生态农业限公司旅游度假营地项目可行性研究报告

PAGEPAGE38旅游度假营地项目可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章项目服务需求分析 11第四章项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章节能措施 376.1

设计依据 376.2节能措施 37第七章环境影响分析 397.1环境影响分析 397.2环境保护措施及治理效果 40第八章消防与安全卫生 428.1消防 428.2

劳动安全 438.3

卫生防护 44第九章组织机构与运作方式 459.1

组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章投资估算 4710.1编制依据 4710.2

投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章

经济效益评价 4911.1成本核算 4911.2利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章结论 55一、总论（一）、项目背景1、项目名称：怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地项目2、项目承办单位概况：怀来华秀生态农业有限公司。该公司于2010年7月13日在怀来县工商局注册成立，公司性质为有限责任公司，经营范围为林木、果树种植、采摘、农业生态观光，注册资本100万元，公司法人代表侯晓峰。2010年8月24日取得怀来县旅游局的旅游行业经营许可证(证号：L-HLGX0022号)。本项目建设地点为怀来县东花园镇大南辛堡村的丘陵山区。3、项目建设的必要性⑴怀来县自身及京郊周边区域经济快速发展是项目建设的可靠依托。怀来县位于首都北京的西北部，全县总面积1801平方公里，人口40万，怀来县是著名的葡萄之乡，有中国“波尔多”之称；东花园镇毗邻北京西部的“康西”景区，周边有自然景观、人造景观和人文景观等旅游景点几十处，可以称为北京的后花园。但现有的旅游景点中绝大多数属于观光景点，留客时间短，客人重游率低，主要是缺少高端的体验式商务休闲旅游设施。怀来华秀生态农业有限公司房车旅游度假营地项目是以旅游休闲度假为主题的体验式商务休闲度假基地。怀来县近年来围绕“建设京畿科学发展强县”的奋斗目标，加大旅游资源整合力度，创新工作方法，县域经济实现了良好发展局面。2009年，全县生产总值完成68亿元，同比增长12.5%；全部财政收入完成9.57亿元，同比增长19.5%：全社会固定资产投资完成33亿元，同比增长44.3%。这为怀来县发展旅游业提供了有力的经济支撑。⑵北京市区庞大的人口数量、众多的商务机构所形成的市场需求是项目建设的必然依托。怀来县位于北京的上风上水，是北京的生态防护屏障，是北京水资源涵养地，作为北京的后花园，是都市人群忙碌后的体闲首选地之一，怀来县旅游资源丰富，旅游环境得天独厚。美丽的官厅水库宛若明珠镶嵌于华北平原上，环抱于燕山山脉之中，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家二级标准，绝大部分地区大气质量达到国家一级标准，这三项指标居北京郊县之首，可以说怀来县已成为净水、净土、净气，无公害的绿色乐园。⑶怀来县产业发展政策是项目建设的有力保障。怀来县是著名的葡萄之乡，依托葡萄资源优势，以基地建设、科技示范园为突破口，2009年葡萄种植面积达到16.5万亩，新开工建设葡萄酒庄、酒堡14个，全县建成和在建葡萄酒庄酒堡27家，葡萄产业年产值达到30亿元。休闲旅游带动。围绕打造京畿生态休闲旅游度假区的目标，怀来县着力构建了“两线、两区、一中心”的格局（即以康祁公路为南线，沿线建设环湖葡萄主题旅游体闲、度假区；以110国道为北线，沿线建设生态人文休闲观光区：立足县城辐射周边，建设高档次、高水平的旅游服务中心），实现“春观花、夏避暑、秋采摘、冬疗养，一年四季品美酒”的旅游目标，把怀来建成华北地区的绿色、生态、体闲度假圣地。为使旅游业逐渐由自然观光型朝向休闲度假型过渡及发展，实现怀来的旅游从单一的游客接待发展到“行、游、购、住、食、娱、会”为一体的综合旅游接待能力，怀来县急需建设适应京畿地区需求特点的旅游设施和环境。⑷县域投资软环境建设是项目建设可靠的保证。发展工、商业的模式无一例外地是走招商引资这条路子，因为招商引资，是解决工、商业发展过程中“资金瓶颈”、“技术瓶颈”和“管理瓶颈”这三个难题的有效途径，这已经成为全世界绝大多数国家和地区发展的必由之路。如果想引进自身需要的产业项目，除去优惠的税收、配套的产业政策外，还要有良好的投资环境。良好的投资环境，既包括良好的基础设施如水、电、暖、气、交通、通信等硬件方面的环境，还包括为人才服务的、能留住人才的良好的生活环境、良好的文化、娱乐、休闲环境等软件方面的环境。怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地项目的建成，将对全县投资环境的改善起到积极促进作用。3、可行性报告编制依据：⑴《怀来县国民经济和社会发展“十一五”发展规划》； ⑵《建设项目经济评价分析与参数》中的相关规定；⑶《怀来县旅游业发展专项规划》；⑷承办单位所提供的基本情况及提出的申请。4、项目提出的理由与过程大南辛堡村位于东花园镇南部山区，按照《怀来县人民政府关于招商引资的若干规定》，鼓励乡镇、街村利用集体土地入股等多种形式与外来投资者合资、合作兴办企业；鼓励开发、整理与利用“四荒”地从事观光旅游、休闲度假项目，“怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地”项目符合当地发展规划。因此，东花园镇将利用现有荒山转变成旅游景观资源优势，继而将发展成为京郊著名的生态旅游区。通过对大南辛堡村山地及周边自然环境、生态环境的改造建设，将充分体现人与自然和谐共处的人本主义理念。（二）项目概况1、项目建设地点：河北省怀来县东花园镇大南辛堡村南部。2、建设规模与目标利用该区域荒山地约1877亩，建设国际房车旅游度假营地、百果采摘园、葡萄园、葡萄酒庄、接待中心等旅游设施，建筑面积5000平万米，总投资1.7亿元。3、主要建设条件项目所在地位于怀来县东花园镇。该镇位于官厅湖南岸，长城脚下，被誉为北京的后花园。东花园镇东与北京延庆县康庄镇、八达岭镇交界，距著名的八达岭长城仅15公里，距北京市区只有70公里，车程仅40分钟。全镇辖21个行政村，总面积136.16平方公里，总人口16780人（其中非农业人口1942人，农业人口14838人，劳动力8679人），耕地面积27555亩（其中水浇地13725亩），果园面积4300亩，葡萄园7500亩。东花园镇地形属半山区，半丘陵区，南高北低，官厅湖位于北部地区，湖岸长达9.8公里，沿岸草坪3千亩，平均海拔680米，最高海拔1877米，年平均气温9-10摄氏度，无霜期145天，每年大风天平均47天，冬春季节多干旱，多出现沙尘或扬沙天气。常年以西北风为主，平均风速3.3米每秒，历史最大风速24米每秒。本镇交通条件十分方便，京包铁路、京张高速、官康公路、东镇公路四通八达，通讯实现程控自动化，电话与全国并网，电力资源充足，土地资源肥沃。

所辖21个行政村为：达子营、南水泉、新九街、西花园、东花园、垛口营、太师庄、西榆林、清水河、东榆林、大南辛堡、焦家庄、五里铺、火烧营、董庄子、杨庄子、姚家河、辛房、陈家堡、三泉井、羊儿岭。4、项目总投资及效益该项目总投资约1.7亿元。项目完成后将建成本项目作为乡村旅游项目，符合当地总体规划、项目建成后将把这里变成一个美丽的具有特色的旅游景区，成为当地对外招商引资的优良环境设施。5、主要技术经济指标经营收入：根据统计资料得出，按房车营地场年均接待能力在4万人次左右，按人均消费500元计算。正式营业后，第一年来的旅游人数为年均接待能力的20%，以后按10%比例逐年递增，达到饱和后趋于稳定。(2)葡萄酒销售：正式投产后按年均500吨计算。(3)、税收：本项目营业税，综合税率按10%计算，所得税率为25%。（三）、项目主要构成利用大南辛堡村现有的山荒地约1877亩，建设国际房车旅游度假营地、百果采摘园、葡萄园、葡萄酒庄等旅游设施，建筑面积约5000平方米，总投资约1.7亿元。项目建成后将对区域内周围土地进行有效生态改造，改良土壤、种植葡萄、果树及种草，促使该区域成为生态结构更加合理、环保措施更加得力、生态维护更加科学、公益效果更加突出、旅游产业水平得以升级、突出“健康、绿色、环保”(四)问题与建议当地政府应加大对中国露营地规划、发展的政策支持力度，倡导成立中国露营旅游协会，借鉴国外的行业发展经验，建立健全露营休闲旅游产业的管理机制，利于健康发展。随着社会经济水平的发展，生活品质的提高，社会民众对回归自然、体验休闲的需求会日益增高，而与之配套的社会服务设施与规范的服务管理也必将提上日程。如不在行业发展的早期进行一定的方向指引和管理规范，将浪费大量的社会、政府资源。能够尽快在政府的支持和引导下，按照市场化发展规律，使露营休闲旅游行业有序、快速的发展，为行业爱好者提供真正优质的服务，才能保证行业持续、健康地发展。另外，今年12月，由中国旅游协会、海南省旅游发展委员会主办，北京中天行露营发展有限公司承办，在海南海口召开中国第二届露营休闲旅游论坛，本次论坛将结合我国的行业发展实际情况，借鉴国外经验，更加务实地探索具有中国特色的露营休闲旅游发展路线。有关部门应重视这些信息。二、市场预测(一)国内外市场供需现状1、国际露营休闲旅游产业现状⑴国外房车现状。目前，国外的露营休闲旅游产业从古老的大篷车、木屋、帐篷到现在的房车野外宿营，已有近百年发展历程。