2017年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169201710

1、【单选题】按照权利类型分类，下列各项中不属于不动产权限范围的是

建设用地使用权

地役权

A:

宅基地使用权

B:

留置权

C:

答D:案：D

解析：[解析]动产和不动产之上的权利类型有所不同,建设用地使用权、地役权、宅基地

使用权以不动产为限,而动产质权、留置权则以动产为限。

2、【单选题】依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的规定，涉外不动产物权关

系，适用

中华人民共和国法律

不动产所在地(国)的法律

A:

不动产所有人本国法律

B:

不动产所在地或不动产所有人本国法律

C:

答D:案：B

解析：[解析]按照我国《涉外民事关系法律适用法》第36条的规定,涉外不动产物权关系,

适用不动产所在地(国)的法律

3、【单选题】下列各项中，属于非平等主体之间的房地产关系的是

因有土地上房屋征收补偿关系

物业服务合同关系

A:

房地产中介委托合同关系

B:

房地产物权关系

C:

答D:案：A

解析：参考教材54页。因有土地上房屋征收补偿关系属于非平等主体之间的房地产关

系。

4、【单选题】宅基地使用权转让必须经本集体经济组织

全体成员同意

A:

2/3以上成员同意

1/2以上成员同意

B:

1/4以上成员同意

C:

答D:案：A

解析：[解析]根据我国《土地管理法》的规定,宅基地使用权的转让必须经集体经济组织

成员的一致同意才可进行。

5、【单选题】依据《物权法》第22条的规定，不动产登记费

按件收取

按不动产面积收取

A:

按不动产容积收取

B:

按不动产价款的一定比例收取

C:

答D:案：A

解析：[解析]依《物权法》第22条的规定不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面

积、体积或价款的比例收取。

6、【单选题】依据《物权法》规定，当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权

属证明和不动产界址、面积等必要材料，登记机构应当

要求对不动产进行鉴定

要求对不动产进行确权

A:

如实、及时登记有关事项

B:

要求对不动产进行评估

C:

答D:案：C

解析：[解析]依《物权法》,当事人申请不动产登记,应当根据不同登记事项提供权属证明

和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应该:(1)查验申请人提供的权属证明和其他必

要材料,就有关登记事项询问申请人;(2)如实、及时登记有关事项。

7、【单选题】土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和

土地规划计划制度

土地节约集约利用制度

A:

农用地转用审批制度

B:

耕地动态平衡制度

C:

答D:案：B

解析：参考教材第75页。土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和土地节约集约

利用制度。

8、【单选题】征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民

政府批准。这里的“一书”是指

农用地转用说明书

补充耕地计划书

A:

建设项目用地呈报说明书

B:

征用土地报告书

C:

答D:案：C

解析：[解析]征收土地过程中所需的“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用

地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

9、【单选题】土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土

资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的

国家机关

事业单位

A:

社会团体

B:

国有企业

C:

答D:案：B

解析：[解析]《土地储备管理办法》第3条规定,土地储备机构应为市、县人民政府批准

成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备

工作的事业单位。

10、【单选题】根据国土资源部2001年的《土地分类》，下列各项中属于商服用地的是

金融业用地

仓储业用地

A:

娱乐业用地

B:

体育业用地

C:

答D:案：A

解析：[解析]根据《土地分类》的规定,商店商场等商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆

业用地均属于商服用地。

11、【单选题】国有土地使用权作价出资入股，必须经一定级别的人民政府土地管理部门批

准，该级别是

中央一级

省级以上

A:

地市级以上

B:

县级以上

C:

答D:案：B

解析：参考教材第92页。国有土地使用权作价出资入股，必须经一定级别的人民政府土

地管理部门批准，该级别是省级以上。

12、【单选题】依据《土地管理法》的规定，闲置土地超过一定年限的，国家收回土地使用

者的土地使用权，该年限是

1年

2年

A:

3年

B:

4年

C:

答D:案：B

解析：[解析]《土地管理法》第37条规定,禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办

理审批手续的非农业建设占用耕地,1年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅

耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的,应当按

照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的,经原批准机关批准,由县级

以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

13、【单选题】按照《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道

路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门

或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理

建设工程规划许可证

建设用地使用权证

A:

