保定市经济适用房

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容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层超群过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于进展商来说，容积率打算地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，进展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒适。这两个比率打算了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是全部项目都能做得到。

一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的凹凸，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采纳的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是详细“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的状况下，才能反映土地的详细利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有肯定关系。建筑密度是指在详细“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种状况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加精确     地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能精确     地反映地价的凹凸。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般状况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律

影响地价的因素许多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上打算了土地供应的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，打算了土地供应的经济剩余量的安排，使地价的变化趋于简单化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求冲突愈突出，土地规划掌握愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。详细表现在以下几个方面：

(—)遵循“酬劳递增递减规律”。在肯定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而消失由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的酬劳递增递减规律表现在：在建筑密度肯定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开头时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到肯定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若连续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开头下降，地价也随之开头下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开头向反方向变化，随容积率提高而下降。

(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到肯定数值后若连续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划掌握比较严，而小城市规划掌握一般不严格，容积率的确定往往具有随便性，很多地方没有容积率这个指标限制，或有，但掌握不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓舞建筑物向空中进展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划掌握程度均高于其它区域，特殊是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围渐渐减弱。

(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求冲突比住宅、工业用地突出，简单形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地全部者全部；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在许多状况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

保定市住房建设规划

（2022—2022）

说明书

说明书名目

第一章总则.1

一、规划背景...1

二、规划范围...1

三、规划期限...1

四、规划依据...1

五、规划指导思想和原则...2

六、规划目标...2

第二章住房现状和需求.3

一、住房建设现状状况...3

二、住房建设策略...3

三、住房建设需求猜测...4

四、住房结构及总套数猜测...5

五、住房建设用地量猜测...6

第三章住房建设规划.7

一、住房建设总量目标...7

二、一般商品住房建设规划...7

三、经济适用房建设规划...8

四、廉租住房建设规划...8

第四章住房建设用地供应.9

一、土地供应...9

二、住房建设用地供应量...9

三、住宅建设用地供应结构...9

四、住房建设用地布局...9

五、年度用地供应方案...9

第五章住房政策与策略.10

第六章规划实施的保障措施.12

一、规划背景第一章总则

住房问题是关系到国计民生的重要问题，关系着人民的安居乐业和社会的和谐与稳定。住房建设规划是发挥住房政策宏观调控作用的重要手段。住房建设规划作为指导城市住房建设的专项规划，是国民经济与社会进展“十一五”规划和近期建设规划的重要组成部分，是年度住房建设和房屋拆迁等方案制定的依据。

1、国家层面

国务院办公厅先后印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办创造电[2022]8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2022]26号）（简称两个“国八条”）。为进一步加强房地产市场引导和调控，调整住房结构，掌握住房价格过快上涨，促进房地产业健康进展，2022年5月国务院办公厅转发建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2022]37号）（简称“国六条”），作为全面贯彻落实37号文要求的重要组成部分，要求各级人民政府将编制和实施住房建设规划作为当前的一项主要工作内容，并纳入当地“十一五”进展规划和近期建设规划。

2022年2月25日建设部印发了《关于做好住房建设规划与住房建设年度方案制定工作的指导意见》（建规[2022]46号）对住房建设规划提出明确住房建设规划的期限、编制原则、编制内容等。

2、河北省层面

省建设厅为贯彻落实建设部建住房[2022]37号文，制定了《河北省城市住房建设规划编制暂行方法》；落实建规[2022]46号文又下发了《关于切实做好住房建设规划和住房建设年度方案制定工作的通知》加强住房建设规划的编制工作。

3、保定市层面

由于长期以来对住房建设缺少专题讨论和规划指导，保定市住房建设完全依靠市场调整，具有较大的盲目性，产生了较多的问题。编制保定市住房建设规划，是全面落实科学进展观，落实建设资源节省型、环境友好型社会和构建社会主义和谐社会的一项重要举措，对改善保定市住房供应结构、稳定住房价格、促进房地产市场健康稳定进展起着乐观的推动作用。

为了更好地贯彻落实国务院、建设厅等有关文件的精神，由保定市城乡规划管理局乐观组织本次住房建设规划编制工作，并依据详细要求，结合保定市城市规划工作的实际状况，组织开展调查讨论工作，并托付保定市规划设计讨论院详细担当《保定市住房建设规划》的编制任务。

二、规划范围

本次规划范围为保定市区建成区，包括市辖4个行政区，分别为北市区、南市区、新市区