国外较高的经济发展水平、加之人们对自然的向往及对生活品质的追求，造就了目前国外的露营休闲旅游市场繁荣。根据国际露营协会及各国露营协会统计数据，美国现有房车850万辆，欧洲540万辆，加拿大80万辆，南非11万辆，澳大利亚40万辆，德国150万辆。在亚洲，日本也有6万辆，而中国只有3千多辆。国外的露营地情况是：欧洲不同等级的露营地大约26000个，美国17000个，澳大利亚3000个，蒙古118个，日本1500个，韩国现有营地500个，台湾300个，中国已建、待建营地共40余个。以上数据显示了中外在露营休闲旅游产业上的差距，但另一方面也表明了我国还有巨大的露营休闲旅游市场有待开发。目前，中国已经意识到露营地网络对露营休闲旅游产业发展的重要性，各级政府和一些企业开始着手进行这方面的发展。总的来看，国外的露营地由于发展时间长，网络化已具备一定规模，其价值早已远远超过汽车旅行者的服务场所，其已经独立发展成为露营休闲旅游爱好者的旅游目的地。营地内各项食宿、娱乐、医疗等设施完备，注重保护自然生态环境，不但满足了露营休闲旅游爱好者回归自然，体验和享受休闲的愿望，也使露营地企业的经营利益获得了最大的回报。

⑵中国露营休闲旅游产业的现状。旅行房车市场发展情况：2000年，国内第一家房车生产企业“中天高科特种车辆有限公司”房车生产线建成投产，年生产能力5000辆。近三年，国内房车保有量也以每年30％的速度增长。随着中国房车运营业务的不断开拓及房车市场需求的增加，国内陆续产生了长城、新飞、金龙、中欧等一些房车生产企业。2003年，中国第一家房车企业“中天行投资管理有限公司”成立，并在全国组建了八家分公司，形成初步的房车运营服务网络，由此揭开了中国房车露营休闲旅游的序幕。2005年，随着休闲旅游产业的快速发展，中国第一个以“搭建全国露营服务网络，建立品牌连锁露营地”为宗旨的“中天行露营发展有限公司”成立，并在新疆喀纳斯、海南海口等地建成了十多个不同等级的露营地。中国的休闲旅游和国外相比，由于房车发展起步较晚、露营地匮乏，景区面临着休闲类服务设施少、接待服务能力不足、秩序混乱等问题而无法留住客源，以至于大量有消费能力的休闲旅游人群不能为景区创造最大化的休闲旅游经济效益。同时，休闲旅游市场的发展，也激发了以“21世纪房车”网站为代表的一批传媒企业的相继成立。他们为中国房车露营旅游行业的发展起着不小的宣传推动作用。最为可嘉的是近年来房车行业得到了相关政府管理机构的重视：国家旅游局在2007年之前就开始着手露营休闲旅游产业的发展规划，把房车、游艇、露营地等作为露营休闲旅游产业发展的核心元素，并于2008年广西南宁由中国旅游协会主办召开了中国第一届露营旅游论坛，邀请了一批国内外的专家学者和政府职能部门官员共同探讨、交流学习行业经验。目前国内房车露营旅游行业发展中确实存在许多不足，如缺乏行业管理规范，具体有：国内露营地的建设缺乏统一标准的规划、建设、管理规范，由于投资人的理解不同，各自为政，建设水平参差不一，无法满足露营休闲旅游爱好者的真正需求。目前国内的一些露营地规划建设机构、媒体、露营产品生产经营者、景区等相关的露营休闲旅游从业者，于2009年自发组建了中国露营旅游联盟以推动房车露营旅游行业发展。目前该联盟已有会员100多家，涵盖了行业内的各类相关从业者。总之，在新的业态形成初期，房车露营旅游行业最需要的是政府有关部门的指导及一定优惠政策的大力扶持。2、国内休闲旅游业发展的需要。自改革开放以来，特别是进入二十一世纪以来，随着人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求越来越高，各式各样的旅游活动在我国越来越广泛兴起，自然生态游、观光游、休闲游、自驾车游等各种形式的出游被广大群众所接受。在京津的高收入人群、相关企事业单位进行休闲度假、高标准商务洽谈会、年会的休闲度假也进入旅游业内。自1999年国家公布了新的《全国年节及纪念日放假办法》后，“五一”、“十一”及春节的七日长假另外加上双休日，每年的假期达到百天以上，从客观上已构成了支撑假日经济的基本条件。随着城市化进程的不断加快，选择离开城市到郊区或更远的地方进行休闲旅游度假，已成为现代人的新观念，在旅游度假的火爆现象下透视出的是人类生活方式的巨大改变，这表达了人类在追求富裕的、安全的、具有良好生活品质和良好环境品质的新生活模式。21世纪人类社会所追求的是可持续发展，而大中城市及城镇人群所追求的则是健康和放松。休闲度假产业是一种为人类身心健康和持续发展提供条件和环境的新兴产业，因此，具有广阔的发展前景。进入21世纪，走马观花式的观光旅游将让位于以健康、放松为目标的生态旅游、休闲旅游、度假旅游，这种方式必将成为21世纪旅游发展的主流，而各种派生于旅游产业之上的――如保健疗养、商务会议、整容美容、休闲娱乐等主题旅游消费模式也层出不穷，这一切无不在向我们展示着这一生活方式旺盛的市场需求。