建设单位资质证明

B:

建设工程施工许可证

C:

答D:案：A

解析：[解析]《城乡规划法》第40条规定在城市、镇规划区内进行建筑物构筑物、道

路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部

门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

14、【单选题】设立房地产开发企业应当具有一定数量以上持有资格证书的专职会计人员，

该数量的最低限额是

1名

2名

A:

3名

B:

4名

C:

答D:案：B

解析：设立房地产开发企业,必须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业

的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

15、【单选题】根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解

释》的规定，合同承包人转包的建设工程合同

有效

无效

A:

可变更

B:

效力待定

C:

答D:案：B

解析：[解析]最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

中明确规定,合同承包人转包的建设工程合同无效,而且可以收缴当事人已经取得的非法所

得。

16、【单选题】下列关于《商品房买卖合同示范文本》效力的表述中，正确的是

商品房买卖合同示范文本具有强制执行力，当事人不得更改

商品房买卖合同示范文本具有强制执行力，但允许当事人在协商一致的基础上，排除示范

A:

文本中的部分条款

B:

商品房买卖合同示范文本具有强制执行力，当事人仅就示范文本中没有规定的条款进行协

商

C:

商品房买卖合同示范文本只具有示范作用，并不排除当事人另外签订合同

答D:案：D

解析：[解析]《商品房买卖合同示范文本只具有示范作用,并不排除当事人另外签订合同,

或排除示范文本中的某些条款,或就示范文本中没有规定的条款进行协商。

17、【单选题】依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》的规

定，业主是指房屋的

所有权人

使用人

A:

承租人

B:

C:

管理人

答D:案：A

解析：参考教材第183页。依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题

的解释》的规定，业主是指房屋的所有权人。

18、【单选题】凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上公示满一定期

限后，房地产经纪机构方可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服务。该期限是

1天

2天

A:

3天

B:

4天

C:

答D:案：A

解析：参考教材第152页。凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上

公示满一定期限后，房地产经纪机构方可为达成交易意向的买卖双方提供网上签约操作服

务。该期限是1天。

19、【单选题】下列关于房地产中介服务主要特点的表述中，正确的是

房地产中介服务既可以房地产中介机构的名义开展业务，也可以房地产中介人员个人名义

承接房地产中介业务

A:

房地产中介服务是一种委托服务

房地产中介服务既可以是有偿服务，也可以是无偿服务

B:

房地产中介服务只能发生在房地产交易环节

C:

答D:案：B

解析：[解析]房地产中介服务的主要特点包括:(1)房地产中介服务以房地产中介机构的名

义开展,房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用;(2)房地产中介

服务是一种委托服务;(3)房地产中介是一种有偿服务。

20、【单选题】下列关于房地产居间的表述中，正确的是

房地产中介机构开展居间活动时，居间人作为房地产交易合同的当事人直接参与合同的订

立

A:

居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬

居间人未促成合同成立的，委托人应当按照其提供的劳动量支付适当报酬

B:

居间买卖合同中关于禁止买方利用经纪公司提供的房源信息却绕开该经纪公司与卖方签订

C:

房屋买卖合同的约定无效

D:

答案：B

解析：参考教材第162-163页。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。

21、【单选题】下列关于商品房包销的表述中，不正确的是

商品房包销商应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构

商品房包销中，销售广告经开发商认可的，如果产生虚假广告，对外由开发商承担责任

A:

商品房包销中，销售广告末经开发商认可的，如果产生虚假广告，对外由开发商承担责任

B:

商品房包销中，销售广告未经开发商认可的，如果产生虚假广告，对外由包销商承担责任

C:

答D:案：D

解析：[解析]在商品房包销中,销售广告通常有两种情况,一是广告内容经开发商认可的,

二是广告内容未经开发商认可的。如果产生了虚假广告的问题,根据合同的相对性原则,对

外应当由开发商承担违约责任对内则应根据双方的过错承担责任。

22、【单选题】下列关于建筑物区分所有权特征的表述中，不正确的是

建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合性

建筑物区分所有权的客体，包括专有部分，但不包括共有部分

A:

建筑物区分所有权具有整体性

B:

建筑物区分所有权属人性较强

C:

答D:案：B

解析：[解析]建筑物区分所有权的客体,包括专有部分,也包括共有部分。

23、【单选题】下列关于商品房交付与风险转移关系的表述中，正确的是

除当事人另有约定外，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用

出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，直接影响到标的物毁损、灭失风险的

A:

转移

B:

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书

面交房通知到达的次日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外

C:

因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人应当拒绝接受房屋并解除合同

答D:案：A

解析：参考教材第147页。除当事人另有约定外，房屋的转移占有，视为房屋的交付使

用。

24、【单选题】下列属于业主委员会职责的是

制定和修改管理规约

A:

筹集和使用专项维修基金

选聘和解聘物业服务企业

B:

召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

C:

答D:案：D

解析：[解析]《物业管理条例第15条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下

列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的

物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主物业使用人的意见和建议,监督和协助

物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。

25、【单选题】下列不得设定为抵押权标的的是

建设用地使用权

土地承包经营权

A:

耕地

B:

房屋及其他土地附着物

C:

答D:案：C

解析：[解析]根据物权法》第184条的规定,土地所有权、耕地、宅基地、自留地等之上

均不得设立抵押。

26、【单选题】商业用房开发贷款的期限最长不超过

1年

3年

A:

5年

B:

10年

C:

答D:案：C

解析：参考教材第209页。商业用房开发贷款的期限最长不超过5年。

27、【单选题】下列关于住房抵押贷款保险制度的表述中，正确的是

保险期限一般自抵押合同签订之日起至还清贷款本息止

保险金额为所购住房合同金额

A:

保险的第一受益人为贷款人

B:

保险的第一受益人为借款人

C:

答D:案：C

解析：[解析]住房抵押贷款保险的保险期限一般自抵押登记之日起至还清贷款本息止,保

险金额不低于贷款的本息总额,保险第一受益人为贷款人且一般情况下是应贷款人的要求

而投保。

28、【单选题】确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发企业实施的经

济适用住房项目利润率不高于

1%

3%

A:

5%

B:

7%

C:

答D:案：B

解析：参考教材第225页。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发

企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%。

29、【单选题】下列关于限价商品房特征的表述中，正确的是

限价商品房获得土地的方式是行政划拨

限价商品房免交土地出让金

A:

限价商品房价格的确定采保本微利原则

B:

限价商品房的出售对象是不符合经济适用住房申请条件而又无力购买商品住房的家庭或个

C:

人

D:

答案：D

解析：【解析】限价商品房获得土地的方式通常是公开出让,而不是划拨,须缴纳土地出让

金;其销售价格通常比经济适用住房高,主要面向不符合经济适用住房申请条件而又无力购

买商品住房的家庭和个人;其运作方式不是按照保本微利的原则,而是按照“以房价定地

价”的原则,采取政府组织监管市场化运作的方式。

30、【单选题】下列关于城镇土地使用税构成要素的表述中，不正确的是

城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人

城镇土地使用税的征税范围是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地

A:

城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积

B:

国家机关、人民团体自用的土地减半征收城镇土地使用税

C:

答D:案：D

解析：[解析]国家机关、人民团体、军队自用的土地,免缴土地使用税。

31、【多选题】集体土地征收在实质上和程序上都有严格的条件，这些条件包括

公共利益

A:

法定程序

保障就业

B:

妥善安置

C:

足额补偿

D:

答E:案：ABDE

解析：参考教材第77页。集体土地征收在实质上和程序上都有严格的条件，这些条件包

括公共利益、法定程序、妥善安置、足额补偿。

32、【多选题】根据《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以

及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取的出让方式有

双方协议

拍卖

A:

招标

B:

挂牌出让

C:

政府指定

D:

答E:案：BCD

解析：[解析]《物权法》第137条规定,业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地

以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出

让。

33、【多选题】下列关于禁止发布商品房销售广告的情形，正确的有

在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

在未经国家征用的集体所有的土地上建设的

A:

预售房地产，但未取得该项目预售许可证的

B:

权属有争议的

C:

拆迁安置未落实的

D:

答E:案：ABCD

解析：根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，不得发布房地产广告的情形有：在未经

依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上开发

建设的；司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预

售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不

符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定的其他情形。

34、【多选题】住房置业担保当事人应当签订书面合同，保证合同的内容一般应当包括

被担保的主债权种类、数额

A:

债务人履行债务的期限

保证的方式

B:

保证担保的范围

C:

保证期间

D:

答E:案：ABCDE

解析：[解析]住房置业担保保证合同的内容一般应包括:(1)被担保的主债权种类、数

额;(2)债务人履行债务的期限;(3)保证的方式;(4)保证担保的范围;(5)保证期间;(6)其他

约定事项。

35、【多选题】土地增值税的征税范围包括

出售国有土地使用权

继承国有土地上的房屋

A:

受赠国有土地上的房屋

B:

出售国有土地上的房屋

C:

出售集体土地上的房屋

D:

答E:案：AD

解析：[解析]土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权、地上的建筑物及其附着

物。

36、【问答题】简述房地产中房产与地产的关系。

答案：（1）从物质形态来看，地产是房产的依托和基础，房产是地产的目标与用途；（2

分）（2）从房地产开发过程看，土地的开发与房屋的建设总是一个并行或相继发生的

连续过程；（2分）（3）在价值形态和经营上，房产、地产也形成一个整体，房屋的买

卖，既完成了房产的交易，也包含着地产的交易，房产的价格中也包含了其地产的价格。

（2分）

37、【问答题】简述房屋强制搬迁的基本流程。

答案：（1）作出房屋征收决定的市、县人民政府依法向有管辖权的人民法院提出强制执

行申请：（2分）（2）法院审查决定是否立案受理；（1分）（3）立案后审查裁定

是否准予强制执行；（2分）（4）执行。（1分）

38、【问答题】简述房地产估价的意义。

答案：（1）有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益不受损失；（1分）同时也有

利于维护房地产权利人的合法权益，防止各种欺诈行为的发生；（1分）（2）通过房地

产交易估价，可以确定房地产基准价格，为建设用地使用权的出让和房地产的转让提供基

础价格；（1分）（3）有利于促进房地产抵押业务的发展；（1分）（4）有利于国

家的税收征收：（1分）（5）房地产价格估价可以为房地产征收补偿、解决房地产纠纷

案件、企业合并、企业破产清算等提供依据。（1分）

39、【问答题】简述房地产经纪服务合同的主要内容。

答案：（1）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况（1分）和从事业务

的房地产经纪人员情况；（1分）（2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的

标准；（1分）（3）服务费用及其支付方式：（4）合同当事人的权利义务：（1

分）（5）违约责任和纠纷解决的方式。（1分）

40、【问答题】(论述题)试述《国有土地上房屋征收与补偿条例》对公共利益范围的界定。

答案：（1）国防和外交的需要；（1分）（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等

基础设施建设的需要；（2分）（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体

育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（2分）（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（2分）（5）由政府

依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改造的

需要；（2分）（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（1分）

41、【问答题】（案例分析题）2013年3月，甲企业向中国建设银行A市支行贷款2000

万元，贷款期限为2013年4月1日至2014年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进

行了约定。甲企业将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作为抵押。抵押合同约定，如果甲企业

不按期清偿贷款，则该办公楼及培训楼将由A市支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了

抵押登记手续。到2014年4月1日，甲企业只归还了500万元贷款本金及部分利息。A市

支行对甲企业催要后，甲企业仍然不能清偿。2014年7月，A市支行与甲企业协商行使抵押

权，拟将甲企业的培训楼、办公楼变卖给乙公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，

剩余部分归甲企业。为此，三方共同签订了协议。乙公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆

除并进行重新开发，但由于乙公司资金不足，故打算与丙公司进行合作，由乙公司提供土

地，丙公司提供资金并负责项目管理,房屋建成后双方按照4:6的比例进行分配。乙公司与丙

公司合作过程中，由于乙公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，

双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，甲企业使用