物业经营管理：第九章 财务管理与绩效评价

2024/4/31第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述第二节财务报告分析第三节物业管理绩效评价第四节绩效评价的主要方法第五节物业管理报告2024/4/32测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/33掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价主要方法。（二）考试基本要求2024/4/34企业财务管理的对象、目标及其基本内容企业财务报告的编制与分析物业管理绩效考核的内容物业管理绩效评价方法与类型物业管理绩效评价指标体系的构成物业管理报告的类型及其内容（三）要点说明2024/4/35一、财务管理对象第一节

财务管理概述企业财务活动——是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。（一）企业财务活动2024/4/36企业同其所有者之间的财务关系企业同其债权人之间的财务关系企业同其债务人之间的财务关系企业内部各单位之间的财务关系企业同职工之间的财务关系企业同国家机关之间的财务关系（二）企业财务关系2024/4/37二、财务管理目标利润最大化资本利润率最大化或每股利润最大化企业价值最大化或股东财富最大化（一）财务管理总体目标2024/4/38筹资管理目标：以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金投资管理目标：以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多的投资收益利润分配管理目标：正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式（二）财务管理具体目标2024/4/39三、财务管理内容筹资决策——是指物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。包括：预测企业资金需要的数量；确定筹资规模和时机；确定筹资资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。（一）筹资决策2024/4/310投资决策——是指企业筹得资金后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。包括：研究企业的投资环境，研判是否适合投资；预测投资规模和投资动机；确定投资结构；评价投资方案的风险与收益；选择符合财务管理目标的最佳投资方案。（二）投资决策2024/4/311利润分配决策——是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择。包括：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。（三）利润分配决策2024/4/312四、财务管理的手段网络财务是以互联网、内部网以及电子商务为背景的在线理财活动。优势：远处处理企业事务，便于整合企业的财务资源；可以实现财务与业务的一体化；电子单据和电子货币将得到普遍使用。网络财务——2024/4/313一、财务报告的构成与内容第二节

财务报告分析企业财务报告——是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。2024/4/314财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。企业财务报告包括会计报表和文字报告两部分。2024/4/315会计报表——是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业服务企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业服务企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。（一）会计报表部分一套完整的会计报表通常由主表和附表两部分组成。2024/4/316资产负债表利润表1、主表现金流量表成本表资产负债表附表：资产减值准备明细表、股东权益增减变动表、应交增值税明细表利润表附表：利润分配表、分部报告2、附表2024/4/3171、会计报表附注：是对报表的补充说明和具体解释。2、财务状况说明书：是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。（二）文字报告部分财务情况说明书一般包括：企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。

2024/4/318二、财务报告分析的概念与形式财务报告分析——是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业服务企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。（一）财务报告分析的概念与特征2024/4/319拓展性：是财务报告编制工作的延续和拓展判断性：通过比较，观察指标的数量及差异、趋势，对企业经营管理活动作出判断依赖性：对科学的评价标准和适用的分析方法有较高依赖性财务报告分析的特征2024/4/3201、根据分析主体的不同（二）财务报告分析的主要形式内部分析：对企业内部财务状况进行分析。外部分析：企业外部投资者、债权人及政府部门对企业的有关情况进行分析。2024/4/3212、根据分析内容和范围的不同全面分析：对企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。专题分析：对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出问题进行分析。2024/4/3223、从分析资料角度划分财务报表分析：资产负债表分析、利润表分析、现金流量表分析。内部报表分析：揭示物业服务企业经营管理中存在的问题或不足。2024/4/3234、从分析的时期和目的角度划分趋势分析：对企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所做的分析。现状分析：分析企业财务活动，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。潜力分析：在趋势和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估计与判断。2024/4/324三、财务报告分析的主要方法——是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。包括：相关指标比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法。（一）比率分析法2024/4/325——将实际数同特定的各种标准（基数）相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考。包括：绝对数比较、相对数比较；横向比较法、纵向比较法。（二）比较分析法2024/4/326四、财务报告分析的一般过程（一）财务报告分析准备阶段明确财务报告分析目的确立财务报告分析标准制定财务报告分析计划搜索整理财务报告分析资料2024/4/327（二）财务报告分析实施阶段报告整体分析财务指标分析基本因素分析2024/4/328（三）财务报告分析报告阶段得出财务报告分析结论提出可行的措施建议编写财务报告分析报告2024/4/329一、物业管理绩效评价的概念与意义第三节