根据国家旅游局发布的2009年旅游经济运行报告，2009年尽管受到了金融危机和甲型H1N1流感的双重影响，但是我国旅游经济总体上依然平稳增长，为国民经济平稳较快发展做出了突出贡献。2009年国内旅游市场持续快速增长，全年国内旅游接待约为19亿人次，同比增长11％；国内旅游收入突破1万亿元，增幅超过15％。入境旅游市场整体处于低位运行状态，从全年态势来看，月度降幅不断收窄，整体入境旅游市场逐步恢复，预计全年入境旅游接待约为1．26亿人次，同比下降3％；其中过夜旅游接待约为5050万人次，下降5％；外汇收入约为390亿美元，下降4.5％。出境旅游市场总体运行平稳，增长的总体趋势没有发生改变，全年出境旅游接待约为4750万人次，同比增长3.6％。2010年，我国旅游总收入增长速度可望达13%。同时，旅游业发展加速面向大众市场的转型过程。饭店客源结构从单一化向多元化转变，以国际客源为主的饭店积极寻求拓展国内客源，以商务客人为主的饭店开始关注休闲度假客人和旅游团队市场，部分旅行社也从经营入境旅游业务为主转向经营更多的国内旅游业务。与此同时，旅游企业还积极进行市场扩张，掀起并购重组的新一轮高潮，并且加快了以人性化服务、成本节约和新技术应用为特征的创新。未来15年，我国经济将继续保持快速稳定的发展，人均国民收入将从目前的800美元增长到1300美元到1500美元之间。根据世界旅游组织的预测，今后15年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2015年将成为世界第一旅游大国。京津大都市圈是我国经济文化活动最为发达、活跃的地区，但是在该区域内却很少有象旅游度假营地旅游区可与这种经济规模和消费需求相适应的高档次、高标准的生态旅游度假风景区，特别是京津的近郊区。虽然市场上也有类似于“度假村”之类的产品供给（一部分档次较高），但普遍水准不高，配套设施相对陈旧，特色风情不佳、自然环境不美，无法真正的满足消费者放松身心的需求，所以大都属于“旅游度假”的初级产品。缺乏科学而先进的规划理念和市场引导，发展无序。本项目的开发适应了这种都市群体的需求，更为怀来县旅游区的基础设施添加了新的功能，为旅游群体提供了更为舒适的旅游条件。最重要的行业发展趋势是品牌价值将大大增加，将来连锁经营将成为主旋律，整个行业将出现大购并。旅游行业在世界范围内早已经是连锁经营、强调品牌的行业，这个趋势在中国也将势不可挡。未来5年中国旅游行业必将出现类似BassHotel＆Resorts、Accor、Starwood、Marriott类型的旅游业集团。其次，全国范围内中档连锁酒店将出现大发展，豪华连锁酒店在豪华酒店市场中所占的市场份额也将大幅度提高，中国将出现自己的HolidayInn、HolidayInnExpress。第三、服务国内消费者的休闲娱乐业将出现大发展。这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现的历史潮流。第四、旅游景点将得到不俗的发展。据世纪旅游组织预测报告显示，到2020年，中国将达到接待1.37亿人次入境旅游者的旅游规模，占全球市场份额将达到8.6%，年平均增长率为8%，将成为世界上排名第一和最爱欢迎的旅游目的地。假日休闲产业的长足发展，已成为世界各地区普遍重视和关注的对象，假日休闲产业作为永不衰落的“朝阳产业”在世界各国各地区的社会经济格局中已经担当起了越来越重要的角色。因此本项目定位充分遵循了生态的、健康的、科学的与高标准的、成熟规范的、文化底蕴浓郁的、有特色的生态休闲度假模式。三、建设规模与产品方案(一)建设规模利用该区域荒山地约1877亩，建设房车旅游度假营地、百果采摘园、葡萄园、葡萄酒庄等旅游设施，建筑面积约5000平万米，总投资约1.7亿元。(二)产品方案在“怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地项目”的规划中，将做到每一点都是一景，不仅能让项目处处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色与人的亲近，以及建筑、自然环境和人非常和谐的高品位度假村。草坪、葡萄、果树，层层递进，环形道路，曲径通幽，一步一景、一丘一画，空气清新，鸟语花香。广场用草为环保用草，景观设置以“人与自然和谐共处”为总体构思，突出“绿”的主题，以“绿”为主线，草“嫩绿”与树“深绿”相交融为特色。规划将整个“怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地项目”形成完整的自然生态系统，可见这是一个很有意义的乡村旅游项目。四、场址条件(一)地点与地理位置项目建设地址位于怀来县东花园镇大南辛堡村南部山区丘陵。怀来县位于怀来县位于河北省西北部张家口市南部，与北京接壤，东径115°6′48″—115°50′0″，北纬40°41′0″—40°35′21″，面积1801.08平方公里，海拔在394—1979米之间，境内南北群山起伏，中间为“V”型盆地，环抱官厅水库，地貌类型为盆地、丘陵、山区，地形比较复杂。