收入增长率(%)—20.7611.8414.4216净利润增长率(%)—69.8712.76-48.9463.74总资产增长率(%)—33.2114.389.990.78注：此表数据来源于wind数据库从营业收入增长率来看，近五年万科集团营业收入实现了“过山车”式的走势，万科集团2018年的增长率为22.55%，与2017年相比增长了22.3倍；2019年为23.59%与2018年持平；2020年较2019年下降较多，仅为13.92%。然而，万科集团的营业收入在2021年下滑至一个位数，甚至只有8.04%，并且远低于行业平均水平。这说明万科的经营收益增长非常不稳定，进而反映了最近五年该公司在销售方面的发展能力不稳定，2021年在其业内销售市场并不理想。从净利润增长率来看，万科集团2019年后增长率大幅下降，尤其是2021年公司净利润增长率为-35.78%,与2020年的7.56%相比下降较多，是腰斩似的下滑，也是公司近五年来首次净利润增长率为负数。与行业相比，万科集团的净利润增长率普遍低于行业平均值，2021年更是与行业平均值严重断层。主要是原因为行业大发展后公司营业收入基数增高，快速扩张的难度加大；另外2021年万科集团实现净利润增长率大幅度下滑主要源于三个方面：毛利率下滑、投资收益回落及存货计提减值导致。从总资产增长率来看，万科的总资产和净利润的增长趋势基本保持不变，整体的增长速度呈下降的趋势，自2017年起总资产增长率一直处于不断下滑的状态，在2019年增长率骤然下滑，至2021年公司总资产增长率仅为3.72%。与此同时，万科的资产总体增长速度总体上比行业平均水平要低，但是其总体资产增长速度在2021年要比行业平均水平要高。这反映了万科集团近五年经营规模扩张速度较慢，并且慢于房地产行业的整体发展速度。总体来看，万科集团发展能力在逐步减弱。四、万科集团财务分析存在的问题作为我国房地产行业的重大企业之一，万科集团虽然在房地产行业的寒冬期未垮台，但这并不能够说明它就是无懈可击的，万科集团在我国房地产行业发展中还存在很多问题，具体来说有如下几个方面。（一）资产负债率较高通过上述万科集团的财务数据及财务指标分析可知，近五年万科集团负债率几乎均在80%及其以上。受房地产销售市场环境，企业存货所占资产比重偏高，严重影响了企业资产的利用效率，在应收款项都难以收回的情况下再去进行其他投资，面临的经营分析较大，要知道高收益也就代表者高风险。近五年万科集团在其经营过程中为获得较多利润，相应地企业的负债也会增加，预收账款较多，流动资产占比偏低，负债占比偏高，偿债压力增大。房地产行业的高资产负债率的运作模式，在国内房地产行业上升趋势下，高负债率的运营模式，可以帮助推动企业快速扩张，增加项目，扩大企业经营的规模。但是国家严厉的，多轮次的宏观调控下，房地产市场的野蛮生长，上项目就能赚钱的时代已经结束。尤其2021年下半年，房地产行业的多半企业，尤其是恒大，因为高负债，导致资金破裂，面临企业破产重组。虽然2021年万科集团资产负债率下降到79.74%，符合监管的一档企业，但是随着未来房地产市场的更加不确定性，以及经营的难度加大，高资产负债率对企业来讲终究是颗“炸弹”。（二）应收账款周转率低通过上述万科集团的财务数据及财务指标分析可知，万科集团近五年的存货占总资产比例分别为51.32%、49.08%、51.85%、53.61%、55.48%，均占总资产的比例的一半以上，且占比在逐渐提高。2021年尤其是下半年，房地产市场整体明显下行的情况下，加之行业强监管机制未放松的前提下，存货的周转及存货保值都面临较大压力。2021年万科集团年报显示，万科集团只存货一项，就计提减值31.2亿元。且2021年万科集团总销售额为6,277.8亿元，销售面积达到3,807.8万平方米，分别下降10.8%和18.4%，存货的销售速度逐渐下滑。