物业管理绩效评价绩效——是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。（一）绩效与物业管理绩效2024/4/330物业管理绩效——包括物业服务企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业服务企业绩效——是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。物业资产管理项目绩效——是指物业服务企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。2024/4/331物业管理绩效评价——是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业服务企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。（二）物业管理绩效评价及其意义2024/4/332以物业服务企业作为具体评价对象，以物业服务企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比，以期得到对某个物业服务企业公正、客观的评价结果。物业管理绩效评价的特点2024/4/333对物业服务企业而言——有助于企业总结管理经验、找出问题、改进管理和提高绩效；对企业所有者而言——有助于科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本；对政府而言——为有关部门对物业服务企业加强宏观调控和考核企业业绩提供了科学依据。物业管理绩效评价的意义2024/4/334二、物业管理绩效评价的类型政府评价社会评价企业集团内部评价企业自我诊断评价物业资产管理项目评价2024/4/335三、物业管理绩效评价的基本要素评价指标：定性、定量评价标准：参照系数评价方法：具体手段2024/4/336四、物业管理绩效评价的指标体系1、财务效益状况指标（一）物业管理绩效评价基本指标（1）净资产收益率——是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。2024/4/337（2）总资产报酬率——是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。（3）财务内部收益率——包括权益投资内部收益率和全投资内部收益率。2024/4/3382、资产营运状况指标（1）总资产周转率——是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。（2）流动资产周转率——是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。2024/4/3393、偿债能力状况指标（1）资产负债率——衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%。（2）利息保障倍数——是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。2024/4/3404、发展能力状况指标（1）营业增长率——是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。（2）资本积累率——是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。2024/4/3411、财务效益状况修正指标（二）物业管理绩效评价修正指标主营业务利润率盈余现金保障倍数成本费用利润率2、资产营运状况修正指标应收账款周转率不良资产比率资产损失比率2024/4/3423、偿债能力状况修正指标流动比率速动比率现金流动负债比率长期资产适合率经营亏损挂帐比率4、发展能力状况修正指标总资产增长率三年利润平均增长率三年资本平均增长率2024/4/343（三）物业管理绩效评价评议指标经营者基本素质服务满意度基础管理水平在岗员工素质状况服务硬环境发展创新能力经营发展策略综合社会贡献2024/4/344五、物业管理绩效评价的标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。分为优秀、良好、平均、较低、较差五个档次。（一）定量指标标准定性指标评价标准用于对评议指标进行综合分析和平均分数。分为A、B、C、D、E五个等级。（二）定性指标标准2024/4/345六、物业管理绩效评价结果与报告优（A）：综合评价得分达到85分以上（含85分）；良（B）：综合评价得分达到70～85分以上（含70分）；中（C）：综合评价得分达到50～70分以上（含50分）；低（D）：综合评价得分达到40～50分以上（含40分）；差（E）：综合评价得分达到40分以下。（一）物业管理绩效评价结果2024/4/346评价报告由封面、正文和附录组成。评价报告语言要简洁规范、思路清晰；分析要切中要害、突出重点；评价结论应依据充分、表达准确；对因特殊情况而未按分数线评定的企业，应予以说明；有明确的评价结果和评价结论。（二）物业管理绩效评价报告2024/4/347一、功效系数法第四节

绩效评价的主要方法

——是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。2024/4/348二、综合分析判断法

——是指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。2024/4/349三、定量和定性相结合记分法

——是将功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重（定量80%；定性20%）拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。2024/4/350一、物业管理报告及其类型第五节

物业管理报告

——是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。2024/4/351向业主、租户提交的物业管理报告向高层次管理者提供的物业管理报告向投资者或董事会提交的物业管理报告（一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类月度物业管理报告季度物业管理报告（二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类半年度物业管理报告年度物业管理报告2024/4/352二、物业管理报告的构成与内容

——物业服务企业向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。（一）物业经营管理工作总结2024/4/353（二）物业经营管理财务报告（三）物业经营管理工作计划

——反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，它由会计报表和文字报告两部分组成。

——物业服务企业根据本报告期内物业管理工作的实施情况以及物业经营管理的财务状况而编制的，向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排。2024/4/354三、编写物业管理报告的注意事项突出重点、兼顾一般注重时效、真实可靠报告清楚、文字简练2024/4/355四、物业管理报告的公布或送达物业服务企业应定期（一般6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施。五、物业管理报告示例见书P2902024/4/3561、下列有关企业财务关系的说法，不正确的是()。

A正确处理企业同国家机关之间的财务关系是企业合法经营的基础

B协调好企业内部各单位之间的财务关系不提倡企业内部经济利益相对独立

C企业同职工之间的财务关系是一种利益分配关系

D企业同国家机关之间的财务关系主要是税务关系2、下列选项中，不属于企业财务管理的具体目标的是()。

A筹资管理目标B投资管理目标C人力资源管理目标D利润分配管理目标3、下列有关财务管理的说法中，不正确的是()。

A现代财务管理的最基本内容是利润分配决策

B投资决策影响着企业的资金筹集和利润分配

C企业留存利润数额过低会使投资规模受到限制

D筹资决策影响财务管理总体目标的实现2024/4/3574、企业财务活动中，资金运用包括()。

A资金的投放B资金的筹集C各项资产的使用D资金的耗费E资金的分配5、利润最