项目所在地就在官厅水库南部山区的北麓，基本是丘陵及山体。气候条件河北怀来县属温带半干旱大陆季风气候，四季分明，冬季受蒙古高压的影响，盛行偏北风，气候寒冷干燥；夏季受太平洋副热带高压的影响盛行偏南风，风向多变；春季气温回升快，且干燥多雨；秋季气温下降迅速，天气晴朗，秋高气爽,气候宜人。全县年平均气温8.9℃，极端最高气温42.2℃，极端最低气温-23.3℃，年平均日照时数3029.8h，全年盛行西北风和西风，年平均降雨为413mm。地质条件怀来县地处涿怀盆地，该盆地内沉积的第四纪松散堆积物，为一断陷盆地，鸡鸣驿断层，桑干河断层，阳原—下花园断层，紫金关—赤城断层分别控制了涿怀盆地的北部、南部、西部及东部边界，除此之外还发育若干不同方向不同性质的小断层。涿怀盆地断裂活动强烈而频繁，地震烈度为8度。3、公共设施条件（1）交通条件怀来县为张家口市的东大门，北京市的西大门，地处京津冀都市圈，是张家口市的窗口县，110国道、京张高速、京化高速公路穿县而过，省道沙东公路、野康公路在境内十字交汇，四条铁路交汇沙城，项目所在地位于怀来县东花园镇，康祁公路南，交通便利。（2）供水目前，区域内有供水设施，供水十分方便。（3）排水拟建的项目需新建污水处理设施，以便生产、生活废水、污水、雨水达标排放。（4）供电及通信全县供电线路已通各项目区，可以满足供电需求。怀来县网通公司已建成程控电话并与全国联网，移动通讯公司的信号塔可覆盖全区域，通讯条件良好。互联网光缆已通全县各乡镇，上网条件已具备。（5）施工条件该项目施工道路、施工用电、施工用水等条件都能满足工程施工的需要。有多家建筑公司可供选择。五、技术方案、设备方案和工程方案(一)百果采摘园种植方案生态区内共有面积1362亩，为山区丘陵地带。在生态区内选择适宜地块分片种植各种果树，共设36个果园，每个种植面积约为30亩，共计1080亩，其他为裸露山体和不宜栽种果树区域，共计282亩，用于绿化，主要栽植松树、柏树等绿化树种。百果园共设36个园，原则依丘陵及山体地形设置，不要求成方成片，每个园30亩，每亩栽种树苗40株，行距4米、株距4米，挖坑、换土。种植树种苹果类有：国光、富士等，其他为海棠、香果、沙果、彩苹果、梹果、桃、杏、李、樱桃、核桃、枣树、黑枣、柿子、梨、草莓及其他特选品种，基本都是适宜北方种植的品种。技术支撑。技术由北京林科院提供，做为北京林科院的科技示范试验基地。(二)葡萄种植园种植方案规划种在项目区入园主干道两侧，共290亩，原则上每50亩一个品种，主要是酿酒品种，并种小部分鲜食品种，主要品种有赤霞珠、小芒森、梅鹿辄及鲜食品种红乳、白牛奶、龙眼等供采摘用。要求依地势而建，行距2.5米，株距1米，每亩栽种268株。种葡萄前挖沟宽1米、深1米，底部上有机基肥并换土。从种植到初步挂果按3年计算。(三)葡萄酒庄建设方案规划在入园主干道100米处，占地10亩，包括旅游接待中心，建压榨车间、贮酒车间、灌装车间、地下酒窖、办公生活楼，内设品酒室、陈列室、贵宾休息室、办公室、会议室等，总建筑面积3500平方米。(四)房车旅游度假基地建设方案房车是一种大型汽车，车身长，内部集卧室、厨房、洗浴为一体的可移动住宅。需建停车场，购置房车及配套水、电、道等设施。房车营地设置停车位。购置房车40辆，每辆约为200万元。同时购置旅游电瓶车10辆，运载游客延百果园环形通道，双向运行。(五)旅游接待中心建设方案建3层楼，法意结合式，中间为盔帽式，样式新颖别致。建筑面积1500平方米，包括接待大厅、餐厅、购物商店、KTV歌厅、住宿、洗浴、会议中心等。(六)公用工程建设方案主要包括道路、供水、供电、排水防洪、污水处理、采暖、制冷等。1、道路：包括主干道路200米，路宽8米；环形道路宽2、供电：包括高压线路1000米，低压线路1000米及变压器，电力总容量500KVA。3、供水：包括新打机井3眼，建水塔一座100立方米，建水包100立方米2座，辅设管道2000米。4、排水工程:包括防洪工程、排水渠道、雨水直接引入人工湖内，污水送入污水处理站进行处理。5、污水处理工程：将生产废水、生活污水集中到污水处理站进行无害化处理，处理后的再生水排入人工湖内，用于浇果树、葡萄及绿化等。6、供暖：包括热力站及管网，热力站建设1吨采暖锅炉，或采用热力泵供热方式。7、空气调节制冷：按各类房间的需求设柜式空调和单位式空调器。(七)建设工程方案1、工程施工技术程序(1)测量包括定位测量、施工放线、高程测量及竣工测量。不同时期的测量工作精度要求不一样，工作方法及精度也不近相同。(2)土方调运及造型土方调运包括土方开挖、土壤改造、好土回填以及转运等工作内容。土方调运应根据土方调配方案进行调动，堆土位置依测量指定，保证曲线优美自然顺畅。(3)喷灌工程：喷灌工程是果园和葡萄园建设的重要组成部分。