房地产行业经营周期较长，销售回款难以及时收回，万科集团在房地产行业内的销售市场受到影响，存货积压严重。加之受疫情影响及其整个房地产业突如其来的变故，在较为萧条的大环境中，房地产销售市场极其冷清，多数房地产企业陷入困境，销售市场难以打开。同时通过上述分析，总资产周转率下滑严重，万科集团的应收账款周转率虽然保持较高的周转速度，但是近几年，尤其是2021年，也是大幅度下滑。总之，企业的营运能力下降，未来万科集团要着重去除库存，降低存货开发规模，加快销售回款。（三）业务毛利逐年下降通过上述万科集团的财务数据及财务指标分析可知,万科集团近五年来的业务毛利等盈利能力指标也在逐年下降，其中2021该公司的销售毛利率增长率较去年下滑严重，甚至是下降到行业平均值以下。近五年来，房价下跌，竣工土地价格占销售价格的比率提高。业务毛利不断下降，净利润甚至出现腰斩，万科集团盈利能力下降。2022年3月31日，万科集团公布2021年经营年报，其中业务毛利及净利润的大幅度下滑，迅速登上各大热搜。虽然2021年下半年，房地产市场出现大量的“灰犀牛”事件，几乎占“半壁江山”的房地产市场主体债务违约，无法兑付。但是作为房地产市场的“优秀生”，净利润出现腰斩依然超乎市场预期。2021年经营年报显示，万科集团归属于公司股东的净利润同比下滑45.7%，万科集团董事长郁亮亲自发文向股东致歉。万科集团一方面是面临行业整体环境的收缩，另外一方面也需要其自身适应外部环境的变化，主动调整战略，告别过去的野蛮生长的发展及运作模式。（四）发展速度变缓通过上述万科集团的财务数据及财务指标分析可知，万科集团经营情况下滑，有企业内部自己的经营问题，同时也离不开外部房地产市场的整体环境的影响。企业主营业务成本总体处于上升趋势，前期投资回报率低，企业可能出现资金链暂时短缺的情况。行业内多数企业濒临破产，房地产销售市场冷清，楼盘滞销，项目停工停产，多数房企面临较高的财务风险。加之受疫情影响，不少客户处于观望状态，房地产市场收缩，万科集团发展速度缓慢。北京时间2022年2月11日晚间，在万科内部年度会议上，郁亮表示，房地产行业已由“黄金时代”步入了“黑铁时代”。房地产市场整体进入缩表出清阶段，告别了以前靠做工程就能挣钱的年代，行业的分化会越来越明显，行业规模也会越来越小。与此同时，随着新冠病毒的不断反弹，经济下行压力加大，楼市运营也愈加艰难。五、改善万科集团财务状况的对策万科在我国房地产行业发展过程中出现的问题，是万科集团管理层和职工必须关注的问题，以改进其财务状况，推动其在行业中的持续并健康发展。具体来说，有如下解决对策。（一）优化资本结构合理的资本结构对于公司的发展经济建设有着积极的促进作用，也是企业集团维持长久经营管理的重要保证，企业集团通过对融资策略进行优化和改革，可以对资本结构进行调节，进一步提升资本结构的合理性和科学性。经过以上分析，万科要减少负债规模，降低资产负债率，注意控制经营活动的财务弹性，并保持与经营活动相适应的现金流。同时在压缩项目开工，尤其是不太优质项目的开工，同时注重非开发业务的项目经营，加快资本周转和加强风险控制，为优化公司资本结构提供重要保护。同时，调整流动负债占比，当公司资本充足，经营条件可以保持稳定，可以确保融资链不断裂。但是，一旦短期融资的政策的受近将会致使公司资金链断裂。从长远发展来看，要提高长期负债的比例，使得企业更好地经营和发展。长期而言，不动产我国房地产市场的快速发展阶段已告一段落，面对市场波动，万科集团要及时调整市场负债，使其有息债务总额稳定，结构优化，降低企业的净负债率。（二）加快资产周转速度在销售过程中，销售回款是最重要的一步，只有当销售收入进入银行帐户时，才能反映出销售活动的价值。深入推进对公司未来发展有利的层面，将精进效益管理贯彻到各个环节，可以提升公司的产品品质、拓展销售渠道、利用数码技术提升销售业绩、实现线上和离线销售、以及未来拓展销售市场等，极大地提升了销售收益。