施工前应充分准备材料、工具，安排好施工计划，以免影响工期。施工顺序为：施工准备（包括材料、工具、运输工具、通讯等）一一放线（根据图纸及现场实际情况）管沟开挖一一管线安装一埋设控制电缆一一管件安装（包括喷头、快速给水阀、排气阀等）一一试水一一调整喷头高度，要求全覆盖、喷洒均匀，不能存在干点和死角。2、主要建筑物的特征、建筑面积及土石方量(1)土建工程内容本项目的土建工程主要包括生态酒庄、地下酒窖的建设及旅游接待中心楼，建筑面积约5000平方米。(2)土建工程投资本项目投资总额为17000万元，土建投资约为10000万元。(3)项目用电要求：初步估算用电容量为500KVA(4)项目用水量：项目喷灌用水量为10万吨／年（以收集的雨水为主）六、原材料燃料供应(一)种苗供应各种果树苗、葡萄苗、绿化树种由北京林科院供给，并向社会园林公司购买，油松、侧柏平均价格5元/株。(二)肥料品种数量价格及来源有机肥向社会上的奶牛场、养猪场、养鸡场购买，每立方米50元，化肥、农药向当地生产资料公司购买。(三)燃料品种数量及价格来源本项目区燃料需求只用做冬季采暖，年需1000吨，当地煤炭批发市场和各煤矿均有出售，燃煤每吨400元。七、项目总体布置(一)总体布置本项目是一个集百果园、葡萄园、葡萄酒庄、房车停车区为一体的旅游度假营地项目。项目区占地1877亩(125.17万平方米)，建筑面积5000平方米。生态区，包括百果园占地面积1362亩(90.80万平方米)，葡萄园占地面积290亩(19.36万平方米)，道路及广场、停车场、水面占地面积215亩(14.34万平方米)，葡萄酒庄占地10亩(0.67万平方米)。项目用地总体规划构成表序号用地分类用地面积(亩/万m2)备注1生态区用地1362/90.80租地包括百果园及绿化2葡萄园290/19.36租地3道路、广场、停车场215/14.34租地4葡萄酒庄10/0.667征地合计1877/125.17其中：酒庄及接待中心征地10亩。整个项目园区呈宝瓶状，北部瓶口为入口处，入口处外边是正在建设的怀来县葡萄大道；入门后为瓶径约200米，即项目区主干道路，主干道路边上即为葡萄酒庄，葡萄酒庄东西两侧为葡萄种植园，葡萄园东部为自然沙河，利用沙河结合防洪工程建人工湖；然后依山势而上，地形呈梯台状，从海拔600米直至1000米，步步登高，延项目区边界建环形道路(从北向南、向西、向北)，绕项目开发区一周后回到葡萄酒庄主干道路处；在主干道路处南边建旅游接待中心，设停车场、设房车集中停车处；项目中心区为瓶肚，选合适地块分散建百果园，不适宜建果园的山体栽种松、柏等常绿乔木树种，间种一些其他树种；道路两侧建绿化带(草坪)，百果园与生态绿化错落有致，互相影衬；在生态百果园区内适当点缀一些亭、阁、花架、石凳、桌等人造艺术景点；登高北望层层叠叠，远处群山起伏、苍茫雄厚，中间是官厅水库、晶莹明亮，近处是酒庄和百果园，有山、有水、有树、有花、有果。远观近游，是一幅优美的山水条幅画。(二)项目构成本旅游度假营地项目主要由百果园(采摘园)、葡萄园、葡萄酒庄、房车旅游度假营地构成。1、百果采摘园：在生态种植区种植，生态种植区共计1362亩，共设36个园，每个30亩，共计1080亩。主要种植品种如下：序号项目名称数量(个)备注1苹果园5国光、各种富士及其他苹果新品种等2海棠园23香果园14沙果园15彩苹果园16梹果园17桃园3桃、油桃等8核桃园2本地核桃、新疆清香核桃9枣园3金丝小枣、冬枣、油枣10梨园3鸭梨、雪花梨、香梨11李子园112樱桃园113黄杏园214草莓园115黑枣园116柿子园3大柿子、小柿子、日本斤柿，每个30亩17其他类园6品种待选合计362、葡萄园，共计290亩，栽种赤霞珠、小芒森、梅鹿辄等品牌，供酿酒使用，同时选50亩种植鲜食品种，供采摘用。3、葡萄酒庄，建年产500吨各类高档葡萄酒生产区，占地10亩，需征地，变为建设用地，建筑面积3500平方米。4、旅游接待中心，建筑面积1500平方米，所用地与葡萄酒庄共同征地。5、房车旅游度假营，主要包括停车场及配套设施。6、公用辅助工程，包括道路、供水、供电、排水防洪、污水处理、采暖、制冷等。八、节能措施与消防措施(一)节能措施除采用建筑节能措施外，本项目建议采用太阳能和水源热泵技术进行冬季供暖和夏季供冷，这项节能技术相对比较成熟，虽然一次性投资可能大一些，但总体可以带来30%的节能效果。本项目建设了雨水回收系统，区域内的大部分雨水经回收后用于绿化。公司将建立落实到每一名员工的节约节能管理制度。也可选用节能型热水采暖锅炉方案，热水锅炉选用1吨型。（二）消防措施本项目中产生火源的因素为草皮、树木及建筑物中的隐患因素。防火及消防措施：(1)建筑设计中的防火措施建筑设计按国家有关消防技术规范规定，设置火灾报警装置，并配置相关的消防设施，小火灾自行扑灭，大火灾由当地消防队扑救。(2)场区防火措施场区的主要防火季节在草坪枯黄的秋、冬和春季的草坪、树木，在设计时，考虑在一定的位置设置快速给水阀；并保持泵站在冬季可随时启动，以确保消防安全。(3)消防用水设计消防用水可利用项目区喷灌的地下管网，利用喷灌用水源，可确保项目的消防用水。九、环境影响评价(一)场址环境条件本项目的建成将非常有效的改善当地的环境现状，提高当地的绿化水平，建造过程中尽量的利用当地的植物品种来美化环境，保持水土、净化空气，通过大量保留源场地特征建设出自然、优美的绿色环境。本项目的环保措施将做到以下几点：⑴保护植被、土壤改良。因为该项目是利用原荒山大面积未利用土地，而这一地区全部为薄层风化砂土，在保护好原有植被的基础上，对种植高尔夫球场需用的草坪底土进行土壤改良，而这一改良过程也是对当地土壤、环境的改良和优化；⑵项目实施雨、污水分流，雨水收集后留灌溉用，废水进入二级污水处理设施，达到排放标准后才进入蓄水池作为绿化用水；⑶在现有洼地的基础上扩建人工浅水塘，在水中种植水生生物，让雨水和带有少量其他成分的水，经水生生物吸收、分解，以便于绿化之用；⑷项目将采用人工清除杂草，禁止使用除草剂，在必要的时候采用杀菌剂和杀虫剂时，采用低毒性生物杀菌剂并控制用量。(二)环境保护设施与投资项目区内实施雨、污水分流，雨水收集后留灌溉用，废水进入二级污水处理设施，达到排放标准后才进入蓄水池作为绿化用水；在现有洼地的基础上扩建人工浅水塘，在水中种植水生生物，让雨水和带有少量其他成分的水，经水生生物吸收、分解，以便于浇灌果园和绿化之用；项目将采用人工清除杂草，禁止使用除草剂，在必要的时候采用杀菌剂和杀虫剂时，采用低毒性生物杀菌剂并控制用量，保护环境。1、该项目建成投入营运后，污染物主要来自葡萄酒庄生产废水和生活废水、固体垃圾、居民做饭时所生产的油烟。投入使用后，所产生的固体废物、污水、油烟经过化处理后能够达到《污水综合排放标准》(GB18599-2001)的相关规定。2、施工中产生的噪声、扬尘已采取治理措施，能够达到保护环境的要求。(三)环境影响评价1、项目建设环境影响评价怀来华秀生态农业有限公司旅游度假营地项目将在现有荒山地的基础上，进行土壤改良，植树种草，并适当引进适合当地土壤生存条件的植被，丰富当地植被的果树、葡萄，把项目范围内环境变成集林草植物资源展示、果品采摘、生态旅游资源培植等于一体的“绿化休闲体育公园”。正可与怀来县致力打造“京畿生态休闲旅游度假区”的目标相得益彰。2、建议施工结束后，废弃建筑材料统一收集并及时处理。建设单位必须认真落实“三同时”制度。加强环境设施的维护和保养，以保证环保设施的正常运行。3、总结建设单位在认真落实各项措施建议的前提下，从环保角度分析，该项目可行。十、项目招投标㈠招投标方案该项目拟招投标的方案主要对项目的土建工程进行招投标，并委托具有依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构，通过媒介公开招标，招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并请有关行政监督部门依法对标活动招投实施监督。工程监理实行邀标，设备自行采购，不招标。㈡对项目工程招投标单位的要求该项目采取邀请招标进行设计，设计单位的资质必须符合国家规定的资质标准，即具有建筑设计相应资质，其所提供的工程设计方案，具备造型新颖、经济适用、安全可靠并符合限额设计的相关要求，且能达到预期的投资目标。对土建工程施工单位的要求是必须具备相应建筑资质，且从事建筑工程施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、优质工程较多的建安企业，然后在投标企业中优中选优确定为施工单位。对生产设备的单位要求是设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备相应资质，且从事安装施工工程多年技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出的安装企业来来竞标。㈢对工程监理部门的要求该项目实行工程监理制，对监理部门的要求是必须是监理严格，实事求是，以法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富突出的单位来进行工程监理。十一、经营管理（一）管理机构董事会为公司的最高权利机构，决定公司的一切重大问题。董事会由各投资方参照投资比率委派董事组成。董事会选举产生董事长，董事长为公司的法定代表。（二）经理机构公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会聘任总经理、副总经理，总经理、副总经理按照企业合同、章程及董事会决议，负责企业日常经营管理工作。公司设总经理一名，可根据需要设副总经理及各专业总监，由董事会任命。本项目正常营业拟设行政管理部、经营管理部、场务管理部、球童管理部、餐饮部等部门，各部门设经理一人，受企业总经理和分管副总经理的指挥。