降低存货占比，另一端也要控制新开工项目的规模，坚持量入为出的投资策略，调整自身的拿地节奏及拿地的质量，项目优中选优，力求缩短土地出让、开发、销售的周期，严格控制用地成本，积极探索多种取地模式，以减少土地占用资金，将正在开发及已完工的项目及楼盘转化为可用资金。（三）提高收入毛利率近几年来，尤其是从2021年起，企业的净利润，投资收益都较大幅度下降，土地市场的激烈竞争给房地产行业带来了明显的影响。在追求规模和争夺土地的竞争中，万科集团在一些城市的投资盲目追求高，其对市场的判断太过乐观，部分项目的投资预期未能达到，造成了毛利率下降。万科集团一方面要严格控制土地出让成本，减少低毛利项目的发展，同时要严格控制三项开支，通过"招拍挂"的方式，与政府、国有企业进行战略合作，积极与有相应住房需求的企业合作，共同承担土地成本；优化公司内部治理机构，降低业务授权，集中总部职权，改变过去为了快速扩张的大区授权分散化经营；另外一方面，加大非房地产板块业务，尤其是万物云、万纬物流、万科泊寓及印象城等业务的重点支持力度，塑造万科品牌，推进非开发业务快速见效，提高业务毛利，为集团整体的净利收益做出更大贡献。（四）发展不动产综合服务房地产市场的变动，尤其是2021年下半年以来，楼市将会迎来一次重新洗牌和调整，而市场的走势也会逐步分化。但是并不代表，房地产市场就悄然消失了，房地产市场不可为，房地产行业依然是国民经济的支柱性产业。同时随着整个行业逐步走出市场最低谷，宏观调控的政策也将逐步放松。万科集团应该坚持深耕房地产开发的这一主业，调整业务发展思路及运作模式，做精做细房地产市场。同时以点带面，优化集团整体的业务板块，从房地产开发商逐步转变为房地产的综合性的运营主体，发展不动产的物业服务、商业运营等综合性服务。万科集团应基于当前业内大环境下，遵循国家新政策，要把握市场规律，寻求新的经济增长点，深耕主业，对业内市场恢复抱有信心，不可丢弃房地产这一主业。要学会发挥“品牌效应”，利用自身优势，在发展不动产业的基础上，注重开发其他业务，保障其自身主业地位，着重于提升主营业务的质量。把眼光放得更加长远点，发展不动产综合性服务，比如相关的物业及物流服务等。结语本文通过分析房地产变革下的万科集团财务状况，剖析了万科集团及房地产行业发展现状，通过对万科集团发展过程中出现的问题进行分析，并针对这些问题提出了解决办法，以推动万科在国内房地产行业中的良性发展，不断优化其发展模式，打造业内不动产综合性服务企业。同时希望能给其他企业提供借鉴，促使我国房地产行业经济健康稳定的发展。参考文献[1]张羽彤.万科企业股份有限公司财务分析与业绩评价[J].全国流通经济,2021(08):117-119.[2]韩佳莹.房地产企业财务报表分析——以万科集团为例[J].中国市场,2022(01):173-174.[3]杨勇.房地产企业财务分析问题研究[J].行政事业资产与财务,2021(24):95-96.[4]李宏达,胡秋红.绝味食品公司财务报表分析[J].产业与科技论坛,2021,20(24):59-60.[5]张欣.浅谈企业财务分析[J].中国总会计师,2021(12):162-164.[6]范丽莺.浅析财务分析对企业经营管理的重要性[J].商业观察,2022(06):81-84.[7]ParkashChandel,ParveshGill.FinancialPerformanceofKangraCentralCoperntireBankLtd[J].JournalPressIndia,2019,6(1):4-5.[8]唐文杰,李林丽.万科企业偿债能力分析[J].中国管理信息化,2021,24(21):36-37.[9]续芹.财务报表分析.[M].北京:人民邮电出版社,2021.[10]惠阳.万科企业盈利能力分析[J].中国管理信息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