作为综合性大型旅游休闲基地，球场将随今后的发展设多种服务部门，以及增辟新型的旅游、娱乐场所和设施。（三）工会组织根据《中华人民共和国工会法》规定，在企业设立基层工会组织，开展工会活动。（四）职工定员工作制度：一班制。工作日数：一年工作日数按270天计。职工定员为109名（不含临时用工），其中：高级员工15人，一般员工94人。职工福利费按照工资总额及有关规定标准提取。(五)劳动卫生管理(1)劳动卫生标准劳动安全、卫生均按照国家有关标准执行。员工的更衣室、休息室、卫生间等，均安排在专用场所内。(六)营销管理规划本项目将与国内多家旅游公司进行联合，成立专门的机构引进先进的管理理念对本项目进行经营管理：(1)以办好优秀企业及企业家专属的商务休闲会所为主线，制定本项目房车旅游及休闲旅游的发展战略及规划。(2)与各种传播媒体紧密合作，组织举办国际性、全国性、区域性的旅游宣传活动，以促进国际国内及区域内旅游企业间的联系。(3)邀请名人指导以推动项目的普及和房车运动水平的提高，走社会化、产业化的路。(4)经营发展旅游配套的用品。(5)与旅游学校（院）紧密合作，在培养人才的同时为解决当地就业做贡献。十三、项目实施进程该项目建设期为5年，从2010年9月至2014年9月。其中：1、2010年9月，完成项目及其他前期工作。2、2010年10月，完成土地租赁工作并开始百果园、葡萄种植园、整理土地、挖坑、换土工作。3、2010年11月，完成征地工作。4、2011年3月，道路等基础设施工程开工，百果园开始栽种树苗、葡萄园种植苗木。5、2011年，完成基础设施建设。6、2012年，继续完成百果园工作。7、2013年3月，建葡萄酒庄生产区，完成环形道路。8、2014年9月，完成全部工程，投入运营。十三、投资估算与资金筹措项目投资估算依据①政策依据该项目主要依据中华人民共和国建设部规定的关于投资估算所规定的内容，而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括土地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、其它费用、不可预见费等。②土建工程估算依据该项目建筑安装工程费用及公共工程中的土建工程费用主要依据河北省建委二00三年颁布的《土建工程预算定额综合基价》中的有关规定和怀来县实际而进行估算。基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑本地各种因素，而进行估算。供水管路及排水管路造价按市政公司提供的造价估算。③土地费用土地出租费根据实际成交价进行测算。④税收按怀来字［2004］38号文件精神，缴纳综合税费。⑤手续费、办证工本费按照物价部门和土地部门收费的标准而进行测算。⑥前期工程费、开发期税费、工程监理、质量检验等主要依据相关部门原规定而进行估算。⑦工程勘察费按照国家计委、建设部计价格［2002］10号文件的规定和协议价而进行计算。⑧工程设计费按照国家计委、建设部计价格［2002］10号文件的规定和协议价而进行计算。⑨环评费按照国家计委、国家环保局计价格［2002］125号文中的规定而进行计算。⑩项目前期费按照国家计委冀价格［1999］1238号文件有关规定而进行计算的。eq\o\ac(○,11)项目评审费按照国家计委冀价格［1999］1238号文件有关规定而进行计算。eq\o\ac(○,12)临时接水、接电费按当地自来水公司、供电公司的规定而进行估算。eq\o\ac(○,13)施工图预算或标底编制费按照国家计委、建设部计价格[2001]10号文的规定而进行估算的。eq\o\ac(○,14)工程合同预算或标底审查费按照国家计委、建设部计价格[2001]10号文的规定和怀来县有关规定而进行计算的。eq\o\ac(○,15)招投标管理费按国家计委计价格[2002]1980号文件及怀来县有关要求估算。eq\o\ac(○,16)工程质量监督费河北省物价局、财政厅计价经费字[2001]32号文中的有关规定及怀来县有关要求而进行估算。eq\o\ac(○,17)工程监理费河北省物价局、建委计涉费字[1992]243号文及怀来县的有关规定进行估算。eq\o\ac(○,18)竣工图纸编制费按照国家计委、建设部计价格[2002]10号文的规定而进行估算。eq\o\ac(○,19)管理费、销售费用主要依据项目承办单位以往工程实际发生额，并考虑各种因素而进行估算。eq\o\ac(○,20)不可预见费主要依据建设部的有关规定按5%而进行估算。(一)投资估算1、建设投资估算(1)土建工程投资本项目的土建工程主要包括生态酒庄、地下酒窖和旅游接待中心的建设，建筑面积约5000平方米，配套建设公用工程，投资10200万元。(2)设备购置投资设备购置投资5600万元。(3)安装工程投资300万元。(4)工程建设其他费用100万元。(5)预备费用800万